עא 7/24 משה לוי נ' נכסי מלכת שבא-אילת

ע"א 7/24

השופט אלכס שטיין:

אקדמת מילין: כיצד ראוי להשיב להצעת בית המשפט בתום הדיון בהליך?

1. תשובתו של בעל דין להצעת בית המשפט אשר מוצעת בתום ההליך המשפטי, אחרי שכל טענות הצדדים נשמעו, צריכה לציין דבר אחד בלבד: האם הצעת בית המשפט מתקבלת או נדחית?
2. במקרה שלפנינו, ניתנה על ידינו, ביום 27.10.2025, החלטה המדברת בעד עצמה:

החלטה

"בתום הדיון, אחרי שמיעת טענותיהם של בעלי הדין ועיון בכתובים, בית המשפט הציע כדלקמן:

1. המערערים יחזרו בהם מערעורם, ללא צו להוצאות, מאחר שבית המשפט שוכנע כי לא נפל פגם בהפסקת ההתקשרות עם חברת הילטון ובהחלפתה על ידי גורם אחר, ומאחר שהפסקת ההתקשרות כאמור הפעילה את סעיף 4 להסכם הניהול ובהתאם לכך, הביאה לביטול המנגנון לחישוב דמי הניהול הקבוע בסעיף 8 לאותו הסכם.
2. זאת, תוך שמירת זכות המערערים לתבוע זכויות קנייניות לסוגיהן בקשר ליחידות הדיור שרכשו במלון, מבלי שתועלה נגדם טענה בדבר קיומו של מעשה-בית-דין, וכן בכל הנוגע להתחשבנות כספית מול חברת הניהול.
3. בעניינים דלעיל, שנשארו פתוחים, כל צד ישמור על זכויותיו וטענותיו.
4. רשמנו לפנינו כי הצעה זו של בית המשפט מקובלת על המשיבות.
5. המערערים יודיעונו אם ההצעה דלעיל מקובלת עליהם, זאת עד ליום 4.11.2025.
6. בית המשפט יתן את פסק דינו אחרי קבלת ההודעה מטעם המערערים."
7. בהמשך להחלטה זו, המערערים הניחו לפנינו – תוך הפרה בוטה של כללי הדיון – כתב טענות המתפרס על-פני 5 עמודים צפופים, והמלווה בנספח, בו הם מודיעים לנו כי הצעתנו מקובלת עליהם רק באופן חלקי (ר"ל: אינה מקובלת) וכי הם "מצאו לנכון" לפרט את עמדתם, בין היתר, בשל "תחושתם" כי "הדיון בערעור לא מיצה את עצמו". זאת, כאמור, אחרי שהדיון בערעור – במהלכו עיינו בכתובים ושמענו את טענות המערערים באריכות – הסתיים.
8. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916התנהלות זו הינה פגומה מן היסוד. למערערים (כמו לכל בעל דין) היתה זכות מלאה שלא לקבל את הצעת בית המשפט ולבקש כי יינתן בעניינם פסק דין מנומק.  למערערים לא היתה שום זכות להגיש לעיוננו, ללא קבלת רשות כדין, השלמת טיעון.  מטעם זה, סבורני כי עלינו להתעלם מהשלמת טיעון זו ולזקוף את הגשתה לחובת המערערים בפסיקת הוצאות.
9. 12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)אחרי שרשמתי לפניי כי המערערים אינם מקבלים את הצעתנו, אדון בערעורם לגופו.

