עוד הובהר בהחלטה כי "המחלוקות תהיינה בהתאם להחלטה בהשגה ולא מעבר לכך" (הציטוטים הם מהחלטת הוועדה בחיפה מיום 25.2.2025, המפנה להחלטתה הקודמת מיום 17.2.2025).
על החלטת הוועדה בחיפה המונעת מן המשיב לתקן את שווי המכירה מסך 6.5 מיליון ש"ח לסך של 7.5 מיליון ש"ח הוגש ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 31422-03-25). הערעור האמור תלוי ועומד.
- לנוכח המצב הדיוני הנ"ל, לא נידרש כאן לסוגיית שווי המכירה ונסתפק בהערה כי על פני הדברים שווי המכירה אמור לעמוד, לכל הפחות, על 6.5 מיליון ש"ח (ולא כפי שדווח על ידי העוררים תחילה) וזאת כתוצאה מצירוף התמורות הנקובות בסעיפים 4.1 ו-5.1.2.1 לחוזה המכר. מטבע הדברים אין אנו מביעים כל דעה לגבי צדקת הוספת הסכום הנקוב בסעיף 5.1.2.2 לחוזה המכר לסכום שווי המכירה, כמבוקש על ידי המשיב.
ד. "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה"
- נמצא כי חלופה (1) להגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 9(ג) לחוק מביאה, למצער, לשתי תוצאות אלה:
א. מקצה האחד של מנעד האפשרויות, אם אדם רוכש שלד דירה גרידא, ללא כל המחאה של חוזה בנייה תקף, כך שהוא יידרש להסדיר בכוחות עצמו את השלמת הבנייה, הנכס הנמכר לא ייחשב "דירת מגורים";
ב. בקצה השני של מנעד האפשרויות, אם אדם רוכש "דירה על הנייר" מקבלן בניין שמתחייב להקים את הדירה בשלמותה, הנכס הנמכר כן ייחשב "דירת מגורים". כלל זה משקף את המציאות בשוק הנדל"ן הישראלי לפיו חלק ניכר מדירות המגורים הנרכשות מידי שנה אכן נרכשות כאמור - "על הנייר" מהקבלנים (על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2025 האחוז האמור עמד על כ-37.5%).
בתווך, בין שני קצוות המנעד, נמצאות נסיבות מגוונות של הסבת זכויות וחיובים בין מוכר ורוכש ובכל מצב כאמור עשויה להתעורר השאלה האם ה"חבילה" שרכש הרוכש כוללת התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, כנדרש על פי החוק כדי שהנכס ייחשב דירת מגורים לעניין מס רכישה.
- יש לציין כי ההגדרה של "דירת מגורים", בנוסחה המקורי, הוספה לסעיף 9 כחלק מיוזמת חקיקה שבאה להקל על רוכשי דירות "עממיות" (תיקון מס' 31 לחוק, ס"ה 1509, מיום 17.3.1995). בהקשר זה, ההקלה הייתה נחוצה הן למי שרכש דירה קיימת ("יד שנייה") והן למי שרכש דירה חדשה מקבלן ("על הנייר"), כאשר במקרה האחרון נמכרת לרוכש חבילה הכוללת הן את המקרקעין הדרושים והן את שירותי הבנייה הדרושים לשם הקמת הדירה המיוחלת.
- והנה בשל שינויים בשיעורי מס הרכישה שחלו על פני השנים מאז, במקרים מסוימים מעמדו של הנכס כדירת מגורים עשוי לחסוך מס רכישה ואילו במקרים אחרים (ובפרט לגבי נכסים יקרים) סיווג כדירת מגורים עלול להביא לתשלום מס רכישה גבוה יותר. מכיוון שכך, אימוץ פרשנות זו או אחרת לתיבה הנדונה ("התחייבות מצד המוכר") צריך להיות ניטרלי, ללא מגמה להקל וללא מגמה להחמיר.
- ועדת ערר זו התייחסה לנושא "התחייבות מצד המוכר" בעניין אקרמן (ו"ע 48493-05-15 מאיר אקרמן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 21.5.2017). במקרה האמור נפסק (ברוב דעות) כי הזכויות שנרכשו על ידי העוררים שם מהוות "דירת מגורים" - ועל כן החבות במס רכישה תהיה גבוהה יותר - וזאת בהתאם לחלופה השנייה של הגדרת דירת מגורים שעניינה "קבוצת רכישה". אולם ועדת הערר התייחסה אף לחלופה הראשונה להגדרה (זו שנדונה בעררים הנוכחיים). גם שם זכויות המוכרים על פי הסכם עם קבלן מבצע הומחו לרוכשים (העוררים). הרוב בוועדת הערר (הח"מ ורו"ח צבי פרידמן) סבר כי מערך ההסכמים שנבחן איננו כולל התחייבות "מצד המוכר" לסיום הבנייה. רו"ח צבי פרידמן כתב:
"...שׂומה עלינו לפרש, לאור תכלית החוק בעניין זה, את תיבת 'המוכר' כאמור במובנה הצר. קרי, חיפוש אחר התחייבותו של המוכר בכובעו כמוכר, המהווה את צד המוכר בחוזה המכר. או אז, התחייבות ברורה ומפורשת מצדו לסיים את הבנייה, תוביל לקיום תחולתה של הגדרת 'דירת מגורים', על המקרה דנן.