תא (חי') 12139-12-23 וסאם נעאמנה נ' מועתז נעאמנה

תחרות בין עסקת מתנה ראשונה בזמן לבין עסקת מכר מאוחרת; הרוכש בעסקה המאוחרת מכר את הזכויות בעסקה נוספת.  בכך יעסוק פסק הדין.

הנפשות הפועלות והעסקאות בין הצדדים

1. בלב המחלוקת בין הצדדים, 1/12 חלקים בחלקה 17 גוש 19374 מאדמות עראבה, שהינה חלקה בשטח של 12,712 מ"ר, בייעוד חקלאי (להלן: "החלקה").
2. החלקה במקור היתה בבעלותם של שלושת האחים המנוחים: סעיד, מוסטפא ועלי, בני מוחמד נעאמנה. לכל אחד מהם היו 4/12 חלקים בחלקה.  התובעים הם הבנים והיורשים של המנוח סעיד מוחמד נעאמנה ז"ל.  עלי נעאמנה, הנתבע 3 (להלן: "עלי או "עלי בן עלי"), יחד עם שלושת אחיו, מרעי, חוסין ויחיא, הם הבנים של עלי מוחמד נעאמנה, והם בני דודים מדרגה ראשונה של התובעים.  מועתז נעאמנה, הנתבע 1 (להלן: "מועתז"), הוא בן דוד מדרגה שנייה של התובעים ושל עלי.  החלקים של סעיד מוחמד נעאמנה, אביהם המנוח של התובעים, עדיין רשומים על שמו.
3. ביום 15.2.20, נחתם הסכם מתנה בין התובעים לעלי בן עלי, לפיו עלי העניק לתובעים (בני דודו) את מלוא זכויותיו בחלקה, המהווים 1/12 חלקים בה, בשטח של 1,059 מ"ר, במתנה (להלן: "הסכם המתנה"). מדובר בזכויות שעלי קיבל בירושה מאביו המנוח עלי נעאמנה ז"ל ואשר במועד עריכת הסכם המתנה היו רשומות על שם האבא.  לפי ההסכם, מדובר במתנה סופית ובלתי חוזרת, כאשר במקביל לחתימה עליו, נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר לטובתם של התובעים.

עסקת המתנה דווחה לרשויות, אך לא הושלמה ברישום, וגם לא נרשמה הערת אזהרה לטובתם של התובעים על זכויותיו של עלי. 

4. ביום 1.12.22, נערך הסכם מכר בין שלושת האחים: עלי, מרעי וחוסין נעאמנה (בני עלי מוחמד נעאמנה) מצד אחד לבין מועתז נעאמנה, שהינו כאמור בני דודם מדרגה שנייה. בהתאם להסכם, המוכרים, כולם ביחד, בעלי זכויות ו/או הזכאים להירשם כבעלי זכויות בשטח של 3,187 מ"ר (המהווים 3/12 חלקים בחלקה) העניקו למועתז את זכויותיהם במקרקעין תמורת סכום של 200,000 ₪.  במקביל לחתימה על הסכם המכר, נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר לטובתו של מועתז.
5. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916ביום 15.2.23, נערך הסכם מכר בין מועתז לסעיד ח'טיב, הנתבע 2 (להלן: סעיד"), לפיו מועתז מכר לסעיד את זכויותיו בחלקה (3,187 מ"ר המהווים 3/12 חלקים בחלקה), תמורת סכום של 220,000 ₪. ייפוי כוח בלתי חוזר בגין עסקה זו נחתם ביום 3.12.22 (לפני החתימה על הסכם המכר).  העסקה דווחה לרשויות וביום 20.6.23 סעיד נרשם כבעלים של 3/12 חלקים בחלקה.

12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)

6. ביום 1.7.23 נערך הסכם מכר (נוסף) בין מועתז ובני הדודים שלו, האחים: מוסטפא, סובחי ועבדאלהאדי נעאמנה, מצד אחד, לבין סעיד מצד שני, לפיו נמכרו לסעיד 3/12 חלקים (נוספים) מהזכויות בחלקה (בשטח של 3,177 מ"ר) בתמורה לסכום של 220,000 ₪. לפי הסכם זה, מועתז מכר שטח של 1,059 מ"ר (1/12 מהחלקה) וכל אחד מיתר המוכרים מכר שטח של 706 מ"ר (1/18 מהזכויות בחלקה).

