במבוא להסכם המכר הנ"ל הוגדרה "העסקה", כדלקמן:
"החברה מתחייבת לבנות (באמצעות קבלן/ים) ולמכור לרוכש את הממכר והרוכש מתחייב בזה לרכוש את הממכר מאת החברה בתנאים המפורטים להלן בהסכם זה לרבות נספחיו המצורפים להסכם זה. "
- סעיף 4 להסכם המכר הנ"ל עניינו "קרקע מנהל" וזו לשונו (תתי סעיפים רלוונטיים לענייננו):
"4.1 הודע לרוכש כי החברה התקשרה עם המנהל בחוזה חכירה מהוון, לפיו החברה חוכרת מהמנהל את הקרקע, לצורך בניית הבית והבית/ים הנוסף/ים (להלן: "המנהל" ו- "חוזה החכירה" בהתאמה).
....
4.3 הודע לרוכש שחוזה החכירה בין החברה לבין המינהל וכן החוזה עם משרד הבינוי (או מי מטעמו) אינם מהווים חוזה/ים לטובת צד שלישי ואינם מקנים לו כל זכויות שהן מעבר לאמור במפורש בהסכם זה.
4.4 ככל והמינהל ידרוש ובהתאם לנהלי המינהל באותו מועד, הרוכש מתחייב לחתום עם המנהל על חוזה חכירה של הממכר במועד שהחברה תתאם עם הרוכש ולהמציא לחברה אישור מאת המנהל המעיד על חתימת החוזה הנ"ל. חוזה החכירה ותנאיו יהיה זה הנהוג במינהל במועד חתימתו.
אין באמור בסעיף זה בכדי לגרוע מזכות החברה לעשות שימוש בייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר המצ"ב כנספח "ד", ולחתום בשם הרוכש על חוזה חכירה עם המנהל, אך בכפוף להוראות המכרז וכל דין.
4.5 הודע לרוכש כי זכויות החכירה בקרקע הנן לתקופה חכירה בת 98 שנים החל מיום 30.5.2016 (להלן: "תקופת החכירה") עם אופציה להארכה לתקופת חכירה נוספת בת 98 שנים שתחילתה מתום תקופת החכירה."
- האם יש לקבל את עמדת המשיב כך שייקבע כי הלשון הנקוטה בהסכמים הנ"ל, לפיה הוקנתה לעוררת זכות "חכירה", שאותה היא העבירה לרוכשים הזכאים, היא שתקבע את מהות הזכות שבידי העוררת לצורך חוק מיסוי מקרקעין?
עמדתי היא כי יש להשיב על שאלה זו בשלילה. בחינת מכלול ההסכמים המשפטיים עליהם חתומה העוררת, מלמדת כי אין בידי העוררת את הזכויות והכוחות המאפיינים בעל זכות "חכירה", דהיינו: אין בידי העוררת את הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לצרכיה שלה, להנאתה ולהשאת רווחיה, בדומה לזכות הקיימת בידי "חוכר" של ממש.
סקירת כלל ההסכמים המשפטיים עליהם נדרשה העוררת לחתום מעלה, כי לעוררת אין שליטה ממשית ומהותית במקרקעין: היא אינה יכולה לקבוע איזה סוג שימוש ייעשה במקרקעין, שכן הוראות ההסכמים מחייבים אותה לבנות דירות לצורך מכירתן לזכאי משרד הבינוי והשיכון שזכו בהגרלת "מחיר למשתכן". העוררת אינה יכולה לעשות כל שימוש במקרקעין מלבד בניית דירות לצורך מכירתן לזכאי משרד הבינוי והשיכון שזכו בהגרלות "מחיר למשתכן".