"דירות הבעלים החדשות" - 32 דירות חדשות אשר תיוחדנה לבעלים, שתבנינה בבניינים החדשים בהתאם להוראות הסכם זה, לנספח התמורות (נספח ג׳1) ולמפרט (נספח ג׳) על כל הצמדותיהם לרבות מרפסות שמש בשטח של 12 מ״ר לכל דירת בעלים חדשה, מחסנים וחניות מקורות וחלקן היחסי ברכוש המשותף..."
- סעיף 9 להסכם נקבע כי כל בעל דירה יהיה זכאי לתמורה ביחס לשטח דירה, מרפסת, חניה וכיו"ב כקבוע בנספח ג'1 להסכם זה.
עוד נקבע בסעיף זה כי היזם יודיע לבעלי הדירות אילו דירות הוא מקצה להם לבחירתם וכן כי קיים מנגנון הכולל שומה שתערך על ידי שמאי, במסגרתה ינוקדו דירות המקור ודירות התמורה ובהתאמה תוכן טבלת הקצאות, באופן שיבטיח כי האיזון בין הבעלים ביחס לדירתם הקיימת ישמר גם ביחס לדירותיהם החדשות. עוד הובהר, למען הסר ספק, כי לא יהיו תשלומי איזון (סעיפים 9.4-9.5 להסכם).
- להסכם צורף כנספח א'2 נסח טאבו - אשר עיון בו מלמד כי שטחן הרשום של כל הדירות בבית המשותף הוא: 61.30 מ"ר.
- בטבלת התמורות - אשר צורפה כנספח ג'1 להסכם (החל מעמוד 161 לכתב התביעה) - בגודל הדירה הקיים במ"ר - קיימים שני טיפוסי דירות - דירות אשר שטחן מופיע כ- 60 מ"ר (להלן: "הדירות הקטנות") ודירות אשר שטחן מופיע כ - 86 מ"ר (להלן: "הדירות הגדולות"). גודל הדירה העתידי במ"ר הקבוע לדירות הקטנות עומד על 78 מ"ר וגודל הדירה העתידי במ"ר הקבוע לדירות הגדולות הוא 98 מ"ר. נוסף על כך, נקבע כי לכל דירה תוצמד מרפסת בגודל 12 מ"ר, מחסן בגודל לפחות 4 מ"ר וחניה אחת. קרי לפי הסכם זה בין שטחי התמורה לדירות הקטנות לבין שטחי התמורה לדירות הגדולות - קיים פער של 6 מ"ר לטובת הדירות הקטנות.
- כהקדמת המאוחר אציין כי המקור לפער בין הדירות השונות הוא היתרי בנייה אשר קיבלו חלק מבעלי הדירות ואשר בהתאם להם הוספו שטחים לדירות המקור. אשר להרחבה זו הנני מוצאת להוסיף ולפרט כי - כפי העולה מנסח הרישום - ביום 16.10.86 אושר הבית המשותף לרישום, כאשר שטח כל חלקות המשנה נרשם כ-61.3 מ"ר לכל דירה. אלא שבשנת 1988 נכנסה לתוקף תכנית גב/386 שהגדילה את זכויות הבנייה לצורך הרחבת הדירות בעורף החלקה. מכוח תכנית זו הוציאו חלק מבעלי הדירות היתרים והרחיבו דירותיהם.
- כאמור, מתוך 32 בעלי דירות בבית המשותף חתמו על הסכם פינוי הבינוי 28 בעלי דירות והנתבעים הם בעלי ארבע הדירות המסרבים לחתום על ההסכם. כלל דירות הנתבעים הן דירות המוגדרות כ"דירות קטנות" ובתמצית טענותיהם נסבות על קיפוח זכויותיהם במסגרת הסכם הפינוי בינוי.
