תיק אזרחי (ירושלים) 13491-10-23 תאלין שאהין סלאח נ' זיאד קורד

1. עניינו של תיק זה בתביעה שהגישה התובעת להכרה בזכויות שלה במקרקעין הידועים כחלקה 35 בגוש 30558, המצויים בשכונת שועפאט בירושלים (להלן: "המקרקעין" או "חלקה 35"). המקרקעין רשומים במרשם פקיד ההסדר בחלקים שווים על שם מוסטפא עומר מוסטפא ג'אבר ("מוסטפא") שהלך לעולמו, ואברהים עומר מוסטפא ג'אבר ("אברהים").
2. לטענת התובעת, היא רכשה את מחצית הזכויות במקרקעין מגב' הדיל אחמד פראג' ("הדיל") מכוח הסכם מיום 28.5.2023 (להלן: "הסכם הרכישה של התובעת"). במסגרת הסכם זה, רכשה התובעת מהדיל גם שליש מהזכויות בחלקה 1 ומחצית מהזכויות בכל אחת מהחלקות 5 ו-14, באותו גוש (להלן, בהתאמה: "חלקה 1", "חלקה 5" ו-"חלקה 14").  לפי האמור בהסכם הרכישה של התובעת, הדיל עצמה רכשה את המקרקעין באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שאומת על ידי הנוטריון יוסף שגיא ביום 25.2.1999 (להלן: "ייפוי כוח 1999").  על פי ייפוי כוח זה, ג'מאל מוסטפא עומר ג'אבר ("ג'מאל"), אזרח ברזיל ובנו של מוסטפא, ששימש כמיופה כוח עבור יורשיו של מוסטפא מכוח ייפוי כוח מיום 30.4.1998, מכר להדיל את החלקות האמורות כנגד תמורה ששולמה לו.
3. בהתאם להסכם הרכישה של התובעת, התמורה הכוללת עבור כלל החלקות שנרכשו עמדה על סך 285,000 דולר (שווה ערך ל-1,026,000 ש"ח). מתוכה, שולמה מקדמה בסך 36,000 ש"ח בעת חתימת ההסכם, והיתרה נועדה להשתלם ביום 19.6.2023, כנגד העברה סופית של המקרקעין בפני נוטריון.
4. בסעיף 5 להסכם הרכישה של התובעת, הצהירה הדיל, בין היתר, כי המקרקעין נקיים מכל מכשולים, פגמים ועסקאות קודמות, ולא נמכרו לגוף כלשהו. כמו כן, הצהירה כי הם נקיים ופנויים, וכי היא תישא בכל אחריות ככל שהמצב שונה מכך.  יצוין כי בסופו של הסכם זה חתום גם אנור סלאח, בעלה של התובעת, כרוכש (להלן: "אנור").  עד להסכם החתום עליו אף הוא, הינו בהאא אל רגבי (להלן: "בהאא").
5. לטענת התובעת, בהמשך להסכם הרכישה, ביום 19.6.2023 נחתם ייפוי כוח על ידי הדיל לטובת התובעת (להלן: "ייפוי כוח 2023"). עוד נטען כי ביום 18.6.2023 הוציאה התובעת נסח רישום של המקרקעין מפקיד ההסדר.  לטענתה, היא הסתמכה על נסח זה, אשר הציג את מוסטפא ואברהים כבעלי המקרקעין, ועל בסיסו שולמה התמורה במסגרת הסכם הרכישה.
6. לטענת התובעת, ביום 20.8.2023 פנו היא ובעלה למהנדס בשם בשיר טוויל (להלן: "טוויל") לבדיקת המצב התכנוני של המקרקעין. טוויל הסביר להם כי חלקה 35 פוצלה לחלקות 35א ו-35ב.  חלקה 35א הופקעה לצורך סלילת כביש, ואילו על חלקה 35ב מצוי מבנה בהליך בנייה.  מכאן, שהטענה כי מדובר בקרקע פנויה אינה נכונה.  עוד התברר כי לנתבעים ניתן היתר בנייה עבור חלקה 35ב, ועל בסיסו נבנה על ידיהם המבנה האמור.
7. אין חולק כי העסקה שבה רכשה הדיל, לפי הנטען, את המקרקעין מיורשי מוסטפא, לא דווחה לרשויות המס ולא נרשמה בשום מרשם. גם העסקה שבה רכשה התובעת, לפי הנטען, את המקרקעין מהדיל, לא דווחה לרשויות המס.  התובעת טוענת כי אי הדיווח מצידה נובע מהסכסוך הנוכחי, אך יצוין כי כפי העולה גם מההשתלשלות המתוארת להלן, המועד החוקי לדיווח חל עוד בטרם נודע לתובעת, לשיטתה, על הסכסוך.
8. הנתבעים טוענים כי רכשו את מלוא חלקה 35 מכוח הסכם מיום 14.2.2018 שנעשה עם אברהים (להלן: "הסכם הרכישה של הנתבעים"), וייפוי כוח שניתן להם בנוגע לכך מאותו יום (להלן: "ייפוי כוח 2018"). ההסכם נחתם מטעם אברהים על ידי בתו, מנאל אברהים ג'אבר (להלן: "מנאל"), מכוח ייפוי כוח שניתן לה על ידי אברהים השוהה בארצות הברית.  הסכם הרכישה של הנתבעים מציין כי חלקה 35 רשומה על שם מוסטפא ואברהים (סעיף 1), וכי עניינו במכר מחצית חלקה זו על ידי אברהים (סעיף 2).  עוד מצוין כי שטח המקרקעין הנדון הפך לחלקה 35ב (סעיף 4.2 להסכם).  גם מייפוי הכוח שניתן לנתבעים עולה כי נמכרה רק מחצית חלקה 35.  אין חולק עוד כי לרשויות המס דווח על רכישת מחצית המקרקעין בלבד, והמס שולם בהתאם לשווי רכישה שהועמד על פי האמור בהסכם עבור מחצית החלקה על סך 450,000 ש"ח.
9. לא הובהר עד תום בהליך זה מדוע הנתבעים טוענים שרכשו את מלוא חלקה 35, אף שהמסמכים שלהם מצביעים על רכישת מחצית בלבד. ייתכן שקיימים הסכמים ומסמכים נוספים שלא נחשפו, כאשר המניעים לכך קשורים, כפי הנראה, לענייני מס, במטרה להימנע, לשיטתם, מדיווח על רכישת מלוא החלקה בשלב זה.  עם זאת, וכפי שיפורט להלן, בפועל אברהים עצמו, הטוען כי החזיק במלוא הזכויות במקרקעין, אינו טוען כי נותרה לו זכות כלשהי במקרקעין לאחר המכר לנתבעים.  כמו כן, וכעולה מניתוח הדברים להלן, לשאלה אם חלקה 35 נרכשה במלואה או בחלקה על ידי הנתבעים, אין בסופו של יום משמעות לצורך הכרעה בהליך זה.  בנסיבות העניין, אין מובעת גם עמדה במסגרת הליך זה באשר לתקינות דיווחי המס שנעשו, הגם שהיא מעוררת שאלה.
10. כמו הסכם הרכישה של התובעת, גם קיומו של הסכם הרכישה של הנתבעים אינו בא לידי ביטוי במרשם מקרקעין כלשהו. עם זאת וכמפורט גם להלן, הוא בא לידי ביטוי, אף באופן פומבי, בהליכי הוצאת היתר הבנייה על ידם עבור חלקה 35ב אל מול העירייה.
11. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916הנתבעים טוענים עוד כי אברהים היה הבעלים של מלוא הזכויות במקרקעין, ומוסמך מתוקף כך למכור להם אותם במלואם באופן שהקנה להם זכויות טובות במלוא חלקה 35, זאת מכוח הסכם חלוקה מוסכם ופירוק שיתוף שנערך ביום 6.4.2000 בין אברהים לבין יורשיו של מוסטפא (להלן: "הסכם החלוקה"). הסכם זה נחתם באמצעות ג'מאל, בנו של מוסטפא, כמיופה כוח של שאר יורשיו.  בהתאם להסכם החלוקה, הצדדים הפרידו אחזקות משותפות במקרקעין שונים שהיו ברשותם, כך שכל אחד העביר למשנהו את חלקו בחלק מהאחזקות, ובסופו של התהליך יוחד לכל צד חלק בלעדי בחלק מהחלקות.
12. 12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)כעולה מהסכם החלוקה, יורשי מוסטפא העבירו משכך לאברהים את חלקם בחלקות 5 ו-35 (וכן חלקה נוספת בגוש אחר), ואילו אברהים העביר ליורשי מוסטפא את חלקו, בין היתר, בחלקות 1 ו-14. באופן זה, הפך אברהים לבעלים יחידי, בין היתר, של חלקה 35.  נראה כי חלוקת החלקות השונות, כפי שבוצעה במסגרת הסכם החלוקה, לא דווחה לרשויות המס ואין לה ביטוי במסמכי הרישום של המקרקעין.
13. התובעת טוענת כי הסכם החלוקה מזויף. נראה כי טענה זו מורכבת למעשה משני ראשים: האחד, כי מדובר בהסכם פיקטיבי שלא נחתם כלל על ידי ג'מאל; והשני, כי הוא סותר עסקה מוקדמת יותר - זו הבאה לידי ביטוי בייפוי כוח 1999, שבמסגרתה נמכרו לפי הנטען זכויות יורשי מוסטפא (באמצעות ג'מאל) ביום 25.2.1999 בחלקה 35 (וכן בחלקות 1, 5 ו-14) לידי הדיל.  משמעות הדבר, שבעת ביצוע הסכם החלוקה, ג'מאל לא יכול היה להעביר לאברהים את מחצית חלקם של יורשי מוסטפא בחלקה 35, ומכאן שלנתבעים לא יכולה להיות טענה לזכות מלאה בחלקה 35ב, שכן מחציתה שייכת להדיל, אשר מכרה את זכותה בה לתובעת.

