...
במקרה דנן, אין התחייבות של המוכרים להשלים את הבנייה ואין לתת למונח 'מוכר' משמעות רחבה מעבר ללשונו הברורה. מה עוד כאשר המדובר במקרה שבו משמעות רחבה תגרום להכבדת נטל המס ולא להקלה.
אין נפקא מינה אם ההתחייבות היא 'של' המוכר [כפי שנדרש על פי הגדרת המונח "בנין" שבסעיף 9(ג) - ה"ק] או 'מצד' המוכר. המילה החשובה היא שהמוכר הוא הוא אשר צריך להתחייב לסיים את הבנייה על מנת שהיא תיחשב כרכישה של דירת מגורים.
יש הבדל בין רכישת דירה על הנייר מקבלן בונה שהוא אחראי לסיים את הבנייה לבין רכישת מערכת חוזים שלמה (כולל חוזה עם קבלן מבצע) הן בתחולת חוק מכר דירות, הן כאשר הקבלן המבצע לא עומד בלוח הזמנים או במקרה של פשיטת רגל, שאז הרוכשים לא יוכלו לתבוע את המוכרים היות והם 'יצאו' מן התמונה ואין להם כל התחייבויות מול הרוכשים, ועוד."
(מתוך סעיפים 63 ו-67 לפסק הדין).
רו"ח פרידמן הגיע למסקנה האמורה "על אף שכוונת הרוכש היא שבסופו של יום תהיה לו דירת מגורים...":
"בעניינינו אין ספק כי טיבה הכלכלי של מערכת ההסכמים מובילה למסקנה כי המדובר ברכישה של דירת מגורים 'על הנייר' ... העוררים נכנסו למערכת הסכמים שמבחינה כלכלית רכשו למעשה דירת מגורים 'על הנייר' וכי יש להם התחייבות של הקבלן המבצע להשלים את הבנייה אך לא של המוכרים".
(מתוך סעיפים 52 ו-64 לפסק הדין)
אני הצטרפתי למסקנתו של רו"ח צבי פרידמן בסוגיה זו והוספתי:
"אמנם יש לשער כי הציפייה של העוררים הייתה ועודנה כי הבנייה תושלם כמתוכנן, ומן הסתם ציפייה זו הניעה את העוררים לשלם את התמורה המוסכמת למוכרים. אולם אין באותה ציפייה כדי להפוך את המחאת הזכויות והחיובים מהמוכרים לעוררים להתחייבות מצד המוכרים (אשר יצאו מן הפרוייקט) לסיום הבנייה. אף לא נטען כי המוכרים נותרו ערֵבים כלפי העוררים לקיום התחייבויותיו של הקבלן המבצע." (סעיף 2 לחוות דעתי).
בסופו של דבר עניין אקרמן הוכרע כאמור לטובת מנהל מיסוי מקרקעין על בסיס חלופת קבוצת הרכישה בלבד, ללא קשר לקיום או אי קיום של התחייבות מצד המוכרים לסיום הבנייה.
- על פסק דין אקרמן לא הוגש ערעור (וכאמור, הערר הוכרע למעשה על פי הסוגיה האחרת, חלופת קבוצת הרכישה).
- חלפו שנים מספר ושאלת ה"התחייבות מצד המוכר" שבה והגיעה לערכאות, הפעם לוועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בערר ו"ע 59441-10-17 מרי לסמן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, ניתן ביום 27.4.2020. העוררים שם קיבלו במתנה זכויות במקרקעין שלגביהן הייתה התחייבות של יזם לבנות דירות כחלק מעסקת קומבינציה. לא הייתה התחייבות של נותני המתנה לסיים את בניית הדירות. יושב ראש ועדת הערר, כבוד השופט א' גורמן, אימץ גישה מרחיבה יותר מזו שיושמה בעניין אקרמן. צוין כי "... אין מחלוקת כי העוררים קיבלו לידיהם מאת נותני המתנה, נכס הכולל התחייבות להשלמת הבניה של הדירות על ידי היזם ... הייתה התחייבות של היזם להשלמת הבניה ולמסירת דירות מגורים שבנייתם הסתיימה, וכי בהתאם להסכם הקומבינציה, התחייבות זו של היזם כלפי המעבירים הומחתה לרוכשים" (מתוך המבוא וסעיף 7 לפסק הדין).
- נביא את המשך דבריו של כבוד השופט גורמן בהרחבה:
"... בהתאם להגדרה הקבועה בסעיף 9 לחוק לעניין מס הרכישה, גם 'דירה על הנייר' עשויה להיחשב כדירת מגורים...