עמש (ת"א) 51161-10-24 אלמונית נ' פלוני

פסק דין

השופטת עינת רביד, אב בית הדין:

ערעור על פסק דין מיום 24.9.2024 של בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב-יפו (כב' השופטת אסתר זיטניצקי רקובר, תלה"מ 66294-05-22) [נבו] בגדרו קיבל בית המשפט את תביעת המשיב וחייב את המערערת בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 3,000 ₪ לחודש החל מיוני 2022 וכל עוד המערערת מתגוררת בדירת 3.5 חדרים ברחוב XXX ברמת גן (להלן : הדירה).

תמצית הרקע העובדתי

1. המנוח ט' ש' (להלן: המנוח), נפטר ביום 14.8.2013. המנוח נישא פעמיים.  תחילה עם גב' ר' ומקשר זה נולדו שני ילדים: המשיב ואחותו.  לאחר מכן התחתן המנוח עם גב' צ' (להלן: אם המערערת), ומקשר זה נולדו למנוח שלושה ילדים נוספים, ביניהם המערערת ואחותה, שהיא חסויה (להלן: החסויה).
2. המנוח ואם המערערת רכשו יחד דירה ברחוב XXX ברמת גן (להלן: הדירה), אשר נרשמה בחלקים שווים על שם המנוח ואם המערערת.
3. המנוח השאיר צוואה מיום 5.10.2010, בה הוריש את חלקו בדירה למשיב ואת יתרת עזבונו הוריש לבת מנישואיו הראשונים (להלן: הצוואה).
4. אם המערערת הגישה התנגדות לקיום הצוואה. ביום 7.12.2015, ניתן פסק דין על ידי כב' השופטת שפרה גליק (להלן: פסק דין הצוואה), אשר דחתה את ההתנגדות וקבעה שהצוואה תקפה וביום 15.12.2015, ניתן צו קיום צוואה.
5. לאחר שהוגש ערעור על פסק דין הצוואה והוגשה תביעה למזונות מן העיזבון, ביום 13.6.2017, חתמו התובע, אם המערערת והחסויה, באמצעות האפוטרופה לדין, על הסכם פשרה לסילוק הערעורים והתביעות (להלן: הסכם הפשרה). בהסכם הפשרה נקבע שאם המערערת והחסויה, תהיינה פטורות מתשלום דמי שכירות על מחצית הדירה שבבעלות המשיב, "הן בגין העבר והן בגין העתיד, כמפורט בהמשך ולא תשמע כל טענה בעניין זה".  כמו כן ניתנה להן זכות להתגורר בדירה (מדור), לרבות בחלקו של המשיב, ללא תמורה עד יום מותה בשיבה טובה של אם המערערת.  כמו כן נקבע שלאחר מות אם המערערת, לא תהיה לחסויה כל טענה לזכות מדור.
6. ביום 30.5.2022, הגיש המשיב תביעה נגד המערערת, שהיא כאמור אחות למחצה של המשיב, לתשלום דמי שימוש ראויים בשל מגוריה יחד עם בן זוגה ושני ילדיה בדירה, בה מתגוררות, כאמור, אם המערערת והחסויה, שגם היא אחות למחצה של המשיב. התביעה לפסיקת דמי שימוש היא לשבע שנים קודם הגשת התביעה.

