12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)
דיון והכרעה:
- בדיון מיום 29.4.26 נחקרו התובע והנתבע. לאחר ששמעתי את בעלי הדין ועיינתי בטענות הצדדים נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל.
- אין חולק, כי כפי שהנתבע גם הודה בכתב ההגנה- הוא חדל לשלם את דמי השכירות (ראו למשל סע' 37). הנתבע אישר בחקירתו (עמ' 6 שורה 10) את סיכום התשלומים (ת/1). מסיכום זה עולה כי מתוך 19 חודשי שכירות (אוקטובר 2024 ועד אפריל 2026) ניתנו שלושה חודשי גרייס, ומתוך 16 חודשים שולמו 6 תשלומים בלבד כך שהחוב בגין דמי שכירות בלבד נאמד בסך של 200,000 ₪. (זאת אף מבלי להתייחס לסוגיית המע"מ). הסיבה היחידה להפסקת תשלום דמי השכירות נעוצה, לשיטת הנתבע, באי יכולת לעשות שימוש במושכר למטרה שהוגדרה בהסכם ואשר לגביה הצהיר התובע בעצמו כי אין מניעה לקיימה במושכר.
- כבר בראשית הדברים אני דוחה את טענת הנתבע הנוגעת לאי התאמה למסלול הדיוני המהיר לפינוי מושכר. המסלול הדיוני המהיר לפינוי מושכר עוסק בעיקר באופן הגשת הראיות ובקצב ההליך והמעטפת לסיומו מבחינת לוחות זמנים, אלא שמהותית אין מדובר בהליך שמקפח את זכותו של מי מהצדדים להביא עדים ולהעלות טענות עובדתיות ומשפטיות, כולל לעניין פירוש החוזה.
- הגנת נתבע מפני תביעה לפינוי מושכר אינה מצומצמת או מוגבלת לטענות הנוגעות לעניין אי תשלום דמי שכירות, ככל שזו עילת התביעה, וקשת הטענות שנתבע יכול להעלות היא מגוונת, ובכלל זה הוא יכול להעלות טענות להפרת נגדית או של קיזוז ואין בכך כדי להצדיק את העברת התביעה למסלול רגיל. המבחן בסופו של יום, הוא היכולת לאפשר ניהול הליך הוגן בו תישמענה, תידונה ותוכרענה טענות הצדדים באופן ענייני והגון, מבלי שיש בסדר הדין הרלוונטי כדי לפגוע בזכות מהותית של מי מהצדדים, אף אם קצב הדיון יהיה 'מהיר'.
- בעניינינו מדובר בטענה ממוקדת שאין מניעה לדון בה במסגרת הליך זה. על טענת הנתבע חולש סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971 (להלן: "החוק") שלשונו מופרש. סעיף קטן (א) קובע כך:
"היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות."
- 00הועתק מנבוהסעיף אמנם מקנה לשוכר זכות להימנע מתשלום דמי שכירות במצב בו לא הייתה לו אפשרות לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות. עם זאת, אין הוא מונע מהמשכיר לבטל את החוזה וכפועל יוצא מכך, אין הוא מונע ממנו לתבוע את פינויו של מושכר אם השוכר לא מודיע (עובר לביטול) שהוא ממשיך לשלם את דמי השכירות. סעיף 15 לחוק מאפשר אפוא למשכיר לבטל את ההסכם, במקרה בו השוכר לא משלם מחמת פגם מהותי בנכס אשר מונע שימוש. החוק לא מאפשר למעשה שימוש במושכר ללא תשלום דמי שכירות כלל, כפי שבחר הנתבע לעשות.
- 0במילים אחרות גם אם אניח כי התובע הצהיר שאין מניעה לעשות שימוש למטרה שהוגדרה, בתוך שאתעלם מהוראת סעיף 4.1 אליה הפנה התובע ולפיה הנתבע הצהיר כי בדק את המושכר, אין בכך כדי לפטור את הנתבע מתשלום דמי שכירות אם התובע מבקש לבטל את החוזה והנתבע עומד על סירובו לשלם את דמי השכירות. במצב זה הברירה בידי הנתבע או שהחוזה יתבטל (וכמובן אם הוא סבור שיש לו עילה לתביעה כספית הוא רשאי להגיש תביעה מתאימה) או להמשיך לשלם את דמי השכירות. אין הוא יכול ליהנות משני העולמות- גם להחזיק בנכס וגם לא לשלם את דמי השכירות.
- זאת ועוד: הזכאות לפטור היא בזיקה לסעיף קטן (ב) לחוק המאפשר פטור רק אם השוכר לא רק שלא ידע ולא היה עליו לדעת על אותן נסיבות, אלא גם לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען. התובע, שעדותו הייתה אמינה עלי, אישר בחקירתו שהסביר לנתבע לגבי אירועים תחת כיפת השמיים ואישורים נקודתיים בכל אירוע (סוגיית רישיון העסק כלל לא הוזכרה בהסכם והקושי בהוצאתו לא עלה גם בישיבה מושא ת/3). בהערת אגב, הנתבע צירף אישור מיום 5.5.25 במסגרתו אישרה לו המועצה המקומית לקיים אירוע חד פעמי בל"ג בעומר עד 300 משתתפים תחת כיפת השמיים, באופן העומד בהלימה לדברי התובע בחקירתו ביחס למה שסוכם בין הצדדים (עמ' 2 שורות 17-16).
