תא (כ"ס) 40447-12-22 גיל זיתן נ' פלורידה ישראל מגדלי יוקרה בע"מ

פסק דין

1. לפני תביעה כספית על סך 230,000 ₪, ובה סעד נוסף (צו עשה), הכל בקשר לטענות של הטעיה, תרמית ומצגי שווא בעסקת רכישת מגרשים להשקעה בפלורידה, ארה"ב. על פי הנטען בכתב התביעה, התובע רכש בנובמבר 2021 שני מגרשים בפורט שארלוט בעלות של 22,900 דולר לכל מגרש (סה"כ כ-140,000 ₪).  לטענת התובע, הנתבעים הציגו מצגי שווא בטלוויזיה ובאינטרנט על "הזדמנות של פעם בדור", הבטיחו תשואות של 100%-150% תוך שנה, וטענו כי המגרשים נמכרים בהנחה של 75% ממחיר השוק.  על אף מצגים אלו, התובע טען כי התברר לו שהמגרשים נמכרו במחיר כפול משווים הריאלי.  הנתבעים רכשו אותם זמן קצר לפני כן ב-12,000 ו-14,700 דולר בלבד.  עוד טען כי בניגוד למצג לפיו המגרשים מאושרים ומוכנים לבנייה עם תשתיות, התברר שהם מלאים בצמחייה ועצים ללא תשתיות מוכנות.  התובע הוסיף וטען כי הנתבע 2 (להלן:הנתבע או בר עוז) הבטיח בעל פה לרכוש מהתובע את המגרשים חזרה לאחר שנה, אך במועד הרלוונטי סירב לעשות כן, וכן כי הנתבעים הסתירו מהתובע את האפשרות לבדוק את היסטוריית העסקאות באתר Zillow, שם ניתן לראות את מחירי הרכישה האמיתיים.
2. התובע עתר לחייב את הנתבעים לרכוש ממנו בחזרה את המגרשים במחיר ששילם, וכן לפצותו בסך כ-90,000 ₪ נוספים עבור הוצאות, ירידת ערך הכסף ועוגמת נפש.
3. הנתבעים טענו, מנגד, כי מדובר בתביעה חסרת בסיס שהוגשה בחוסר תום לב, וכי התובע רכש את המגרשים לאחר בדיקה מקיפה ובידיעה מלאה של תנאי ההשקעה. כטענה מקדמית טענו כי את התביעה האישית נגד הנתבע יש לסלק על הסף, בטענה כי הוא פעל כאורגן של החברה וכי יש לכבד את עקרון האישיות המשפטית הנפרדת.  נטען כי התובע לא הציג עילה להרמת מסך.  עוד נטען כי הנתבעת 1 (להלן: הנתבעת) שימשה כגורם משווק בלבד, וכי הסכם הרכישה נחתם מול חברה אמריקאית נפרדת ("פלורידה ישראל נכסים בע"מ") שהיא בעלת הקרקעות.
4. הנתבעים מכחישים בתוקף כי הבטיחו "תשואה מובטחת". לטענתם, הוצג צפי משוער ופוטנציאל רווח המבוסס על נתוני עבר וסטטיסטיקות, ולא התחייבות לתוצאה.  הם טוענים כי הובהר לתובע שהשקעה זו מיועדת לטווח של 3 שנים לפחות, וכי התביעה הוגשה בטרם חלפה אפילו מחצית מהתקופה המומלצת.
5. נטען עוד כי התובע חתם על הסכם הכולל סעיף המבהיר כי אין לצדדים כל התחייבויות או מצגים מעבר למה שכתוב במפורש בהסכם עצמו. הנתבעים מדגישים כי טרם הרכישה, שני אחיו של התובע - שאחד מהם (אבי זיתן) מוצג בכתב ההגנה כמומחה לשיווק - הגיעו למשרדיהם, בדקו את הפרטים ואישרו לתובע להתקדם בעסקה.  גם אמו של התובע הייתה מעורבת בתהליך.