הליכי ההוכחות והעדויות

14. מטעם התובעת העידו בהליך זה היא עצמה ובעלה, אנור. התובעת הגישה גם תצהיר מאת ראיד ג'אזי פראס קאסם (להלן: "ראיד"), בעלה של הדיל, אך עד זה לא התייצב להעיד, ללא הסבר קביל.  יצוין כי בישיבת קדם המשפט מיום 25.12.2024 הצהיר ב"כ התובעת כי הדיל עצמה ואדריכל טוויל יובאו להעיד, אך גם עדים אלו לא הובאו בסופו של יום, ולכך לא ניתן כל הסבר.
15. מטעם הנתבעים העידו הנתבע 1, אברהים (באמצעות היוועדות מרחוק, בשל גילו ושהותו בארצות הברית), עו"ד מוהנד ג'בארה (להלן: "עו"ד ג'בארה"), אשר ערך את הסכם החלוקה וחתימתו מופיעה עליו, ועמאד אבו חדיר, אדריכל שטיפל עבור הנתבעים בהיבטי רכישת המקרקעין והוצאת היתר בנייה, והכיר לדבריו את נסיבות חתימת הסכם החלוקה.

דיון והכרעה

16. לאחר עיון בטענות ובעדויות, באתי למסקנה כי דין התביעה להידחות.
17. הועתק מנבוהתיק עוסק בטענות סותרות בנוגע לשרשרת הזכויות בחלקה 35. על מנת לזכות בתביעתה, על התובעת - שהנטל בעניין זה מוטל עליה - לבסס את קיום שרשרת הזכויות לטובתה.  כלומר, עליה להוכיח כי הדיל רכשה בשנת 1999 את זכויות יורשי מוסטפא בחלקה זו, באמצעות חתימת ג'מאל על ייפוי כוח 1999 לטובת הדיל; וכי לאחר מכן רכשה התובעת מהדיל את זכויותיה, בהתאם להסכם הרכישה של התובעת משנת 2023.
18. ככל שהתובעת לא מבססת רכישת זכויות בחלקה 35 מכוח שרשרת הרכישה האמורה, אין זה משנה לצרכי הליך זה אם הנתבעים רכשו זכויות טובות בחלקה זו מאברהים. במצב כזה, מתייתר הצורך לדון בתוקפו של הסכם החלוקה ובשאלת היחס בין הנתבעים הטוענים כי רכשו את מלוא הזכויות בחלקה 35 מאברהים, לבין הטענה כי אברהים לא יכול היה למכור זכויות אלו במלואן, שכן אין התובעת בעלת מעמד להשמיע טענות מסוג זה.