- הואיל והתובעים ביקשו לקיים את ההסכם ואילו הנתבעים סירבו לו, הוגשה התביעה לפני ביום 11.11.24 - במסגרתה עתרו התובעים לאכוף על הנתבעים חתימה על הסכם פינוי הבינוי, באמצעות מינוי מורשה אשר יחתום על הסכם הפינוי בינוי במקומם זאת בהתאם להוראות סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי") ולחלופין התבקש בית המשפט לקבוע כי הנתבעים אחראים בנזיקין כלפי התובעים בשל הנזק שיגרם להם ככל שפרויקט הפינוי ובינוי לא יצא לפועל בשל הימשכות סירובם של הנתבעים, בסך כולל של 9,710,000 ₪ (לצרכי אגרה), לפי הוראות סעיף 2(א)(1) לחוק פינוי בינוי. אציין כי התובעים ביקשו למחוק סעד זה והחלטה המוחק את הסעד ניתנה ביום 20/10/26.
- במסגרת כתב ההגנה מטעמם טענו הנתבעים כי אין לראותם כ"דיירים סרבנים", זאת הואיל והם אינם מתנגדים לפרויקט, אלא טוענים כי זכויותיהם קופחו וזה מקור סירובם לחתום על ההסכם. כך לטענת הנתבעים הם קופחו בשניים עיקריים: ראשית בשל פער של כ-8 מ"ר בין שטח דירותיהם כפי שנקבע על ידי היזם (60 מ"ר) לבין שטחן בפועל (68.4 מ"ר פלדלת לפי מדידת מודד מוסמך), פער ששוויו הכלכלי נאמד בכ-364,000 ₪. שנית, נטען כי לצורך איזון תמורות הוגן, בעלי דירות שלא הרחיבו את דירתם ובכללם הנתבעים - זכאים לתוספת שטח של 11 מ"ר (לפי מקדם 0.44) בגין זכויות בנייה שלא מומשו, ולא לתוספת שרירותית של 6 מ"ר בלבד, ששוויה הכלכלי נמוך בכ-216,000 ₪. עוד הוסיפו הנתבעים וטענו כי החברה היזמית התנהלה בחוסר תום לב, עת התחמקה באופן שיטתי ממתן מענה ענייני להערותיהם להסכם שהועברו בכתב עוד ביום 20.07.21; סירבה להצעתם למנות שמאי ומודד מוסכמים; ונמנעה מהצגת הדוח הכלכלי לפי תקן 21.
- במסגרת דיון ראשון אשר התקיים בתובענה ביום 11.9.25, הסכימו הצדדים על מינויו של מומחה מטעם בית המשפט לבחינת המחלוקות השמאיות והכלכליות. יחד עם זאת, אציין כי בדיון זה הודיע ב"כ הנתבעים מפורשות כי הוא מסכים למינוי שמאי מטעם בית המשפט ואולם, לא לכך ששמאי זה יהווה שמאי מכריע (ראו עמוד 3 שורה 14 לפרוטוקול אותו דיון). עוד אציין כי במסגרת אותו דיון הובהר כי אחת השאלות אשר תופננה לשמאי היא האם שיטת חישוב שטח הדירות לצרכי פינוי בינוי תוך התחשבות בשטחן הרשום ולא בשטחן בפועל היא שיטה מקובלת. אשר לשאלה זו הובהר על ידי ב"כ התובעים, כבר במעמד אותו דיון, כי קיים לגישתו קושי בהצגת שאלה זו למומחה זאת הואיל ו:"יש שני סוגי חוזי פינוי בינוי. אחד ההסכמה היא למתן שטח הדירה פלוס תוספת והשניה למתן דירת תמורה בשטח מסוים ואנחנו בחלופה השניה. מה יואיל [צ"ל "יועיל" ל.ב.] לי השמאי בשאלה הזו." (שם בעמוד 2 שורות 29-31).
חוות דעת מומחה בית המשפט;
- בהמשך לכך, בהחלטה מיום 11.09.2025 מונה שמאי המקרקעין שלומי מערבי כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "מומחה בית המשפט") וזאת, על מנת שיחווה את דעתו בשאלות כדלקמן:
א. האם שיטת חישוב שטח הדירות לצרכי פרויקט פינוי בינוי , תוך התחשבות בשטח הרשום ולא בשטח הפלדלת, היא שיטה מקובלת שמאית והאם קיומה מוביל לחלוקה הוגנת, סבירה ושוויונית של התמורות, בשים לב, בין היתר, לנתוני התכנון והבניה של הפרויקט.