עא (חי') 24900-01-26 יצחק גויטע נ' אורית בן גיגי

ערעור על פסק דין של בית משפט השלום בחדרה (כב' השופט יניב הלר) בת"א 51965-07-17 מיום 10.11.2025 (להלן: "פסק הדין הסופי" או "פסק הדין").

רקע כללי והליכים קודמים -

1. מדובר בסכסוך בין ארבע משפחות אשר מחזיקות בזכויות מקרקעין בחלקה 481 בגוש 10035 בחדרה (רח' גולדנברג 6 ו-8, להלן: "החלקה"). על החלקה בנוי מבנה בצורת מלבן, הכולל ארבע יחידות דיור, צמודות קרקע.  יחידה אחת שייכת למערערים, ה"ה אלונית ויצחק גויטע (להלן: "גויטע", ו-"היחידה של גויטע"); ביחידה שנייה מחזיק אופק מרזוק (להלן: "מרזוק", ו-"היחידה של מרזוק"), לאחר שהזכויות עברו אליו מאת חופית מרזוק, ואליה הזכויות עברו מאת הזוג בן גיגי (להלן ביחד "בן גיגי", ולאחריהם הזוג שדה, יוסף ז"ל ונעמי, להלן ביחד "שדה"); יחידה שלישית שייכת למשיבים 6-7, ה"ה אהרן גולץ ולבנה גולץ ז"ל (להלן: "גולץ", ו-"היחידה של גולץ"); ויחידה רביעית שייכת למשיבה 9, גב' סימה שטרית (להלן: "שטרית", ו-"היחידה של שטרית").
2. שתי היחידות הצפוניות גובלות עם רחוב גולדנברג (להלן: "הכביש" ו-"היחידות הקדמיות"), ומדובר ביחידות של מרזוק וגויטע; ושתי היחידות הנוספות, של גולץ ושטרית, הן יחידות עורפיות (להלן: "היחידות העורפיות"), כאשר גולץ "מאחורי" מרזוק, ושטרית "מאחורי" גויטע. כנגזר מהאמור, על מנת להגיע עם רכב מהכביש לשתי היחידות העורפיות של גולץ ושטרית, יש צורך לעבור דרך השטח של שתי היחידות הקדמיות, של מרזוק וגויטע.
3. על מנת להבהיר את התיאור הנ"ל, מועתק להלן רישום שבוצע על ידי בית המשפט קמא:

4. ההליך המשפטי החל שעה שמבחינה רישומית, החלקה לא חולקה ליחידות הדיור הנפרדות, ובעלי הזכויות ביחידת דיור היו רשומים כבעלים של רבע (25%) בלתי מסוים מהבעלות בחלקה כולה. זאת, למרות שהשטח שעליו בנויות יחידות הדיור אינו אחיד, במובן זה שהשטח של כל יחידה אינו מהווה בדיוק 25% מהשטח הכולל של החלקה.
5. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916המצב המתואר, שבו לא היה רישום של הזכויות, עורר קושי בכל הנוגע ליכולת של בעלי הזכויות להעביר את הזכויות לאחרים ולנצל באופן מיטבי את הזכויות שלהם במקרקעין, ואף התעורר מתח בין הצדדים לאור העובדה כי מצד אחד קיימת טענה כי כל אחד אמור "לקבל" 25% מהשטח, ומנגד, השטח של כל יחידה בפועל אינו בדיוק 25% מהשטח הכולל.
6. 12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)במשך השנים נעשו ניסיונות רבים להגיע להבנות לגבי הדרך שבה ניתן יהיה לחלק את הזכויות ולרשום את הזכויות לגבי כל יחידה בנפרד, אך הצדדים לא הגיעו להבנות.
7. על רקע האמור הוגשה בשנת 2017 התביעה לבית משפט קמא. התביעה הוגשה על ידי בן גיגי ושדה, נגד גולץ, חברת לוי דוד, שטרית וגויטע, ובמסגרתה התבקש בית המשפט קמא להורות על פירוק השיתוף במקרקעין מכוח סעיף 38(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").  הסעד שהתבקש היה לתת צו לפירוק השיתוף בדרך של חתימה על הסכם שיתוף (להלן: "הסכם שיתוף") והתבקשו סעדים אופרטיביים אשר יחייבו את כל המשיבים לחתום על המסמכים הנדרשים על מנת לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין (סעיף 17.1 לכתב התביעה המתוקן קמא).  לחלופין (בסעיף 17.2) התבקש סעד של פירוק השיתוף בדרך של הפיכת המבנה לבית משותף, בהתאם לסעיף 42(א) לחוק המקרקעין (להלן: "בית משותף").
8. בית משפט קמא מינה שמאי ומודד מטעמו (להלן: "המומחה") וזה האחרון הגיש חוות דעת שכוללת הצעה לחלוקה בדרך של רישום בית משותף על בסיס המצב הקיים. בחוות הדעת צוין כי המבנה בנוי בסטייה מסוימת מקווי הבניין הצדדיים כפי שמופיעים בהיתר הבנייה (היתר מספר 75/88 מיום 24.5.1988, להלן: "היתר הבנייה"), אם כי סטייה זו זניחה וככל הנראה מהווה שינוי במבנה ולא שינוי תכנוני מהותי, או שנובעת מטעות בסימון הקו שהתווה את הקמת יסודות המבנה.  המומחה התעלם בכוונה בחוות דעתו מתוספות בנייה שהוסיפו הצדדים אך הבהיר כי תוספות בנייה קיימות בכל היחידות (ונזכיר כי כל יחידת דיור "עברה" כמה וכמה "ידיים" עד שהגענו למצב הנוכחי).
9. הועתק מנבובאשר להסדרת האפשרות להגיע עם רכבים מהכביש ליחידות העורפיות (נושא שעורר אף הוא מחלוקות), המומחה הסביר כי בפועל, קיימות שתי דרכי מעבר ליחידות העורפיות מהכביש, אחת "בכל צד של המבנה" (להלן: "דרכי המעבר"). לגבי הסדרת דרכי המעבר, המומחה הציע שתי חלופות.  האחת - להגדיר את דרכי המעבר כרכוש משותף, וכך בעלי היחידות העורפיות יוכלו לעשות בהן שימוש.  השנייה - לכלול את שטח דרכי המעבר בשטח שישויך לבעלי היחידות הקדמיות אך להגדיר זיקת הנאה לגבי דרכי המעבר לטובת בעלי היחידות העורפיות הרלבנטיות.  המומחה הסביר כי הלכה למעשה אין הבדל מעשי בין שתי החלופות מבחינת היקף "המטרד" שיגרם לבעלי היחידות הקדמיות, שכן אין חולק שצריך לאפשר לבעלי היחידות העורפיות להגיע עם הרכבים שלהם ליחידות העורפיות, וכך נעשה ממילא במשך שנים על ידי הצדדים "בשטח".  המומחה מוסיף כי אם דרכי המעבר יחשבו כרכוש משותף, לכל בעלי הזכויות של כל ארבע היחידות, תהיה האפשרות לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר, ולחלופין - אם תוגדר זיקת הנאה, היא תהיה רק לטובת בעלי היחידות העורפיות ולא לטובת כל בעלי הזכויות של כל ארבע היחידות.
10. בנוסף, בחוות הדעת של המומחה יש התייחסות לאפשרות שיהיה צורך לשלם תשלומי איזון על מנת להביא לידי ביטוי את הפרשי השטח, וזאת - ככל שמבחינה משפטית בית המשפט יגיע למסקנה שאכן מגיעים תשלומי איזון שכאלו. בחוות הדעת, המומחה אף מפרט מה יהיו הסכומים אשר צדדים מסוימים ישלמו לאחרים, ומה יהא הסכום שצדדים מסוימים יקבלו מאחרים.  אף הוצגו בחוות הדעת שתי חלופות לגבי תשלומי איזון שכאלו - אפשרות אחת מתייחסת למצב בו החלופה שתיושם הינה רישום דרכי המעבר כרכוש משותף, ואפשרות שנייה מתייחסת לכך שהפתרון שייושם יהיה לרשום זיקות הנאה.
11. ביום 8.2023 ניתן על ידי כב' בית המשפט קמא פסק דין חלקי (להלן: "פסק הדין החלקי"). מסקנתו של קמא הייתה כי יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף; כי אין מקום לשנות את החלק שבו מחזיק כל אחד בשטח; כי יש להעדיף את האפשרות לרשום זיקות הנאה לגבי דרכי המעבר וכי אין מקום לתשלומי איזון.  בית המשפט קמא עוד הוסיף כי בהתאם למצוות החוק, יש לקבל אישור של המפקחת על רישום המקרקעין (להלן: "המפקחת") לפני ביצוע הרישום של הבית המשותף.  לכן, סיומו של פסק הדין החלקי הינו שיש לרשום את המבנה כבית משותף, ואף נקבע כי ביצוע האמור מסור בידיה של כונסת נכסים, אשר כבר מונתה בעבר באותו התיק לצורך ביצוע הרישום (להלן: "הכונסת").  עוד בפסק הדין החלקי, נקבע שעל גויטע לשלם הוצאות משפט לשאר הצדדים, בסכום מצטבר של כ-150,000 ₪ (וראו את הפירוט בסוגיית ההוצאות בסעיפים 94 עד 98 לפסק הדין החלקי קמא).
12. גויטע הגישו ערעור על פסק הדין החלקי (ע"א 30530-11-23, להלן: "הערעור הראשון"). ביום 10.2024, ניתן פסק דין בערעור הראשון (להלן: "פסק הדין בערעור הראשון"), בו נדחה הערעור, למעט התערבות בשיעור ההוצאות לחובת גויטע, באופן שההוצאות הופחתו לכדי מחצית.
13. על פסק הדין בערעור הראשון הוגשה בקשת רשות ערעור מטעם גויטע (במסגרת רע"א 66949-12-24). ביום 3.2025 ניתן פסק דין על ידי בית המשפט העליון הנכבד, במסגרתו ניתנה רשות לערער והערעור התקבל.  נקבע כי הטענה העיקרית של גויטע הייתה לגבי שתי טעויות שנפלו בשלב התיאור העובדתי בפסק הדין, ואשר השפיעו, כך לטענתם, על ההכרעה.  בית המשפט העליון הנכבד קבע כי היות שמוסכם שאכן נפלו שתי הטעויות, ההליך יוּשב לבית המשפט המחוזי, לצורך מתן פסק דין משלים בערעור הראשון, כולל לגבי נושא ההוצאות.
14. במקביל, המשיך הדיון בתיק קמא. בשלב זה, בהתאם להוראות בית משפט קמא, הכונסת ביצעה שורה של פעולות לצורך רישום הבית המשותף, הועלו טענות לגבי פועלה וניתנו החלטות ביניים תוך כדי ביצוע הפעולות.
15. ביום 11.2025 ניתן בבית משפט קמא פסק הדין הסופי, נשוא הערעור הנוכחי.
16. ביום 1.2026 הוגש הערעור כאן, ועליו נרחיב בהמשך.
17. ביום 1.2026 ניתן פסק הדין המשלים בערעור הראשון (להלן: "פסק הדין המשלים בערעור הראשון"). שם נקבע, בדומה לקביעה הראשונית, כי לא נמצא כל פגם בכך שבית המשפט קמא בחר ליישם את סעיף 42(א) לחוק המקרקעין ולהורות על פירוק השיתוף בדרך זו.  כך, הערעור הראשון של גויטע לגבי פסק הדין החלקי נדחה, תוך שנקבע כי זכויות כל הצדדים שמורות להם בכל הנוגע לפסק הדין הסופי אשר ניתן בינתיים.
18. גויטע הגישו בקשת רשות ערעור לגבי פסק הדין המשלים בערעור הראשון (במסגרת רע"א 48285-04-26). ביום 6.2026 ניתנה החלטה בה נקבע כי אין מקום לתת רשות ערעור.  נקבע על ידי בית המשפט העליון הנכבד כי ההכרעות קמא נטועות בעובדותיו הפרטיקולריות של המקרה, ואינן מעוררות שום שאלה משפטית עקרונית אשר חורגת מעניינם הפרטני של בעלי הדין ואשר ראוי לה, לפי טיבה ומהותה, להתברר במסגרת בקשת רשות ערעור "בגלגול שלישי".  עוד נקבע כי הענקת רשות ערעור איננה דרושה כדי למנוע עיוות דין, זאת בפרט, משעה שמרבית טענות גויטע נטענו על ידם גם במסגרת הערעור על פסק הדין הסופי - הליך שכאמור טרם הוכרע.
19. עד כאן סקירת ההליכים עד כה, ונשוב כעת לערעור הנוכחי, לגבי פסק הדין הסופי.