תמצית פסק הדין קמא

7. המשיב טען כי המערערת עברה להתגורר בדירה עם משפחתה (בן זוגה ושני ילדיה) ללא רשותו או ידיעתו, ודרש דמי שימוש ראויים בסך 3,000 ₪ לחודש עבור מחצית הדירה. המערערת טענה כי עברה להתגורר בדירה לפני מות המנוח כדי לעזור לאמה, כאשר המנוח ידע על כך ולא התנגד.  כן טענה לשיהוי בהגשת התביעה.
8. המערערת אף טענה כי לא הייתה צריכה ליטול את הסכמת המשיב להתגורר בדירה, משום שזכותה של אם המערערת שהיא אימה ובעלת מחצית הזכויות לאפשר לה להתגורר בדירה. טענה זו נדחתה בפסק הדין.
9. בהסכם הפשרה ניתנה זכות מגורים רק לאם המערערת ולחסויה והמערערת כלל לא הוזכרה בו. דווקא לאור טענת המערערת שבמועד עריכת הסכם הפשרה כבר התגוררה בדירה עם בן זוגה ושני ילדיה, הרי משלא נכתב בהסכם הפשרה שניתנת גם לה רשות להתגורר בדירה יחד עם משפחתה, מלמד שלא ניתנה לה רשות להמשיך ולהתגורר בדירה.  המשיב אף העיד כי לא היה מסכים לתת לה זכות להתגורר לו היה נשאל על כך בהסכם הפשרה.
10. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916בית המשפט קבע כי המערערת נהגה בחוסר תום לב וניצלה את הסכמת המשיב, שניתנה לאם המערערת ולחסויה להתגורר בדירה ללא תשלום דמי שכירות. נקבע שהמערערת חסכה לעצמה תשלום דמי שכירות במעברה לדירה.
11. 12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)טענתה של המערערת כי אם המערערת הייתה במצב רפואי קשה לא הוכחה. ולהפך, המערערת עצמה טענה כי נכנסה לגור עוד בהיות המנוח בחיים וכאשר לדבריה מצב אם המערערת היה בסדר גמור, משום שהאם המערערת טיפלה במנוח.  עדות המערערת והמסמכים שהוצגו על ידה לביהמ"ש לא הוכיחו טענתה בדבר מצבה הקשה של אם המערערת, ולראיה המוסד לביטוח לאומי דחה שוב ושוב את תביעת אם המערערת לסיוע ורק בשנת 2022 התקבלה תביעה.
12. המערערת אף עובדת בשתי עבודות ולכן אין לה פנאי לטפל באמה.
13. נדחתה טענת המערערת כי התביעה הוגשה בשיהוי. יחד עם זאת נקבע כי תשלום דמי השימוש יחל ממועד הגשת התביעה, ביום 30.5.2022.
14. המשיב צרף לתביעתו הערכה של מר י', מתווך העובד באזור, אשר ציין שמבדיקה שערך טווח מחירי השכירות במקום בו מצויה הדירה נעה בין 5,500 ל-6,500 ₪ לחודש. המערערת לא חלקה על גובה דמי השכירות, שנטענו על ידי המשיב, ואף לא הגישה כל ראיה המעידה שדמי השכירות נופלים מאלה שנטענים על ידי המשיב והערכה נקבעה כסבירה.
15. לפיכך, המערערת חויבה לשלם 3,000 ₪ לחודש החל מיוני 2022 וכל עוד היא ממשיכה להתגורר בדירה עם משפחתה. בנוסף, חויבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ₪.

תמצית טענות המערערת בערעור

16. בית המשפט קמא שגה בקביעתו שנגרם למשיב נזק, מאחר שהמשיב לא טען לנזק, ובהתאם להסכם הפשרה, לאם המערערת ולחסויה זכויות חזקה בכל הדירה ללא תמורה עד לפטירת אם המערערת. לכן, למשיב אין זכות לקבל דמי שימוש או שכירות.
17. המשיב ידע על מגוריה בדירה לפחות משנת 2015 ולא פנה אליה בדרישה לפנותה או לשלם דמי שכירות, מה שמעיד על הסכמה מפורשת או מכללא למגוריה. הצהרת המשיב כי לא היה מרשה לה לגור בדירה סותרת את ידיעתו והיעדר פעולתו במשך שנים.
18. תעודת עובד הציבור שקבעה כי אם המערערת חסויה אינה קבילה ובקשת המערערת לחקור את נותנת התעודה - סורבה. בנוסף, לא התקבלה חוות הדעת הרפואית מטעם המערערת ובית המשפט אף לא מינה מומחה מטעמו.
19. 00הועתק מנבוהמשיב עושה שימוש לרעה בזכות קניינית, שכן אם המערערת זקוקה לעזרה והחלטת בית המשפט מנוגדת לכלל "זה נהנה וזה לא חסר" ולתקנת הציבור. המערערת לא התעשרה מהמעבר, אלא מצבה האישי והמשפחתי הורע בשל הטיפול המסור באמה ואחותה.
20. 0לצורך קביעת שווי דמי השכירות התקבל מסמך של מתווך בניגוד לחוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001 (להלן: חוק שמאי המקרקעין) הקובע כי שומת מקרקעין תיערך רק על ידי שמאי מקרקעין. המערערת התנגדה לראיה זו מלכתחילה.
21. צריך היה לפטור את המערערת מחובת ההשבה של דמי השימוש הנתבעים, בהתאם לסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979. זאת, משום שלמשיב לא נגרם כל חסרון כיס וההשבה אינה צודקת בנסיבות העניין.
22. המשיב פעל בחוסר תום לב, שכן הוא טען שגילה את מגורי המערערת רק לאחרונה, למרות שידע על כך שנים רבות. התנהלותו זו, והתעלמותו מהקרבת המערערת לטיפול באמה ואחותה, סותרת את הסכם הפשרה ותקנת הציבור.
23. בית המשפט שגה בסדר הבאת הראיות, בקבלת תעודת עובד ציבור ללא חקירת נותנת התעודה, ובאי קבלת חוות דעת רפואית מטעם המערערת או מינוי מומחה מטעמו.

