הלכה זו שימשה בסיס לדבריו אלה של פרופסור אהרן נמדר בספרו היטל השבחה (2011), ביחס להוראת החוק שבעניננו:
"מתנות צולבות בין קרובים, כאשר קרוב אחד נותן מתנה לקרוב אחר תמורת מתנה אחרת שיקבל מאותו קרוב, לא תיחשב להעברה ללא תמורה. אין פירושו של דבר שקרוב שקיבל מתנה מקרובו לא יוכל לעולם לתת מתנה לקרובו, אלא שמתנות אלו צריכות להיות מנותקות זו מזו ואסור להן להיות מותנות זו בזו, כדי שייחשבו שניתנו ללא תמורה" (מעמ' 554. ההדגשה הוספה).
מן הכלל אל הפרט
- כאמור לעיל, בחודש יולי 2017 חתמו הנתבעים על "חוזה פירוק שיתוף במקרקעין" (נספח ג' לכתב-התביעה). מטרת ההסכם תוארה בו כך: "רצון הצדדים לפרק את השיתוף ביניהם בנכס בדרך של חלוקה בעין בלבד של הזכויות בנכס וקביעה בחוזה זה של זכויות החזקה, ההנאה והשימוש הבלעדיות וייחודיות של כל צד בנכס" (שם, פסקת "והואיל" השלישית). בהתאם נקבע כי החלוקה-בעין תתבצע כך שכל אחד מהנתבעים יקבל "בעלות בלעדית וייחודית" באחת מהדירות (שם, סעיף 2). לאחר מכן יוכל כל אחד מהנתבעים לשפץ ולבנות על-חשבונו הבלעדי בדירתו (שם, סעיף 3), להחזיק בדירה ולהשתמש בה בבלעדיות ולנהוג "מנהג בעלים מלא ומוחלט... ללא צורך בהסכמת הצד האחר" (שם, סעיף 4).
מקריאת ההסכם, כמו גם ממכתבו של בא-כוחם של הנתבעים לעירייה מיום 1.11.2017 (אף זאת נספח ג' לכתב-התביעה), עולה בבירור כי מדובר בהעברה הדדית של זכויות. זכויותיה של מיה בדירה האחת מועברות לבן-ציון, אחיה, בו-זמנית ובאופן משולב עם העברת-זכויותיו של בן-ציון בדירה השנייה למיה. גם המכתב הנוסף לעירייה, מיום 24.11.2022 (נספח 5 לכתב-התביעה), מתאר העברה הדדית "בין אחים של זכויות שהתקבלו בירושה/מתנה".
- הנה כי כן, ההסכם בין האח והאחות יצר-גם-יצר חיובים הדדיים ומקבילים, כאשר זכויות בדירה האחת מועברות נגד וכתנאי להעברתן בדירה השנייה. ההסכם גילם יתרון ברור למתקשרים והוא מימוש של אינטרס כלכלי מובהק - המתגשם במעבר ממצב של בעלות במשותף וכפיפות להוראותיו של פרק ה' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, למצב של בעלות בלעדית ואפשרות של כל אחד לעשות בדירתו כראות עיניו, ללא צורך להידרש עוד להסכמתו של קרוב-משפחתו.
אף אם ההסכם הוא לפירוק-שיתוף ולהעברת-זכויות שהתקבלו במתנה או בירושה, אף אם הוא נועד להתאים את רישום-הבעלות וההחזקה במקרקעין ואף אם לא הועברו במסגרתו תשלומי-איזון - ברי לכל כי האח והאחות התעשרו ונהנו מן המוסכם במובן הפיננסי ולא ניתן לראות את העברת-הזכויות כאילו נעשתה "ללא תמורה". העברת-הזכויות קולעת להגדרת המונח "מימוש-זכויות" שבסעיף הראשון לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. את היטל-ההשבחה יש לשלם כעת לפי הוראתו של הסעיף השביעי לתוספת.