וע (ת"א) 27652-05-24 דוד שרביט נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה

22 ספטמבר 2026

פסק דין

כבוד השופט ה' קירש, יו"ר הוועדה:

א.        מבוא

1. העוררים הם שני אחים ובנות זוגם.  הם "ביקשו לרכוש בית מגורים האחד ליד אחיו" (כאמור בסעיף 9 לסיכומי העוררים).  לשם כך, בחודש נובמבר 2022 הם רכשו זכויות במקרקעין בגוש 10620, חלקה 289 (רחוב התאנה, קיסריה).  באותה עת על הקרקע האמורה הלך ונבנה מבנה דו-משפחתי חדש ובו שתי דירות.  כמפורט בהמשך, שני המוכרים של הנכס האמור המחו לעוררים את זכויותיהם על פי הסכם בנייה אשר נכרת קודם לכן בין המוכרים ובין שתי חברות קבלניות.
2. בין העוררים ובין המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, נתגלעה מחלוקת בנושא מס רכישה.  הסוגיה העיקרית היא סיווג הנכס הנרכש: העוררים סבורים שהם לא רכשו "דירות מגורים" ועל כן שיעור מס הרכישה שאמור לחול הוא 5%, זאת על פי תקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974.  לעומת זאת, המשיב בדעה כי הנכס הנרכש כן עונה על הגדרת "דירת מגורים", ולפיכך יחולו עליו מדרגות מס הרכישה של דירה לא יחידה בהתאם לסעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("החוק").

כמו כן, קיימת מחלוקת אשר להיקף התמורה - שווי המכירה - עליו יש להטיל את מס הרכישה, כמתואר להלן.

3. יוער כי הדיון בשני העררים המאוחדים התנהל תחילה בפני ועדת הערר למיסוי מקרקעין במחוז חיפה (בראשות כבוד השופטת א' וינשטיין), וזאת עד לסיום שלב ההוכחות בתיק.  או אז הופסק הדיון בפני ועדת הערר במחוז חיפה בעקבות אירוע הקשור לאחד העוררים, ועל פי החלטת כבוד נשיא בית המשפט העליון, י' עמית, הועברו העררים להמשך טיפולה של ועדת הערר במחוז תל אביב-יפו.  הוסכם על הצדדים כי "הדיון ימשך מאותה נקודה בה הועבר" (ראו החלטת כבוד השופט מ' אלטוביה מיום 24.7.2025).  בהמשך, הוגשו סיכומי הצדדים בכתב.
4. לשם הבנת המחלוקת העיקרית, נקדים ונביא את הגדרת המונח "דירת מגורים", כפי שהיא הופיעה בסעיף 9(ג) לחוק בעת רכישת המקרקעין על ידי העוררים:

"כל אחת מאלה:

• דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
• זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים."

ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916 5.   בעררים הנדונים, לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי בנייתן של שתי הדירות "טרם נסתיימה" בעת הרכישה.  אולם המשיב סבר כי בנסיבות המקרה כן הייתה "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה", וכתוצאה מכך, המקרקעין הנרכשים ייחשבו "דירות מגורים" לצורך הטלת מס רכישה.