הערעור

6. ערעור זה מופנה נגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופט י' גייפמן) אשר ניתן ביום 20.7.2023 בגדרו של ת.א. 58683-12-19 [נבו] ואשר דחה את תביעת המערערים – בעלי זכויות ביחידות דיור שונות במלון מלכת שבא באילת (להלן: המלון), תוך שמירת זכויותיהם להגיש תביעות עצמאיות בעניין המחלוקות הקנייניות שנתגלעו בינם לבין המשיבות (לצרכי נוחות, המשיבות ייקראו להלן יחדיו: בעלי המלון). התביעות שנדחו התמקדו בעיקרן בשני נושאים: (א) מינויה של חברת ניהול ראויה למלון בגמר חוזה הניהול עם חברת הילטון; וכן (ב) זכותם של בעלי המלון – ביתר דיוק, זכותה של המשיבה 1, נכסי מלכת שבא - אילת (להלן: חברת הניהול) – להעלות את השיעור של דמי הניהול, שהמערערים, יחד עם שאר בעלי הזכויות ביחידות הדיור במלון, חייבים לשלם.
7. נושא נוסף שלגביו קיימת מחלוקת בין בעלי הדין קשור להתחשבנות כספית שהמערערים דורשים לקיים אל מול בעלי המלון בהתאם למערכת ההסכמית שבין הצדדים. נושא זה, כמו המחלוקות הקנייניות, לא נדון, וממילא לא הוכרע, בפסק הדין קמא.  כפועל יוצא מכך, גם אנחנו נשאיר את שני הנושאים הללו פתוחים להתדיינות עתידית בין בעלי הדין.  בגדרה של התדיינות עתידית זו, אם תתקיים, לא יהיו בעלי הדין כפופים לחסימות דיוניות בדמות של השתק עילה והשתק פלוגתא; וכל צד ישמור על זכויותיו וטענותיו עד שתוכרענה על ידי בית משפט.  זאת, כמובן, בכפוף לקביעות שתיקבענה בפסק דיננו הנוכחי.
8. הועתק מנבוהכרעתנו תתמקד אפוא בשני העניינים שציינתי לעיל: (א) עניינה של חברת הניהול שאמורה להחליף את חברת הילטון; ו-(ב) עניינם של דמי הניהול. שני הנושאים הללו יידונו על ידי לפי סדרם לאור המערכת החוזית שבין בעלי הדין.
9. בטרם אעשה כן, אסיר מסדר יומנו שלושה נושאים בעלי חשיבות משנית שעלו במסגרת הערעור.

הגשת ראיה חדשה במסגרת הערעור

10. המערערים ביקשו כי נתיר להם להגיש לעיוננו כראיה חדשה חוות דעת מומחה, רואה חשבון במקצועו, אשר הוגשה בהליך אחר (שמתנהל בפני המפקח על בתים משותפים). לדברי המערערים חוות דעת זו מנתחת את רווחיה של חברת הניהול במלון.
11. מלבד העובדה שעסקינן בעדות שמיעה ובעדות סברה שאינה נופלת לגדרו של שום חריג לכללים אשר פוסלים ראיות כאלה (ראו: יניב ואקי, דיני ראיות כרך א' 336-334 (2020)), חוות דעת זו אינה עומדת בתנאים הקבועים בתקנה 144 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018, שרק בהתקיימותם ניתן לקבל ולשקול ראיה חדשה במסגרתו של ערעור. ראשית, המערערים יכלו להגיש חוות דעת מקצועית בנושא דמי הניהול בהליך שהתקיים בפני בית המשפט המחוזי.  תחת זאת, הם בחרו לפסוע במסלול אחר שעיקרו ניסיון לשכנע את בית המשפט כי דמי הניהול שעליהם לשלם כפופים לתקרה החוזית של 3 דולר ארה״ב למ״ר לחודש אחד (ראו: פסקה 5 לפסק הדין קמא ("עפ"י הפלוגתא שהוגדרה, בתובענה זו אין ביהמ"ש דן בגובה דמי הניהול שהועלו, ובדרך קביעתם")).  שנית, חוות דעת פרטית מהליך אחר, שאינה עוסקת במחלוקות בין בעלי הדין שניצבים לפנינו, אינה נחוצה כדי למנוע עיוות דין.  זאת ועוד: בהיותה ראיה בלתי קבילה בהתדיינות דכאן, חוות דעת זו ממילא אינה יכולה לשנות את תוצאות ההתדיינות.  המקרה שלפנינו לא נמנה אפוא עם אותם מקרים חריגים בהם קיימת הצדקה מיוחדת להתיר הגשה של ראיה נוספת במסגרתו של ערעור (ראו: רע"א 985/24 אליהו נ' נציגות הבית המשותף ברח' צבי שץ 16-14 חולון, פסקה 11 [נבו] (26.3.2024)).
12. למעלה מן הנדרש, אוסיף ואציין כי המערערים אינם חסומים מלהביא להכרעת בית-משפט טענות שעניינן התחשבנות כספית מול חברת הניהול בהתדיינות עתידית – אם תהיה.
13. בקשת המערערים להגשת ראיה חדשה נדחית אפוא.

