בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 2088-07-12 Coldrain Investments Inc ואח' נ' קפל ואח'
בפני:
כב' השופט יהודה פרגו – שופט בכיר
התובעת:
Coldrain Investments Inc
ע"י ב"כ עוה"ד רוברט פישמן ומורן זמיר גרינברג
נ ג ד
הנתבעים:
1. מיכאל קפל
2. חגי קפל
3. אריה ממן
ע"י ב"כ עו"ד יעקב דנאי
4. Rebecca Denham
5. משה שמחה מור
יובל מור
ורד מור
(יורשיהם יבדל"א של יהודה ורות מור ז"ל, הנתבעים המקוריים בכתב התביעה שהוגש וחליפיהם בכתב התביעה המתוקן)
ע"י ב"כ עו"ד יגאל יהלומי
6. הממונה על הרכוש הממשלתי והרכוש הנטוש ביהודה ושומרון
7. מדינת ישראל
ע"י ב"כ עו"ד אסף שטרן
8. משרד גורניצקי ושות'
ע"י ב"כ עו"ד נשיץ, ברנדס, אמיר ושות'
פסק דין
1. מבוא
בפני תביעה כספית שעניינה בהסכמים על פיהם מכרו מיכאל קפל, חגי קפל, אריה ממן ויהודה מור (להלן: "המוכרים") לתובעת - Coldrain Investments Inc - את זכויותיהם הנטענות במקרקעין בגבעת אהוד שלב ב'.
לטענת התובעת, המוכרים הציגו בפניהם מצג עובדתי, לפיו הם בעלי זכויות בעלות פרטית במקרקעין בגבעת אהוד שלב ב'; וכי מניותיהם בחברת ברטורא בע"מ מגלמות ומעגנות זכויות אלו. לטענתה, על בסיס מצג עובדתי זה, התקשרה עמם בהסכמים על פיהם רכשה את זכויותיהם בחברת ברטורא בע"מ ובמקרקעין אלו.
רות מור – הייתה זו אשר עמדה בקשר עם נציגי התובעת, ניהלה עמם את המשא ומתן, חתמה על "חוזה המכר" וקיבלה לידיה את כספי התמורה. זאת, מכוח ייפוי כוח אותו קיבלה מיהודה מור לעשות כן.
דא עקא, שלימים התברר לה, שמדובר במקרקעין בבעלות מדינת ישראל; וכי למוכרים/הנתבעים, לא הייתה וגם אין זכויות קנין במקרקעין אלו. כל שהיה בידיהם הוא "הסכם הרשאה לתכנון" מקרקעין אלו, ללא כל התחייבות להעניק להם זכויות קניין או אחרות בהם. לטענתה, אם היו ידועות לה העובדות לאשורן, לא הייתה נכנסת ל"עסקת מכר" זו.
--- סוף עמוד 2 ---
מכאן התביעה, לביטול "חוזה המכר"; החזר תשלום התמורה ששולמה והצהרה שהיא זכאית להחזר תשלום מס השבח, אותו היא שילמה בגין רכישת זכויותיו במקרקעין של יהודה מור, ששולם על ידה בהתאם להסכמה אליה הגיעו הצדדים על פי "חוזה המכר", הגם שתשלום מס השבח, חל בדרך כלל על המוכר.
לימים, נפטרו הנתבעים יהודה ורות מור ז"ל וחליפיהם הם היורשים הנתבעים 5,4 – ילדיהם: משה שמחה מור, יובל מור, ורד מור ואשתו השניה/אלמנתו של יהודה מור ז"ל, הגב' רבקה דנהאם - יבדל"א.
הנתבעים 7,6 – מדינת ישראל – הנה הבעלים של המקרקעין אשר את הזכויות שבהן מכרו לתובעת - שלא כדין - המוכרים: מיכאל קפל, חגי קפל, אריה ממן ויהודה מור, באמצעות רות מור.
הנתבע 8 – משרד עורכי הדין גורניצקי ושות' – הוא המשרד אשר ייצג את התובעת ב"עסקת מכר" זו.