תמצית טענות המשיב

24. הקניין במקרקעין הוא אבן יסוד בזכויות היסוד, והבעלים רשאי לעשות בנכס כרצונו, לרבות השכרתו או השאלתו. המערערת רומסת זכות זו ומתנחלת בנכס ללא רשות וחינם, תוך ניסיון ליצור זכות בכירה ועליונה על פני הבעלות.  על המערערת לסלק ידה מהנכס או לשלם דמי שימוש/שכר דירה.
25. המערערת מציגה מצג שווא של עניות ומסתירה נתונים אמתיים. אם המערערת מקבלת גמלת סיעוד בסך כ-7,440 ₪ לחודש למטפל ישראלי, ובנוסף כ-1,500 ₪ כניצולת שואה, וכן קצבת זקנה, ובסך הכול זכאית לקבל בין 9,000 ל-11,000 ₪ לחודש.  מסכום זה האם יכולה לשלם לבתה עבור העזרה כתחליף למטפלת זרה, ובכך תספק למערערת מקור לתשלום שכר דירה למשיב.
26. המערערת נחשבת ל"פריבילגית" ופטורה מהתנהלות רגילה, בעוד שאנשים מן היישוב משלמים שכר דירה או דמי שימוש כאשר הם מתגוררים בנכס שאינו שלהם. כמו כן, הטענה לפיה נדרשות שתי מטפלות נדחית כ"אי אמירת אמת בלשון המעטה", שכן מעולם לא הוכח שאם המערערת נזקקה לטיפול סיעודי אישי.
27. המשיב מציין כי אם המערערת שהיא אמו החורגת והמערערת נלחמו בו בחירוף נפש בבית המשפט וניסו לנשלו מזכות הקניין בדירה במסגרת צוואת אביו המנוח. הטיחו בו אשמות שווא, ואביו הוצג כדמנטי, והכל כדי לנשלו מזכותו בדירה.
28. התנחלותה של המערערת בדירה משנת 2013 ללא תשלום שכר דירה אינה רלוונטית למצב הדמנטי של אמה, שהוכרה כסיעודית חלקית בלבד רק ב-2022, תשע שנים לאחר ההתנחלות.
29. המערערת צריכה הייתה לפנות במועד חתימת ההסכם משנת 2017 ולהסדיר סוגיה זו משלא עשתה כן אין לה זכות לדור עם כל משפחתה בדירה מכוח ההסכם.