אי-ביסוס החוליה הראשונה בשרשרת הזכויות של התובעת (רכישת הדיל מיורשי מוסטפא)

19. תחילה תיבחן לאור האמור שאלת החוליה הראשונה בשרשרת הזכויות עליה נסמכת התובעת, דהיינו: ביסוס הטענה כי הדיל רכשה את הזכויות בחלקה 35 מיורשי מוסטפא. הנטל לבסס קיומו של הסכם כזה מוטל על התובעת (ר' למשל ערעור אזרחי 2032/06 אמנון האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן (1.2.09), פס' 41).
20. התובעת אינה צד להסכם הנטען בין הדיל לבין יורשי מוסטפא, כפי שזה בא לידי ביטוי על פי הנטען באמצעות חתימת ג'מאל על ייפוי כוח 1999 לטובת הדיל. משכך, התובעת עצמה אינה יכולה להעיד על קיומו של הסכם זה או על אותנטיות ייפוי כוח 1999.  גם בעלה של התובעת, אנור, אינו צד להסכם האמור ואין לו ידיעה אישית לגביו, כך שגם עדותו אינה בעלת ערך לביסוס אותנטיות ייפוי כוח 1999.
21. ייפוי כוח 1999 לא הוצג גם בתצורתו המקורית. עולה ממנו כי הוא אומת על ידי הנוטריון יוסף שגיא.  התובעת, שעליה מוטל הנטל לבסס את אותנטיות המסמך, לא הביאה נוטריון זה להעיד, ולא מסרה או הסבירה מדוע לא ניתן היה לעשות כן.
22. גב' הדיל יכולה הייתה, כמובן, להוות עדה רלוונטית בנוגע להסכם שערכה לפי הנטען בשנת 1999 לרכישת המקרקעין, ולייפוי כוח 1999 שנחתם לטובתה. כאמור, ב"כ התובעת מסר בקדם המשפט כי הדיל תובא להעיד, אך הדבר לא נעשה ולא ניתן לכך הסבר.  גם בעלה של הדיל, ראיד, שתצהיר מטעמו הוגש על ידי התובעת, לא התייצב להעיד.  לא נמסרה הודעה מסודרת מדוע לא התייצב, אך בעת הדיון נטען, אגב אורחא, כי לא ניתן היה לזמנו בשל שהותו בשטחים (עמ' 38 ש' 36 - עמ' 39 ש' 18).  טענה זו אינה מהווה צידוק נאות להיעדר התייצבות העד.  ניתן היה לבקש מבעוד מועד זימון שיאפשר כניסתו לישראל, וככל שהדבר היה נמנע (דבר שלא בוסס) - ניתן היה לעתור להעידו באמצעות היוועדות חזותית.
23. המסקנה העולה היא שהתובעת נמנעה, ללא כל הסבר מניח את הדעת, מלזמן עדים רלוונטיים שיכולים היו לבסס את אותנטיות ההסכם הנטען בין יורשי מוסטפא (באמצעות ג'מאל) לבין הדיל. לעניין זה ידועות ההלכות בדבר הימנעות מהבאת עד רלוונטי, הפועלות כנגד הצד שנמנע מכך, ומקימות חזקה כי עדותו הייתה פועלת לרעתו (ר' למשל ערעור אזרחי 240/77 שלמה כרמל בערעור מיסים נ' פרפורי ושות' בערעור מיסים (8.11.1979), פס' 4).
24. במקרה דנן, אי-הבאת הדיל להעיד תמוהה עוד יותר, שכן על פני הדברים, מצופה היה שהתובעת תפנה חלק מתביעתה גם כלפיה. זאת, בהינתן שהתובעת לא קיבלה מהדיל קרקע נקייה מטענות סותרות של צדדים שלישיים ואף לא מבנייה, על אף התחייבות הדיל בהסכם שבינה לבין התובעת.  התובעת טענה בחקירתה כי אין לה טענות כלפי הדיל, משום שלשיטתה, מעת שלנתבעים אין זכויות טובות בחלקה 35, הקרקע נקייה מזכויות צדדים שלישיים; ובאשר לבנייה - זה לשיטתה אינו עניין הרובץ לפתחה של הדיל שמכרה לה את הקרקע כריקה (ראו: עמ' 19-21 לפרוטוקול).  בעלה אוניר, כלל לא ידע לספק מענה בעניין (עמ' 72 ש' 20 - עמ' 73 ש' 10).
25. תשובות אלו אינן מניחות את הדעת, שכן לא ברור כיצד מי שרוכש מקרקעין בסכום העולה על מיליון ש"ח, כנגד הצהרה שהם נקיים מתביעות צדדים שלישיים ומבנייה, מפגין שוויון נפש כלפי המוכר שלכאורה מצוי בהפרה כלפיו מעת שמתברר כי קיים צד שלישי הטוען לזכויות במקרקעין ואף בנה עליהם. המעט שניתן לצפות הוא שבמצב כזה, אם "מוחל" הוא למוכר, לכל הפחות יגייס הוא אותו על מנת לסייע לו להדוף את טענות הצדדים השלישיים.  אלא שאפילו זאת לא נעשה, מה שמעלה תהייה נוספת באשר לאי-הבאת הדיל להעיד.
26. הרכישה הנטענת של המקרקעין על ידי הדיל בשנת 1999 מעלה תהיות נוספות. הנתבעים מצביעים על כך שבשנת 1999 הדיל הייתה בת 22, מה שמעלה שאלה כיצד היה בידיה לרכוש את המקרקעין.  גם אם ייאמר שהדבר נעשה על ידי בני משפחה עבורה, עולות שאלות נוספות, ובהן כיצד זה, אם נרכשו המקרקעין על ידי הדיל בשנת 1999, לא נקטה היא כל פעולה המעידה על בעלות או זכויות כלשהן במקרקעין במשך קרוב ל-25 שנה.  העסקה, כאמור, לא דווחה גם לרשויות המס.  בהקשר זה יצוין כי התובעת מעלה טענה בדבר היעדר דיווחי מס תקינים מצד הנתבעים, אך הדבר מחדד את הקשיים הקיימים גם לה בהיבט זה.
27. בנוסף, לא בוצע כל רישום לזכויות הדיל במקרקעין, למרות השנים הרבות שחלפו. גם כאן, התובעת מעלה טענות כלפי הנתבעים על כך שזכויותיהם, או זכויות אברהים שנרכשו מיורשי מוסטפא, לא נרשמו.  לשיטתה, הדבר מעלה תהייה בדבר אותנטיות הסכם החלוקה.  אך בכך מתעלמת התובעת מכך שזכויות הדיל, שעליהן נסמכת התובעת, גם הן לא נרשמו, וזאת לתקופה ארוכה יותר; וכי משכך הטענות שהיא מעלה פועלות ביתר שאת כנגדה.
28. הדיל גם לא תפסה חזקה במקרקעין, שלפי הנטען רכשה לפני כרבע מאה. יתר על כן: לאחר שהנתבעים רכשו את המקרקעין בשנת 2018, הם פנו להוציא היתר בנייה.  לשם כך, נערכו בשנת 2019 פרסומים פומביים בנוגע לבנייה המתוכננת, הן בעיתונות והן באתר עצמו.  בהמשך החלה בנייה, הניכרת וגלויה לעין.  אך הדיל, שידעה כי זכויותיה הנטענות אינן רשומות, לא נקטה כל פעולה כדי להגן על זכויותיה, וזאת גם אל מול תפיסת החזקה הגלויה במקרקעין על ידי אחרים.