6. לטענת הנתבעים, הם הציעו לתובע (לפנים משורת הדין) לסייע לו במכירת המגרשים בשוק האמריקאי כדי להחזיר לו את כספו, אך הוא ובא כוחו סירבו לכך. הנתבעים מוסיפים שמחירי המגרשים באזור גבוהים מהמחיר ששילם התובע, ומצרפים צילומי מסך מאתר Zillowכהוכחה לערך השוק הריאלי.  בנוסף, נטען כי בשל עליית שער הדולר ממועד הרכישה (3.09 ש"ח) ועד להגשת ההגנה (3.71 ש"ח), התובע כבר הרוויח מעל 20% על השקעתו רק מהפרשי המטבע.
7. התובע הגיש כתב תשובה, בו התייחס לטענות בדבר שווי השוק, והצביע על סתירות, לעמדתו, בטענות הנתבעים. כן דחה הטענה כאילו הוצע לו סיוע במכירת המגרשים.
8. משלא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמות, הוגשו הגישו תצהירי עדות ראשית והתקיים דיון הוכחות שלאחריו הוגשו סיכומים.
9. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916מטעם התובע הוגשו תצהירים של התובע עצמו של אחיו, אבי זיתן. התובע, בתצהירו, חוזר על טענות המרמה ומפרט את השתלשלות האירועים מנקודת מבטו.  הוא מצהיר כי רכש את המגרשים על בסיס פרסומים שהבטיחו תשואה של 200%-300% תוך שנים בודדות והצהרות הנתבע בטלוויזיה על רווח של 100%-150% תוך שנה-שנה וחצי.  הוא מעיד כי הנתבע אמר לו במפורש במעמד הרכישה: "תקנה את המגרשים, תחזיק אותם שנה ותמכור לי...  אני תמיד קונה מגרשים".  לעדותו, לאחר שנה, גילה דרך אתר Zillow (שקיומו הוסתר ממנו לדבריו) כי המגרשים נמכרו לו במחיר כפול ממחיר הרכישה של הנתבעים חודשיים קודם לכן.  הוא מציין כי המגרשים הם "שטח יער" ללא תשתיות מוכנות, בניגוד למצג המקורי.
10. 12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)התובע הוסיף בתצהיר טענה שלא הופיעה בפירוט בכתב התביעה - לפיה אדם בשם אייל אנקורי (שלטענתו הונה משקיעים בעבר) נכח בפגישת המכירה, למרות שהנתבעים הכחישו זאת בתצהיר משלים.
11. תצהירו של אבי, נועד לתמוך בגרסת אחיו ולסתור את טענת הנתבעים כי הוא שימש כ"יועץ מקצועי".אבי מצהיר כי אין לו שום הבנה בנדל"ן וכי הוא אינו עוסק בתחום. הוא מדגיש כי לא ייעץ לגיל לקנות, אלא פשוט האמין למצגי הנתבעים שהעסקה כדאית.  אבי מעיד כי הוא זה שיצר קשר עם הנתבע כעבור שנה בבקשה שיקנה את המגרשים חזרה.  לטענתו, קינן השיב לו בחיוב בתחילה (בהודעת וואטסאפ), אך בפגישה עצמה סירב לבצע את הרכישה.  אבי מחזק את הטענה שגיל פעל על סמך הפרסומים והאמין להבטחות לתשואה גדולה.
12. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר עדות ראשית של הנתבע, שהצהיר כי הוא בעלים במשותף ומנהל כללי בנתבעת (שהיא, כאמור, לא בעלתה קרקעות אלא חברת שיווק בלבד). הנתבע טוען כי לאייל אנקורי אין כל קשר לעסקה או לחברה; הוא הגרוש של שותפתו (ליאת), ומגיע למשרדים רק כדי לסייע לה עקב נכותה.  לפי הנתבע, הקשר הראשוני נוצר דרך אחיו של התובע, אבי זיתן, שהציג עצמו כמומחה לשיווק ואסטרטגיה.  אבי היה דומיננטי מאוד, שאל שאלות מקצועיות והתמקח על המחיר.  נטען כי התובע הגיע לחתום רק לאחר ששני אחיו כבר נפגשו עם קינן ובדקו את העסקה עבורו.  במעמד החתימה נכחה גם אמו של התובע, והם בחנו יחד את המגרשים בלוויין ובחרו אותם בעצמם.  הנתבע מכחיש הטענה כאילו "שלף" הסכם; לטענתו, ההסכם הוכן מראש לבקשת התובע, נקרא על ידו ועל ידי אמו, ונחתם מרצון חופשי.