פסק הדין קמא -

20. פסק הדין הסופי משתרע על פני 27 עמודים (ומעתה יכונה "פסק הדין").
21. בחלק הראשון של פסק הדין נסקרת תמצית ההכרעות שקיימות בפסק הדין החלקי. נפסק כי לא הייתה מעולם מחלוקת כי המבנה בנוי באופן שאינו תואם את היתר הבנייה, והוא "מוסט" מערבה, באופן המשנה את גודל השטח הצמוד לכל יחידה, והמשמש, מזה שנים את בעלי כל יחידה.  משמע, שכל המבנה "זז" לכיוון מערב והוא לא ממוקם במרכז של החלקה, והמגרשים של בעלי הדירות בצד המערבי (גויטע ושטרית) בעלי מרווח צדדי קטן יותר כלפי המגרש הסמוך, יחסית למרווח הצדדי שיש בצד מזרח.  בפסק הדין אף מובהר כי טענה שעלתה מטעם גויטע לגבי כך שהייתה "קנוניה" בעניין זה נגדם, נדחתה עובדתית עוד בפסק הדין החלקי, שכן, "הסטת" המבנה לא הייתה יוזמה של מי מהצדדים, אלא, ככל הנראה, אילוץ של הקבלן, שכל בעלי הזכויות נאלצו לקבל בלית ברירה.
22. עוד מוזכר בפסק הדין שבפסק הדין החלקי נקבע עובדתית כי גויטע רכשו את זכויותיהם שנים ארוכות אחרי יתר הצדדים (ומפורט כי הם רכשו את הזכויות בשנת 2004, כאשר יתר הצדדים "המקוריים" רכשו את הזכויות בשנת 1987). בית המשפט קמא חוזר על כך כי עוד בפסק הדין החלקי הוא קבע עובדתית כי גויטע ידעו בעת הרכישה של הזכויות מהי צורת הבית, כיצד נראים המבנים, ומהו השטח המוחזק על ידי כל צד.
23. ממשיך ומתאר בית משפט קמא כי בשלב מוקדם יחסית של ההליך, הסכימו הצדדים על פירוק השיתוף על בסיס השימוש הקיים בפועל במקרקעין, למעט גויטע, אשר התנגדו לפירוק בכל דרך שהיא. בהמשך מצוין כי על פי חוות הדעת של המומחה, שניתנה עוד בשנת 2021, ניתן לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף, כאשר החלק שבו מחזיק בפועל כל אחד מן הדיירים במבנה, לרבות החלק החיצוני שבידי כל דייר - יירשם כחלקו.  באשר לשבילים הצמודים למבנה ממזרח וממערב, ומובילים מן הרחוב אל היחידות העורפיות (וכפי שהוגדרו מעלה - "דרכי המעבר"), הציע המומחה שתי חלופות, שלא מצא ביניהן פער מהותי משמעותי שיש בו כדי להעדיף חלופה אחת על רעותה.  לכן, בפסק הדין החלקי התקבלה חוות דעתו של מומחה בית המשפט, ולפיה יתאפשר פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, שבו הבעלות על שטח דרכי המעבר תהיה בידי בעלי היחידות הצמודות להם, תוך מתן זכות מעבר, או "זיקת הנאה של זכות מעבר בכל שביל", כלשון המומחה בחוות דעתו, בכל אחת מדרכי המעבר לטובת היחידה העורפית שאליה הדרך מובילה.  עוד נקבע בפסק הדין החלקי, כי אף שפירוק השיתוף לא יצור יחידות שוות לגמרי בגודלן, הרי שבנסיבות תיק זה, אין כל מקום לפסוק תשלומי איזון לטובת גויטע, או לטובת צדדים אחרים, מחמת כמה נימוקים מצטברים.
24. בהמשך, מציין עוד בית משפט קמא כי לגבי אופן פירוק השיתוף, הוא הורה בפסק הדין החלקי על כך שעל הכונסת לפעול לביצוע פעולות לשם השלמת הרישום, על בסיס חוות הדעת של המומחה, לרבות פנייה למפקח על המקרקעין לאישור הרישום. וביתר פירוט, היה על הכונסת לפנות בשלב הראשון לקבלת חוות דעת מאת המפקחת, בהתאם להוראות סעיף 42(א) לחוק המקרקעין, ולאחר שתינתן חוות דעת עקרונית ולפיה רישום בית משותף אפשרי, יבוצע השלב השני, וניתן יהא לתת פסק דין סופי.
25. החלק השני של פסק הדין מתאר את פועלה של הכונסת אחרי פסק הדין החלקי. מצוין כי ביום 2.9.2024 עתרה הכונסת בבקשה לפסיקת שכרה, וחשוב יותר - למתן הוראות בית המשפט לגבי המשך פועלה, נוכח פעולות גויטע אשר הביאו לשיטתה "לסיכול רישומו של הבית המשותף".  הכונסת מסרה כי ביום 13.3.2024 פנו גויטע לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה (להלן: "הוועדה המקומית") ב"מכתב התנגדות", המשיג בפועל על ההוראות בפסק הדין החלקי (להלן: "מכתב ההתנגדות").  בית משפט קמא מציין כי שליחת המכתב לא הובאה לידיעתו "בזמן אמת", והעיקר הוא כי שליחתו הביאה את הוועדה המקומית לבטל אישור ראשוני שניתן לרישום בית משותף.  לטענת הכונסת, המכתב גרם לעיכוב יכולתה לפעול, לרבות בשל כך שבעקבותיו - הועדה המקומית נמנעה מלהמציא לכונסת דו"ח מפקח (להלן: "המפקח"), המתייחס לחריגות הבנייה במבנה.
26. בהמשך, ניתנה הוראה מפורשת לוועדה המקומית להוציא דו"ח פיקוח, כעתירת הכונסת (להלן: דו"ח הפיקוח"). במהלך הדיון שהתקיים בנושא, היועצת המשפטית של הוועדה המקומית הבהירה כי לוועדה אין התנגדות עקרונית לרישום בית משותף, ולהבנתה חריגות הבנייה הקיימות במבנה, שאינן מסוג של תוספת יחידת דיור, אינן מונעות את הרישום, ובלבד שתירשם לגביהן הערת אזהרה לפי תקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשס"ב-2011 (להלן: "תקנות הרישום" ו-"תקנה 29").  קמא מוסיף כי עמדת יועמ"ש הוועדה המקומית עולה בקנה אחד עם חוות דעתו של מומחה בית המשפט, קרי, שחריגות בנייה מן הסוג הקיים במבנה, ובפרט כשחלק מהן הן של הצד המתנגד לרישום, אינן אמורות למנוע רישומו של בית משותף.
27. ביום 19.5.2025 הגישה הכונסת לתיק "הודעה על רישום בית משותף" ולהודעתה צירפה הכונסת נסח רישום מקרקעין, וכן את החלטתה של הוועדה המקומית שמכוחה נרשמה הערת אזהרה על חריגות בנייה.
28. בית משפט קמא, בהחלטות מהימים 22.5.2025 ו-17.6.2025 הבהיר כי הוא ציפה שתימסר הודעה על חוות דעת של המפקחת המאשרת את פירוק השיתוף, בטרם יינתן פסק דין משלים המורה על הרישום בפועל, והורה לכונסת לפרט את הודעתה ולצרף את תשריט הבית המשותף.
29. בתגובתה מיום 19.6.2025, שאליה צורף גם תקנון הבית המשותף (להלן: "התקנון"), הבהירה הכונסת כי הבינה מההחלטות בתיק שדי באישור עקרוני לפירוק השיתוף שניתן על ידי המפקחת בעצם פתיחת התיק לרישום בית משותף, על מנת להכשיר את הרישום. בכל אופן, הבית נרשם כבית משותף והמסמכים הוצגו לעיונו של בית המשפט קמא.
30. לאור האמור, בפסק הדין, בית המשפט קמא הבהיר כי חלה אי הבנה מסוימת באשר לעיתוי הרישום, שכן הוא עצמו ציפה לקבל את חוות דעת המפקחת לגבי האפשרות לאשר את הרישום (כפי שמורות הוראות החוק), לפני מתן פסק הדין המשלים המורה על הרישום, ובפועל הרישום בוצע עוד טרם היה האישור של המפקחת. עם זאת, בית המשפט קמא בעמדה כי האמור נובע מאי-הבנה (והוא אף מפנה להחלטתו מיום 17.6.2025).  לשיטתו, כוונתו המקורית בפסק הדין החלקי הייתה כי הכונסת תפנה בשלב הראשון לקבלת חוות דעת עקרונית מאת המפקחת על המקרקעין, ורק לאחר מכן יינתן פסק דין סופי המורה על הרישום בפועל.  אולם, הכונסת ביצעה את הרישום הסופי עוד לפני שניתן פסק דין סופי כזה על ידי בית המשפט.  כב' השופט מסביר כי הכונסת הבהירה בתגובתה לבקשה שהופנתה אליה בהקשר זה, כי הבינה מהחלטותיו הקודמות של בית המשפט קמא שדי באישור עקרוני לפירוק השיתוף, הניתן בעצם פתיחת התיק על ידי המפקחת, כדי להכשיר את הרישום בפועל.  כב' השופט קמא קיבל הסבר זה וכתב במפורש כי: "עד שאתלה את האשם בכונסת אפוא, אתלה אותו בי", ומבהיר כי הכותרת "פסק דין חלקי" והניסוחים שבהם השתמש (כגון השימוש בביטוי "אישור המפקחת" במקום "חוות דעת המפקחת") הם שהובילו לאי ההבנה אצל הכונסת, ואף בבית המשפט המחוזי בהחלטתו לעניין עיכוב הביצוע.  בסופו של דבר, קבע השופט קמא כי הבהרתה של הכונסת מקובלת עליו, והחשוב הוא כי "מעת שאישרה המפקחת את רישומו של הבית המשותף בנוסח שאישרה, עולה כי גם היא לא רואה כל מניעה לביצוע הרישום".  רישום זה מתבסס על הצעת מומחה בית המשפט שחיווה אף הוא דעתו כי הרישום אפשרי, ועל כן אין מניעה לאשרו באופן סופי.  קרי, העיקר הוא כי בסופו של דבר הוועדה המקומית אישרה את התשריט שהציגה הכונסת ביום 18.2.2025, אחר שפעלה לרישום הערה על חריגות הבנייה לפי תקנה 29 ביום 9.2.2025; ובהמשך קיים אישור של המפקחת על רישום מקרקעין חיפה, עו"ד איילת קלפון, מיום 12.5.2025 והיא אישרה את התשריט הסופי ביום 15.5.2025.  לכן, נקבע כי אין באמור כדי לגרוע מהודעת הרישום.
31. החלק השלישי של פסק הדין עוסק במהלכים אחרי רישומו של המבנה כבית משותף. ביום 26.8.2025, ביקש בית המשפט קמא מהכונסת להבהיר שינויים לכאורה בהיקף השטחים שנרשמו בתיק הבית המשותף יחסית להצעת מומחה בית המשפט שאושרה על ידי קמא.  ביום 3.9.2025 הבהירה הכונסת כי בסיס חוות דעתו של מומחה בית המשפט הוא מצב החזקת המקרקעין בפועל על ידי הצדדים; כי המומחה עצמו קבע בסעיף 6.15 לחוות דעתו כי "ייתכן ובעת הרישום יימצא כי קיים הפרש בשטח היחידות ובשטח ההצמדות הרשומות", וזאת מאחר שכל הצדדים הרחיבו את שטח היחידה המקורית שהיה בידיהם בבניות שונות ובהיקף שונה כל אחד.  הכונסת אף הגישה טבלת השוואה בין חישוב המומחה לחישוב השטחים בתשריט הבית המשותף, המלמדת על פערים מזעריים של כ-8 מ"ר בחישוב כלל השטח, שהיינו כ0.8% מכלל השטח, ובטווח סטייה קביל.
32. בית המשפט קמא מתייחס לשאלה המשפטית - האם במסגרת פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף רשאי בית המשפט לקבוע הצמדות לדירות ללא הסכמת כל הצדדים. מסקנתו היא כי התשובה לשאלה זו היא בחיוב, במיוחד כאשר חלוקת השימוש בשטח ידועה ומיושמת בפועל מזה שנים, ואין לאפשר לצד לזכות ב"מתת שמים" שאינה מגיעה לו כתוצאה מרישום מוטעה.  נקבע כי זכויות גויטע לא נפגעו עקב רישום ההצמדות, שכן הבית המשותף, כפי שנרשם, משקף בדיוק את חלוקת החזקה ההיסטורית בשטח ואינו משנה דבר מהשימוש בפועל.
