שוב, הדגש הוא על השימוש המתוכנן העתידי במקרקעין. וכששימוש זה הוא למגורים, הנכס ייחשב כדירת מגורים (על אף שמבחינה אובייקטיבית, במועד המכירה אין לפנינו עדין דירת מגורים).
... יש להעדיף פרשנות המגשימה את אותה מגמה העולה באופן ברור מהחוק ומהפסיקה בעניינו של הסעיף שלפנינו. מכל אלה עולה הדרישה כי רכישה של נכס העתיד לשמש כדירת מגורים, תיחשב כרכישה של 'דירת מגורים'.
זהותו של הנכס שנרכש צריכה להיקבע בהתאם למהותו. במקרה שלפנינו, אין המדובר ברכישה של זכות במקרקעין גרידא, אלא ברכישה של זכות במקרקעין אשר צמודות לה אגד זכויות הכוללות התחייבות למסירת דירת מושלמת, הכוללת מפרט מלא - 'עד המפתח'. המוכרים המחו לעוררים את זכויותיהם כלפי היזם, כך שאם היזם לא היה עומד בהתחייבויותיו ולא היה משלים את הבניה, הייתה לעוררים כלפיו זכות תביעה.
בחינה מהותית של הנכס שנמכר, מלמדת כי מדובר למעשה ב-'דירה על הנייר'.
...
הסכם הקומבינציה כלל מפרט, על-פיו התחייב היזם לבנות את הדירות. לאחר רכישת הזכויות, העוררים לא נדרשו להשלים ולעשות דבר, כדי לקבל לידיהם דירות מגורים גמורות ... קבלת הנכס המוגמר - דירות מגורים שבנייתם הסתיימה, נבעה ישירות מאגד הזכויות וההתחייבויות שהועברו מאת המוכרים לידי העוררים. על אף שיתכנו הבדלים מסוימים, הרי שבמהות ומנקודת המבט של דיני המס, התחייבות זו להשלמת הבניה, אינה שונה בעיקרה מהתחייבות של קבלן בונה בעת מכירת 'דירה על הנייר'. בשני המקרים, מנקודת המבט של הרוכש, מהות הנכס הנרכש הוא ... נכס בו יש פוטנציאל ריאלי בעיני האדם הסביר לשמש למגורים. שימוש עתידי זה, הוא מהותו של הנכס שהועבר לידי העוררים מאת המוכרים...
...
00'התחייבות מצד המוכר' פירושה, כי יש באמתחת המוכר אגד של זכויות הכולל התחייבות אכיפה לסיום הבניה, והוא מעביר התחייבות זו לידי הרוכש. אין זה הכרחי כי ניתן יהיה לתבוע את המוכר עצמו במקרה של אי השלמת הבניה, כל עוד ניתן יהיה במקרה כזה לתבוע מאן-דהוא אחר עמו התקשר המוכר קודם למכירת זכויותיו לקונה ואשר הוא מחויב לסיים את הבניה.
0 ...
... [יש] לזהות את הנכס שרואה הרוכש לנגד עיניו ושאותו הוא מצפה, צפייה ריאלית וסבירה, לקבל. כאשר נמכרים מקרקעין ועימם התחייבות אכיפה להביא לסיום הבניה ולמסירת דירה גמורה לרוכש, הרוכש רואה לנגד עיניו את הדירה אותה הוא רכש. זהו התוכן המהותי של העסקה.