לטענת התובעת – לא ביצעו עורכי הדין את הבדיקות הנדרשות לרבות "בדיקות נאותות" מתאימות ומקצועיות אצל הגורמים המוסמכים בקשר לזכויות רות מור במקרקעין; ושאם היה נעשה הדבר, היה נמנע תשלום סכומי עתק עבור "זכויות שלא היו ולא נבראו".
התובעת והנתבעים 3,2,1 - קפל מיכאל, קפל חגי, אריה ממן - הגיעו להסכמי גישור/פשרה במסגרת הליך גישור שהתקיים בפני כב' השופט (בדימוס) משה רביד.
ביום 19.10.2015 ניתן תוקף של פסק דין להסכמי הגישור/הפשרה.
התובעת והנתבע מס' 8 – משרד עורכי הדין גורניצקי ושות' – הגיעו אף הם להסדר פשרה בהליך של גישור שהתנהל בפני כב' השופט (בדימוס) משה רביד, והגישו הודעה לבית המשפט על פיה התבקש בית המשפט לדחות את התביעה נגד נתבע זה.
ביום 10/3/2016 ניתן תוקף של פסק דין להסכם גישור זה.
מכאן, שנותרה התביעה נגד הנתבעים רבקה דנהם, משה שמחה מור, יובל מור ו- ורד מור יבדל"א - יורשיהם של יהודה ורות מור ז"ל ונגד מדינת ישראל.
בכתב הגנתם ובמהלך הדיון, טענו הנתבעים 4 ו-5 בין השאר:
- לתובעת לא נמכרו זכויות במקרקעין אלא מניות בחברת ברטורא בע"מ.
--- סוף עמוד 3 ---
- בעת מכירת המניות, ידעה התובעת את מלוא העובדות הקשורות למקרקעי גבעת אהוד; שהזכויות הנטענות של חברת ברטורא/יהודה מור במקרקעין טרם הוסדרו; שכל שיש בידי חברת ברטורא בע"מ הוא "הסכם הרשאה לתכנון", שאינו מקנה זכויות במקרקעין, כל עוד לא הושלמו הליכי התכנון והאישורים להקצאת המקרקעין; ושאין כל וודאות שהמקרקעין יוקצו לחברת ברטורא בע"מ, ובכלל.
- מחיר המכירה שיקף את הסיכון שנטלה על עצמה התובעת במודע, שהזכויות הנטענות של חברת ברטורא בע"מ/יהודה מור במקרקעין אלו, טרם הוסדרו; וכי יכול ולא תתממש האפשרות שהתובעת תקבל את הבעלות והחזקה במקרקעין אלו.
לטענת התובעת, בעת ביצוע "עסקת המכר", היא הסתמכה על מסמכים שהוצאו על ידי מדינת ישראל, בהם נאמר כי מדובר "בקרקע פרטית בניהול ממשלתי".
לטענת הנתבעת – מדינת ישראל – בעת ביצוע "עסקת המכר", היה נהיר לכל הצדדים - חברת ברטורא בע"מ, יהודה מור והתובעת - שמדובר במקרקעין בבעלות מדינת ישראל; שלחברת ברטורא בע"מ ויהודה מור אין ולא הייתה זכות קניינית בהם; וכי כל שקיבלה חברת ברטורא בע"מ הוא "הסכם הרשאה לתכנון" המקרקעין, שאינו מקנה זכויות קניין כלשהן במקרקעין ואין בו כל התחייבות שעם סיום הליכי התכנון וקבלת האישורים הממשלתיים יוקצו המקרקעין לבנייה. לטענתה, היה ברור ונהיר לכל הצדדים, שגם אם יוקצו המקרקעין לבנייה עם השלמת הליכי התכנון והבנייה וקבלת האישורים הממשלתיים המאפשרים זאת, אין כל התחייבות שהמקרקעין יימסרו/יוקצו לחברת ברטורא בע"מ ולא לאחרים.