33. החלק הרביעי של פסק הדין עוסק בבקשת גויטע לביטול רישום הבית המשותף. יוער מקדמית כי בשלב זה הבקשות והטיעונים בהליך קמא היו מטעמו של מר יצחק גויטע בעצמו, ללא ייצוג.  בית משפט קמא מפרט כי מטעם גויטע, הוגשה בקשה להורות לכונסת לבטל את רישום הבית המשותף "שרשמה בטאבו בתרמית ולא כדין".  בית משפט קמא מפרט את מכלול הטענות של גויטע, לרבות: קיומה של תרמית, הגשת תקנון שלכאורה מוסכם למרות התנגדות גויטע, ציון בתקנון שקיימת הסכמה לכאורית בשם גויטע לזכות המעבר לטובת בעלי היחידה העורפית הסמוכה להם (דירת שטרית) ולבעלי החלקה השכנה (482) חרף התנגדותם לכך ותוך "מטרד חמור ומסכן חיי אדם", טענות בנושא הקצאת החניות, לגבי כך שהרישום שבוצע בפועל אינו תואם את המצב בשטח, והוא מבוסס על "תשריטים מפוברקים ולא זהים שנחתמו על ידי מר יהונתן מרטין ביום 23.1.2025", לגבי כך שבשני התשריטים קיימות "הטעיות למכביר", תיקונים בכתב יד (לעניין קו הבנייה ורוחב דרך המעבר), לגבי טעויות ברישום שטח פנים היחידות (בניגוד לאמור בחוות דעת מומחה בית המשפט), לגבי אי התאמה בין התשריטים והמפה שהציגה הכונסת לבין תשריט החלוקה המקורי שעליו חתמו כל הצדדים בטרם רכשו את הזכויות במקרקעין, לגבי כך שהכונסת גרעה מגויטע שטח של 6 מ"ר "לטובת חניה פיראטית ליחידה העורפית", לגבי כך שהכונסת "הטעתה את רשויות החוק", כשגרמה להן להבין שכבר קיים פסק דין בעניין פירוק השיתוף, בעוד שפסק דין סופי לא ניתן, לגבי כך שרישום הבית המשותף תוך ציון הערה בדבר חריגות הבניה לפי תקנה 29 אינו הולם את נסיבות תיק זה, לגבי כך שבמבנה יש "עבירות בנייה מהותיות" וכי "בכל זמן עיריית חדרה או כל דכפין יכול להוציא צו הריסה", ועוד.
34. בהמשך, בית משפט קמא מפרט את תגובה הכונסת לטענות הנ"ל, כאשר בעיקרם של דברים, היא ביקשה לדחות את מכלול הטענות (וראו את הפירוט בפסק הדין).
35. החלק החמישי כולל למעשה את ההכרעה בטענות. קמא מבהיר כי חלק משמעותי מטענות גויטע הן השגה על קביעותיו העקרוניות של מומחה בית המשפט, ולפיהן רישום בית משותף על פי הצעתו - הינו אפשרי.  מומחה בית המשפט היה ער לחריגות הבנייה, ולמצבו הייחודי של המבנה מושא ענייננו (אשר נבנה שלא במרכז החלקה ועמד במצב זה זמן רב), תוך התעלמות הרשויות מהאמור.  בהקשר זה, קמא חוזר על כך שהוא מצא לקבל עוד בפסק הדין החלקי את המתווה לפתרון המחלוקת ואת החלוקה שהציע המומחה, בהיותם מבוססים על החלוקה הקיימת בפועל (מבלי להצדיק כל חריגת בנייה שהיא).
36. לגבי הטענות החמורות האישיות שהועלו כלפי הכונסת, לגבי "זיוף" ו"פיברוק" מטעמה - בית משפט קמא דוחה אותן אחת לאחת, ונפנה לפירוט הנמקותיו שם.
37. נזכיר מתוך המכלול את עמדת בית המשפט קמא לגבי טענות של גויטע בדבר כך שהכונסת פעלה בתרמית והוסיפה ידנית סימונים של הספרות "180" ו-"535" על גבי התשריט כדי להטעות את המפקחת על המקרקעין. בית המשפט הורה לכונסת להשיב לטענות אלו בתצהיר מפורט, ומהתצהיר עלה כי הסימונים נעשו על ידי עורך התשריט, הנדסאי הבניין יהונתן מרטין, ולא על ידי הכונסת.  השופט דחה לחלוטין את טענות המרמה וקבע כי מדובר בסימונים טכניים לגיטימיים שנועדו להבהיר את המצב הקיים בשטח, וכי לא הוכח כל מעשה תרמית מצד הכונסת.
38. טענה דומה של גויטע הייתה כי הכונסת רימתה את הרשויות בכך שהציגה מצג שווא כאילו קיים פסק דין חלקי סופי המאפשר את הרישום. בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי הכונסת לא הטעתה את הוועדה המקומית או את המפקחת, אלא פעלה בתום לב ועל פי פרשנות סבירה של החלטות הביניים ופסק הדין החלקי.  נקבע כי דווקא גויטע הם אלה שהסתירו מידע מהרשויות, לא גילו כי בקשתם לעיכוב ביצוע נדחתה, והפעילו לחצים על הוועדה המקומית לסיכול הרישום.
39. בית משפט קמא מפנה עוד לכך כי טענות לגבי זיוף מסמכים הועלו מטעם גויטע גם כנגד יתר הצדדים, ביחס להסכם מיום 20.8.1987 שהוגש לתיק, ואף טענות אלו נדונו ארוכות ונדחו בסעיפים 90-81 לפסק הדין החלקי.
40. בית משפט קמא נדרש בפירוט גם לטענות גויטע לגבי כך שתשריט הבית המשותף שאושר על ידי הכונסת ושאר הגורמים, אינו דומה לתשריט החלוקה המקורי שעליו חתמו כל הצדדים בטרם רכשו את הזכויות במקרקעין (להלן: "התשריט המקורי"). קמא מבהיר כי טענה זו נדונה כבר בפסק הדין החלקי, ומזכיר כי קביעתו שם הייתה שמבחינה עובדתית, למעשה אין מחלוקת, כי התשריט המקורי שעליו חתמו הצדדים בשעתו אינו תואם את המציאות בשטח, מעולם לא היה תואם את המציאות בשטח, והוא נחתם על ידי יתר השכנים כשמפורש על גביו בבירור ובכתב שהוא "לא לצרכי רישום" (פסקה 66 לפסק הדין החלקי).  ושוב, מובהר כי בפועל, המבנה מושא ענייננו הוקם שלא במרכז המגרש, ככל הנראה עקב אילוץ הקשור לקבלן וליחסים שבינו לבין בעלי הבניינים השכנים (פסקה 9 ג לפסק הדין החלקי), ולכן יש אי התאמה בין המסמכים, ובכל מקרה - מדובר באירוע שהתרחש לפני קרוב ל-40 שנה.  עוד חוזר קמא על כך שקביעתו בפסק הדין החלקי בנושא זה הייתה כי אין להצדיק את העובדה שהמבנה נבנה בסטייה מההיתר, אך ככל הנראה היה זה שלא ביוזמת מי מבעלי הזכויות, והחשוב הוא כי כל בעלי הזכויות ידעו את המצב לאשורו.  כך גם גויטע, אשר ידעו היטב כשרכשו את יחידתם כיצד בנוי המבנה (פסקה 60 לפסק הדין החלקי), בדומה לכל יתר השכנים, שקדמו להם במקרקעין - ובית משפט קמא חוזר שוב על קביעותיו העובדתיות שבפסק הדין החלקי בהקשר זה.
41. עוד נדחתה טענת גויטע כאילו מתן זכות מעבר לכלי רכב בדרכי המעבר ליחידות האחוריות "מסכנת" את דיירי המבנה ומשנה דבר מה מן המצב הקיים בשטח בפועל. שכן, הוכח עובדתית (והנושא לא היה במחלוקת) שדרכי המעבר משמשות מזה שנים לגישת כלי רכב לחלקות העורפיות, ומכאן - שהטענה כי המעבר של הרכבים יוצר "מטרד חמור ומסכן חיי אדם" אינה יכולה להתקבל.
42. באשר לחריגות הבנייה - בית משפט קמא מתייחס לכך כי רישום הבית המשותף, תוך ציון הערה בדבר חריגות הבניה מכוח תקנה 29, למעשה "מנציח" את חריגות הבנייה, אך קובע כי בנסיבות של תיק זה, וכפי שהסבירה היועמ"ש של הוועדה המקומית - המדיניות של הוועדה היא להבחין בין עבירות בנייה שאינן מאפשרות רישום בית משותף (כגון בניית יחידת דיור), לבין חריגות מהסוג הקיים במבנה, שאין בהן כדי למנוע רישום ויחד עמו הערת אזהרה. ממשיך ומפרט קמא מדוע בענייננו יש כמה טעמים טובים לכך שבית המשפט יאפשר רישום בית משותף תוך רישום הערת אזהרה, למרות החריגות, ולא נסקור את כל טעמיו.  רק נציין כי בין היתר מתואר שגויטע עצמם מתגוררים ביחידה עם חריגות בנייה (כגון קומת עמודים סגורה בשטח 26 מ"ר; שטח סגור של 6.6 מ"ר; וכן סככה בנויה בשטח 12 מ"ר), ואם רישום הבית המשותף יותנה בהסדרת החריגות, וכל עוד הם עצמם לא יכשירו את החריגות שביחידתם, יהיה בידם לעכב את הרישום.
43. עוד נקבע כי הלכה למעשה, טענות גויטע אינן מכוונות לחריגות הבנייה אלא לכך שהם "קופחו" בשל גודל חלקם בשטח הכולל. נקבע בהקשר זה, כפי שכבר נקבע בפסק הדין החלקי וכפי שכבר צוין מעלה, כי מדובר במבנה שנבנה בסטייה לפני כ-40 שנה, הסטייה לא הייתה ביוזמת הצדדים לתיק זה, הקבלן "האשם" כבר אינו בין החיים, גויטע ידעו היטב את המצב בטרם רכשו זכויותיהם - ובשל האמור הם מערימים קשיים על כל דרך לפתור את המחלוקות במשך יותר משמונה שנים.  עוד נקבע כי "אלמלא דרישות כספיות מופרזות" מצד גויטע, כתנאי לשיתוף פעולה, הדיון היה מתייתר וניתן היה להגיע להבנות.
44. בחלק האחרון של פסק הדין נדרש בית המשפט קמא לטענות של גויטע לגבי האופן שבו נרשם הבית המשותף ולגבי התקנון שנרשם, חרף ההתנגדות של גויטע לתקנון, וכאשר הוא כולל הוראות בדבר הצמדות מהרכוש המשותף, באופן שגורע מהשטח של גויטע כ-54 מ"ר. גם הטענות של גויטע בהקשר זה נדחות.  נומק בהקשר זה שבתקנון המוסכם, כפי שניסחה אותו הכונסת, הוגדרה הזכות שיש לגבי דרכי המעבר כ"זכות מעבר" (סעיף 7 לתקנון המוסכם), תוך שהוסף שם, בשם בעלי הזכויות, כי הם נותנים הסכמה לרישום זיקות הנאה הדדיות בשביל הגישה המערבי המשותף למבנה ולחלקה הסמוכה - 482.  בעניין זה הסבירה הכונסת כי אין כל צורך לרשום כעת זיקות הנאה כדי להסדיר את המעבר של שתי החלקות, ותקנוני שני הבתים מאפשרים זאת.
45. בדומה, קיים דיון בשאלה אם קביעת הצמדות אגב פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף אפשרית - והמסקנה הינה שהדבר אפשרי ומתחייב במקרה כאן. בית המשפט קמא הבהיר כי הכינוי "תקנון מוסכם" הוא מושג משפטי-טכני המוגדר בסעיף 62(א) לחוק המקרקעין, ואינו מחייב הסכמה פה אחד של כלל הבעלים.  לפי הוראות החוק, ניתן לרשום תקנון זה בהסכמה של בעלי שני שלישים מהרכוש המשותף, ובנסיבות העניין הכונסת הוסמכה כדין לחתום עליו בשם הבעלים מכוח הפסיקתא שאישר בית המשפט ביום 1.11.2023.
46. סיכומו של פסק הדין הוא כי הכונסת פעלה לביצוע ההחלטות של בית המשפט, בהתאמות המתבקשות לחריגות הבנייה שנמצאו בדו"ח הפיקוח ולתשריט שאושר על ידי הוועדה המקומית; ומבחינה מעשית, הבית המשותף - כפי שנרשם - תואם את עקרונות ההצעה שהציע מומחה בית המשפט והתקבלה בפסק הדין החלקי. נפסק כי הרישום אינו משנה דבר מן השימוש הנוהג בפועל מזה שנים רבות, לרבות השימוש בדרכי המעבר והחנייה של הרכבים סמוך ליחידות העורפיות, ובית המשפט קמא אישר את רישום הבית המשותף, כפי שנרשם.
47. כמו כן, בשל הצורך של הכונסת להתמודד לבדה עם הבקשות הרבות שהוגשו מטעם גויטע כלפיה, הטיל בית המשפט קמא על גויטע לשלם לכונסת הוצאות משפט בסך של 7,000 ₪ בצירוף מע"מ, וציין כי סכום זה נפסק "על הצד הנמוך מאוד".

