ראו פסק דינו של כבוד השופט א. ויתקון בע"א 487/77, 503/77 מנהל מס שבח נ' אחים ברקאי בנין בע"מ, פ"ד לב(2) 121 (19.3.1978) (להלן - פרשת ברקאי):
"עקרון המהות הכלכלית האמיתית כבסיס לשומה הוא עקרון מנחה במשפט המס בישראל. עקרון זה לא יכול שיהא בסיס רק ככלי אנטי תכנוני של רשות המס. בדומה לדין האמריקאי יש לאפשר לנישום, במידה מבוקרת וזהירה, לטעון למהות כלכלית על פני צורה, תוך הטלת נטל שכנוע מוגבר על הנישום הטוען לכך. ברגיל, עת בחר נישום להתקשר בעסקה בדרך מסוימת או להציגה בדרך מסוימת הנטייה תהא שלא לאפשר לו לטעון כנגד זאת. אולם לעיתים אילוצים כאלו ואחרים כגון אילוץ רגולטורי או אף אילוץ עסקי יכול לשמש בסיס לטעון מצד הנישום כי על אף הצורה שבה עוצבה העסקה, הרי שמהותה לצרכי מס היא שונה. כך למשל כאשר יוכיח הנישום כי עקב פערי כוחות בין הצדדים לעסקה 'נכפה' עליו להסכים לניסוח החוזה באופן מסוים, אשר אינו מבטא בהכרח את מהותה האמיתית של ההתקשרות בין הצדדים."
- אבחן כעת את מכלול ההסכמים עליהם חתמה העוררת לאחר שהוכרזה כזוכה במכרזי "מחיר למשתכן" מושא העררים דנן, בכדי לקבוע אם לעוררת הוענקה הזכות ליהנות כלכלית מהמקרקעין באופן מירבי ומיטבי, כמו גם מה מידת החזקה והשימוש שקיבלה ידיה, ובכדי לקבוע אם יש יסוד לטענת העוררת לפיה היא לא רכשה "זכות במקרקעין" במשמעות החוק.
- בהיבט התכנוני וזכויות הבניה, נקבע בתנאי מכרז "מחיר למשתכן" כי הזוכה במכרז (העוררת) אינו רשאי לבצע שינוי בתב"ע הקיימת וככל שיבוצע שינוי בתב"ע על ידי גורם אחר שאינו הזוכה - לא יוכל הזוכה לממש את הזכויות הנוספות אלא אם רמ"י תיתן אישור בכתב לכך, ראו לעניין זה סעיף 2.1.3 וסעיף 2.1.4 לחוברת מכרז טירת הכרמל, נספח 1 לתצהיר מר פרידמן, שם נקבע:
"2.1.3 הזוכה (או מי מטעמו) לא יורשה לבצע כל שינוי בתכנית התקפה או לקדם תכנית חדשה, זאת למעט בקשת הקלה לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן "חוק התכנון והבניה").
רמ"י לא תגבה תמורה נוספת עבור הקרקע בגין הסכמתה להקלה לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבניה.
2.1.4 ככל והתכנית הנוכחת (התקפה) תשונה על ידי גורם אחר שאינו הזוכה או מי מטעמו והשינוי יגרום לתוספת זכויות מעבר לזכויות הקיימות על פי התכנית הנוכחית (לרבות תוספות ו/או הקלות מכוח התכנית החדשה), הזוכה לא יוכל לממש את הזכויות הנוספות אלא באישור רמ"י בכתב ועל פי שיקול דעתה בלבד. מכל מקום, הזוכה/החוכר לא ישלם סכומים נוספים לרמ"י עבור הקרקע בגין הזכויות הנוספות. "