דיון והכרעה

30. בדיון ביום 19.1.2026 הבאנו את הצדדים להסדר, אולם התברר שבשל מצבה של אם המערערת לא ניתן לממש את ההסדר ולכן אין מנוס ממתן פסק דין.
31. לאחר שעיינתי בפסק הדין ובטענות הצדדים אני מוצאת להמליץ לחברי כי דין הערעור להידחות.
32. רובו של הערעור הוא על קביעות עובדתיות וכידוע ערכאת הערעור לא תתערב בקביעות עובדתיות אלא במקרים חריגים. לא זו אף זו, שפסק הדין קובע קביעות מהימנות שאינן מחמיאות למערערת ואף מציין מספר פעמים שהמערערת פועלת בחוסר תום לב ובעורמה (ראו סעיפים 6.3 ו- 8.1 לפסק הדין קמא).
33. מחצית הדירה שייכת למשיב ומחצית הדירה שייכת לאם המערערת. מכאן שהמשיב ואם המערערת הם שותפים לדירה.  מעמדם של שותפים לדירה וזכותם לשימוש מוסדרת בסעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.  שם נקבע שזכותו של שותף במקרקעין לעשות שימוש סביר בנכס משותף (כגון דירת מגורים) ללא הסכמת יתר השותפים מותנית בשני תנאים נפרדים: שהשימוש יהיה סביר, ושלא יימנע שימוש כזה משותף אחר המעוניין בכך.
34. סוגיית השימוש הסביר נדונה בספרות ובפסקי דין. פסק הדין בע"א 458/82 עדה וילנר נ' ורה גולני, מב(1) 49 (27.01.1988) מפרש את סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, וקובע כי בהיעדר דרישה לחזקה משותפת מצד השותפים האחרים, אין למנוע משותף יחיד לעשות שימוש סביר בדירת מגורים, ודי בכך שהשותף המשתמש אינו מונע מהאחרים להשתמש עמו בצוותא כשהם מעוניינים בכך.  להרחבה בנושא זה אפשר לפנות ליהושע ויסמן בספרו, דיני קניין-בעלות ושיתוף (1997), בעמודים 234-229; חנוך דגן בספרו, קניין על פרשת דרכים, הוצאת רמות, 2005, עמודים 322-321; מיגל דויטש בספרו, קניין, כרך א' הוצאה לאור בורסי, 1997, עמוד 532; מוטי בניאן, דיני מקרקעין, עקרונות והלכות, הוצאת המכון למחקרי משפט וכלכלה, מהדורה שנייה, 2004, עמ' 641, ע"א (מחוזי ת"א) 11823-09-15 יעקב לארי נ' רונן דוידי [נבו] (4.6.2018) ועוד.
35. פסק דין העוסק בשותפים לדירה ובהכנסת דייר נוסף הוא פסק הדין בע"א 304/72 מנחם בילאר נ' משה בילאר, פ"ד כז(1) 533 (1973). באותו פסק דין הדירה הנדונה הייתה שייכת לבני זוג בחלקים שווים.  התביעה הייתה של האב שחדל להסכים להמשכת מגורי בנם בן ה- 28 של בני הזוג, בדירה, כפי שהסכים בעבר.  בלשון משפטית, האב ביטל את הרשות שהוא והאם נתנו לבן ולכן עליו לעזוב את הדירה.  הבן טען כי האב אינו רשאי על דעת עצמו לבטל את זכות המגורים שלו בדירה, כשהאם היא שוות-זכויות בה והיא מצדדת בהישארותו בה.  וכך כותב כב' השופט צבי ברנזון (על דעת הנשיא שמעון אגרנט והשופט משה עציוני) בהתייחס לטענה שעל פי סעיף 31(א)(1) מותר לבן להישאר בדירה :

"והרי, כאשר שותף אחד מתיר לצד שלישי להשתמש בנכס, או בחלק כלשהו ממנו, בניגוד לרצונו של השותף השני, הוא חוטא לאמור בסעיף בשני דברים: ראשית, המשתמש במקרקעין זה לא הוא עצמו אלא אחר.  שנית, על-ידי התרת שימוש לצד שלישי הוא מונע מהשותפים האחרים עשיית שימוש כזה באותו זמן.  אין ללמוד גזירה שווה לעניין זה מהעברת בעלות או מעשיית עיסקה אחרת במקרקעין בלי הסכמת יתר השותפים שהחוק מתיר אותה, שכן על-ידי העברה כזאת לא נפגמת זכותם של השותפים האחרים ומאומה לא נגרע ממנה.  מה שאין כן, כאמור, במקרה של התרת שימוש בנכס, או בחלק ממנו, לאדם אחר, בלי הסכמת יתר השותפים.  הרשאת מגורים בדירה, המשותפת לשני בני-הזוג, על-ידי אחד מהם לאדם אחר, פוגעת גם פוגעת בחזקה ובשימוש של בן-הזוג השני.  מבחינה זו, אינו שונה דינו של בן בגיר לדינו של זר.  ...  כלום יעלה על הדעת מצב כזה? אדם מוכנס לדירה חינם אין כסף על דעת השניים ללא התחייבות חוקיה כל-שהיא כלפיו, וכעבור זמן אחד אינו רוצה בו עוד.  כלום אפשר לכפות עליו אדם כזה רק מפני שבן-הזוג השני אומר: אהבתי את האיש (או האשה) ואיני רוצה שיעזוב (או תעזוב)?"