תמצית טענות המערערים, גויטע, לגבי פסק הדין קמא -

48. כפי שהגדירו גויטע את שני הנושאים אשר בליבת הערעור הנוכחי (סעיף 1 להודעת הערעור), הם מלינים על הקביעות קמא בשתי סוגיות עיקריות: האחת, גריעת שטח של 54 מ"ר (או 56 מ"ר) מהשטח שהיה רשום על שמם בלשכת רישום המקרקעין במשך כל השנים. שכן, הם היו הבעלים של 25% מכלל השטח במשך השנים (ללא שהיו טענות לגבי כך שהרישום שגוי), כלומר - שהיו להם זכויות ב-245 מ"ר, אך בעקבות הרישום של הבית המשותף נגרעו מהם 54 מ"ר, שהם כמעט 23% מסך השטח.  לשיטתם, פסק הדין פגע בהם מבחינה קניינית - ולכן, שגוי.  הטענה העיקרית השנייה היא כי לבית המשפט קמא ולכונסת לא הייתה כל סמכות בדין לחתום בשמם ובכפייה על "תקנון מוסכם" ולהגישו לרשויות הרישום והתכנון, וזאת בניגוד מוחלט להתנגדותם המפורשת בכתב.
49. גויטע אף מעלים טענות קשות בנוגע לקיומן של חריגות בנייה רבות ומשמעותיות במבנה, שלשיטתם הופכות את הבניין כולו לבלתי חוקי ומסוכן.  הם מציינים כי במקום קיימות בפועל 6 יחידות דיור שנבנו בניגוד לחוק וללא היתר (מתוכן שתי יחידות נוספות בקומת העמודים בצד המזרחי ושתי יחידות בצד המערבי), בעוד שעל פי היתר הבנייה המקורי, מספר 75/88, מותר לבנות ארבע יחידות דיור בלבד.  לטענתם, המומחה מטעם בית המשפט אישר בחקירתו כי כל הצדדים חרגו מאחוזי הבנייה שלהם בשיעור של כ-60%.
50. גויטע עוד טוענים כי תשריט הבית המשותף והתקנון שערכה הכונסת אינם נותנים "תמונה נאמנה" של הבית ודירותיו, בניגוד למצוות המחוקק ולתקנה 54(ב) לתקנות המקרקעין.  הם מכנים את המפות והתשריטים שהוגשו לרשויות "בלוף אחד גדול" ו"מפות בלוף", וטוענים כי הכונסת והמודד מטעמה השמיטו במתכוון נתונים מהותיים ומדידות קריטיות.  בפרט הם מציינים כי בתשריט הושמט סימון קו הבניין הצידי המערבי בקומה א', העומד על 3.54 מטר ואינו חוקי גם על פי התב"ע.
51. טענה נוספת היא כי הכונסת ביצעה באופן עצמאי "מקצה שיפורים" לפסק הדין החלקי ולחוות דעת המומחה, והרחיבה שלא כדין את רצועת הקרקע המופרשת מהם.  לטענתם, בעוד שבחוות הדעת ובפסק הדין החלקי נקבע כי רוחב רצועת הקרקע המערבית, שתשמש כדרך מעבר, יעמוד על 1.5 מטר (בשטח כולל של 29 מ"ר), הכונסת הגדילה את הרוחב בתשריט הבית המשותף ל-1.91 מטר (ובשטח כולל של 36 מ"ר).  בכך, לטענתם, הופקעו ונגזלו מהם זכויות קניין נוספות בשטח של 7 מ"ר ללא כל סמכות חוקית.
52. עוד טוענים גויטע כי הכונסת ביטלה על דעת עצמה את "זיקות ההנאה" שנקבעו בפסק הדין החלקי ובחוות דעת המומחה לטובת הדירה העורפית (שטרית) וחלקה 482 הסמוכה. במקום זיקות ההנאה הללו, ערכה הכונסת "מדמיונה בלבד" תקנון מוסכם הכולל הצמדות מיוחדות ומרובות על חשבון קניינם של גויטע.  לטענתם, סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע במפורש כי אין לקבוע הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות, ועל כן לא ניתן לכפות עליהם הצמדות אלו.
53. 00 גויטע אף טוענים, באופן כללי, להתנהלות פסולה, חסרת שקיפות ומחוסרת פיקוח מצד הכונסת לאורך כל תקופת מינויה. הם מלינים על כך שהכונסת פעלה "במחשכים" ו"בסתר", והסתירה מהם ומבית המשפט מסמכים מהותיים ודוחות אודות פעולותיה והוצאותיה הכספיות במשך למעלה משנה.  עוד הם מציינים כי הכונסת והמודד מטעמה מונו בכפייה מבלי שניתנה להם הזדמנות נאותה לטעון את טענותיהם, ומבלי שהגישו לתיק תצהיר בדבר היעדר ניגוד עניינים כנדרש בדין.
54. 0 טענה נוספת נוגעת לדרישות הכספיות של הכונסת לקבלת שכר טרחה בסך 40,000 ₪, מעבר לסכומים של למעלה מ-50,000 ₪ שכבר שולמו לה. לטענת גויטע, לא יעלה על הדעת שהכונסת תדרוש כספים נוספים שעה שהיא נכשלה ברישום הבית המשותף כדין ובקשתה המקורית נדחתה על ידי מנהלת מחלקת רישוי והנדסה בעיריית חדרה, הגברת שושי וייס, ביום 30.7.2024 בשל חריגות הבנייה הרבות.  הם טוענים כי חיובם בתשלום הוצאות לכונסת בסך 5,000 ₪ ביום 12.11.2024 מהווה אפליה מתמשכת ועונש בלתי מוצדק על כך שמסרו מידע מהימן לרשויות.
55. בהמשך לאמור, גויטע טוענים כי הכונסת הטעתה באופן פעיל את המפקחת ואת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכך שהציגה בפניהם את הפסיקתא שאישר בית המשפט קמא ביום 1.11.2023 כצו סופי לרישום בית משותף שניתן כביכול בהסכמתם.  כמו כן, הם טוענים כי הכונסת ניסתה לעקוף את החלטת מחלקת ההנדסה הדוחה את הרישום, ופנתה בדרך עוקפת למחלקת ההשבחה לקבלת אישור לטאבו.  לשיטתם, פנייה זו נענתה תחילה באישור ביום 2.8.2024, אך ביום 28.8.2024 שלח מנהל מחלקת השבחה, השמאי דני פיינשטיין, מכתב ביטול מפורש לאישור זה לאחר שהתברר כי הכונסת חוטאת לאמת.
56. גויטע אף תוקפים את דוח מפקח הבנייה (להלן: "מפקח הבנייה") מיום 15.9.2024 שהוגש לבית המשפט קמא ביום 22.9.2024 על ידי עיריית חדרה (להלן: "העירייה"). לטענתם, מדובר בדוח "מוכחש ושגוי ברובו", שכן מפקח הבנייה התעלם לחלוטין מסטיות מהותיות מהיתר הבנייה, מקווי הבניין ומאחוזי הבנייה.  הם מלינים על כך שביקור מפקח הבנייה בדירתם נמשך 9 דקות בלבד, בוצע באופן ויזואלי וללא כלי מדידה מתאימים או מפה עדכנית, במטרה ברורה "לקבור עובדות יצוקות בבטון" ולעקוף את החלטת מחלקת ההנדסה.
57. טענה נוספת כללית של גויטע היא לקיומם של פערי כוחות קיצוניים ביותר בינם, כאזרחים ותיקים, נכים (כאשר מר גויטע מוכר כנכה בשיעור 66% לצמיתות ומקבל גמלת נכות) ובנים לניצולי שואה שאינם מיוצגים, לבין שאר הצדדים בתיק.  הם טוענים כי יתר השכנים והקבלן התאחדו ב"קנוניה" ו"קונספירציה" משותפת נגדם, כשהם מיוצגים על ידי סוללת עורכי דין מנוסים ומקושרים.  לטענתם, לאורך 9 שנות ההתדיינות המשפטית הם חווים "גיהנום, עינוי דין ועיוות דין" בלתי פוסק שנועד "להתישם, להרתיעם ולהכניעם" כדי שיחתמו בכפייה על ויתור זכויותיהם הקנייניות.  גויטע אף טוענים כי לא זכו לקבל מבית המשפט קמא "לב פתוח ונפש חפצה", אלא ספגו אפליה מתמשכת ויחס עוין.  לטענתם, השופט קמא גיבש דעה שלילית נגדם עוד מתחילת ההליך, והציג אותם ללא עוול בכפם כ"סרבנים", "חסרי תום לב" ו"בריונים".  הם מזכירים כי השופט קמא אף מחק בעבר את הגנתם, ביום 16.9.2019, ובמסגרת פסק הדין החלקי השית עליהם הוצאות עונשיות כבדות וחסרות תקדים בסך מצטבר של כ-150,000 ₪ (אשר הופחתו בחצי בערעור), והכול במטרה להפעיל עליהם לחץ אימתני לפעול בניגוד לאינטרסים שלהם.
58. לכן, לסיכום, גויטע טוענים כי בית המשפט קמא שגה עובדתית ומשפטית כאשר הורה על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף על גבי מבנה הבנוי כולו בניגוד לחוק ותוך ביצוע עבירות בנייה פליליות. לשיטתם, לא ניתן לתת גושפנקא חוקית ו"להכשיר שרץ" של בניין לא חוקי ומסוכן באמצעות הליך פירוק שיתוף, והיה על התובעים קמא להציג תחילה אישור מפורש מרשויות התכנון והעירייה כי הבניין נבנה כדין וראוי להירשם כבית משותף.  הם מבקשים מערכאת הערעור לבטל את פסק הדין על כל חלקיו ולהורות על ביטול רישומו של הבית המשותף שבוצע "בתרמית ובניגוד לדין".