29. כל האמור מעלה תהיות באשר לאותנטיות הרכישה הנטענת של המקרקעין על ידי הדיל בשנת 1999. תהיות אלו מתחזקות משלא הובאה כאמור הדיל להעיד, ולא הובא כל גורם אחר בעל ידיעה מכלי ראשון היכול לאמת את אותנטיות ייפוי כוח 1999.  ייפוי כוח זה, המהווה תימוכין יחיד לקיומו של הסכם נטען בין יורשי מוסטפא להדיל, הוצג לראשונה סביב הליכים אלו (ומכל מקום - אין אינדיקציה כי הוצג קודם לכן), וזאת כרבע מאה לאחר עריכתו, ומעת שג'מאל, החתום עליו, נפטר בשנת 2018.  במצב כזה, לא ניתן לומר כי אותנטיות ייפוי הכוח בוססה, וזאת לכל הפחות במאזן הסתברויות.
30. לכלל האמור יש להוסיף כי לקרקעות שהוחזקו על ידי האחים אברהים ומוסטפא היסטוריה של טענות זיוף קודמות. כך, בין היתר, בשנים 2002 ו-2003 נפתחו הליכים (ה.פ.  1194/02 ות.א.   5259/03) שעניינם טענה מצד ג'מאל שאדם בשם נאסר אלענאני (להלן: "נאסר") הוציא ממנו במרמה ייפוי כוח בשנת 1999, בין היתר בנוגע לחלקה 35, ובדרך זו מכר חלקה זו בהמשך לצדדים שלישיים, ובהם, לפי הנטען באותם הליכים, גם לראיד (בעלה של הדיל).  ג'מאל עצמו פרסם במרץ 1999 הודעה כי אין להסתמך על עסקאות שנעשו בשמו על ידי נאסר, וביום 25.1.2004 ניתן פסק דין בהליך שבין ג'מאל לנאסר, לפיו נאסר לא רכש כל זכויות בחלקה 35.
31. 00רקע מסוג זה מקשה עוד יותר לקבל כ"כזה ראה וקדש" את ייפוי כוח 1999, המתייחס אף הוא לחלקה 35, כמסמך אותנטי. זאת, משאין כאמור אדם בעל ידיעה מכלי ראשון היכול להעיד עליו, וכאשר אלו שלכאורה יכלו לעשות כן לא הובאו להעיד ללא הסבר מניח את הדעת; וכאמור - כאשר מסמך זה צץ גם לראשונה כרבע מאה לאחר יצירתו, ולעת שג'מאל, החתום עליו, נפטר כך שאין הוא יכול למסור גרסתו לגביו כפי שעשה באשר ליפוי הכח שניתן לנאסר ולימים הוכרז כבטל.
32. 0יתירה מכך: כעולה מההשתלשלות האמורה, בשנת 1999 מכר לפי הנטען ג'מאל את חלקה 35 לנאסר. אך לפי הנטען, באותו זמן מכר ג'מאל את חלקה 35 גם להדיל.  גם אם כיום ידוע ש"המכר" שערך ג'מאל של חלקה 35 לידי נאסר הוכרז כבטל, עדיין יש בעסקאות "סותרות" אלו כדי לחדד את ההכרח שהתובעת תבסס את קיומה של עסקת המכר בין ג'מאל להדיל משנת 1999.
33. בדומה, מכוח המכר הבטל שנעשה לנאסר בשנת 1999, מכר או ביקש הוא למכור בשנת 2001 זכויות בחלקה 35 לצדדים שלישיים. מהאמור נובע, כי נאסר לכאורה, לא ראה את חלקה 35 ככזו שנמכרה כבר על ידי יורשי מוסטפא לידי הדיל בשנת 1999.  גם כאן, מעת שהזכויות אותן רכש נאסר, ואותן התיימר להעביר לצדדים שלישיים נמצאו בטלות, היכולת ללמוד דבר מה ממעשיו של נאסר הינה מוגבלת.  ועדיין, יש בדברים כדי להצביע על הנטל בו היה על התובעת לעמוד לביסוס אותנטיות ייפוי כוח 1999 בשים לב לטענות סותרות מכיוונים שונים בנוגע למקרקעין בהם מדובר.
34. יתירה מכך: כאמור בין אלו להם מכר או ביקש נאסר למכור את המקרקעין שרכש מכח המכר שהוכרז בסופו של יום כבטל, נכלל גם ראיד - בעלה של הדיל. ומכאן, שראיד מצידו היה לכאורה ער לכך שהמקרקעין שלפי הנטען כיום נרכשו על ידי הדיל מג'מאל, נמכרו לפי מה שנטען באותה עת במקביל על ידי ג'מאל גם לנאסר.  הדבר צריך היה לעורר תהיות, ולמעשה אף נקיטת פעולות מצידו, אך אין אינדיקציה כי עשה דבר מה או העלה טענה בעניין.  עולה גם שאלה, מדוע אם הדיל רכשה את המקרקעין מג'מאל, הוצעו מקרקעין אלו שנית למכירה לראיד על ידי נאסר.  כל אלו מחזקים את הצורך שהיה בהעדת ראיד בהליך זה, ואת המשמעות שיש לאי הגעתו להעיד.
35. כאמור לעיל, מעת שהתובעת לא ביססה את החוליה הראשונה בשרשרת ההעברות מכוחה היא טוענת כי רכשה זכויות במקרקעין, די בכך כדי להביא לדחיית תביעתה. יצוין עם זאת כי ספק אם בנסיבות העניין ניתן היה לקבל את התביעה באופן בו הוגשה, וזאת גם אילו היתה התובעת מבססת לכאורה את אותנטיות ייפוי כוח 1999.  זאת, מעת שהמקרקעין רשומים כיום אצל פקיד ההסדר על שם אברהים ומוסטפא.  התובעת מבקשת באמצעות ייפוי כוח 1999 לבוא בשם יורשי מוסטפא ולדרוש זכויות במקרקעין אלו, ובכך, למעשה, לטרוף גם את הזכויות שלשיטתה היו ליורשי מוסטפא בהם.  מצב כזה מחייב, על פני הדברים, צירוף יורשי מוסטפא להליך, לשמירה על זכויותיהם האפשריות וזאת כצד העלול להיפגע מההליך.  גם צירופה של הדיל נדרש משכך, או לכל הפחות נדרש אישורה כי אינה תובעת עוד זכויות במקרקעין.  כל זאת לא נעשה, באופן שספק אם היה מאפשר לקבל את התביעה באופן בו היא הוגשה, וזאת גם לו בוססה, לכאורה, אותנטיות ייפוי כוח 1999.
36. האמור אינו מתעלם מכך, שלטענת הנתבעים ליורשי מוסטפא אין זכויות במקרקעין, מעת שמכוח הסכם החלוקה הם העבירו אותן לאברהים. אין בכך כדי לגרוע מהצורך שחל על התובעת לצרף את יורשי מוסטפא כצד, וזאת בהתאם לשרשרת הזכויות שהיא טוענת לה.

