ב. האם יש לקבוע מקדם - וככל שכן מהו - לאפשרות התכנונית, אשר הייתה קיימת קודם לאישור תכנית המתאר- להרחבת שטח הדירות בתוספת של 25 מ"ר.
ג. האם שיעור הרווח היזמי בפרויקט סביר ועומד בקנה מידה שמאי כנהוג בפרויקטים מסוג זה, בשים לב בין היתר לנתוני התכנון והבנייה של הפרויקט הספציפי .
- ביום 13.11.25 ערך מומחה בית המשפט ביקור בנכס בנוכחות הצדדים וביום 14.12.25 הוגשה חוות דעתו. במסגרת חוות דעתו קבע מומחה בית המשפט קביעות והביע עמדתו המקצועית כפי שיפורט להלן.
אציין כי קודם לפירוט התייחסותו לשאלות אשר הועברו לחיווי דעתו, הקדיש מומחה בית המשפט מספר מילים לתקן 21.1 של ועדת התקינה השמאית של משרד המשפטים ומועצת השמאים, בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי- בינוי, מחודש יוני 2022 (להלן: "תקן 21.1"). הובהר כי מטרת התקן היא ליצור כלי לשימוש הגורמים השונים שיאפשר לוודא שתכנית פינוי בינוי מסוימת ישימה כלכלית, כך שיחד עם תמורה ראויה לבעלים נותר רווח ראוי ליזם שיתמרץ אותו להקים את המיזם. הובהר כי שמאי רשאי לסטות מהוראות התקן ובלבד שתירשם מהות החריגה ויינתנו לה נימוקים סבירים.
מומחה בית המשפט פירט את הוראות התקן הרלוונטיות לסוגיות במחלוקת במקרה דנן. כך פורט כי סעיף 5.8 לתקן קובע כי בכל הנוגע לשטח הדירות, הבסיס יהיה היתר הבנייה ובאין היתר ניתן להתבסס על מדידה של הדירות או מסמכי הבית המשותף. הובהר כי קביעה זו נובעת מכך ששומה לפי תקן זה מוגשת ברגיל לרשויות התכנון לצורך אישור היקפי הבניה המביאים לכדי כדאיות כלכלית של הפרויקט. משכך, בסיס החישוב בתקן לפי היתר הבניה נובע מכך שגם חישוב שטח הבניה שמקבלים הבעלים בדירות התמורה העתידיות הוא בהתאם להיתר. יחד עם זאת הובהר כי אין בתקן כדי להוות את הדרך היחידה שאין בלתה לקביעת בסיס שטח הדירה לשם קביעת התמורה לבעלים בעסקאות פינוי בינוי, אלא שהתמורה החוזית היא ככלל תוצר של משא ומתן. עוד הודגש כי המונח שטח דירה אינו נתון אחיד וקבוע שהתשובה לגביו חד ערכית, אלא שהוא תלוי בהגדרת חישוב השטח בחיקוקים שונים אשר השתנו במהלך השנים. צוין כי הדברים נכונים בפרט לגבי שטח דירות ברישום בית משותף, אשר לשם הדוגמא לא כלל בשנים קודמות את הקירות החיצוניים או שטח מרפסות באופן מלא או חלקי.
עוד פורט כי בסעיף 5.13 לתקן נקבע שככל שקיימת יתרת זכויות בניה בלתי מנוצלת, השמאי יבחן את הכדאיות הכלכלית למימוש הזכויות בשים לב לשאלה האם קיימות דירות אשר מימשו בהיתר זכויות מעבר לשטחן המקורי. ככל שלדעת השמאי קיימת כדאיות כלכלית למימוש הזכויות הוא ינמק זאת בחוות דעתו וזכויות אלו יילקחו בחשבון במקדם המתאים כחלק משטח הדירה הנכנס.