13. הנתבע חזר על הכחשתו כי הובטחה תשואה מובטחת. הוא טוען כי הציג "פוטנציאל רווח משוער" המבוסס על נתוני עבר, והדגיש כי מדובר בהשקעה לטווח של 3 שנים לפחות.  הוא מפנה לסעיף 6.2 בהסכם, הקובע כי אין לצדדים התחייבויות או מצגים מעבר למה שכתוב במפורש בחוזה (בו לא מופיעה הבטחת תשואה).  הנתבע מצהיר כי מעולם לא הבטיח לתובע (או לכל לקוח אחר) שיקנה ממנו את המגרש חזרה.  הנתבע הוסיף כי המחיר ששילם התובע לא מופקע והוא מגלם עלויות רכישה, תיווך, בדיקות, ביטוחים ומיסים.  הוא טוען כי מחירי מגרשים באזור אף גבוהים מהמחיר ששילם התובע.  לגרסתו, בניגוד לטענות התובע, קיימות כל התשתיות הנדרשות לבנייה מיידית.  נוכחות עצים על המגרש אינה סותרת את היותו מאושר לבנייה, וקבלני בנייה אף נותנים זיכוי כספי על כריתתם.
14. באשר להתנהלות לאחר הרכישה העיד הנתבע כי כשנה לאחר הרכישה נפגש שוב עם התובע ואמו. לטענתו, לאחר שהסביר להם שוב את טווח ההשקעה (3 שנים), התובע החליט בעצמו לא למכור את המגרשים באותו שלב כדי להמתין לעליית ערך.  נטען כי הנתבעים הציעו לסייע לתובע למכור את המגרשים בשוק החופשי לפנים משורת הדין, אך התובע ובא כוחו סירבו לכך ועמדו על קבלת פיצוי מופרז.
15. הועתק מנבובדיון ההוכחות העידו שלושה - התובע, אחיו (אבי) והנתבע.
16. אבי העיד ראשון. בעדותו ובחקירתו אישר כי הוא היה הגורם המקשר בין אחיו גיל (התובע) לבין הנתבע.  הוא זה שיצר את הקשר הראשוני לאחר שקיבל את מספר הטלפון של קינן מחבר משותף בתחום הנדל"ן.  אבי העיד כי הוא ואח נוסף (ניר) נפגשו עם הנתבע לפני שהתובע פגש אותו.  מטרת הפגישה הייתה "להכשיר את הקרקע" עבור גיל, כיוון שלדבריו גיל סובל מ-"פוביה חברתית" וחש לחץ מפגישה עם אנשים שאינו מכיר.  למרות שהנתבעים הציגו אותו כמומחה שבחן את העסקה, אבי הדגיש כי למרות ניסיונו של 30 שנה בשיווק, אין לו שום הבנה בנדל"ן.  הוא הצהיר כי לא ייעץ לגיל מקצועית אלא רק התרשם שקינן "נראה סבבה" ושהעסקה נראית כדאית על פניו על סמך המצגים.
17. אבי העיד כי קינן הציג בפניהם תשואה גבוהה מאוד במעמד הפגישה. כמו כן, אישר כי אדם בשם אייל אנקורי נכח בפגישה הראשונה שנערכה עם הנתבע.  עוד העיד כי כעבור שנה, כשהבינו שהמגרשים אינם מניבים את התשואה המובטחת, הוא פנה לקינן בבקשה שיקנה את המגרשים חזרה.  הוא התייחס להתכתבויות שהוצגו כראיה, וטען כי מהן ניתן להבין שהייתה הסכמה עקרונית של קינן לדון ברכישה חוזרת, דבר שנסתר מאוחר יותר בפגישה.
18. בחקירתו הנגדית עומת אבי עם הציג הודעת ווטסאפ ששלח לנתבע ימים לאחר הקשר הראשוני, בה נכתב כי אחיו רוצה "להגיע לסגור". אבי הסביר זאת בכך שגיל כבר החליט להתקדם על סמך המידע באתרים ובטלוויזיה, והפגישה הייתה רק כדי "לסגור" פיזית.  הוא העיד כי הוא לא זוכר שראה את ההסכם עצמו בפגישה הראשונה, אלא רק קיבל מידע כללי שהעביר לאחיו.