ייפוי כוח בלתי חוזר לטובתו של מועתז, בגין הסכם זה, נחתם ביום 30.11.22, וביום 5.12.22 נרשמה הערת אזהרה לטובת סעיד על זכויותיהם של המוכרים (מועתז, מוסטפא, סובחי ועבדאלהאדי).

7. ביום 1.10.23 נערך הסכם מכר בין סעיד לבין באסל בדארנה, הנתבע 6 (להלן: "באסל") לפיו סעיד מכר לבאסל שטח של 1,000 מ"ר ברוטו מתוך זכויותיו בחלקה תמורת תשלום של 80,000 ₪. ייפוי כוח בלתי חוזר נחתם ביום חתימת ההסכם, העסקה דווחה לרשויות וביום 3.10.23 נרשמה הערת אזהרה לטובת באסל על זכויות הבעלות של סעיד.
8. ביום 2.10.23 נערך הסכם מכר בין סעיד לבין סמיח ואשרף נג'אר, הנתבעים 7-8, לפיו סעיד מכר 2,000 מ"ר נטו לאחים נג'אר תמורת סכום של 160,000 ₪. העסקה דווחה וביום 5.10.23 נרשמה הערת אזהרה לטובת האחים נג'אר על 2000/12712 חלקים בחלקה שהם בבעלות סעיד.
9. ביום 9.11.23, כחודש לפני הגשת התביעה כאן, נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים על זכויותיו של מועתז בחלקה, כאשר זה רשום כבעלים של 1,059 מ"ר שמהווים 1/12 חלקים בחלקה.
10. להשלמת התמונה יצוין כי הנתבעים 9-12 הם נושים של מועתז, אשר לטובתם נרשמו עיקולים/הערות על זכויותיו בחלקה, במועדים שבין 25.6.23 ו - 10.9.23. הנתבעים 4 ו-5 הם עורכי דין שמיוחסת להם רשלנות בטיפול בהסכמי המכר (הסכם המתנה והעסקה הנוגדת).  הנתבע 4, הוא גם המיצג של הנתבע 2 (סעיד) בהליך.
11. בהחלטה שניתנה ביום 19.5.24 ועל בסיס הנימוקים שפורטו בגוף ההחלטה, הוריתי על מחיקת התביעה נגד הנתבעים 10,11 ו- 13. התביעה נגד הנתבעים 4 ו-5 נמחקה, בכפוף לכך שלא תבוצע כל פעולה משפטית באשר לחלקה נשוא התביעה בהתאם לייפוי הכוח הבלתי חוזרים.  הנתבע 12 הותיר את ההכרעה בשאלה הקניינית לשיקול דעת בית המשפט והסכים להסרת השעבוד על זכויותיו של מועתז; הנתבעת 9 הודיעה שאם ייקבע כי למועתז אין זכויות בחלקה, העיקול ממילא יתבטל עקב כך.

הועתק מנבוביום 20.9.24, נמחקה התביעה בהסכמה נגד הנתבעים 7-8 סמיח ואשרף נג'אר, לאחר שההסכם בינם לבין סעיד בוטל בהסכמה.

12. עם הגשת התביעה הוגשה בקשה לסעד זמני וביום 5.4.24, לאחר שהתקיים דיון במעמד הצדדים והוגשו סיכומים בכתב מטעם הצדדים, הוריתי על קבלת הבקשה באופן חלקי ועל מתן צו איסור דיספוזיציה על זכויותיו הרשומות על מועתז בחלקה, וזאת עד הכרעה בתביעה.
13. הנתבעים 1 ו- 3, מועתז ועלי, בחרו שלא להגיש כתבי הגנה מטעמם; התביעה התנהלה למעשה נגד הנתבעים 2 ו-6, סעיד ובאסל.

להוכחת התביעה הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע 1, ויסאם נעאמנה (להלן: "התובע") ומנגד הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבע 2, סעיד ושל הנתבע 6 (באסל).  בנוסף מטעם הנתבע 2, זומנו למתן עוד הנתבעים 1 ו-3 (עלי ומועתז).  כל המצהירים והעדים נחקרו בבית המשפט.  נאמר רק כהקדמה למאוחר כי עלי ומועתז בעדויותיהם, התכחשו לעסקה הנוגדת.