תמצית טענות המשיבים 6-7, גולץ -

59. גולץ מבקשים לדחות את הערעור על כל חלקיו. הם סומכים את ידיהם על פסק הדין הסופי, המשלים, ופסק הדין החלקי של בית המשפט קמא, ולשיטתם מדובר בערעור סרק המוגש בחוסר תום לב קיצוני, כאשר גויטע מנסים פעם נוספת להתיש את המערכת המשפטית ואת שאר השותפים במקרקעין באמצעות מחזור טענות שכבר נדונו והוכרעו.
60. בתגובה לטענת גויטע בדבר "קנוניה" ו"קונספירציה" שהתרחשה כביכול בעת בניית המבנה והסטתו מערבה, משיבים גולץ כי מדובר בהאשמה מופרכת שלא הוכחה אף בראשית ראיה.  הם מבהירים כי הם כלל לא היו בין השותפים המקוריים במקרקעין ואף לא חתמו על הסכם השיתוף המקורי משנת 1987.  לפיכך, הטענה כי היו שותפים למזימה כלשהי נגד גויטע, שנים רבות לפני שבכלל רכשו את זכויותיו בנכס, היא נטולת כל היגיון ושכל ישר.
61. בעניין אופן רכישת הזכויות והשימוש בשטח, גולץ מדגישים כי גויטע רכשו את זכויותיהם "במצב קיים" ומתוך ידיעה ברורה ומלאה של חלוקת המגרש והשימוש בפועל.  גולץ אף טוענים כי גם הם עצמם הסתמכו בעת הרכישה על התשריטים הקיימים, שנעשו על ידי מודדים מוסמכים, ומעולם לא ערערו על כך.  החלוקה והחזקה הפיזית של יחידות הדיור בשטח היו ידועות וקבועות מזה עשרות שנים ללא כל שינוי, וגויטע ידעו היטב היכן עובר שביל המעבר ליחידות העורפיות.
62. באשר לטענת גויטע כי גולץ בנו "יחידה נפרדת" בניגוד לחוק, משיבים גולץ כי אין מדובר ביחידה נפרדת כלל אלא בשטח חניה קיים שאותו הם סגרו באמצעות קיר בלבד. הם אף מדגישים כי גויטע עשו בדיוק את אותו הדבר בשטח שלהם, ועל כן טענתם נגועה בצביעות ובחוסר תום לב.  עוד נטען כי מדובר בשימוש רגיל בשטח המשויך אליהם היסטורית, שאינו פוגע בזכויות גויטע בשום צורה.
63. לגבי טענות גויטע בדבר קיומן של חריגות בנייה רבות המונעות כביכול את הרישום, גולץ טוענים כי קיומן של החריגות אינו מונע, ולא היה צריך למנוע, את פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, כפי שבוצע. הם תומכים בעמדה המשפטית לפיה הרישום הקנייני נועד להסדיר את הזכויות בין השותפים, בעוד שנושא החריגות מטופל בנפרד על ידי מוסדות התכנון והאכיפה.  אף מודגש כי פתרון זה יושם בפועל במקרה זה, באמצעות רישום הערה בדבר אי-התאמה לפי תקנה 29, כפי שנעשה בפועל בעת רישום הבית המשותף.
64. גולץ אף טוענים כי מרבית טענות גויטע בעניין סמכות בית המשפט ואימוץ הצעת המומחה לגבי דרכי הגישה מושתקות בשל "מעשה בית דין" והן ממילא כבר חלוטות.  שכן, סוגיות אלו נבחנו לעומק והוכרעו הן בפסק הדין החלקי של בית המשפט קמא והן בפסקי הדין של בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון.  כך, גויטע אינם רשאים לפתוח מחדש במסגרת הערעור הנוכחי מחלוקות מהותיות שכבר הוכרעו באופן סופי בשלוש ערכאות משפטיות שונות.
65. באשר להתנגדות גויטע לרישום "התקנון המוסכם" וההצמדות שבוצעו, משיבים גולץ כי חוק המקרקעין אינו מאפשר לשותף בודד למנוע את פירוק השיתוף באמצעות סירוב דווקני ועיקש.  סעיף 62(א) לחוק המקרקעין מאפשר רישום של תקנון מוסכם בהסכמת רוב של בעלי שני שלישים מהרכוש המשותף, תנאי שהתקיים במלואו בענייננו נוכח הסכמת שאר השותפים.  הכונסת הוסמכה לחתום על התקנון בשם גויטע מכוח הפסיקתא שאושרה כדין, על מנת למנוע מהם לסכל את ההליך הקנייני.
66. גולץ דוחים את ההכפשות האישיות של גויטע נגד הכונסת וטוענים כי היא פעלה ביושר, במקצועיות וכידו הארוכה של בית המשפט. לשיטתם, טענות גויטע בדבר "מחשכים" או "הסתרת מסמכים" הן טענות סרק ללא בסיס שנועדו להלך אימים על הכונסת ועל הגורמים המקצועיים בעיריית חדרה ובלשכת הרישום.  הכונסת דיווחה באופן שוטף על פעולותיה, וכל התיקונים הטכניים שבוצעו בתשריט נעשו כדין על ידי הגורמים המוסמכים ואושרו על ידי המפקחת.
67. לבסוף, מבקשים גולץ לשים קץ להתנהלות של גויטע, לדחות את הערעור ולחייבם בהוצאות משפט ריאליות ומשמעותיות.

תמצית טענות המשיבים 1-5, בן גיגי, שדה ומרזוק -

68. המשיבים 5-1 (אשר יכונו להלן ביחד "מרזוק"), מבקשים לדחות את הערעור במלואו, לאמץ את פסק הדין המשלים של בית משפט קמא ולחייב את גויטע בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד. לטענתם, פסק הדין החלקי שקבע את אופן פירוק השיתוף הפך לחלוט לאחר שערעור עליו נדחה ובית המשפט העליון החזיר את התיק רק לתיקון שגיאות טכניות מצומצמות ביותר.  על כן, יש לדחות את ניסיונם של גויטע לפתוח מחדש את כלל הקביעות העקרוניות והעובדתיות לגבי עצם פירוק השיתוף ואופן ביצועו.
69. מרזוק מדגישים כי רישום הבית המשותף מהווה "מעשה עשוי", שכן הבקשה לעיכוב הליכים נדחתה והרישום הושלם בפועל בפנקס הבתים המשותפים.  לשיטתם, פסק הדין משקף את הפתרון הראוי והאפשרי היחיד לסיטואציה שנוצרה בשטח, בה הדירות בנויות ומאוכלסות מזה עשרות שנים (החל מסביבות שנת 1987).  עוד הודגש כי חלוקה אחרת "בעין" אינה אפשרית, וכי רישום הבית המשותף תואם את מצב החזקה והשימוש בפועל של הצדדים במקרקעין מזה שנים.
70. עוד נטען כי גויטע התנהלו בחוסר תום לב מובהק וגררו את כלל השותפים להליך משפטי ממושך, מתיש ויקר שנמשך כ-9 שנים בבית משפט קמא.  בשעה שבעלי הזכויות בשלוש מתוך ארבע היחידות הגיעו להסכמה עקרונית באשר לפתרון הראוי לפני שנים רבות, הרי שגויטע סירבו לכל פתרון מעשי והתעקשו על חתימת הסכם שיתוף לא עדכני, שאינו משקף את המצב הקיים בשטח, וכאשר גויטע גם לא יכולים להציע כל אלטרנטיבה ריאלית אחרת להסדרת הזכויות במקרקעין.
71. מרזוק דוחים מכל וכול את טענות גויטע לקנוניה, מרמה, תרמית או הטעיה מצד הכונסת שמונתה על ידי בית המשפט.  הם מדגישים כי הכונסת פעלה בהתאם להנחיותיו של בית המשפט קמא, ותוצרי פועלה ורישום הבית המשותף קיבלו את אישור הוועדה המקומית ואת אישור המפקחת על רישום מקרקעין.  הודגש כי בפסק הדין הסופי, בית משפט קמא ניתח את כל הטענות כלפי הכונסת אחת לאחת, מצא כי אין בהן כל ממש, ואין להתערב בקביעה זו.
72. לכן, התבקש לדחות את הערעור אגב חיוב בהוצאות.

תמצית טענות המשיבה 9, שטרית -

73. שטרית מבקשת אף היא לדחות את ערעורם של גויטע במלואו ולחייבם בהוצאות. טענתה המרכזית הראשונה היא שיש לסלק על הסף או למחוק חלקים נרחבים מהודעת הערעור של גויטע, שכן פסק הדין החלקי הכריע באופן סופי וחלוט בכל הסוגיות העקרוניות של פירוק השיתוף, רישום הבית המשותף ומינוי הכונסת.  שטרית טוענת כי פסק הדין הסופי, נשוא הערעור, עוסק אך ורק בכמה נושאים מצומצמים, ואין לאפשר לגויטע לפתוח מחדש את כלל קביעות התיק, כאשר הטענות שלהם נבחנו ונדחו שוב ושוב על ידי שלוש ערכאות משפטיות שונות.  עוד הודגש כי חלק ניכר מהטענות של גויטע אשר אליהן נדרש בית המשפט קמא במסגרת פסק הדין המשלים, הועלו מלכתחילה על ידי גויטע בשל שבשלב הזה מר גויטע ייצג את עצמו.  וכך, בהיותו של מר גויטע בבחינת "הדיוט" בתחום התכנוני והמשפטי של רישום בתים משותפים, פסק הדין הסופי השתרע על פני 27 עמודים, שכן היה על כב' השופט קמא להידרש לפרטים רבים וטענות רבות עד מאוד, רק בשל "הצקות" חוזרות ונשנות של גויטע (שהגיש לבדו בקשות וטענות בשלב הזה).
74. בתגובה לטענות גויטע על חריגות בנייה המונעות את הרישום, שטרית משיבה כי חריגות בנייה אינן מונעות רישום קנייני של בית משותף.  לטענתה, הנושא הקנייני מוסדר באמצעות רישום הערות מתאימות על חריגות בנייה בטאבו לאחר הרישום, בעוד שהאכיפה התכנונית מסורה לרשויות הפיקוח בנפרד.  היא מדגישה כי גויטע רכשו את זכויותיהם במקרקעין "במצב קיים" ומתוך ידיעה ברורה של נתוני השטח, וכי המפה שהציגו אינה משקפת את המציאות.
75. באשר לטענת גויטע כי כונסת הנכסים פעלה ב"תרמית" ו"בלוף" - נטען כי יש לדחות את מכלול הטענות וכי מדובר בהכפשות והשמצות חסרות בסיס.
76. ביחס לטענת גויטע לפיה היה שינוי בשטחים שהם היו אמורים לקבל לטובת "הצמדות", שטרית מפנה למסמכים שהוגשו מטעם הכונסת, מהם עולה כי הפער בין חישוב המומחה לתשריט שנרשם בפועל, הוא מזערי, וכפי שנקבע קמא - מדובר בפער של כ-0.8% מכלל השטח, המסתכם בכ-8 מ"ר בלבד, הנובע מכך שהצדדים עצמם ביצעו הרחבות בנייה שונות לאורך השנים.  סטייה זו נמצאת בטווח הקביל לחלוטין ואין בה כדי לפגוע בזכויות המהותיות של הצדדים, כולל גויטע.
77. לבסוף, בעניין זיקת ההנאה וזכות המעבר שנקבעו לטובת היחידה העורפית של שטרית ולחלקה הסמוכה 482, משיבה שטרית כי מדובר בהסדר חיוני המבוסס על מצב החזקה בפועל לאורך עשרות שנים.  המעבר והצמדת השטחים משקפים את המבנה הקיים בשטח, כפי שנקבע בחוות דעת המומחה ומיושם בפסק הדין בהתאם להסכמים ההיסטוריים וצרכי הגישה של הדירות העורפיות.  קביעה זו נועדה למעשה למנוע פגיעה קניינית קשה בשותפים האחרים ולתת ביטוי נאמן למציאות הפיזית של המבנה.

דיון והכרעה -

78. לאחר ששקלנו את טענות הצדדים בכתב ובעל-פה, המסקנה היא כי יש לדחות את הערעור. נפרט את עמדתנו בהתאם לנושאים השונים שעלו.