מחיקת הנציגות הזמנית של בעלי היחידות שבתוך המאגר המלונאי במלון מלכת שבא אילת מרשימת התובעים

14. בית המשפט המחוזי מחק מרשימת התובעים את ״הנציגות הזמנית של בעלי היחידות שבתוך המאגר המלונאי במלון מלכת שבא אילת״ (להלן: הנציגות הזמנית). המערערים מלינים על כך בטענה כי הנציגות הזמנית מייצגת קבוצה מוגדרת של בעלי אינטרס אחיד, ולפיכך ראוי היה להכיר בה כבעלת הדין במקרה דנן.
15. בטרוניה זו אין ממש. פשיטא הוא כי רק ישות משפטית מוכרת בדמותו של אדם, שותפות רשומה או תאגיד יכול לתבוע ולהיתבע (ראו: רע"א 2735/99 עמותת בית הכנסת לספרדים בשכונת אבו תור בירושלים נ' אורנשטיין, פ"ד נה(3) 433, 441 (2001)).  לכלל זה יש רציונל ברור.  הבה נניח שהנציגות הזמנית קיבלה ומימשה רשות לנהל תביעה נגד המשיבות דכאן, ובמסגרת זו נקבעו לחובתה ממצאים אשר הובילו לדחיית התביעה ולחיובה בהוצאות המשפט.  בעקבות התפתחות זו, אחת המשיבות באה אל בעל יחידה במאגר המלונאי שלא נטל שום חלק בהתדיינות, הודיעה לו, בקול תרועה רמה, כי הוא כבול בממצאיו של פסק הדין, דרשה ממנו לשלם חלק מההוצאות שנפסקו לטובתה, והלה השיב לה: ״לאו בעל דברים דידי את״.  לית מאן דפליג כי תשובה זו היא תשובה נכונה שתספק את בית המשפט.  אחרי שחברי הנציגות ילכו ויתפזרו – איש-איש לדרכו – ניצחון המשיבות בהתדיינות לא יביא להן שום תועלת ואיש לא ישפה אותן על ההוצאות שהוציאו לצרכי ההתדיינות.
16. בית המשפט המחוזי צדק אפוא בהחליטו למחוק את הנציגות הזמנית מההליך.

חוזה יחס?

17. בית המשפט המחוזי סיווג את המערכת החוזית בין בעלי הדין דכאן כ-"חוזה יחס" – זאת, מאחר שמדובר בהתקשרות ארוכת טווח אשר עתידה להימשך עשרות שנים. המערערים מבקשים להיבנות מסיווג זה על ידי העלאת טענות אשר מעלות שיקולי צדק לבר-חוזיים.
18. סבורני כי בית המשפט המחוזי שגה בסווגו את המערכת החוזית שבה עסקינן כ-״חוזה יחס״. רוב-רובם של חוזי יחס אכן באים להסדיר מערכות יחסים שנועדו להתקיים במשך פרקי זמן ארוכים מאוד, אולם לא כל חוזה ארוך טווח הוא ״חוזה יחס״.  מה שמאפיין "חוזה יחס" הוא היותו פתוח לשינויים ולעדכונים בעניינים שבעלי החוזה בחרו שלא להסדיר מראש – זאת, מתוך הבנה שיהא עליהם להסדיר כל עניין כזה, לכשיתעורר, על ידי גיבוש הסכמה נפרדת אד-הוק; ואם לא יגיעו להסכמה כזאת, יפנו לבית משפט (או לבורר מוסכם) למציאת פתרון הוגן אשר יאזן בין האינטרסים המתנגשים ויגשים את מטרת ההתקשרות.
19. נושא זה הוסבר על ידי בע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ [נבו] (20.11.2019) (להלן: עניין ביבי כבישים), כדלקמן:

״רמת הפירוט של החיובים והזכויות איננה זהה בכל חוזה וחוזה.  בקצה אחד של הספקטרום נמצא חוזה יחס פתוח אשר מנוסח בקווים כלליים בלבד – זאת, מאחר שבעלי החוזה, אשר הסכימו אהדדי לגבי מטרתו ונטלו על עצמם את התחייבות הבסיסית לקדמה, לא יכלו, לא רצו או לא השכילו לקבוע בו מתווה צעדים מדויק שבו כל אחד מהם אמור לצעוד כדי להגיע אל אותה מטרה משותפת.  בדרך כלל, אם כי לא תמיד, חוזים כאלה נעשים כדי לשרת מערכות יחסים ארוכות טווח.  [...] חוזי יחס פתוחים מסמיכים את בית המשפט לקרוא לתוכם תנאים וחיובים חדשים, שלא הוסכמו מראש, על בסיס עקרונות משפט רחבים כמו תום לב, הגינות וסבירות, כשכל אלו מותאמים למטרות החוזה.  [...] חוזי יחס פתוחים נועדו על כן להיות מנוהלים על ידי שופטים מעיקרם, מאחר שהליכה בדרך אחרת – כריתתו של חוזה סגור עם התניה מלאה, או כמעט מלאה – הינה יקרה מדי או בלתי מעשית, בשעה שהצדדים אינם נכונים לוותר על עצם ההתקשרות ביניהם.  [...] תפקידו של שופט אשר נדרש לפרש חוזה יחס פתוח ולהשלים את חלליו על ידי הוספת תנאים וחיובים פרי יצירתו איננו מוגבל על כן לקביעת ממצאים עובדתיים.  תפקיד זה כולל קביעת חיובים וזכויות בהתבסס על שיקולים ערכיים המוכרים על ידי דיני החוזים ושיטת המשפט בכללותה.״ (ראו שם, פסקאות 17-12 לפסק דיני; הפניות לאסמכתאות הוסרו – א.ש.).

20. כפי שיוסבר על ידי להלן, המערכת החוזית שנכרתה בין המערערים למשיבות כוללת בתוכה הסדרה פורמלית ממצה, מפורטת לפרטי-פרטים בכל עניין ועניין; ועל כן לא יהא זה נכון לסווגה כ-״חוזה יחס״. למרבה המזל, הסיווג השגוי שנעשה על ידי בית המשפט המחוזי לא גרם לשום עיוות מאחר שבית המשפט פסק את אשר פסק על יסוד האמור בהסכמים הכתובים שבין בעלי הדין מבלי להכניס לתוך ההסכמים הללו השלמות או שינויים מטעמים לבר-חוזיים.

האם בית המשפט המחוזי טעה בהבנת ההסכמים שנכרתו בין בעלי הדין?

21. כתב הערעור שהגישו המערערים נפתח בהאשמה כבדת משקל. לטענת המערערים, בית המשפט המחוזי ״שגה בהבנת המערכת ההסכמית על כל מרכיביה, החל מהמסד ועד הטפחות״.
22. לטענה זו אענה בפשטות: לא כצעקתה (תרתי משמע). בית המשפט המחוזי פסק את אשר פסק בהתבסס על הוראותיהם המפורשות של ההסכמים הכתובים עליהם חתמו בעלי הדין.  למרות זאת, המערערים אינם רואים בכתובים, עליהם חתמו, סוף פסוק.  בפיהם שלל של טענות שבבסיסן ״הבנות״ שגובשו מחוץ להסכם; ״מצגים״ שלדבריהם הוצגו על ידי המשיבות; וכן צדק חלוקתי והגינות, כפי שהם – המערערים – רואים אותם; וכיוצא באלה ״טענות אווירה״ לבר-חוזיות.