תהיות בנוגע לחוליה השנייה בשרשרת הזכויות של התובעת (רכישת התובעת מהדיל)

37. מעל לצורך יצוין כי גם קיומה של החוליה הנוספת בשרשרת הנטענת על ידי התובעת - מכר המקרקעין מהדיל לידיה - מעלה לא מעט תהיות. שלא כמו ייפוי כוח 1999, קיום הסכם בין התובעת לבין הדיל אמנם נתמך בעדים מכלי ראשון המעידים על קיום הסכם הרכישה של התובעת וייפוי כוח 2023, שהם: התובעת ובעלה.  ואולם, הנתבעים צודקים בטענתם כי עולות שאלות בנוגע לאותנטיות ההסכם הנטען.  בעניין זה ניתן להצביע, בין היתר, על התהיות הבאות:
38. שוויון נפש כלפי הדיל: כאמור לעיל, לכאורה הולכה התובעת שולל על ידי הדיל במכר המקרקעין, כאשר הוצג לה כי אין מי שטוען לזכויות סותרות בהם, וכי אין עליהם בנייה. שוויון הנפש שהפגינה התובעת כלפי הדיל במצב כזה, והמענים הבלתי סדורים שניתנו על ידה, כל זאת הגם שמתברר כי, לכאורה, היא שילמה להדיל סכום העולה על מיליון ש"ח עבור זכויות פגומות, מעורר תהיות.
39. צו מניעה בחלקות אחרות: שוויון נפש דומה הציגה התובעת כלפי פגם שנפל, לכאורה, גם בנוגע למכר לידיה של חלקות 1 ו-14, וזאת במסגרת אותה עסקה. מתברר כי ביום 17.12.2021 ניתן צו מניעה כנגד ביצוע דיספוזיציות בחלקות אלו, במסגרת הליך אחר המתנהל בבית המשפט כנגד נאסר ונתבע נוסף (ת.א.   61003-03-21).  גם אם הדיל אינה צד להליך האמור, כך שיכול שיטען שצו המניעה לא נגע לה, ובידיה היה למכור את חלקות 1 ו-14, עדיין עולה מתוך האמור כי סביב חלקות 1 ו-14 מתנהל סכסוך.  משכך - ייתכן כי גם בנוגע להן שמה התובעת את כספה על קרן הצבי, מעת ששילמה עבורן להדיל.  חרף זאת, לא ננקטה על ידה כל פעולה כנגד הדיל, ובכלל זאת היא אף לא דרשה ממנה כאמור לבוא ולהעיד על תוקף ייפוי כוח 1999.
40. התובעת לא ידעה בחקירתה להסביר את חוסר המעש שלה בנוגע לחלקות 1 ו-14 (עמ' 30 ש' 4). בעלה, אנור, הסביר כי צו המניעה התייחס רק למחצית החלקות (עמ' 69), אך על פני הדברים לא כך רשום בו.  מעבר לכך, ככל שמדובר בצו מניעה שהתייחס רק למחצית החלקות, הרי שהמדובר דווקא במחצית הנוגעת ליורשי מוסטפא.  ומכאן, שצו מניעה על מחצית חלקות אלו נגע לאותה מחצית אותה רכשה התובעת לשיטתה, שאף היא נובעת מזכויות יורשי מוסטפא.  המענה שניתן הוא, אפוא, לאו מענה הינו.
41. היעדר ראיית בנייה ומיקום: העובדות הסובבות את רכישת המקרקעין על ידי התובעת תמוהות. לטענתה, היא רכשה את המקרקעין לאחר שמתווך בשם בהאא ערך לה סיור והראה לה אותם בעין.  באותו סיור, לא ראתה היא לדבריה בנייה על חלקה 35, וזאת הגם שאין חולק כי באותה עת הבנייה הייתה כבר מאסיבית ובולטת לעין (בית בן 3 קומות ו-9 דירות).  משמע - לכאורה, הטעה בהאא את התובעת באשר למקרקעין הנרכשים.  אך גם בהאא לא נתבע על ידה ולא הובא להעיד.  יצוין כי הטענה לפיה התובעת לא ידעה מהי החלקה שקנתה, ולא ידעה שיש בנייה עליה, תמוהה גם בהתחשב בכך שאין חולק כי היא מתגוררת במרחק הליכה קצר מחלקה זו.
42. בדיקות מאוחרות: לטענת התובעת, העובדה כי קיימת בנייה על המקרקעין וטענות בנוגע אליהם מצד הנתבעים התגלתה לה רק כאשר פנתה לאדריכל טוויל ביום 20.8.2023, כשלושה חודשים לאחר חתימת הסכם הרכישה של התובעת, וכחודשיים לאחר ששילמה, לשיטתה, את מלוא התמורה. לא ברור מדוע בדיקות בנוגע למקרקעין נערכו רק לאחר חתימת ההסכם וביצוע התשלום.  למותר לציין כי אדריכל טוויל לא הובא על ידי התובעת להעיד על השתלשלות דברים זו, וזאת למרות הצהרת בא כוחה שיעיד אותו.  לא ניתן כל הסבר לכך.
43. ידיעה על זכויות נוגדות: ניתן להטיל ספק בשאלה אם אכן לא ידעה התובעת על הזכויות הנוגדות הנטענות בנוגע לחלקה 35. על עובדות אלו ניתן ללמוד מבחינת המקרקעין באתר העירייה, שם ניתן לראות כי הוצא היתר בנייה, מי קיבל אותו (הנתבעים), ומהם המסמכים שהוגשו (כולל הסכם החלוקה והסבר שעל בסיסו נטען כי כל חלקה 35 הייתה שייכת לאברהים).  הדעת נותנת כי מי שמבצע עסקה כזו בוחן מסמכים גלויים מסוג זה לפני העסקה, ולא רק כשלושה חודשים לאחר חתימת ההסכם וכחודשיים לאחר תשלום מלוא התמורה.