גבולות הערעור -

79. מקובלת עלינו עמדת המשיבים כי רוב טענות גויטע נבלעו בפסק הדין החלקי שהפך לחלוט מבחינה מהותית. קרי, הקביעות לגבי כך שאין מנוס אלא לפרק את השיתוף במקרה זה בדרך של רישום בית משותף, וכי אין לשלם תשלומי איזון - הן קביעות שגויטע לא יכולים להעלות שוב בשלב הנוכחי.  אמנם, בפסק הדין המשלים בערעור הראשון נקבע כי טענות הצדדים שמורות להם לגבי פסק הדין הסופי, ואמנם גם בהחלטה שלא לתת רשות ערעור לגבי פסק הדין המשלים בערעור הראשון ציין בית המשפט העליון הנכבד כי קיים גם הערעור הנוכחי, לגבי פסק הדין הסופי שטרם הוכרע - אך אין לקרוא אל תוך אמירות אלו את האפשרות "לפתוח" מחדש את כל המחלוקות בתיק.
80. פסק הדין החלקי, הגם שהיה רק "חלקי", והגם שיתכן והיה "החלטה" ולא פסק דין, הכריע בכל הנוגע לעצם פירוק השיתוף, הדרך לביצוע הפירוק - באמצעות רישום בית משותף לפי חוות דעת המומחה, והחלטה שלא לפסוק תשלומי איזון. קביעות אלו התבררו בערעור הראשון ולאחריו בבית המשפט העליון, ויש טעם של ממש בעמדת המשיבים כי הקביעות "הבסיסיות" הללו מהוות מעשה בית דין, ואין המערערים רשאים להעלות השגות לגביהן במסגרת הערעור הנוכחי על פסק הדין הסופי.
81. הסיטואציה הדיונית שנוצרה, לא מאפשרת "כפל ערעורים מקביל" (כפי שכינו זאת חלק מהמשיבים), ויש לומר כי הליכי הערעור לגבי הקביעות "הבסיסיות" מוצו, מה גם שמדובר ב"מעשה עשוי", שכן הליך פירוק השיתוף הושלם והבית המשותף נרשם בפועל בלשכת רישום המקרקעין לאחר שכל הבקשות לעיכוב ביצוע נדחו.
82. יש אף לראות כי בהודעת הערעור הנוכחי, גויטע "מצמצמים" לכאורה את הטיעונים לשתי השאלות כפי שמוזכרות מעלה (גריעה כפויה מהזכויות הקנייניות ורישום התקנון המוסכם בניגוד לרצונם), וניתן ללמוד מכך שהם עצמם לא מבקשים עוד בשלב זה לתקוף את נקודת המוצא לפיה הפתרון אכן היה פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, כפי שקבע קמא.
83. מעבר לכך, ואף אם הייתה אפשרות להעלות טענות מצד גויטע לגבי הדרך שבה יש לפרק את השיתוף - אנו בדעה כי אין כל מקום להתערב בקביעות קמא, כי בנסיבות של מקרה זה פירוק השיתוף כפי שבוצע הוא המתווה המיטבי, ובמיוחד שעה ש-3/4 מבעלי הנכסים מבקשים כבר שנים רבות לפרק את השיתוף בדרך זו וכאשר גויטע לא מעלים הצעה ריאלית אחרת לפירוק השיתוף.

סמכות בית המשפט לגרוע זכויות בעלות רשומות בקרקע מוסדרת במושע -

84. למעשה, הטענה העיקרית של גויטע היא כי כאשר בית המשפט קמא הורה לאשר את הרישום של הבית המשותף כפי שרשמה הכונסת - הוא הביא לכך שנגרעו כ-56 מ"ר מהשטח שהיה אמור להיות של גויטע לפי הרישום "בטאבו". לשיטתם, מדובר בחלקה ששטחה 981 מ"ר, ולכן - לכל אחד מהבעלים של הדירות היו אמורים להיות 25% = 245 מ"ר.  לטענתם, המשמעות של פסק הדין היא שנרשמו על שמם רק 194 מ"ר, ומדובר בגריעה של כ-51 מ"ר, המהווים כ-20% מתוך השטח שהם היו אמורים לקבל (מתוך 245 מ"ר).
85. אכן, נוכח האופן שבו נבנה המבנה על המגרש, בהיותו "מוסט" מערבה, המרווח שיש בין הדירות בצד מערב (הדירות של גויטע ושטרית) לבין המגרש השכן צר יותר מהמרווח שיש בין הדירות בצד מזרח (של מרזוק ושל גולץ) לבין המגרש השכן. ולכן, אם בתוך כל מגרש כוללים את הדירה עצמה (כמובן), כולל ההרחבות שכל אחד מהצדדים מצא לנכון להרחיב, ואם מוסיפים לכך את הגינה/חצר של כל אחד (כפי שמשמשת את הצדדים מזה שנים) - התוצאה הינה שאין מנוס אלא לקבוע שכל דייר "מקבל" מגרש בגודל שונה.  המצב בשטח לא יכול לאפשר מגרשים באותו הגודל בדיוק, שכן המשמעות תהיה שחלק מהדירה עצמה של חלק מהדיירים לא תהיה "בשטח שלו", או שחלק מהדיירים יצטרכו "לתת" חלק מהגינה שלהם לדייר אחר, או שכל החצרות והגינות יהיה כולן רכוש משותף של כולם, וכל אחד יוכל לעשות שימוש בכל הרכוש המשותף (וברור שהצדדים לא מעוניינים בכך).  מהתמונות שצורפו לחוות הדעת של המומחה עולה כי כל דייר טיפח את החצר שלו וברי כי הכוונה היא לשימוש בלעדי בכל גינה ולא להפוך את כל החצרות לרכוש משותף, או לחייב מי מהדיירים להרוס את הגינה והחצר שלו ולתת "חלק" ממנה לדייר אחר, כאשר נזכיר שוב כי השימושים בפועל והגבולות של החצרות במצב כפי שהם כיום יותר מ-30 שנים, וכך הם היו גם בשנת 2005, לפני יותר מ-20 שנה, כאשר גויטע קנו את הבית שלהם.
86. בסעיף 6.15 לחוות הדעת של המומחה הוא קובע כי על פי השרטוט שהוא הכין, ולאור הקושי שנוצר בגלל "ההסטה של המבנה" שלא ממוקם באמצע המגרש, המגרשים שיש להקצות לכל אחד שונים בגודלם, כך שהמגרש שאמור להיות של מרזוק יהא בשטח של 201 מ"ר, המגרש של גולץ בשטח של 264 מ"ר, המגרש של שטרית - 233 מ"ר, והמגרש של גויטע - 194 מ"ר. אכן, המגרש של גויטע הקטן ביותר, ויש פער של ממש בינו לבין המגרש הגדול ביותר, של גולץ, ואמנם החלוקה לא משקפת 25% מהמגרש, אלא שלמרות כל זאת - בנסיבות המיוחדות כאן, לא נמצא פתרון לפירוק השיתוף אלא ברישום בית משותף, כאשר לכל אחד מגרש בגודל אחר, שכן כל פתרון אחר יגרום לכשל חמור יותר, ואין דרך טובה יותר לפירוק השיתוף.
87. המומחה, הכונסת, המפקחת, והועדה לתכנון ולבנייה - אישרו כולם כי ניתן לבצע את הרישום למרות שהחלוקה של המגרשים לא אחידה. בית המשפט קמא שוכנע, לאחר ששמע ממושכות את העדים, וקבע קביעות עובדתיות ברורות בפסק הדין החלקי (עליהן חזר בפסק הדין הסופי) כי גויטע ידעו שהמגרש שהם קנו הוא המגרש בגודלו הנוכחי, ידעו בדיוק את גודל השטח הבנוי וידעו את גודל החצר - והמסקנה היא כי יש להורות על רישום של מגרשים שונים בגודלם.  חשוב לא פחות הוא כי כל שאר הצדדים מסכימים לרישום כאמור, וראו כי הפערים בגודל של המגרשים בין מרזוק לבין שטרית לבין גולץ משמעותיים לא פחות (ולמעשה אין כמעט פער בין המגרש של מרזוק לבין המגרש של גויטע).  קרי, שאר הצדדים, אשר לכאורה יכולים גם הם לטעון לחלוקה של 25% בדיוק של המגרשים, לא טוענים זאת, אלא מאמצים את החלוקה של המגרשים בגדלים השונים, על יסוד העובדה שכל אחד מהם רכש את המגרש, את הבית ואת הגינה כפי שהם (ועלו גם טענות כי המחיר היה שונה בשל הגודל השונה).
88. לכך עוד יש להוסיף כי גם אם היה מקום לשקול לאזן את הפער בגודל המגרשים, ובהינתן שמדובר בחצרות ובחלק שמשמש כשביל גישה, הרי שמבחינה כספית - עיון בחוות הדעת של המומחה (סעיפים 7.3 ו-7.4) מראה שמדובר על תשלומי איזון אפשריים שאינם גבוהים, וראו כי המומחה חישב שאם המגרשים ירשמו בהתאם להצעה שלו לפיה המגרש של גויטע יהיה בגודל של 194 מ"ר - הם יהיו זכאים לתשלום בסך 20,900 ₪ (ומרזוק יהיו זכאים לתשלום של כ-15,800 ₪, תוך קביעה כי גולץ ושיטרית הם "המשלמים), אך אם תתקבל ההמלצה שלו לפיה המעבר למגרשים העורפיים יוגדר כזיקת הנאה של זכות מעבר בשטח של בעלי המגרשים הקדמיים, אז שהשטח של גויטע יהיה 223 מ"ר (ולא 194 מ"ר) והם יהיו זכאים לכאורה לאיזון של 15,800 ₪ (ובדומה, גם המגרש של מרזוק יהיה בשטח של 258 מ"ר ולא "רק" 201 מ"ר והם לא יהיו זכאים לתשלומי איזון). רוצה לומר, שהיות והוגדר שבמגרשים הקדמיים תינתן זכות מעבר רק לרכבים של מי שגר במגרשים העורפיים אבל השטח יישאר של בעלי המגרשים הקדמיים - המגרש של גויטע אינו כפי שהם טוענים.
89. לכך יש להוסיף את קביעתו של המומחה, בסעיף 7.5 לחוות הדעת, קביעה אשר לא נסתרה, ולפיה "ערך תשלומי האיזון הם בשיעור מזערי מערך המגרשים, כפי שהוסכמה חלוקתם; להבנתי, בהתייחס לשוליות תשלומי האיזון ביחד לערך המגרשים, נכללים תשלומי האיזון בתחום הסטיה המקובלת של שווי השוק, על פי אמות מידה שמאיות".
90. ואם לא די בכך, יש לראות כי במסגרת הערעור הנוכחי, לא עלו טענות מצד גויטע בדרישה לקבלת תשלומי האיזון, ובטח שלא באופן ברור.
91. לכן, יש לדחות את הטענות של גויטע לגבי כך שלא ניתן היה להורות על רישום הבית המשותף כפי שבוצע נוכח הפגיעה הקניינית בזכויותיהם.

חוקיות רישום הבית המשותף לנוכח חריגות בנייה -

92. גויטע העלו טענות לגבי כך שלא ניתן היה להורות על רישום הבית כבית משותף היות שקיימות חריגות בניה יחסית להיתרי הבניה המקוריים, אגב הפניה לסעיף 42 לחוק המקרקעין וסעיף 143 לחוק התכנון והבנייה. הם מפרטים כי חל איסור לרשום את המבנה כבית משותף מאחר שנבנה בניגוד לתב"ע ולהיתר הבנייה וכי נוספו בו 3 יחידות דיור בקומת העמודים ללא היתר.
93. בית המשפט קמא קבע כי לא הייתה מניעה לבצע את הרישום, וכי ההתייחסות לחריגות הבנייה באה לידי ביטוי ברישום הערת האזהרה לפי תקנה 29, בדבר אי-התאמת הבניין להיתר.
94. יובהר כי אכן, כפי שמציינים גויטע, ועל כך אין חולק - קיימות חריגות בניה משמעותיות בכל הנכסים (וראו למשל את התשובות של המומחה בתיק קמא מיום 19.10.2021 לשאלות ההבהרה שהופנו אליו, שם הוא מפרט בטבלה בסעיף 1.2 את כל ההרחבות שבוצעו בכל ארבע היחידות, כולל סגירות של קומות עמודים, סגירת חללי מבואה פתוחים ומקורים, סגירת מרפסות פתוחות ושימוש בחלל סגור, כולל הרחבות בשטחים נרחבים מטעם גויטע בעצמם; וראו עוד את המסמכים שהוגשו לתיק קמא ביום 8.7.2025 הכוללים את דו"ח הפיקוח המפרט בדיוק את כל ההרחבות, התוספות, הסגירות וכו' - של כולם).
95. עוד ברי כי רישום הבית המשותף, למרות החריגות, לא "מכשיר" את הבנייה של ההרחבות והחריגות, ככל שהבניה לא חוקית - וראו כי בית המשפט קמא הקפיד לציין זאת והבהיר כי הרישום של הבית המשותף לא מצדיק את הבניה בניגוד להיתר.
96. עם זאת, וכפי שנפסק - הרישום של הבית המשותף לא הופך ל"בלתי חוקי", כפי שטוענים גויטע, ולא ניתן לקבל את דרישתם להורות על ביטול הרישום (שכבר בוצע) מחמת אותן תוספות או הרחבות. ראשית, יש לזכור כי בית המשפט קמא שמע את עמדת הגורמים המקצועיים, כולל של הועדה המקומית, אשר קבעו כי ניתן לבצע את הרישום במקרה זה (בכפוף להערה מכוח תקנה 29), היות ולא מדובר ביחידות דיור - ולא שוכנענו שיש בסיס להתערבות עובדתית בסוגיה זו.  יש עוד לראות כי תקנה 29 לתקנות הרישום, מניחה שעשויים להיות מצבים דומים למצב כאן, שבהם עולה צורך לבצע רישום של בית משותף למרות חריגות, וכך מורה התקנה, שכותרתה "הערה על אי-התאמה":

"29.    (א)     על פי בקשת מוסד תכנון, ירשום רשם הערה בדבר אי-התאמת בניין להיתר שנתן מוסד התכנון על פי הוראות חוק התכנון.