23. טענות אלה, דינן להידחות.
24. המערערים רכשו יחידות דיור (המכונות גם ״יחידות נופש״) במלון יוקרתי באילת תמורת מחיר מוסכם וכנגד חתימה על מערכת חוזית, המפורטת עד-דק בעשרות סעיפים וסעיפי-משנה, אשר מגדירה את מכלול זכויותיהם וחובותיהם ביחסיהם עם בעלי המלון. מערכת זו כוללת הסכם רכישה, הסכם ניהול, וכן הסכם אופציונלי בדבר צירופה של יחידת הרוכש למאגר הדירות במלון בתנאים המפורטים באותו הסכם (להלן: הסכם ההצטרפות למאגר) וכנגד קבלת 35% מהתשלומים שיתקבלו בגין לינות אורחי המלון ביחידה (בניכוי דמי ניהול והשתתפות בקרן לחידוש הציוד במלון, שעל הרוכש לשלם לפי הסכם הניהול).  שלושת ההסכמים הללו הם ״חוזים סגורים״, להבדיל מ-״חוזי יחס״ ודומיהם (ראו: עניין ביבי כבישים, פסקאות 15-13 לפסק דיני).  כאמור, כל אחד מההסכמים מנוסח ברמת פירוט גבוהה כשהוא מכיל בתוכו הוראות בדבר מיצוי כל תנאי ההתקשרות בהוראותיו הכתובות והוראה השוללת תוקף מכל שינוי בהסכם אשר לא נעשה בכתב ואושר בחתימות הצדדים.
25. 00כך, הסכם הרכישה קובע כי האמור בו ״ממצה באופן סופי ומלא את המוסכם והמותנה שבין הצדדים״ – זאת, לצד הצהרת הרוכש כי ״אין הוא מושפע, לצורך התקשרותו בהסכם זה, מכל פרסום, הצהרה, הבטחה, מצג או אמירה בע״פ או בכתב ואשר לא נכללו בהסכם זה״ (סעיף 21.2 להסכם הרכישה). כמו כן קובע הסכם הרכישה כי ״כל שינוי, ביטול או תוספת להסכם זה לא יעשו ולא יכנסו לתוקף אלא בכתב ובחתימת הצדדים״ (סעיף 21.3 להסכם הרכישה).  הוראות זהות נקבעו בהסכם הניהול (ראו: סעיפים 15.2 ו-15.4 להסכם הניהול) ובהסכם הצטרפות למאגר דירות (ראו: סעיפים 13.1 ו-13.2 להסכם הצטרפות למאגר דירות).  ביחס להסכמים סגורים כגון אלו, קבענו כי ללשון החוזה יינתן מעמד בכורה (ראו: עניין ביבי כבישים, פסקאות 17-11 לפסק דיני ופסקאות 7-5 לפסק דינו של השופט ע' גרוסקופף (20.11.2019); דנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פסקה 17 להחלטת הנשיאה א' חיות [נבו] (19.4.2020)).  כמו כן הבהרנו, בלשון ברורה, כי ״יֵדַע כל צד לחוזה עסקי, כי מטרתו וכוונותיו צריכות לבוא לידי ביטוי מפורש בחוזה עליו הוא חותם; וכי לא תִשָמַעְנָה טענות לפיהן ההסכם החתום אינו משקף, כביכול, את כוונת הצדדים או את תכליתו״ (ראו: ע"א 1521/21 בלוגרין ווטר טקנולוגי'ס בע"מ נ' אוריס חומרים מתקדמים בע"מ, פסקה 32 [נבו] (8.3.2023)).

