...
כאשר המוכר מעביר מקרקעין ולגביהם התחייבות המצויה בידיו להשלמת הבניה לכדי דירה מוגמרת - זהו מהות הנכס הנמכר - דירת מגורים." (מתוך סעיפים 31,32,34 ו- 36 לפסק דין לסמן)
- דהיינו, לפי גישתו של כבוד השופט גורמן, די בכך כי "יש באמתחתו" של המוכר התחייבות אכיפה (של צד שלישי) לסיום הבנייה וכי התחייבות כזו להשלמת הבנייה "מצויה בידיו" של המוכר, על מנת למלא את תנאי ההגדרה לפיו קיימת התחייבות "מצד המוכר" (ויובהר: התנאי האמור הוא הכרחי, ולא די בכך שהרוכש רואה לנגד עיניו דירת מגורים - כי הרי זה עשוי להיות המקרה אף כאשר הרוכש קונה מגרש ריק ודואג בעצמו לביצוע הבנייה). כל זאת אף כאשר לא ניתן לתבוע את המוכר (הממחה) עצמו אם וכאשר הבנייה לא תושלם.
- על פסק דין לסמן כן הוגש ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 4278/20 מרי לסמן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז). בפסק דין קצר שניתן ביום 22.11.2021 על ידי כבוד השופטת ע' ברון, נכתב:
"עיינו בכתובים, והוספנו ושמענו את טיעוני ב"כ המערערים. משעשינו כן, לא ראינו מקום לבקש תשובה בעל-פה מאת ב"כ המשיב, והערנו את שהערנו. לאחר התייעצות הודיעה ב"כ המערערים כי הם מקבלים את המלצת בית המשפט ואינם עומדים עוד על הערעור. משכך, הערעור נדחה..."
יש מקום להבין מכך כי בית המשפט העליון נטה לאמץ את גישתו הנ"ל של כבוד השופט גורמן בעניין "התחייבות מצד המוכר", כי הרי רק לפיה הוכרע הערר בפני ועדת הערר.
- בתחילתה של שנה זו ניתן פסק דין נוסף בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, הפעם על ידי ועדת ערר בראשות כבוד השופט ש' בורנשטין: ו"ע 2651-05-23 מיכאלי נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, מיום 12.1.2026. בעניין מיכאלי מוכר הזכויות במקרקעין נכנס בעבר להסכם שיתוף עם בעלי מקרקעין נוספים באותו מתחם לשם הקמת בניין מגורים גדול. במיזם האמור נקבעו שני מסלולים חלופיים: עסקת קומבינציה מול קבלן או הזמנת שירותי בנייה מקבלן (ללא מכר חלקי של זכויות במקרקעין). המוכר בחר במסלול הזמנת שירותי הבנייה. לימים המוכר מכר את מכלול זכויותיו לעורר. מנהל מיסוי מקרקעין טען שהעורר רכש "דירת מגורים". ועדת הערר דחתה עמדה זו וקיבלה את הערר.
כבוד השופט בורנשטין שב והדגיש את השוני בין עסקת קומבינציה מחד והסכם להזמנת שירותי בנייה מאידך:
"... לא מצאתי בנסיבות העובדתיות שעמדו בפניי כי יש לסטות מההבחנה המהותית ... שבין עסקת קומבינציה, הכוללת אלמנט מובהק של מכר זכויות במקרקעין, לבין עסקה להזמנת שירותי בניה, שאינה כוללת מכר של זכויות במקרקעין ואינה נכנסת בגדרו של חוק מיסוי מקרקעין, ובמסגרתה מזמין בעל המקרקעין שירותי בניה על המקרקעין, שהזכויות בהן נותרות בידיו כנגד תשלום תמורה לקבלן הבונה עבור השירות." (סעיף 48 לפסק הדין)