19. התובע העיד שני. לעדותו, נחשף לנתבע דרך ראיונות בטלוויזיה ופרסומים באינטרנט.  הוא הדגיש שהשתכנע מההבטחות לרווח מהיר ("אקזיט") של 100%-150% תוך זמן קצר, וחזר על כך שסמך על הנתבע באופן מלא.  התובע עמד על דעתו שהנתבע הבטיח לו בעל פה שאם ירצה למכור לאחר שנה, קינן יקנה ממנו את המגרשים חזרה.  כשנשאל בחקירה הנגדית מדוע ההבטחה הזו לא הופיעה בחוזה הכתוב, השיב התובע שהוא לא מבין בחוזים, שסמך על המילה של הנתבע שאמר שאין צורך לרשום זאת.  כשנשאל מדוע סירב להצעת הנתבעים לנסות למכור את המגרש עבורו בשוק החופשי לאחר שהתגלע הסכסוך, השיב גיל שאיבד בהם אמון מוחלט ולא רצה שהם ימשיכו "לשחק לו בכסף".  .
20. התובע הכחיש שנאמר לו שמדובר בהשקעה ל-3 שנים ומעלה. לטענתו, כל המצגים דיברו על טווחים קצרים בהרבה.  הוא הודה בחקירה כי לא ביצע בדיקות עצמאיות (כמו בדיקת שווי)לפני הרכישה.  הוא הסביר זאת בכך שכלל לא ידע על קיומם של כלים כאלו באותה עת, וכי הנתבעים הציגו עצמם כמומחים שמטפלים בהכל.  כן אישר שביקש מאחיו (אבי וניר) ללכת לפגישה הראשונה כי הוא "טיפוס לחוץ", אך טען שהם לא היו "יועצים" אלא רק הלכו להתרשם מהמשרד והאנשים.  לגבי נוכחות אמו במעמד החתימה, טען שהיא באה "בשביל האווירה" ולא כיועצת נדל"ן.
21. לעדותו, כשנה לאחר הרכישה, כשביקש לממש את ה-"אקזיט", גילה שהנתבעים קנו את המגרשים בערך בכמחצית מהסכום שבו מכרו לו אותם. הוא חזר על הטענה שהמגרש התברר כיער ללא כביש גישה מסודר או תשתיות מוכנות לבנייה, בניגוד למה שהוצג לו במפות ובמשרד.
22. התובע נחקר על נוכחותו של אייל אנקורי בפגישה. הוא עמד על כך שאנקורי היה שם, הציג עצמו כחלק מהצוות ואף השתתף בשיחה, מה שנועד לסתור את טענת הנתבעים שאנקורי לא קשור לחברה.
23. ביחס לעדותו של הנתבע יוער כי היא הייתה בניסיון להרחיק את עצמו מהבטחות נטענות בעל פה ולהתמקד בלשון החוזה הכתוב, תוך הטלת האחריות על התובע כמי שבחר מרצונו להיכנס לעסקה ולא המתין מספיק זמן כדי לראות רווחים. הנתבע עמד על כך שמעולם לא הבטיח "תשואה מובטחת".  הוא טען כי המצגים שהציג (בין אם בטלוויזיה ובין אם בפגישות) היו בגדר "פוטנציאל" או "צפי" המבוסס על נתוני עבר של נדל"ן בפלורידה, ולא התחייבות חוזית.  הוא הדגיש שוב ושוב כי מדובר בהשקעה לטווח ארוך (לפחות 3 שנים) וכי התובע פעל בחיפזון ובחוסר סבלנות כשביקש למכור אחרי שנה אחת בלבד.  בחקירתו הנגדית נדחק להסביר כיצד אמירות שלו בטלוויזיה על "אקזיטים מהירים" מתיישבות עם הטענה שמדובר בהשקעה ל-3 שנים.  הוא טען כי בטלוויזיה מדברים על מקרים ספציפיים ומוצלחים וכי כל עסקה נבחנת לגופה.  הנתבע הכחיש מכל וכל שהבטיח לתובע לקנות ממנו את המגרשים בחלוף שנה.  לטענתו, המודל העסקי שלו הוא שיווק קרקעות, ולא רכישתן חזרה מלקוחות.  הנתבע טען כי התובע ומשפחתו (בעיקר האח אבי והאם) היו מעורבים מאוד, שאלו שאלות ובחנו את המפות.  הוא הדגיש כי לא מנע מהם לבצע כל בדיקה עצמאית וכי הם חתמו על ההסכם לאחר שקראו אותו והבינו את הסיכונים.
