12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)
ב. רקע עובדתי
- ביום 11.3.2021 רכשו המוכרים, מר רוני ביטון ומר יובל אהרון, את המקרקעין מושא הדיון. ביום 7.4.2021 קיבלו המוכרים היתר להריסת בית המגורים הישן שעמד על הקרקע ולבנייה של בית מגורים דו-משפחתי חדש.
- ביום 5.6.2022 התקשרו המוכרים עם שתי חברות קבלניות - שי חי יזמות בע"מ ו-א. אהרון יזמות ובנייה בע"מ - בחוזה בנייה להקמת בית המגורים הדו-משפחתי ("חוזה הבנייה"). במסגרת חוזה הבנייה, התחייבו החברות הקבלניות לספק למוכרים שירותי בנייה בהיקף כספי של 4 מיליון ש"ח (2 מיליון ש"ח לכל מוכר) כולל מע"מ. בהמשך, החלה בניית הדירות.
- ביום 6.10.2022, נחתם בין רוני ויובל הסכם שיתוף במקרקעין ("הסכם השיתוף"), לפיו יוחדה מחצית מסוימת מהמקרקעין לכל אחד מהם, לצורך הקמת בית מגוריו.
- והנה פחות מחודש ימים לאחר עריכת הסכם השיתוף בין המוכרים ובין עצמם, נכרתו ביום 2.11.2022 שני חוזי מכר במסגרתם מכר רוני ביטון לעוררים דוד ועינת שרביט, ומכר יובל אהרון לעוררים שרית ואברהם שרביט, את מכלול זכויותיהם במקרקעין ("חוזי המכר").
- נוסיף כחלק מן הרקע כי המוכרים עצמם רכשו את זכויותיהם במתחם אך ביום 11.3.2021 וזאת מבני הזוג בן יוסף. בעת מכירת הזכויות במקרקעין לידי העוררים, המוכרים טרם סיימו לשלם את התמורה המגיעה לבני הזוג בן יוסף והמוכרים טרם נרשמו כבעלים של המקרקעין.
הועתק מנבו 11. בכל אחד מחוזי המכר הנ"ל הוצהר כי המוכרים "התקשרו עם החברה [הקבלנית] בהסכם הבניה, שעל פיו ומכוח היתר הבניה... החברה מקימה שתי דירות מגורים במבנה דו-משפחתי, מהן זו... [ש]מוקמת עבור המוכר (להלן - 'דירת המוכר'). נכון למועד חתימת חוזה זה שלב הבניה של דירת המוכר הוא גמר טיח (חוץ ופנים)" (סעיף ג5 למבוא ההגדרות).
- אשר לתמורה עבור כל אחד משני חלקי המתחם, נקבע בסעיף 4.1 לחוזה המכר כי התמורה המוסכמת "עבור הממכר ועבור קיום כל התחייבויות המוכר" היא 5.5 מיליון ש"ח. בנוסף לכך, נאמר בסעיף 5.1.2.1 לחוזה המכר כי:
"נכון למועד חתימת חוזה מכר זה התגבשה ל'מזמין' [דהיינו, למוכר - ה"ק] בהסכם הבניה חובת תשלום לחברה ע"ח תמורת העבודה בהקשר לדירת המוכר סך כולל של 1,000,000 ש"ח ... חיוב שהקונה מקבל על עצמו בזה לקיים במקום המוכר."
כלומר, כל רוכש (עורר) התחייב לפרוע את החוב הקיים של המוכר כלפי החברה הקבלנית - חוב בסך מיליון ש"ח, שהתגבש לפני מועד המכירה, בגין בנייה שכבר בוצעה בפועל.
- כמו כן, בהתאם לסעיף 5.1.2.2 לחוזה המכר, "הקונה יהיה מחויב לקיים כלפי החברה את כל יתר חיובי 'המזמין' בהסכם הבניה בהקשר לדירת המוכר, לרבות חובת תשלום יתרת תמורת העבודה לגבי דירת המוכר... בסך כולל של 1,000,000 ש"ח."
חיוב נוסף זה, אף הוא בהיקף של מיליון ש"ח לכל רוכש, מתייחס לחוב העתידי שכל מוכר היה צפוי לחוב כלפי החברה הקבלנית עבור השלמת הבנייה (כזכור, כל מוכר התחייב לשלם סך כולל של 2 מיליון ש"ח בגין בניית דירתו).
- עוד נקבע בחוזה המכר כי "הקונה נכנס בזה בנעלי המוכר בהסכם הבניה לגבי המשך בניית דירת המוכר" (סעיף 5.1.2 רישא). על בסיס הוראה זו, נחתם בין כל רוכש (עורר) ומוכר "כתב המחאת זכויות" לפיו מלוא זכויות וחובות המוכרים בהתאם לחוזה הבנייה מועברות לידי העורר, דבר שחייב למעשה את העורר להשלים את הבנייה באמצעות אותן חברות קבלניות.
- עם זאת, מובהר בסעיף 5.1.2.4 לחוזה המכר כי:
"המוכר לא יהיה אחראי בדרך כלשהי לאופן, טיב ומידת קיום חיובי החברה לפי הסכם הבניה, הן לגבי תקופת הבניה שקדמה לחתימת חוזה מכר זה והן לגבי המשך הבניה."