44. מומחיות בעלה של התובעת: בעלה של התובעת, אנור, שנטל חלק פעיל ברכישה, הציג עצמו בפני חוקר פרטי כמומחה למקרקעין המבין בטענות זיוף, וכמי שאמון על בדיקות וייעוץ. מכאן שאין מדובר בהדיוט בכל הנוגע לנושאים שעל הפרק.  אף מתוקף כך ניתן להעלות תהייה כיצד לא ידעה התובעת על הזכויות הסותרות הנטענות טרם הרכישה, וככל שלא ידעה - מה עומד מאחורי זה.
45. הסתמכות על מרשם פקיד ההסדר: התובעת טוענת כי נסמכה על המרשם אצל פקיד ההסדר, לפיו אברהים ומוסטפא הם בעלי הזכויות במקרקעין. אך "הסתמכות" נטענת זו אינה מועילה, מכמה סיבות: א.  מרשם זה אינו מחייב; ב.  התובעת, למעשה, לא נסמכה על מרשם זה, הואיל ואת נסח הרישום הוציאה ביום 18.6.2023, כחודש לאחר חתימת הסכם הרכישה עליו חתמה עם הדין; ג.  ממילא ברור מהמרשם שאינו משקף תמונה עדכנית של הזכויות, שהרי זכויות הדיל הנטענות גם הן לא היו רשומות בו.
46. היעדר התעניינות בשותפים: התובעת לא טרחה לבדוק מי הם שותפיה למקרקעין. לשיטתה, היא לא ידעה על קיומו של הסכם החלוקה, ומכאן שעת רכשה את הזכויות מהדיל, נכנסה היא לשותפות בזכויות במקרקעין יחד עם אברהים.  שותפות כזו מצריכה שיתוף פעולה, והדעת נותנת כי מי שנכנס לשותפות כזו תוך נשיאה בהוצאה כספית ניכרת, יבחן מי הם שותפיו.  במקרה דנן, בירור כזה יכול היה לגלות לתובעת מבעוד מועד כי יש מי שטוען לזכויות סותרות.  אך התובעת לא גילתה עניין בזהות השותפים.
47. אי-דיווח לרשויות המס: עסקת הרכישה הנטענת של התובעת מהדיל לא דווחה לרשויות המס.  התובעת טענה כי הדבר נובע מחילוקי הדעות נשוא הליך זה.  אך לא רק שלא ברור מדוע קיומם של חילוקי דעות מאפשר שלא לדווח על העסקה, אלא שלשיטת התובעת נודע לה על הטענות הסותרות רק כשלושה חודשים לאחר חתימת ההסכם וזאת עת מסר לה טוויל על סטטוס המקרקעין.  פירוש הדבר שהמועד לדיווח הגיע עוד בטרם קמה "העילה" הנטענת לאי-הדיווח.  בחקירתו, אנור נתן משכך טעם אחר לאי-הדיווח - היעדר כסף.  אך גם הסבר זה תמוה: הוא כבוש, לא ברור כיצד היעדר כסף מקנה פטור מדיווח, והטענה להיעדר כסף תמוהה בהינתן שסכום העסקה (מעל מיליון ש"ח) שולם על פי הנטען, כאשר סכום מס הרכישה הינו זניח לעומתו.
48. מחיר העסקה: מחיר העסקה הנטענת מעלה תהיות. במסגרת הסכם הרכישה של התובעת, היא רכשה לפי הנטען ארבע חלקות מהדיל בסכום של 1,026,000 ש"ח.  עם זאת, לפי ההסכם בין הנתבעים לאברהים, שנערך כחמש שנים קודם לכן, מחיר מחצית חלקה 35 היה 450,000 ש"ח.  לפי מדד זה, הסכום עבור ארבע החלקות היה, לכאורה, צריך להיות גבוה בהרבה.
49. היעדר סימוכין לתשלום: לא הוצגו סימוכין לכך שהתובעת שילמה להדיל את סכום העסקה בסך 1,026,000 ש"ח. התובעת צירפה אגד מסמכים שונים, חלקם בלתי חתומים וחלקם בלתי שלמים, בניסיון להראות כי נשאה במלוא הסכום.  אך בחינת מסמכים אלו מלמדת כי לכל היותר הם יכולים להעיד על מקורות כספיים לתשלום כמה מאות אלפי ש"ח בודדים, אם בכלל.  התובעת לא הציגה מקורות כספיים נוספים, וגם לא הציגה כי העבירה סכום להדיל.  לטענתה - התשלום נעשה במזומן.  אף זאת מעלה תהייה, בהינתן היקף הסכום.
50. כלל התהיות האמורות מעלות שאלה באשר לאותנטיות ההסכם הנטען שנחתם בין התובעת לבין הדיל לרכישת המקרקעין. ייתכן שיש טעם בטענה שהעסקה האמורה נועדה בנסיבות אלו רק לשרת טענה שנועדה לטרוף את הזכויות שהנתבעים טוענים שרכשו במקרקעין מכוח שרשור זכויות שמקורו בהסכם החלוקה.  זאת, באמצעות יצירת "שרשור" חלופי, שמקורו הנטען בייפוי כוח 1999 הקודם לכך, ומתוך ניסיון ליצור טענות הסתמכות שאולי קל יותר להביאן מפי רוכש צד שלישי (דהיינו, לא מפי הדיל עצמה).  מכל מקום, מעת שתהיות מסוג זה מתווספות לעובדה שהתובעת לא ביססה את ראשיתה של השרשרת אותה ביקשה ליצור (אותנטיות ייפוי כוח 1999), מחזק הדבר את העובדה שתביעתה אינה יכולה להתקבל.