24. בחקירה הנגדית נשאל הנתבע על הפער בין המחיר שבו רכש את המגרשים (כ-12,000 דולר) למחיר שבו מכר אותם לתובע (כ-23,000 דולר). הוא הסביר כי הפער נובע מעלויות שיווק גבוהות, הוצאות תפעול של משרדים בישראל, תשלום עמלות לאנשי מכירות, ובדיקות מקצועיות שנערכו לנכס.  לעדותו, המחיר ששילם התובע הוא מחיר שוק הוגן למגרש שעבר סינון ובדיקה של חברה ישראלית המלווה את הרוכש.
25. חלק לא מבוטל מחקירתו הנגדית של הנתבע התייחס לשאלת חלקו ונוכחותו של אייל אנקורי. הנתבע העיד כי אנקורי הוא הגרוש של שותפתו ליאת, וכי הוא נמצא במשרדים לעיתים כדי לעזור לה עקב נכותה, אך אין לו כל תפקיד רשמי בחברה והוא לא היה חלק מהליך המכירה לתובע.  עוד עומת הנתבע עם הודעות ששלח לאבי זיתן, מהן השתמע לכאורה שהוא מסכים לבחון רכישה חוזרת.  קינן טען כי מדובר היה בניסיון להיות שירותי ואדיב כלפי לקוח (ואחיו) שהיו בלחץ, אך מעולם לא הייתה בכך משום התחייבות משפטית לקנות את המגרשים במחיר הרכישה.
26. הצדדים הגישו סיכומים.
27. התובע, בסיכומיו, מנסה להוכיח שגרסת הנתבעים קרסה בחקירה הנגדית וכי הוכחו כל יסודות התרמית. הוא הצביע על פערים, לגרסתו, שנתגלו בזמן אמת על דוכן העדים-בנושא אייל אנקורי: הסיכומים מדגישים שקינן הכחיש בתצהירו כל קשר לאנקורי, אך בחקירה הנגדית נאלץ להודות שהוא נמצא במשרדים באופן קבוע.  התובע טוען בסיכומים כי הכחשה זו משליכה על אמינותו של הנתבע בכללותה; בנושא מצב המגרש:נטען כי הנתבע הודה שמדובר ב"שטח יער" ולא במגרש מפותח כפי שפורסם.
28. התובע הפנה למוצגיםלחיזוק טענותיו. הוא הפנה לדברי הנתבע בראיונות בטלוויזיה וביקש לראות בהם הבטחה מחייבת ולא רק כ"צפי", תוך שהוא טוען כי הנתבע לא יכול להתנער בבית המשפט ממה שאמר מול המצלמות.
29. בנוסף, נטען כי חלה חובת הגילוי המוגברת על מי שמציג עצמו כ"מומחה" מול אדם פרטי, וטוען כי גם אם חתם על חוזה - החובה המוסרית והחוקית של הנתבע גוברת על הכתוב. הסיכומים מנסים לצייר תמונה רחבה יותר של שיטה.  התובע טוען כי הנתבעים פועלים בשיטה של "צייד" משקיעים תמימים דרך המדיה, וכי המקרה של גיל אינו טעות חד-פעמית אלא חלק ממודל עסקי המבוסס על הטעיה.  הסיכומים שמים דגש על הטענה שהנתבעים רכשו את המגרשים במחצית המחיר שבועיים לפני שמכרו אותם לתובע.  התובע מגדיר זאת בסיכומים כ-"עושק" ו"חוסר תום לב קיצוני" שלא ניתן להצדיקו כ"עמלת שיווק".
30. עוד הוסיף התובע ופירט מדוע הוא סבור שיש לחייב את הנתבע באופן אישי (ולא רק את החברה), תוך שימוש בעובדה שהוא היה הדובר המרכזי והיחיד מול התובע.