• (ב) רשם רשאי להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור בתקנת משנה (א), על פי בקשת מוסד התכנון שביקש את רישומה של ההערה, או על פי בקשת אדם המעוניין באותם מקרקעין, שצורפו לה תעודות המוכיחות כי עילת ההערה התבטלה."

97. לכן, מקובלת עלינו קביעת השופט קמא לפיה במקרה הנוכחי, ניתן היה לרשום את הבית המשותף בכפוף להערה מכוח תקנה 29 לפיה יש אי-התאמה בין הבנוי בשטח לבין היתר הבניה.

תוקפו של "תקנון מוסכם" שנחתם ב"כפייה" -

98. נזכיר כי טענת גויטע הייתה כי הכונסת ערכה ורשמה תקנון מוסכם "במחשכים" ובניגוד מוחלט להוראות סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, הדורש הסכמה של כלל בעלי הזכויות לצורך הצמדת חלקים מהרכוש המשותף ליחידה זו או אחרת. גויטע התנגדו לרישום התקנון המוסכם והבהירו את עמדתם טרם רישומו, ולכן - טענתם היא כי שגה בית המשפט קמא עת אישר את התנהלות הכונסת אשר למרות התנגדותם רשמה יחד עם הבית המשותף את התקנון כפי שנרשם.
99. יש לדחות את טענת גויטע לפיה רישום "תקנון מוסכם" אינו אפשרי ללא הסכמתם הוולונטרית של כלל השותפים מכוח סעיף 62(א) לחוק המקרקעין. כפי שהובהר בפסק הדין, המונח "תקנון מוסכם" הוא מושג משפטי-טכני המוגדר בחוק, והוא חל גם במקרה של פירוק שיתוף כפוי על ידי בית המשפט שבו אין מונח סטטוטורי אחר לתקנון מותאם.  במצב של פירוק שיתוף כפי שהיה במקרה זה, סמכותה של הכונסת כללה גם את האפשרות לחתום בשם הצדדים על התקנון האמור, כנגזרת של המינוי מטעם בית המשפט ושל מסמכותה כ"ידו הארוכה" של בית המשפט ליישם את פסק הדין החלקי.
100. קבלת גישתם של גויטע, לפיה התנגדותם יכולה לסכל את רישום התקנון, הייתה מרוקנת מתוכן את הזכות הנתונה לכל שותף לתבוע פירוק שיתוף ומסכלת את הוראות סעיף 42 לחוק המקרקעין, ולכן יש לומר כי הסמכות להורות על רישום הבית המשותף כוללת בחובה את הסמכות הנלווית לאשר את התקנון המפרט את ההצמדות וזכויות המעבר הנדרשות לשם הפירוק.
101. בנוסף, כפי שטען בא כוח מרזוק במהלך הדיון, פירוק שיתוף הוא הליך כפוי מלכתחילה שבו בית המשפט מממש את זכותו הסטטוטורית של כל שותף לדרוש את סיום השיתוף. לו הייתה מתקבלת עמדת גויטע לפיה לא ניתן לקבוע הצמדות בתקנון, היה נוצר מצב בלתי פרקטי בעליל שבו כל השטח העוטף את המבנים נותר רכוש משותף פתוח.  מצב בלתי אפשרי זה היה מאפשר לכל אחד מהשכנים להסתובב "באופן חופשי" בתוך חצרות ופתחי הבתים של האחרים, דבר שאינו מומלץ, ובמקרה הספציפי כאן - היה מנציח ומחריף את יחסי השכנות הרעועים ומסכל את תכלית הפירוק.
102. באי כוחם של המשיבים אף העירו כי גם כאשר מתבצע הליך של כינוס נכסים למכירת נכס (פירוק שיתוף בדרך של מכר) - הכונס מטעם בית המשפט מוסמך לחתום על כל מסמך, הסכם או שטר בשם הבעלים המסרב, וללא הסכמתו; וגזירת שווה חלה גם על כונס הנכסים הממונה לצורך רישום בית משותף.
103. יש אף משקל לכך שרישום התקנון כפי שנרשם תאם את דרישות המפקחת על המקרקעין, ואת הקביעות הקודמות לגבי כך שיש להסדיר את דרכי הגישה לדירות האחוריות באמצעות הוראה מתאימה בתקנון - וראו כי מנהלת מחלקת הנדסה בעיריית חדרה והמפקחת דרשו את הסדרת זכויות המעבר והחניות כחלק אינטגרלי מהרישום. לפיכך, ללא חתימת הכונסת על התקנון המוסכם, לא היה מתקבל אישור המפקחת והוועדה המקומית, ופירוק השיתוף לא היה אפשרי.
104. באשר לפסיקה אליה הפנו גויטע - לשיטתם מפסק הדין בע"א (מחוזי חיפה) 52403-09-11 סטרולוביץ נ' לזרוביץ (6.2.2012) עולה כי לבית המשפט אין סמכות לכפות הצמדות של חלקים מהרכוש המשותף ליחידות בבית משותף ב"כפייה" ותקנון מוסכם חייב להיות "מוסכם". יש לראות כי אמנם באותו עניין, בדעת רוב, נפסק בבית המשפט המחוזי כי לא ניתן להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמיד אותם לאחת מהדירות שלא בהסכמה, אלא שהוגש ערעור לגבי אותו פסק דין ולא ניתנה בו הכרעה שכן הצדדים שם השכילו להגיע להבנות ולהסדר (וראו את פסק הדין ברע"א 1785/12 סטרולוביץ נ' לזרוביץ מיום 23.12.2024)).
105. בית המשפט קמא הפנה בפסק הדין למקרה אחר, שהתברר בע"א 10322/03 לביא נ' שטרייכר (פ"ד נט(6) 449), ומצא כי בפסק דין זה תימוכין לכך שקיימת סמכות להורות על הצמדות של חלקים מהרכוש המשותף בעת פירוק השיתוף. שם, בית המשפט העליון אישר פסק דין שהורה על רישום בית כבית משותף תוך הצמדת החלק היחסי של הגגות והחצרות לכל אחת מיחידות הדיור בהתאם לתשריט.  נקבע כי הצמדה זו משקפת ומגשימה את כוונתם המקורית של הצדדים בעת רכישת החלקה, וכי מהות הרישום כבית משותף בנסיבות אלה היא פירוק השיתוף בחלקה בדרך של חלוקה בעין.  בנוגע לזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, נקבע ברוב דעות כי הן אינן מהוות "רכוש משותף" הניתן להצמדה פיזית, אלא נכס בבעלות משותפת שהסדרת חלוקתו תיעשה על דרך של רישום הצהרה חוזית מחייבת בתקנון הבית המשותף.
106. עוד הפנה בית המשפט קמא לע"א 1409/23 שוורץ נ' חדד (29.10.2025), שם בית המשפט העליון קבע כי יש עדיפות לרישום תקנון המשקף את מצב ההחזקה הקיים בפועל לאורך שנים, על פני מצב אחר - בו בית המשפט יאפשר לצד ליהנות מרישום מוטעה קודם כדי לזכות ב"מתת שמים" שאינה מגיעה לו. באותו מקרה המחלוקת נסבה על חדר אחד בבניין המצוי בתווך בין שתי דירות סמוכות.  על פי הרישום בפנקס הבתים המשותפים משנת 1980, שתי הדירות היו שוות בגודלן (כ-65 מ"ר, 3 חדרים כל אחת).  בפועל, בסמוך לסיום הבנייה בשנת 1972 (כאשר הבניין היה בבעלות המדינה ובניהול חברת עמיגור), נגרע החדר מדירת חדד וצורף לדירת שוורץ, כך שדירת שוורץ כללה 4 חדרים (כ-78 מ"ר) ודירת חדד כללה 2 חדרים בלבד (כ-53 מ"ר).  שני הצדדים רכשו את דירותיהם בשנת 2006 במצבן בפועל ובהתאם למחיר השוק הפיזי שלהן.  בשנת 2016 גילו חדד באקראי את דבר הגריעה הרישומית ותבעו את החזרת החדר, ומנגד תבעו שוורץ את תיקון המרשם בהתאם למצב בשטח.  בית המשפט המחוזי דחה את תביעת שוורץ וקיבל את תביעת חדד.  נפסק כי בהתאם לעיקרון סופיות המרשם הקבוע בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו.  בית המשפט קבע כי תיקון המרשם יכול להיעשות רק לפי העילות המצומצמות של סעיפים 97-93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (מרמה או השמטה/רישום שלא כשורה של זכות שהייתה רשומה קודם), אשר לא התקיימו במקרה זה.  בבית המשפט העליון הערעור התקבל בדעת רוב, ונקבע כי יש לקבל את הערעור של שוורץ ולתקן את המרשם.  לפי חוות דעתו של כב' השופט גרוסקופף, מדובר ב"טעות סופר" לפי סעיף 95 לפקודת ההסדר והרישום לא שיקף את הכוונה האמיתית בעת הרישום.  הודגש כי הרציונלים של סופיות המרשם נחלשים כשמדובר בפנקס הבתים המשותפים להבדיל ממרשם המקרקעין המוסדרים עצמו.  לפי חוות דעתו של כב' הנשיא עמית, יש להורות על תיקון הרישום בפועל, אך מחמת הנמקה שונה, והיא כי צו רישום בית משותף ניתן לתיקון מכוח סעיף 145(א) לחוק המקרקעין.  לפי דעת המיעוט, של כב' השופטת רונן, יש לקבל את הערעור באופן חלקי בלבד.  לגישתה, התביעה לתיקון המרשם התיישנה זה מכבר (בשנת 2005), אך עם זאת, משיקולי צדק, מניעות ותום לב, ועל בסיס העובדה שהצדדים רכשו את הדירות לפי מצבן הפיזי והמחיר הותאם לכך, יש לקבוע כי בעלותם של חדד בחדר כפופה ל"רישיון במקרקעין" - קרי, זכות שימוש והחזקה בלתי-הדירה, קבועה לצמיתות ועבירה לצדדים שלישיים לטובת שוורץ.  וכך, בהתאם לדעת הרוב, ניתנה הוראה לרשם המקרקעין לתקן את צו רישום הבית המשותף, כך ששטח החדר יועבר מתת-חלקה 11 (דירת חדד) לתת-חלקה 4 (דירת שוורץ).  יש לומר כי התוצאה הסופית שם מתיישבת עם התוצאה כאן, במובן זה שהרישום של הבית המשותף מביא לידי ביטוי את החלוקה בשטח והשימושים בפועל.
107. בית המשפט קמא מאזכר גם את רע"א 3251/11 ביאלוסטוצקי נ' הולט (9.6.2014), שם נדחה ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי אשר הורה על פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף, למרות התנגדות חלק מהצדדים, ואף בפסק הדין שם יש כדי לחזק את המסקנה כאן, למרות שהנתונים והמחלוקות לא היו זהים.
108. לפיכך, והיות שהתקנון שנוסח על ידי הכונסת תרגם הלכה למעשה את המלצות המומחה ואת פסק הדין החלקי, תוך התאמת "זיקות ההנאה" למונח "זכות מעבר" בתקנון בהתאם להערת בית המשפט המחוזי, והיות שהמסמך כולל גם הסדרת הממ"דים והצמדות שטחי החצרות, באופן שישקף את מצב ההחזקה הקיים בפועל מזה עשרות שנים (ועל מנת למנוע מצב של שותפות בחצרות שיביא להתעמרות הדדית בין השכנים) - אין להתערב בקביעה קמא לאשר את פועלה של הכונסת עת חתמה על התקנון גם בשם גויטע.
109. עוד יובהר כי מדובר בתקנון שבעלי הנכסים יוכלו לשנות או לתקן בעתיד, ככל שיגיעו להבנות וככל שיעלה הצורך.