0

26. אלה הן מושכלות היסוד. ככל שהמערערים מבקשים לסטות מהן, אחרי ששמו את חתימותיהם על מערכת חוזים עסקית שפורטה לפרטי-פרטים – לא נרשה זאת.
27. דבקות זו בלשון החוזה לא נקבעה על ידינו כדי לקדם פורמליזם לשמו. הסדרים שנקבעים בהסכמים מפורטים ומפורשים, כדוגמת אלו שלפנינו, משקפים את ה״תן-וקח״ של העסקה – חליפין שמבטאים מפגש רצונות אוטונומי של הצדדים להסכם אשר מגדיר את זכויותיהם וחובותיהם ההדדיות (ראו: גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 9 (מהדורה רביעית, 2019); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 164 (כרך א, מהדורה שנייה, 2018)).  על הסכם כזה לא ניתן לכפות שום תיקון או שינוי מהותי משיקולים חיצוניים אשר יכול שייראו לשופט היושב על מדין הוגנים וטובים.  שופט שעושה תיקון או שינוי כזה מעביר את מה שההסכם מקנה לראובן לכיסו של שמעון, או להיפך, מבלי שתהא לכך הצדקה שבדין.  העברת זכויות כאמור אינה מותרת, והיא אף יוצרת אפקט מצנן אשר יעמוד לנגד עיניהם של אנשים וגופים עסקיים השוקלים להשקיע את משאביהם במסגרתו של הסכם כזה או אחר.  אדם או גוף עסקי שצופה כי בית המשפט ישנה את ההסכם לרעתו משיקולים ערכיים, שייראו בעיני בית המשפט נכונים וטובים, עשוי להימנע מההתקשרות המתוכננת מעיקרה.  לחלופין, אותו אדם או גוף עסקי יעלה את התמורה הכספית שהוא עתיד לקבל מהצד השני להסכם או יפחית את התשלומים שיהא עליו לשלם לצד השני.  תוצאות אלה אינן הוגנות מבחינה מוסרית ומן הסתם גם אינן יעילות מנקודת ראות חברתית-כלכלית.  בתי המשפט חייבים אפוא להימנע מכל התערבות בהסכמים מפורטים ומפורשים (בכפוף להגנה על זכויות מיוחדות עליהן הדין אינו מאפשר לוותר או להתנות מטעמים של הגנת הצרכן או מסיבות אחרות: ראו עניין ביבי כבישים, פסקה 17 לפסק דיני).  לטעמי, תיקון או שינוי מהותי כאמור לא ניתן לעשות גם בהתבסס על עיקרון תום הלב, אשר מעוגן בסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג-1973 (להלן: חוק החוזים).  זאת, מאחר שעיקרון תום הב פועל בתוך גבולותיהם של שלושת האינטרסים המוגנים על ידי דיני החוזים: אינטרס ההסתמכות, אינטרס הציפייה ואינטרס ההשבה (ראו דברי השופט מ׳ אלון בע"א 391/80 לסרסון נ' שכון עובדים בע"מ, פ״ד לח(2) 237, 263 (1984)).  אדם שלא יצר הסתמכות או ציפייה לגיטימית אצל חברו ולא תפס אחיזה בשום נכס השייך לחברו במסגרת יחסים חוזיים או על רקע של משא-ומתן בין השניים – לא יחוב לחברו דבר מכוחו של עיקרון תום הלב (ראו שם).
28. לדבקות בכללים האמורים, אשר מבטיחים את יציבות החוזה, יש יתרון נוסף. דבקות בכללים אלה מפיגה את חששותיהם של חברות ומשקיעים זרים אשר שוקלים לעשות עסקים ולהשקיע את ממונם בישראל.  חברות ומשקיעים כאלה – בפרט, אלו שנמצאים ופועלים בארצות הברית – יהססו מלהיחשף להתדיינות משפטית בישראל, זולת אם יובטח להם שבית המשפט אשר ידון בעניינם יפסוק את הדין בדל״ת אמות החוזה.  דרישה זו, הנקראת "four corners of the contract", היא אחת מאבני היסוד של דיני החוזים האמריקניים אשר באים להבטיח את ודאות החוזה (ראו, מני רבים: Gallo v.  Moen Inc., 813 F.3d 265, 273 (6th Cir.  2016) (“The first and best way to divine the intent of the parties is from the four corners of their contract …”)).  דרישה זו מכירה באפשרות שחוזה לא יהיה מפורט ומפורש דיו ויזדקק לפרשנות.  במקרים כאלה, בית המשפט נדרש למזג את לשון החוזה עם נסיבות כריתתו לתוך מסכת עובדתית כוללת ולדלות ממסכת זאת את כוונת הצדדים (ראו: Lawrence A.  Cunningham, Contract Interpretation 2.0: Not Winner-Take-All but Best-Tool-for-the-Job, 85   Wash.  L.  Rev.  1625 (2017)).
29. גישה זו תואמת את הדין הישראלי כפי שהתגבש בעקבות תיקונו של סעיף 25(א) לחוק החוזים ופסיקתנו בעניין ביבי כבישים. בהקשר זה, חשוב לחזור ולהדגיש כי ״כוונת הצדדים״ שבית המשפט נדרש לאתר יכול שתהיה מוכחת ויכול שתהיה מסתברת – הכל כעניין של עובדה אמפירית.  בכל אחד מהמקרים האלה, בית המשפט נדרש להיצמד לעובדות ואינו רשאי להשלים את החוזה על ידי הכתבת נורמות התנהגות השאובות מעולם הערכים (ראו: עניין ביבי כבישים, פסקה 55 לפסק דיני).
30. על רקע זה, אדון בשתי השאלות שבהן נותר לנו להכריע.

האם המשיבות חייבות למסור את ניהול המלון לגורם בעל מיתוג ומוניטין בינלאומיים, כדוגמת הילטון?