31. בדומה לסיכומי התובע, גם סיכומי הנתבעים לא היו רק "חזרה טכנית" על הטענות בכתב ההגנה, אלא ניתוח של הראיות כפי שעלו בשלב ההוכחות. הנתבעים משתמשים בסיכומים כדי להבליט את "כישלון" התובע בהוכחת טענותיו במהלך החקירות הנגדיות.  הנתבעים מדגישים כי התובע בחר שלא להעיד את אמו, למרות שהיא נכחה בפגישות המכירה הקריטיות.  לטענתם, הימנעות מהבאת עד רלוונטי פועלת לרעת בעל הדין (חזקה שאילו הייתה מעידה, עדותה הייתה סותרת את גרסת בנה).
32. באשר לגרסת התובע עצמו, הנתבעים טוענים כי זו קרסה. הם מדגישים כי התובע הודה שלא עשה שום בדיקה, למרות שלטענתם הוא אדם משכיל.  הם מציגים זאת כרשלנות של התובע ולא כתרמית שלהם.  לטענתם, בחקירה הנגדית התובע לא הצליח להצביע על שום מסמך או הוכחה מוצקה להבטחה לרכישה חוזרת של המגרשים והציגו את עדותו כעדות יחיד של בעל דין ללא סיוע.  לחיזוק עמדתם, הפנו הנתבעים לעדותו של אחיו של התובע, אבי.  נטען כי האח הוא אדם ממולח, איש שיווק מנוסה, שהיה מעורב עמוקות בעסקה.  בכך הם מנסים לנטרל את טענת "התובע התמים" ומציגים את העסקה כעסקה בין אנשים שמבינים עניין.
33. עוד נטען כי גם אם התובע לא מרוצה, הנתבעים הציעו לו עזרה במכירת הנכס בשוק החופשי והוא סירב. הם טוענים כי סירוב זה מהווה הפרה של חובת "הקטנת הנזק" המוטלת על כל תובע.
34. בסיכומים חזרו הנתבעים גם על הטיעון נגד "הרמת מסך". הם טוענים כי לא הוכחה כל תרמית אישית של הנתבע, וכי כל פעולותיו היו במסגרת תפקידו בחברה.  הם מבקשים לדחות את התביעה האישית נגדו מכל וכל, תוך הדגשה שגם אם הייתה טעות עסקית, אין בה "מרמה" המצדיקה חיוב אישי.
35. סיכומי התשובה של התובע הם מטבעם קצרים וממוקדים יותר, והוגשו במטרה להשיב לסיכומי הנתבעים. התובע התייחס לטענת הנתבעים ביחס לאי הבאת אמו לעדות וגרס כי אין לייחס משמעות ראייתית לאי-הבאתה בשל גילה המתקדם, וכי עדותו שלו ושל אחיו אבי מספקת כדי לבסס את התשתית העובדתית.  לעמדתו, אם הנתבעים סברו שעדותה כל כך קריטית להוכחת גרסתם, הם היו יכולים לזמן אותה בעצמם כעדת הגנה.
36. בתגובה לטענת הנתבעים שהם הציעו עזרה והתובע סירב נטען כי ההצעה של הנתבע "לעזור במכירה" הייתה הצעה ריקה מתוכן שנאמרה מן השפה ולחוץ.
37. באשר לטענת האחריות האישית של הנתבע הוסיף התובע כי מעדותו של הנתבע עלה בבירור שהוא "הרוח החיה" והבלעדית מאחורי המצגים, וכי החברה היא רק כסות משפטית לפעילותו האישית. לכן, התובע מתעקש בסיכומי התשובה שאין לאפשר לו "להסתתר" מאחורי האישיות המשפטית של החברה.
38. הסיכומים ביקשו לחזק את הנקודה שהתובע הוא "משקיע תמים וחסר ניסיון" שזו השקעתו הראשונה, מול הנתבעים שהם "אנשי מקצוע מיומנים" המופיעים בטלוויזיה. התובע טוען בסיכומי התשובה כי הנתבעים מנסים "להאשים את הקורבן" על כך שלא בדק, בעוד שהם אלו שהטעו אותו באופן אקטיבי.

דיון והכרעה