קביעת זיקת הנאה וזכות מעבר לרכבים לטובת צדדים שלישיים -

110. גויטע טוענים עוד כי הקביעה לפיה תינתן זכות מעבר לרכבים של שטרית דרך המגרש שלהם, כוללת בחובה גם זכות מעבר לטובת מי שמחזיק בחלקה הסמוכה, חלקה 482 שבעליה לא היו כלל צד להליך (להלן: "חלקה 482"). נטען כי רצועת המעבר בשטחם, בצד המערבי של המבנה (אשר הייתה אמורה להיות ברוחב של 1.5 מטר לכל היותר ו"הורחבה" שלא כדין על ידי הכונסת לכדי 1.90 מטר), בשטח כולל של 36 מ"ר מתוך המגרש שלהם - מאפשרת מעבר רכבים לדירה העורפית של שטרית ולחלקה 482, ואף מאפשרת חנייה של רכבים במגרש של גויטע, והם מדגישים כי בעלי חלקה 482 לא היו צד להליך ובוודאי שלא דרשו סעד זה.  גויטע אף טוענים כי היתר הבנייה המקורי וחוזי המכר אינם כוללים כל אזכור לחניות, או למעבר רכבים בחלקה.  גויטע מדגישים עוד כי הוועדה המקומית לא התירה חניות בחלקה, ולכן המשמעות של רישום הבית המשותף כפי שבוצע היא לאשר "חניה פיראטית" בלתי חוקית.  מעבר לכך, טוענים גויטע כי קביעה של "זיקת הנאה" בדמות זכות מעבר במקרקעין, לא מצויה בסמכותו העניינית של בית משפט השלום.  לשיטתם, תובענה שעניינה רישום או ביטול של זיקת הנאה אינה מסווגת כתביעה בדבר "חזקה ושימוש" לפי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, אלא מהווה "תביעה אחרת במקרקעין", המצויה בסמכותו השיורית של בית המשפט המחוזי.  הם מדגישים כי סעד זה, של הענקת זיקת הנאה לצורך מעבר הרכבים, כלל לא התבקש בכתבי הטענות המקוריים על ידי מי מהמשיבים (לרבות משפחת שטרית), ולכן הענקתו מהווה הרחבת חזית אסורה וחריגה מסמכות.
111. המשיבים טענו כי אין להתערב בקביעות קמא לגבי אימוץ עמדת המומחה לפיה הפתרון חייב לכלול זכות מעבר לצורך הגעת הרכבים של הדיירים בבתים העורפיים עם הרכב שלהם מהכביש אל המגרשים שלהם.  הם אף טענו כי לבית המשפט קמא הייתה הסמכות לדון ולהכריע בכל שאלה הנדרשת לצורך פירוק השיתוף, שכן הסמכות העניינית נקבעת על פי "מבחן הסעד" (כאשר הסעד הראשי היה פירוק השיתוף במקרקעין), ומסקנה נגזרת מחויבת המציאות הייתה לאפשר את המעבר עם הרכבים לדירות של גולץ ושטרית.  המשיבים חוזרים ומסבירים כי המבנה, שהוקם בסביבות שנת 1987, הוקם כ"מלבן" שבו שתי דירות קדמיות ושתיים עורפיות, ומאז ומתמיד הדרך היחידה להגיע עם רכבים מהכביש (רחוב גולדנברג) לדירות העורפיות הייתה דרך מעבר פיזית בשני צדי המבנה, דרך השטח של גויטע ממערב ודרך השטח של מרזוק ממזרח.  המשיבים מדגישים כי מדובר בפתרון פרקטי והכרחי המשקף את המציאות והשימוש בפועל מזה עשרות שנים ללא התנגדות.  בעניין חלקה 482, מבהירים המשיבים כי היות שהמבנה הוקם ב"סטייה" ולא במרכז המגרש, נוצר מצב בו שביל המעבר המערבי משותף פיזית לשתי החלקות (481 ו-482).  אלא שבתקנון הבית המשותף של חלקה 482 (שנרשם בשנת 2017, סעיף 5 לתקנון) קיים סעיף הדדי מפורש בו מצהירים בעלי הזכויות כי המעבר משמש דרך משותפת להם ולבעלי חלקה 481, ומסכימים מראש לרישום זיקות הנאה הדדיות.  לפיכך, רישום הסעיף הזהה בתקנון חלקה 481 נועד למנוע סכסוכים עתידיים, להבטיח את המשך השימוש הנוהג בפועל, ולמנוע מצב בו גויטע יחסמו את המעבר ברכביהם (כפי שעשו בעבר).
112. סבורים אנו כי גם בטענות של גויטע בנושא זה אין כדי להביא למסקנה בדבר קבלת הערעור וביטול רישום הבית המשותף. ראשית, יש לראות כי אכן בעלי חלקה 482 אינם צד להליך ולא התבקש מטעמם כל סעד לגבי המעבר דרך המגרש של גויטע, אבל כן התבקש מעבר שכזה במסגרת כתב התביעה קמא מטעם הצדדים לתיק.  נזכיר כי התובעים קמא היו מרזוק - אשר הפנו להסכם שיתוף מוצע, הכולל קביעות ברורות לגבי זכות מעבר למגרשים העורפיים (הסכם שעליו הסכימו הצדדים למעט גויטע, ולכן הוא לא נחתם), וביקשו סעדים בהתאם לאותו הסכם.  כלומר, כתב התביעה קמא כלל טענות לגבי זכויות המעבר למגרשים העורפיים, כחלק מהדרישה להורות על פירוק השיתוף.  יש עוד לראות כי כבר בדיון הראשון בבית המשפט קמא, מר גויטע העיד לפרוטוקול (דיון מיום 21.6.2018, עמ' 4, שורות 20-32) לגבי המעבר של הרכבים שתמיד היה דרך המגרש שלו לדירה העורפית, של שטרית.  כך, שהנושא של מעבר הרכבים היה "על השולחן" מישיבת קדם המשפט הראשונה בתיק קמא - והצדדים העלו טענות רבות לגבי הנושא במהלך כל ההליכים.  משכך, יש קושי לומר כי לא התבקש כל סעד לגבי הסדרת המעבר, או כי הסדרת המעבר מצויה מחוץ לסמכותו של בית המשפט קמא (ובוודאי שיש קושי בכך שהטענה עולה מצד גויטע במסגרת הערעור הנוכחי).
113. עם זאת, יש להבהיר כי הקביעה קמא הייתה לגבי מעבר ברצועה שעוברת במגרש של גויטע ולא לגבי הקמת חניה לטובת שטרית או אחרים (כולל בעלי הזכויות במגרש 482) במגרש של גויטע.

התנהלות כונסת הנכסים וטענות לתרמית, הטעיה ואישור בדיעבד

114. יש לדחות מכל וכל את מכלול הטענות של גויטע לגבי כך שהכונסת הטעתה את הוועדה המקומית או את המפקחת - בין אם על ידי הגשת תשריטים סותרים ובין אם בכך שרשמה את הבית המשותף טרם קבלת אישור מוקדם מבית המשפט.
115. כל הקביעות של בית המשפט קמא לגבי כך שלא היו הטעיה, או זיוף או מרמה מצד הכונסת, הן קביעות עובדתיות מובהקות ולא נתערב בהן.
116. אף יש לראות בחומרה הטחת טענות חמורות, העולות כדי זיוף ומרמה, כלפי מי שמונתה על ידי בית המשפט כגורם מקצועי אובייקטיבי, ללא כל תימוכין או בסיס (ולמותר לציין כי נטל ההוכחה לגבי טענות ממין זה גבוה מהרגיל).
117. ביתר פירוט - יש לדחות ספציפית את הטענות לגבי המשמעות של הפערים בין טבלת המומחה לבין המסמכים של הכונסת, כלומר - את הטענה שהפערים מלמדים על "זיוף" או "תרמית" או ניסיון הטעייה. כפי שנומק - הפערים נובעים מהמצב בפועל, הפערים זניחים, המומחה מראש ציין כי כאשר יוכן תשריט סביר להניח שיהיו פערים - והמרחק בין כך שקיימים פערים לבין ייחוס זיופים ומרמה לכונסת - מרחק רב ומהותי.  בדומה, יש לדחות את הטענה כי הכונסת זייפה מסמכים והוסיפה נתונים בכתב ידה, או כי שינתה ברישומים נתונים לגבי מרחקים או שטחים.  גם טענות אלו לא הוכחו, ויש להצר על כך שהטענות עלו כפי שעלו.
118. הקושי היחיד שאכן היה נוגע לכך שהרישום בוצע לפני מתן פסק הדין הסופי. בית המשפט קמא התייחס לכך, הבהיר כי פנה לכונסת וביקש הסבר להתנהלות, ואף פירט כי הוא מקבל את ההסברים שלה לגבי הטעות שהייתה מבחינתה.  אין כל סיבה לפקפק באותם הסברים ואין מקום להתערב בקביעה קמא כי ההסברים מספקים מענה לקושי שנוצר; ובכל מקרה, וכאן העיקר - שעה שבמועד מתן פסק הדין היה אישור של המפקחת והיה אישור של הוועדה המקומית - אין לומר שהאמור מחייב את המסקנה שאליה מכוונים גויטע.  דהיינו, שאין באי ההבנה כדי להביא לבטלות פועלה של הכונסת ולביטול רישום הבית המשותף כפי שגויטע מבקשים.

הוצאות המשפט שהושתו על גויטע -

119. הנושא האחרון שמוזכר בהודעת הערעור הוא ההוצאות המצטברות שהושתו על גויטע בבית משפט קמא. לשיטתם מדובר ביותר מ-250,000 ₪ במצטבר, כולל הוצאות במסגרת החלטות ביניים, וכולל ההוצאות לטובת הכונסת.  בפסק הדין בערעור הראשון לגבי פסק הדין החלקי נקבע שיש להפחית את ההוצאות שהושתו שם על גויטע לכדי 50% מהסכום שנפסק, וקביעה דומה הייתה גם בפסק הדין המשלים.  מעבר לכך, לא נמצא להתערב בפסיקת ההוצאות, בין אם ההוצאות שנקבעו בפסק הדין החלקי (אשר לגביהן הערעור כבר התקבל בחלקו), ובין אם ההוצאות לטובת הכונסת במסגרת פסק הדין הסופי (בסך 7,000 ₪ לטובת הכונסת בלבד).

סיכום -

120. לאור כל האמור מעלה, הערעור נדחה. צר לנו מאוד כי לא ניתן היה לקדם הידברות בין הצדדים, באופן שיביא לשיתוף פעולה בין בעלי הנכסים - שהרי מעבר לכך שהם שכנים, יש להם אינטרסים משותפים בנכסים.  יש לקוות שהצדדים ימצאו את הדרך ליחסי שכנות מכבדים בעתיד.
121. באשר להוצאת המשפט - אנו פוסקים הוצאות בסך כולל של 6,000 ₪ לטובת המשיבים 1-5 ביחד, בסך כולל של 6,000 ₪ לטובת המשיבים 6-7 ביחד, ובסך כולל של 6,000 ₪ לטובת המשיבה 9. כלומר, הוצאות בסכום כולל של 18,000 ₪, שיתחלק בין שלוש "הקבוצות" של המשיבים, שיוצגו כל אחת בנפרד.  המזכירות תעביר את הסכומים שנפסקו לצדדים הרלבנטיים, באמצעות באי כוחם, מתוך הפיקדון שהופקד להבטחת ההוצאות.  היתרה - תושב למערערים באמצעות בא כוחם.

ניתן היום, כ"ט אב תשפ"ו, 12 אוגוסט 2026, בהעדר הצדדים.