מכאן פנה המומחה לבחינת השאלות במקרה דנן.
- שטח דירות המקור;
פורט כי במקרה הספציפי - שטח הדירות הרשום בנסח רישום המקרקעין עומד על 61.3 מ"ר לדירה ואולם, שרישום זה אינו משקף את מצב הדברים בפועל. זאת כיוון שניתנו היתרי בניה להרחבת הדירות מבלי שתוקן צו הבית המשותף ונוסף על כך הואיל ושטח הדירות המקוריות לפי היתר הבניה המקורי לבניין עומד על כ-67.6 מ"ר (בדומה לטענת הנתבעים למדידה של כ-68.4 מ"ר), בעוד שהשטח הרשום בנסח עומד על 61.3 מ"ר והשטח שנקבע בהסכם עומד על 60 מ"ר.
- בכל הנוגע לטענות הנתבעים ולפיהן היה מקום לקבוע מקדם גבוה יותר לאפשרות התכנונית אשר עמדה להם להרחבה של 25 מ"ר- פתח המומחה וציין כי במישור הנורמטיבי העקרוני קיימים שלושה המישורים בהקשר לשאלה זו- הראשון אל מול רשויות התכנון - הנסב על הקשר בין זכויות בלתי מנוצלות להיקף הפרויקט המאושר על ידי רשויות התכנון; השני - מישור היחסים בין היזם לבין בעלי הדירות הנסבה על כדאיות הכלכלית ביחס לכלל התמורות שניתנות על ידי היזם אל מול אלו המוקנות לו על ידם; והשלישי - מישור היחסים בין בעלי הדירות לבין עצמם - שם יש לשמור על שוויוניות בתמורות.
אשר למישור הראשון - קרי להכרה בזכויות בלתי מנוצלות במסגרת הליך התכנון- ציין המומחה כי אמנם לפי תקן 21.1 יש להתייחס לזכויות בניה בלתי מנוצלות בעת קביעת היקף הבניה החדשה בפרויקט. אולם, הובהר כי בפועל מדובר בהוראה שאינה הוראה מחייבת ורשויות התכנון אינן מיישמות אותה באופן אחיד, בפרט במקרים בהם הגדלת נפח הבניה נוגדת מגמות תכנוניות.
בכל הנוגע למישור השני - קרי בין בעלי הזכויות לבין היזם - הובהר כי התמורה בין היזם לבין הבעלים אינה חייבת להיות זהה לתחשיב כלכלי שנערך עבור הרשויות לפי תקן שמאי 21.1, אלא שהיא יכולה להיות גדולה או קטנה יותר בהתאם לתנאי השוק, כאשר רק חלק מהיזמים נותנים תוספת שטח עבור זכויות בניה לא מנוצלות באופן לא אחיד. אשר לכך הוסיף המומחה והדגיש כי בהסכם בין היזם לבעלים קיימת אמנם הבחנה בתמורה בין הבעלים על פי זכויותיהם ודרישותיהם ואולם, בראיית היזם סך התמורה לבעלים הוא הקובע ולא החלוקה הפנימית שבין הבעלים.
ולבסוף - באשר למישור השלישי - הנסב על הבחינה בין הבעלים לבין עצמם - חל עקרון שוויון התמורות. אשר לעיקרון זה הובהר כי שוויון זה אינו מלמד בהכרח על תמורה שווה לכל דירה, אלא שיש וניתן להתחשב בשוני בין דירות לדירות. יחד עם זאת, הודגש כי במקרה דנן, השאלה אינה האם יש ליתן תמורה שונה לדירות בגדלים שונים, שאלה אשר נענתה בחיוב בפסיקה, אלא היא האם בחישוב בסיס השטח של הדירה יש להוסיף לדירה קיימת שטח נוסף עבור זכויות בניה לא מנוצלות וזאת כחלק מהגדרת שטח הדירה כשלעצמה. אשר להכרעה בשאלה זו הצביע המומחה על מספר מצבים: