"העד מר מערב: אז אני אענה, השאלה הראשונה עניתי שהבסיס העובדתי של השטחים הוא שונה, עוד פעם, יש לי הסכם ויש לי בדיקה שלי, אני לא יודע להתערב, אני לא, ציינתי את זה כעובדה. לגבי המרכיב השני של החלק היחסי הנוסף ציינתי שהמקדם של 44 הוא סביר בעיניי אם הוא היה מנותק מכל ההקשרים, כשהוא לא מנותק מכל ההקשרים אז לדעתי הוא אפילו על הצד הגבוה, אם הייתי חושב, הייתי צריך לתקנן אותו אפילו מטה."
לאחר שבחנתי את הטענות, הנני סבורה כי הנתבעים לא קופחו. זאת הואיל ומצאתי לאמץ את עמדתו של מומחה בית המשפט ולפיה, במקרה הקונקרטי, בהתאמת המקדם לנסיבות, המקדם לזכויות שמגלם את פער השטחים הוא סביר. אשר לכך, הנני סבורה כי מכריעה את הכף נסיבה קונקרטית אשר הובאה על ידי המומחה ואף פורטה על ידי התובעים בסיכומיהם ולא זכתה למענה כלשהו על ידי הנתבעים והקשורה להתכנות מימוש זכויות הבניה בפועל. כך, אין חולק כי עסקינן בזכויות להרחבת דירה בבית משותף. בהתאמה, על מנת לממש את זכויות הבניה לא די בתכנון המאפשר את הרחבת הדירות (קרי בתכנית מתאר), אלא שנדרשת הסכמה קניינית להצמדת החלקים ברכוש המשותף עליהם נעשית הבנייה לשם ביצוע הבניה בפועל. על אפשרות המימוש הקניינית של זכויות אלו חולשות הוראות סעיפים 71א'-ד' לחוק המקרקעין. בהתאם להוראות אלו, על מנת לממש את זכויות הבניה על דרך הצמדת רכוש משותף, יש צורך בהסכמת מי שבבעלותם: "שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם". עוד קובעות הוראות אלו כי מי שביצע בעצמו הרחבה אינו רשאי להתנגד להרחבה דומה. לטענת התובעים - אשר לא נסתרה על ידי הנתבעים - בין התובעים נכללים בעלי 13 דירות קטנות בפרויקט. נטען כי תובעים אלו מסרבים לביצוע הרחבה על ידי הנתבעים ובהינתן שבסך הכל כולל הבית המשותף 32 דירות- ברי כי הנתבעים אינם יכולים לטעון שקניינית ניתן היה לממש את זכויות הבניה במקרה דנן בפועל.
בנסיבות אלו ואך מטעם זה, הנני סבורה כי בדין נקבע על ידי מומחה בית המשפט כי ההתכנות למימוש זכויות הבניה, יש בה כדי להשפיע על שווין של זכויות הבניה ובהתאמה העמדת התמורה בגינן על תמורה בהתאם למקדם נמוך יותר (כאמור במקרה דנן 0.33 אל מול 0.44) - היא על פניו סבירה.
- הטעם השלישי - האם הוכחה כדאיותו הכלכלית של הפרויקט - קרי, האם הפרויקט עומד בתנאי סעיף 2(א)(1) לחוק פינוי בינוי? לטענת הנתבעים, ככל שתוקננה להם הזכויות הנוספות כנטען על ידם, הפרויקט לא יהיה כדאי כלכלית ומשכך, לא יעמוד בתנאי הסעיף. אלא, שמשנדחו טענות הנתבעים ונקבע כי התמורות אשר הוצעו להן, אין בהן כדי לקפחם וכי הנתבעים אינם זכאים לתמורה נוספת - עומדת שרירה וקיימת קביעת המומחה מטעם בית המשפט ובהתאם לה במתכונתו הנוכחית הפרויקט הוא כלכלי ויתרה מכך, כי רווחיותו ליזם, נכון לשנת 2023, עלתה בקנה אחד עם תקן 21.1.
משכך נדחית גם טענתם זו של הנתבעים.
- כריכוז - הואיל ונדחו טענותיהם השל הנתבעים, הנני קובעת כי סירובם לחתום על הסכם הפינוי בינוי אינו סביר, וכפועל יוצא מכך הנני מאשרת את העסקה.
- לאור קביעתי אפנה לבחון את הסעדים אשר התבקשו על ידי התובעים. הסעד הראשון לו עתרו התובעים הוא חיוב הנתבעים להתקשר בעסקת הפינוי בינוי. לסעד זה זכאים התובעים לפי הוראות סעיף 2(א) (2) לחוק פינוי בינוי. משכך, בסיפא לפסק הדין תינתן לנתבעים שהות בת 30 ימים לחתום על כלל המסמכים הנדרשים וככל שלא יעשו כן, ימונו באי כוח היזם על מנת לחתום על המסמכים בשמם ובמקומם. כפי שפורט לעיל, נוסף על סעד זה - שהוא במהותו סעד אכיפה- עתרו התובעים במסגרת כתב התביעה מטעם לסעד אשר הוגדר על ידם כסעד חלופי כספי ואולם, סעד זה נמחק.
סוף דבר;
- התביעה מתקבלת.
- בתוך 30 יום מהיום יחתמו הנתבעים על הסכם הפינוי בינוי מיום 16.1.22 וכן על כל המסמכים התצהירים, הפרוטוקולים, מסמכי השעבוד מול המוסד הפיננסי, דיווחים לרשויות המס, השטרות, מכל סוג ומין שהוא, הדרושים ו/או שיידרשו לשם מימוש וקיום הפרויקט. ככל שלא יעשו כן עד למועד כפי שנקבע, הנני ממנה את ב"כ הבעלים - עו״ד אלעד ווסמנוביץ ו/או כל עורך דין אחר ממשרדו ו/או את ב״כ היזם, עו״ד איריס אוסטרובסקי שילה ו/או כל עורך דין אחר ממשרד שפיגלמן, קורן, זמיר ושות׳, לצורך התקשרות בעסקה בשם הנתבעים.
- הנתבעים יישאו בהוצאות התובעים בסך כולל העומד על 40,000 ₪. בקביעת ההוצאות הבאתי לידי ביטוי את העובדה שהנתבעים אמנם התנגדו לפרויקט ואולם, לא מצאתי כי מדובר בטעמים מופרכים, אלא בכאלו שהציגו שאלות רלוונטיות לדיון. עוד הבאתי לידי ביטוי את ניהול ההליך באופן יעיל ותוך חסכון במשאבי זמן ועלויות. התשלום יבוצע בתוך 30 יום מהיום.
- המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י"ח חשוון תשפ"ז, 29 אוקטובר 2026, בהעדר הצדדים.