ברי, כי הגבלת אחריות זו עומדת בבסיס טענת העוררים כי במקרה דנן לא הייתה "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה" כנדרש על פי הגדרת המונח "דירת מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין כמצוטט לעיל.
- כאן יש לציין עובדה נוספת, שאיננה שנויה במחלוקת: החברה הקבלנית שי חי יזמות בע"מ היא בבעלותו של מר עופר ביטון, אביו של המוכר רוני ביטון. במקביל, החברה הקבלנית א. אהרון יזמות ובנייה בע"מ נמצאת בבעלותו של מר אילן אהרון, אביו של המוכר יובל אהרון. כאמור, הזכויות כלפי שתי החברות הנ"ל הומחו על ידי המוכרים לידי העוררים.
לימים, במסגרת הליכי הערר שהתקיימו בפני ועדת הערר בחיפה, ביקש המשיב להעלות טענה, המבוססת על הקשר המשפחתי האמור, לפיה המוכרים והחברות הקבלניות חד הם, וזאת לצורך יישום הוראת החוק בדבר "התחייבות מצד המוכר" (דהיינו, המשיב ביקש לטעון כי התחייבות מצד החברות להשלמת הבנייה מכוח חוזה הבנייה מהווה גם התחייבות מצד המוכרים עצמם). אולם, לנוכח הרחבת החזית הכרוכה בהעלאת הטיעון האמור בשלב הערר, הוועדה בחיפה סירבה להידרש לו. בהחלטתה מיום 25.2.2025, קבעה כבוד השופטת וינשטיין כי:
"לא קיבלנו תשובה, בוודאי לא כזו המניחה את הדעת, כיצד מתכוון המשיב להביא לתוצאה לפיה מדובר בישות משפטית אחת של המוכרים והחברות הקבלניות. לא קיבלנו אף תשובה היכן טיעון כזה מצוי בהחלטה בהשגה. למעשה, ב"כ המשיב אישר כי אכן בהחלטה בהשגה לא מצוי טיעון שכזה.
... כעת, במסגרת הערר, מבקש המשיב להרחיב את חזית המחלוקת בין הצדדים ולהכניס רכיב עובדתי שלא נטען מעולם כלפי העוררים, בשום שלב מהשלבים השומתיים, ואף לא במסגרת כתב התשובה שהוגש מטעמו. לטעמנו העלאת טענה זו איננה מותרת במסגרת הערר דנן." (עמוד 13 שם)
החלטה דיונית זו היא חלוטה ומשכך גם אנו לא נידרש לאפשרות כי התחייבות "מצד" החברות היא, מניה וביה, התחייבות "מצד" המוכרים, בשל הקשר המשפחתי האמור.
ג. היבט שווי המכירה
- העוררים דיווחו על שווי מכירה בסך 5.5 מיליון ש"ח לכל נכס, וזאת בהתאם ל"תמורה המוסכמת" הנקובה בסעיף 4.1 לחוזה המכר. בשומה לפי מיטב השפיטה ובהחלטה בהשגה, המשיב קבע שווי מכירה בגובה 6.5 מיליון ש"ח לכל נכס, וזאת על סמך צירוף התמורה המוסכמת הנ"ל (5.5 מיליון ש"ח) עם התחייבות הרוכשים לשאת בחוב הקיים של כל מוכר כלפי החברה הקבלנית (1 מיליון ש"ח לכל נכס, לפי סעיף 5.1.2.1 לחוזה המכר).
- ביום 14.1.2025, במהלך ניהול העררים בפני הוועדה בחיפה, הודיע המשיב כי הוא הפעיל את סמכותו לפי סעיף 85(א)(3) לחוק ותיקן את השומה לכל עורר כך ששווי המכירה לכל נכס יעמוד על 7.5 מיליון ש"ח וזאת בהתאם לעקרון "צירוף כל התמורות" (להבנת המשיב). דהיינו, השווי הקודם (6.5 מיליון ש"ח) הוגדל במיליון ש"ח נוספים בשל התחייבות הרוכשים הכלולה בסעיף 5.1.2.2 לחוזה המכר, קרי נטילת החוב העתידי לחברה הקבלנית.
- אלא מאי? בהחלטה מיום 17.2.2025 קבעה ועדת הערר בחיפה כי "החלטת המשיב על תיקון השומות הינה בטלה" וזאת מפני שהמשיב "לא פנה לוועדה ולא ביקש את רשותה לבצע את תיקון השומה, אלא העמיד את הוועדה, גם במקרה דנן, בפני עובדה מוגמרת...".
ועדת הערר בחיפה "לא שללה מהמשיב את היכולת לבקש את הגדלת השומה, אך נקבע כי היה עליו לעשות זאת בהתאם להוראות סעיף 89(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, על דרך של בקשה מוועדת הערר להגדיל את השומה ע"פ סמכותה הנתונה לה" (עמוד 11 שם).