36. במקרה הנדון הכנסת משפחה שלמה נוספת (הורים ושני ילדים) לדירה על ידי השותפה היא שימוש בלתי סביר בנכס. שהרי לו יצויר שהשותף, המשיב, היה מבקש לעשות שימוש "כזה" בדירה, דהיינו הכנסת משפחה נוספת לדירה "בחלק שלו", ברור שלא היה ניתן לו לבצע זאת.  לפיכך, בנסיבות אלה מדובר בשימוש שאינו סביר.
37. זאת ועוד, יש חוסר הוגנות במעשי אם המערערת שמתירה לבתה וכל משפחתה להתגורר בדירה מבלי להביא בחשבון כלל את זכויות השותף שווה הזכויות שלה בנכס וכאשר השותף הסכים שהיא והחסויה ימשיכו לגור עד יום מותה של אם המערערת בשיבה טובה ובלא תשלום בעבור חלקו בדירה.
38. אשר לטענה שהמשיב הסכים למגורי המערערת ומשפחתה בדירה, הרי שהסכמות המשיב סוכמו והובעו בהסכם הפשרה שנחתם עם אם המערערת, זאת ותו לא. משנחתם הסכם הפשרה אין לייחס למשיב כל הסכמה שלא באה לידי ביטוי בהסכם זה.  בוודאי כאשר נאמר שבאותה עת המערערת התגוררה כבר בדירה.
39. עוד ברור שלא ניתן להציג חוות דעת פרטית מטעם המערערת בבית המשפט לענייני משפחה ומאידך לא נתבקש מינוי מומחה על ידי בית משפט. בנסיבות אלה אין למערערת להלין אלא על עצמה.
40. זאת ועוד, גם אם זקוקה אם המערערת כעת לסיוע סיעודי אין כל הצדקה שהטיפול יהיה על ידי משפחה שלמה שמתגוררת בדירה. ככל שהמערערת מבקשת לטפל באימה ולצורך כך לגור איתה בדירה עם כל משפחתה, עליה לשלם בעבור השימוש שהיא ומשפחתה עושים בחלקו של המשיב בדירה.
41. בכל הנוגע לדמי השימוש הראויים, אכן ככלל, יש לצרף חוות דעת שמאית על פי הדין להוכחת דמי שימוש ראויים בנדל"ן. אולם כפי שנכתב בעמ"ש (מרכז) 49135-04-26 מ.מ נ' ב.מ [נבו] (9.6.2026) "נציין כי הפסיקה קובעת כי לא תמיד יש הכרח להגיש חוות דעת שמאי להוכחת גובה דמי השימוש הראויים.  במקרים מסוימים, ניתן להוכיח גובה דמי השימוש באמצעות ראיות אחרות, כגון דמי שימוש ששולמו בפועל עבור הנכס או נכסים דומים.  בית המשפט רשאי לפסוק דמי שימוש על דרך האומדנא, אך זאת רק כאשר התובע הוכיח את נזקיו ב"נתונים סבירים" וקיימת תשתית ראייתית מספקת כדוגמת עדות באשר לתשלום דמי שכירות במושכר דומה וכיוצ"ב (ראו- רע"א 4630/10 מזל כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל [נבו] (2010); ע"א (מחוזי ת"א) 61943-02-17 יוסף טווילי נ' ציון אבני [נבו] (2018))".  במקרה זה בהתחשב בראייה שהובאה בפני בית משפט, שהיא עדות מתווך המכיר את הנכס ואת האזור, שאף התייצב לחקירה נגדית, הרי שניתן לאשר את דמי השימוש שנקבעו בפסק הדין קמא.  בוודאי כאשר הם נקבעו ממועד הגשת התביעה בלבד ולא בגין כל השנים בהם התגוררו המערערת ומשפחתה בדירה קודם למועד הגשת התביעה.

סוף דבר

42. הערעור נדחה.
43. המערערת תשלם למשיב הוצאות בסך של 25,000 ₪.
44. הערובה שהפקידה המערערת על פירותיה תועבר לידי המשיב באמצעות בא כוחו על חשבון ההוצאות שנפסקו.