- עם זאת וגם אם אניח כי הנתבע סמך על התובע ולא יכול היה לדעת הרי כפי שפורט ממילא אם הוא מבקש לקיים את החוזה, לפני שהמשכיר מבטלו - עליו להודיע שהוא מוותר על הפטור מדמי שכירות. אין חולק כי לא רק שנשלחו לנתבע התראות, התקיימה גם אותה ישיבה מושא ת/3 מיום 17.11.25 במסגרתה הוא התחייב לשלם את החוב שנוצר בגין דמי השכירות: "אני אשלם את הכל פשוט אני ללא מזומנים עכשיו". זאת, מבלי שהוא בכלל מזכיר את תשובת המועצה מיום 27.7.25. הנתבע טען בסעיף 36 לכתב הגנתו כי לאחר שהתקבלה אותה הודעה רשמית ביום 27.7.25 מהמועצה במסגרתה הובהר במפורש שלא ניתן לקדם רישיון עסק במצב התכנוני הקיים וכי נדרש שינוי ייעוד כתנאי מוקדם, או אז חדל לשלם את דמי השכירות. גם טענה זו אינה מדויקת לשון המעטה. מת/2 עולה מפורשת כי מחצית מסך תשלומיו (שישה במספר בסך הכול) ביצע בשלב מאוחר יותר ובחודשים אוגוסט 2025 ועד אוקטובר 2025. בחודשים אלה שילם כ-20,000 ₪ לכל חודש וסך הכול 60,000 ₪. רק החל מנובמבר 2025 לא שולם כל תשלום, כלומר תשובת המועצה לא מנעה ממנו לשלם את דמי השכירות והלכה למעשה הוא שילם רק כשהתחשק לו וכמשתמע מעדות הנתבע לאחר שהצליח לקיים אירועים שהניבו לו הכנסות שאפשרו לו לשלם את דמי השכירות, וגם אותם, באופן חלקי למדי.
- יתר על כן, הנתבע אישר גם את ת/2- רשימת אירועים שנערכו ועוד עתידים להיערך. הנתבע ניסה לטעון כי מדובר בעשרה אירועים בסך הכול בתוך תקופה של 500 ימים. מת/2 ניכר כי התקיימו אמנם לפחות 7 אירועים בין אוקטובר 2025 לאפריל 2026. עם זאת, ומטבע הדברים עוד קודם לכן התקיים אירוע ל"ג בעומר במאי 2025 וייתכן שאף נוספים אך החשוב מכך מאותו ת/2 עולה כי נותרו תאריכים בודדים לחודשים מאי- עד אוגוסט 2026 בשעה שבסוף נרשם שלקיץ נקבעו כ-15 אירועי חתונה.
- על כל פנים, ותהיינה כמות האירועים אשר תהיינה, בנסיבות אלה, אין להלום שהנתבע ירדה את הדבש מהסכם השכירות, יפיק ממנו רווחים, גם אם לא בהיקף לו ציפה או פילל מחמת ייעודו החקלאי- ובה בעת ימאן לשלם דמי שכירות. התרשמתי לשלילה מעדותו של הנתבע שנחזתה כמיתממת וחסרת כל היגיון. אם באמת ובתמים אירועים ספורדיים ונקודתיים אלה אינם מכסים ולו את עלויות הניקיון, מצופה היה כי נעתר לביטול החוזה מצד התובע ומפנה את הנכס ולו כדי להקטין את נזקיו. לאחר שהנתבע יודע על "הנזק" שנגרם לו ומודע לעמדת התובע הוא ממשיך לאחוז בקרנות מזבח החוזה- במקום להביא לידי סיומו. מדובר אפוא בשימוש בזכות חוזית בחוסר תום לב.
- הנתבע נימק התנהלותו בהשקעות שהשקיע במושכר. אין בטענה זו כדי להושיע אותו. לא בכדי נקבע שטענות בדבר ליקויים ונזקים כספיים צריכות להתברר בהליך נפרד, ולא לשמש עילה לאי תשלום דמי שכירות בתביעת פינוי. (ערעור אזרחי (מחוזי י-ם) 61641-02-24 שמואל אריה קמיל נ' סיגלית פוני (7.3.2024) וכן רשות ערעור אזרחי 16555-12-25 נפתלי פריגן נ' משה מאיר (14.12.2025)).