התייחסות לטיב זכויות הנתבעים

51. בנסיבות המתוארות, שבהן התובעת לא ביססה זכויות במקרקעין, אין למעשה צורך לעסוק בטיב זכויות הנתבעים במקרקעין מכוח הסכם הרכישה שלהם, ושרשור הזכויות עליו הם מסתמכים שמקורו בהסכם החלוקה בין אברהים למוסטפא. זאת, מעת שלתובעת אין מעמד לעסוק בכך.  במצב דברים זה, איני רואה צורך להרחיב בנוגע להסכם החלוקה האמור.  כך, מעת שכל קביעה הניתנת במסגרת הליך זה בנוגע לשרשור הזכויות הנטען מצד הנתבעים הינה ממילא בת תוקף רק כלפי התובעת, ולא כלפי צדדים שלישיים שאינם צד להליך זה.  ערכה מוגבל לפיכך, ואין מקום לניתוח מסוג זה, מעת שממילא אינו נדרש לשם הכרעה בהליך הנוכחי.
52. הגם האמור, אעיר כי עו"ד ג'בארה העיד בפני, כחתום על הסכם החלוקה, וכמי שלדבריו גם ניסח אותו, ונכח בעת שנחתם על ידי אברהים וג'מאל (בשם יורשי מוסטפא) (עמ' 160 ש' 17-20). עו"ד ג'בארה התייחס לטענות התובעת בנוגע לשוני בין עותקים שונים של הסכם החלוקה - שוני שאינו נוגע לתוכנו, אלא לאופן רישום התאריך וכיו"ב.  עו"ד ג'בארה הציג את עותקי ההסכם המקוריים שברשותו, ונתן הסברים שונים מדוע רשומים התאריכים באופנים שונים בנוסחים השונים.  גם אברהים העיד בפני, בהיוועדות מרחוק.  כפי שמציינת התובעת, ערך עדותו היה מוגבל, בשים לב לגילו, לאופן שבו נערכה העדות בהיוועדות (שקשה היה לתקשר באמצעותו), ולעובדה כי נכחו אחרים עמו בחדר.  במגבלות אלו, אברהים אישר אף הוא את חתימתו על הסכם החלוקה.  עלה גם מדבריו שאינו טוען עוד לזכויות בחלקה 35.  בנסיבות אלו, נראה כי עצם העובדה שהסכם החלוקה נחתם בוססה על ידי הנתבעים, לכל הפחות ככל שנדרש הדבר לצרכי הליך זה.
53. התובעת העלתה טענות נוספות, ובכלל זאת בנוגע לכך שהסכם החלוקה לא דווח לרשויות המס (אך כאמור, גם ייפוי כוח 1999 לא דווח); כי אין ביטוי להסכם החלוקה במרשם פקיד ההסדר (אך גם אין ביטוי לייפוי כוח 1999); כי בהתאם להסכם בין הנתבעים לאברהים הם רכשו רק מחצית חלקה 35 ושילמו מס רק עבור מחצית (כאשר התובעת עצמה לא שילמה כל מס בגין הרכישה הנטענת על ידיה); וכי בהסכם הרכישה של הנתבעים אין אזכור להסכם החלוקה.
54. עוד מצביעה התובעת על כך כי בהליך בהמרצת פתיחה 1194/02 ובת.א. 5259/03 טען ג'מאל כלפי נאסר ואחרים, לזכות בחלקה 35 בלא שציין כי נערך הסכם חלוקה בנוגע למקרקעין באופן בו חלקה 35 אינה עוד שייכת לו.  פסק הדין שניתן בהסכמה בת.א.   5259/03 בשנת 2004 קבע אף הוא כי הזכויות בחלקה 35 הינן של יורשי מוסטפא, דבר שלכאורה לא עולה בקנה אחד עם הסכם החלוקה שהינו משנת 2000.
55. בנסיבות העניין, ולאור העובדה שהתובעת עצמה לא ביססה זכויות כלשהן במקרקעין, אין צורך להכריע בדבר משמעות עובדות אלו, ובכלל זאת בשאלת תקינות דיווחי המס או העולה מפסק הדין שניתן וטענות ג'מאל במסגרתו. האמור מחדד עם זאת, כי בלא ראיות ברורות בנוגע לכל פרטי מפרטי השרשרת הנטענת על ידי מי מהצדדים יש קושי בהסקת מסקנות.  הדבר פועל גם בנוגע לשרשרת הנטענת על ידי התובעת, אשר מעת שכמפורט לעיל הנטל לבסס אותה הינו עליה, והיא לא עמדה בו, אין לה מעמד לטעון בנוגע לשרשרת הזכויות המובאת על ידי הנתבעים.