31. טענת המערערים כי המשיבות חייבות למסור את ניהול המלון לגורם בעל מיתוג ומוניטין בינלאומיים, כדוגמת חברת הילטון, תלויה על בלימה. פסקת ה"הואיל" החמישית בהסכם הניהול אמנם מציינת את העובדה שבעלי המלון כרתו "הסכם עם Hilton International Co.  לפיו בכפוף להוראות ההסכם האמור, הילטון תנהל ותרכז, באופן בלעדי, את שירותי האחזקה והניהול של כלל הפרויקט", אבל, כפי שנאמר באותה פסקה, התחייבות זו כפופה להסכם שהבעלים עשו עם חברת הילטון אשר הגיע לסיומו בחלוף של כ-20 שנות ניהול.
32. זאת ועוד: בפסקאות ה"הואיל" השישית והשביעית נקבע במפורש כי המערערים, כמו שאר רוכשי יחידות הדיור במלון, מחויבים "לחתום על הסכם ניהול עם חברת הניהול" – נכסי מלכת שבא אילת – "לצורך מתן שירותי תחזוקה והניהול מצדה"; וכן כי "הרוכש מסכים לכך שהניהול והביצוע הבלעדי של השירותים בפרויקט יבוצע אך ורק על ידי חברת הניהול" (ההדגשה הוספה – א.ש.).
33. לצד האמור בפסקאות ה"הואיל" (שדינן כדין שאר הוראות ההסכם, כאמור בסעיף 2.1 להסכם הניהול), סעיף 5.1 להסכם הניהול קובע במפורש כי "חברת הניהול [נכסי מלכת שבא אילת – א.ש.] תהא רשאית להתקשר, על פי שיקול דעתה הבלעדי, עם קבלני משנה וכל גורם אחר, לשם ביצוע שירות משירותיה שחברת הניהול קיבלה על עצמה ו/או נטלה על עצמה על פי הסכם זה" וכי "לחברת הניהול יהיה שיקול דעת מוחלט באשר לקביעת תנאי ההתקשרות עם אותם קבלנים ו/או גורמים נוספים" (ההדגשה הוספה – א.ש.).
34. המערערים טוענים כי בניגוד לקביעותיו המפורשות של הסכם הניהול, אשר צוטטו לעיל, בעלי המלון הציגו בפניהם מצג כי המלון, על יחידותיו, ינוהל על ידי חברת הילטון או חברה אחרת בעלת מוניטין ומיתוג בינלאומי מוכר. דא עקא, טענה זו נשללת על ידי הוראות הסכם הניהול בדבר מיצוי התנאים וההתחייבויות, שכאמור נקבעו בסעיפים 15.2 ו-15.4 להסכם.
35. אשר על כן, בניגוד לטענת המערערים, המשיבות לא התחייבו למסור את ניהול המלון לגורם בעל מיתוג ומוניטין בינלאומיים בחלוף ההתקשרות עם חברת הילטון. טענה זו של המערערים נדחית אפוא.

האם המשיבות רשאיות להעלות את דמי הניהול?

36. המערערים טוענים כי דמי הניהול החודשיים הועמדו על 3 דולר ארה"ב למ"ר, כאמור בסעיף 8.2 להסכם הניהול, וכי סכום זה לא ניתן לעדכון כלפי מעלה.
37. ראשית, אציין כי טענה זו לוקה בחוסר דיוק, שכן סעיף 8.7 להסכם מכיל בתוכו מנגנון הצמדה אשר קובע במפורש כי דמי הניהול לעולם לא יפחתו מ-3 דולר ארה"ב למ"ר. מנגנון זה לא הופעל במשך תקופה של כ-20 שנה, במהלכה נוהל המלון על ידי חברת הילטון.
38. גדולה מכך, ודבר זה מכריע בענייננו: סעיף 4 להסכם הניהול קובע במפורש כי "הרוכש מצהיר ומאשר כי הודע לו שבשל תקופת ההתקשרות הארוכה [עם חברת הילטון – א.ש.] נקבעה נוסחה לחישוב דמי הניהול המירביים לכל תקופה הניהול כפי שיפורט להלן [בסעיף 8 להסכם – א.ש.] וכי "מובהר בזאת כי הסכם זה יהיה בתוקף כל עוד יהיה ההסכם בין החברה [נכסי מלכת שבא אילת – א.ש.] לבין הילטון בתוקף" (ההדגשה הוספה – א.ש.).
39. נמצא אפוא שעם עזיבתה של חברת הילטון, אחרי כ-20 שנות ניהול, פג תוקפו של ההסדר החוזי אשר העמיד את דמי הניהול החודשיים על 3 דולר ארה"ב למ"ר. כפועל יוצא מכך, את גובה דמי הניהול יש לקבוע בהתאם ל-"עיקרון המשק הסגור", אשר נקבע בסעיף 8.1 להסכם הניהול בזו הלשון:

"חברת הניהול, על חשבון בעלי הזכויות ביחידות המגורים בפרוייקט, תשלם את כל התשלומים וההוצאות הדרושים בקשר עם ועבור אספקת שירותים ומילוי אחר כל התחייבויותיה על פי הסכם זה" (ההדגשה הוספה – א.ש.).