- עוד לא נהירה טענתו לפיה החל תהליך לשינוי ייועד אך זנח אותו רק לאחר שהוגשה תביעה זו משום שחשש להשקיע כספים בשינוי ייעוד ושמפירות אלה "ייהנה" התובע לאחר מכן אם יעמוד על התביעה והנתבע יידרש לפנות את המושכר ולא יגיעו איתו להסכם פשרה. אילו היה הנתבע משלם את דמי השכירות ואת חובותיו בזמן (או לכל הפחות עומד במתווה עליו סוכם מושא ת/3) ובמקביל מקדם את שינוי הייעוד לא הייתה לתובע כי עילה לדרוש את פינויו מהמושכר. מה גם שלא נהיר כיצד הנתבע ייהנה מאותו הליך ואישור אם לדבריו האישור הוא לחמש שנים. בהינתן שהחוזה הוא לארבע שנים פלוס תקופת אופציה לארבע שנים נוספות, ממילא הוא רשאי היה להמשיך ולהחזיק במושכר במלוא תקופת האישור כאשר השכירות מסתיימת עם תקופת האופציה רק בשלהי 2032.
- הנתבע, בחוסר תום לב, החליט להתנער מחובותיו מכוח חוזה השכירות על מנת שהתובע יאות להתפשר איתו, כפי הנראה על תנאים טובים יותר דוגמת הפחתת דמי השכירות עד שינוי הייעוד כמו גם הארכת התקופה לתשע שנים כולל האופציה (במקום 8 שנים בסך הכול- סעיפים 7.1 ו- 7.4 להסכם), כמשתקף מת/3 ועדותו בעמוד 7 סיפה.
- גם אם אלך עם הנתבע כברת דרך נוספת, ואפילו אניח כי בידו טעם שלא לשלם את דמי השכירות, ולא כך (!) דין התביעה להתקבל. הנתבע אישר שלא שילם כלל את תשלומי המים והחשמל, על אף שמבחינה חוזית עליו לשלם גם תשלומים אלה (ראו גם סע' 8.5 להסכם). תשובתו לפיה המתין לחשבונית מס אינה נהירה (וכלל לא הוזכרה בכתב הגנתו ולכן ספק אם אינה מהווה הרחבת חזית).
- עוד יותר לא ברור מה הקשר בין הלוחות הסולריים שהרווח מהימצאותם לא מופיע כלל בחוזה והצדדים לא התייחסו לכך בכתבי טענותיהם לאי תשלום חובות אלה. הנתבע לא הפנה את בית המשפט לשום פניה בכתב במסגרתה הוא מבהיר שאינו משלם את תשלומי החובה מהסיבות אותן מנה לראשונה רק בחקירתו. ודוק: אין המדובר בסכומים פעוטים. חוב החשמל נאמד בסך של 32,553 ₪ ואילו חוב המים נאמד בסך של 30,705 ₪ שאת היקפם- אישר הנתבע כאמור.
- הנתבע ביקש לסמוך ידו על סעיף 11.4 שקובע כך: "הצדדים רשאים לעכב בידם כל סכום שהם חייבים זה לזה על פי ההסכם ו/או כנובע הימנו עד לקיום התחייבויותיהם שחל מועד קיומן וטרם קיומו". בסעיף זה נכתב כי הצדדים רשאים לעכב סכום (כסף) שהם חייבים זה לזה הנובע מהחוזה. לא רק שלא נסתרה הטענה שאת החוזה ניסח הנתבע בסיוע בא כוחו, כך שאם הייתה מחלוקת פרשנית יש לעשות שימוש בכלל לרעת המנסח, לא ירדתי לסוף דעתו איזו התחייבות כספית הפר התובע שבגינה רשאי הנתבע לעכב תשלום עד מילוי אותה התחייבות. הרי אין כל טענה שהתובע אמור להסדיר את שינוי הייעוד או כי חובת התשלום בעניין מוטלת עליו ולא בכדי הנתבע נטל על עצמו לפעול בעניין.
- משתמע מסעיף 55 לכתב ההגנה שכוונת הנתבע להשקעות במושכר (ראו גם עמ' 9 שורות 33-26 לסיכומי הנתבע). אלא שלא ראיתי כל סעיף בחוזה המחייב את המשכיר להשיב השקעות שביצע במושכר (ובעניין זה ראו גם סעיף 20א לחוק) וממילא כאמור עניין זה אמור להתברר במסגרת הליך נפרד ואין מקום לטענה זו במסגרת הליך מזורז לפינוי מושכר.
- לאור כל האמור, אני מקבלת את התביעה ומורה על פינוי הנתבע מן המושכר ועליו להשיבו לידי התובע עד ולא יאוחר מיום 30.5.26 כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.
- בנסיבות העניין אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע שכר טרחת עו"ד בסך של 7000 ₪ וכן החזר אגרת בית משפט בסך של 774 ₪. הסכומים הנ"ל ישולמו לידי התובע באמצעות בא כוחו תוך 30 יום מהיום.
ניתן היום, י"ג אייר תשפ"ו, 30 אפריל 2026, בהעדר הצדדים.