תא (ת"א) 25510-11-24 כהן נפתלי נ' ישראל הזמי

פסק דין

לפניי תביעה אשר הוגשה על ידי רוב בעלי הזכויות בבית המשותף ברחוב המאבק 4-10 בגבעתיים כנגד ארבעה בעלי דירות במתחם, המסרבים לחתום על ההסכם לביצוע פרויקט פינוי-בינוי בבית המשותף, עליו חתמו רוב בעלי הזכויות עם חברת קרסו התחדשות עירונית בע"מ.  השאלה המרכזית העומדת להכרעה היא, בתמצית, האם סירובם של הנתבעים לחתום על ההסכם הוא סירוב סביר בנסיבות העניין, בשים לב לטענותיהם בדבר פערים בין שטח דירותיהם בפועל לשטח שנקבע כבסיס לתמורה, והיקף תוספת השטח לה יזכו בדירות התמורה בהינתן פיצוי לו הם זכאים לטענתם בגין זכויות בנייה בלתי מנוצלות להרחבת דירותיהם.

מבוא;

1. הצדדים להליך הם בעלי דירות בבית משותף שהוא בניין מגורים ותיק במבנה "רכבת" שנבנה בשנת 1974, המצוי ברחוב המאבק 4,6, 8 ו-10 בגבעתיים, והידוע כגוש 6164 חלקה 289 ובו סך הכל 32 דירות (לעיל ולהלן: "הבית המשותף"). התובעים הם בעלי 28 מבין הדירות במתחם והנתבעים הם בעלי ארבע דירות כדלקמן: הנתבעים 1 ו - 2 הם בעלי דירה הידועה כחלקת משנה 2; הנתבעים 3 ו - 4 הם בעלי דירה הידועה כחלקת משנה 9; הנתבעים 7-10 הם בעלי דירה הידועה כתת חלקה 11; והנתבעת 11 היא בעלת דירה הידועה כתת חלקה 15.
2. בסמוך לשנת 2016, בחרו רוב בעלי הדירות במתחם בחברה היזמית "קרסו נדל"ן בע"מ" (ובהמשך "קרסו התחדשות עירונית בע"מ" - להלן: "החברה היזמית" או "היזם") לצורך קידום פרויקט פינוי-בינוי. במשא ומתן בין בעלי הדירות לחברה היזמית, יוצגו בעלי הדירות על ידי משרד עורכי דין אלעד זוסמנוביץ.  בתחילה קודם הפרויקט כפרויקט בהתאם לתמ"א 38 ובהתאמה לכך, נחתם על ידי רוב בעלי הדירות הסכם לפי תמ"א 38 בשנת 2016.  במסגרת זו, הוגשה על ידי חברה היזמית תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 לאישור רשויות התכנון.  התכנית אושרה על ידי הוועדה המקומית ביום 13.7.17 לאחר הטמעת שינויים, שבחלקם נבעו מהתנגדויות שהוגשו, בין היתר, על ידי הנתבעים.  אלא, שעל החלטה זו הוגשו שלושה עררים לוועדת הערר המחוזית, אשר קבעה כי התוכנית אינה בסמכות הוועדה המקומית.  על החלטת ועדת הערר הוגשו שתי עתירות מנהליות שאוחדו בהן ניתן ביום 11.11.20 פסק דין מוסכם לפיו התוכנית תועבר להמשך טיפול בפני הוועדה המחוזית.
3. הוועדה המחוזית החליטה שלא לאמץ את ההליכים הקודמים, אלא להעביר את הפרויקט למתכונת של תכנית לפינוי ובינוי ולהפקידה מחדש תוך הוספת תועלות ציבוריות, כגון קביעת שטח ציבורי פתוח בהיקף של כ-30% משטח התוכנית והקצאת שטח מבונה ציבורי בתוך המגדל שייבנה.
4. ביום 13.1.23 פורסמה הודעת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב אודות הפקדתה של תוכנית מתאר מקומית גב/616 "התחדשות עירונית פינוי בינוי במתחם המאבק", שמטרתה הריסת 32 יחידות קיימות, בניית מגדל מגורים חדש של עד 96 יחידות מגורים והקצאת שטחים לטובת הציבור.
5. ביום 23.10.23, לאחר דיון בהתנגדויות שהוגשו (בין היתר על ידי הנתבעים 1-2), החליטה הוועדה המחוזית ליתן תוקף לתוכנית בכפוף לשינויים. ביום 14.3.24 הוטמעו השינויים ופורסמה התוכנית לאישור, וביום 19.3.24 אושרה התוכנית סופית.
6. בהמשך לכך, ביום 1.7.24 פורסמה הכרזת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על המתחם כמתחם פינוי-בינוי.
7. ביום 16.01.22 נחתם בין 28 בעלי דירות, מתוך 32 מהדירות במתחם - קרי עם כלל בעלי הדירות לבד מהנתבעים, הסכם פינוי בינוי (ההסכם צורף כנספח 5 לכתב התביעה - לעיל ולהלן: "הסכם הפינוי בינוי" או "ההסכם")). במסגרת ההסכם נקבעו מספר הוראות רלוונטיות לסכסוך נשוא הדיון:

• ראשית בסעיף 1.5 להסכם נקבעו הגדרות כדלקמן של הדירות הקיימות ודירות הבעלים החדשות:

"הדירות הקיימות" - 32 דירות מגורים, הידועות כתתי חלקות 1 - 32 על פי נסח הרישום- 8 דירות בכל אחת מארבע הכניסות של הבניין הקיים.