עניינים נוספים

56. בקשה להוספת ראיות: לאחר סיום פרק הראיות והגשת סיכומיה, הגישה התובעת בקשה להוספת ראיות, שעניינה הצהרה נטענת שניתנה על ידי מנאל בנוגע לחלקה 1, וזאת במסגרת מסמכים שהוגשו לעיריית ירושלים, ולפיה בשנת 2017 היה עדיין אברהים בעלים של חלקה 1. הדבר סותר, לכאורה, את הסכם החלוקה, מכוחו חלקה זו הועברה ליורשי מוסטפא.  בכך מבקשת התובעת לערער על קיומו של הסכם החלוקה.  איני רואה לקבל ראיה זו.  מדובר במסמכים המצויים בעיריית ירושלים, וזמינים לבדיקה לכל הפחות משנת 2023.  משכך, מדובר בראיה שניתן היה להגיש קודם, אילו ננקטה שקידה.  מעבר לכך, ובאופן חשוב יותר, ממילא אין בראיה האמורה כדי להשליך על תוצאת הליך זה, הנקבעת על בסיס כישלון התובעת לבסס את שרשרת הזכויות עליה היא נסמכת.  בנסיבות אלו אין צורך לקבוע מסמרות בשאלת פגמים אפשריים בשרשרת הזכויות הנטענת על ידי הנתבעים.
57. בדיקה גרפולוגית: התובעת טוענת כי הייתה נכונה לבצע בדיקה גרפולוגית להסכם החלוקה, בעוד שהנתבעים סירבו, דבר הפועל כנגדם. איני רואה את הדברים כך.  דבר לא מנע מהתובעת לבצע בדיקה משל עצמה, אילו סברה כי לדבר משמעות.  בנסיבות שבהן העיד עו"ד ג'בארה שההסכמים נחתמו בפניו, ממילא לא בטוח שחוות דעת גרפולוגית נדרשה או מה היתה משמעותה אל מול עד שטען שהמסמך נערך על ידו ובחתימתו.  ועוד יוזכר, כי ממילא אין כאמור משמעות לשאלת תוקף הסכם החלוקה לצרכי הליך זה, מעת שהתובעת לא ביססה את שרשור הזכויות עליו היא נסמכת.  לעניין זה, מעת שלא הביאה התובעת לא את הדיל, לא את בעלה ראיד, ואף לא את הנוטריון שגיא להעיד בנוגע לאותנטיות ייפוי כוח 1999, ייתכן (מבלי לקבוע מסמרות) שיכולה היתה היא להועיל לעצמה דווקא באמצעות הבאת חוות דעת גרפולוגית או מומחה אחר שיתייחסו לייפוי הכוח האמור, אך גם זאת בחרה היא שלא לעשות.
58. הסכם הרכישה של הנתבעים כראיה לעסקה מוקדמת: התובעת מנסה לבסס את טענתה בדבר קיומה של עסקה קודמת, שבמסגרתה נמכר חלקם של יורשי מוסטפא באמצעות ייפוי כוח 1999 להדיל, וזאת גם על סמך העובדה שכפי שפורט לעיל הסכם הרכישה של הנתבעים והמסמכים הנלווים לו (דהיינו: ייפוי הכח ודיווח המס) מתייחסים למכר מחצית בלבד של זכויות חלקה 35 לנתבעים. מכאן לדבריה, שהיה ידוע כי המחצית השנייה נמכרה קודם לכן, ולכן לא בוצע מכר של מלוא החלקה.  איני סבור כי ניתן לבנות הסק כזה, ולבטח שאין בו לבדו כדי לבסס את אותנטיות ייפוי כוח 1999, שלא בוססה בכל אופן אחר.  אותם דברים אמורים באשר לטענת התובעת כי בהסכם החלוקה לא צוין, בהתייחס למצב טרם החלוקה, כי מחצית חלקה 35 הייתה בידי אברהים.  הטיעון אינו מסייע לתובעת, בהינתן כי בהסכם האמור רשום כי מחצית חלקה 35 הינה בבעלות יורשי מוסטפא, ומשמע - נקודת המוצא הייתה כי נכון להסכם החלוקה (6.4.2000), יורשי מוסטפא טרם מכרו את זכויותיהם במחצית החלקה האמורה.  העובדה שלא נרשם כי המחצית השנייה הייתה בידי אברהים אינה מעלה ואינה מורידה.  ממילא נרשם כי לאחר ביצוע החלוקה, אברהים הוא בעל מלוא הזכויות בחלקה 35.

סוף דבר

59. לאור האמור והמפורט לעיל, התביעה נדחית.
60. התובעת תשלם לנתבעים הוצאות בסך 40,000 ש"ח, בתוספת החזר הוצאות העד שזומן על ידי הנתבעים, ושכרו נפסק על סך 1,500 ש"ח.

ניתן היום, ד' אייר תשפ"ו, 21 אפריל 2026, בהעדר הצדדים.