ב"עסקת מכר" זו, היו מיוצגים חברת ברטורא בע"מ ויהודה מור על ידי רות מור, עו"ד יעקב דנאי ועו"ד משה גליק אשר אף העיר את הערותיו ל"חוזה המכר" בטרם חתימתו. התובעת הייתה מיוצגת על ידי עו"ד איתי גפן ומשה ברודשנדל שאף חתם ערבות אישית לקיום ה"חוזה".
לטענת הנתבעת, הם היו מעורים היטב בכל שנעשה והכירו לאשורו את המצב העובדתי והמשפטי של מקרקעין אלו.
עוד טוענת הנתבעת - שהעדר בדיקה של התובעת את הזכויות במקרקעין במנהל האזרחי באזור יהודה ושומרון בטרם ביצוע "עסקת המכר" - כפי שמתחייב היה שייעשה ; וכפי שכל עורך דין היה עושה, בוודאי בעת ביצוע עסקאות במקרקעין ובאזור יהודה ושומרון, מנתקת כל קשר סיבתי בין הנזק הנטען שנגרם לתובעת ובין מתן מסמכים שגויים כלשהם (שתוקנו לאחר מכן) אשר נכתבו על ידי מי מעובדי המדינה, שנים לפני ביצוע "עסקת המכר".
לטענתה, אם היה נבדק הדבר במנהל האזרחי בטרם ביצוע "עסקת המכר", היו מתבררות לצדדים העובדות לאשורן.
--- סוף עמוד 4 ---
בדיקה זו לא נעשתה, משום שהעובדות והמצב המשפטי של מקרקעין אלו, קרי, שמדובר במקרקעין שהם "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה" היה ידוע להם.
כפועל יוצא, וביודעם את האמת, הם לא הוטעו מהמסמכים השגויים - החלטת "ועדת החריגים" מיום 21/7/1993 וממכתבו של עו"ד יעקב שטיינמץ מיום 18/1/1994 בהם נאמר שמדובר ב"רכוש פרטי מנוהל על ידי הממונה" - משגים אשר תוקנו במכתבה מיום 3/7/2005 של הגב' חנה ג'אנו - הממונה על העסקאות במנהל האזרחי ביהודה ושומרון - בו נאמר: "שלב ב' של גבעת אהוד – הינו אדמות מדינה מוכרזות ומעולם לא דובר על "קרקע פרטית בניהול" (עמ' 274 למוצגי התובעת).
קשה מאוד לקבל טיעון של הסתמכות על מסמכים משנת 1993 ו-1994 לצורך ביצוע "עסקת מכר" זכויות במקרקעין, שהתבצעה בשנת 1999 - 5 שנים!! מאוחר יותר.
2. עסקת המכר
מחלוקת בין התובעת והנתבעים 5-4 על מהותה של עסקת המכר שנעשתה.
לטענת התובעת, הייתה זו "עסקת מכר" של זכויות במקרקעין;
לטענת הנתבעים, הייתה זו "עסקת מכר" של מניות. קרי, מכירה לתובעת את מניותיו של יהודה מור בחברת ברטורא בע"מ.
העד גבריאל גומינר - הבעלים של התובעת - והעד משה אהרון ברודשנדל - אשר ייצג את התובעת ב"עסקת המכר" – העידו, שהתובעת הוקמה לצורך רכישת ואחזקת המקרקעין/המגרשים נשוא המחלוקת (עמ' 103, 133, 144, 15).
ב"חוזה" המכר מיום 18/3/2009 נאמר:
"הואיל: והמוכר מצהיר כי הינו בעל הזכויות הבלעדי בזכויות הנמכרות (כהגדרתן להלן);"
...
2. הגדרות
בחוזה זה ייוחדו למונחים הבאים הפירושים שבצידם, כדלקמן:
"הסכם היזמות" החוזה שנחתם בשנת 1983 בין ה"ה עינב שמואל, סלונים נחום, דולגין משה, מלצקי מנדל והמוכר ו/או כל הסכם אחר שנחתם
--- סוף עמוד 5 ---
בין בעלי המניות בחברות (כהגדרתן להלן) ושהמוכר צד לו, המסדיר את זכויותיהם במקרקעי גבעת אהוד (כהגדרתם להלן), והמצ"ב כנספח א' לחוזה זה.
...
"הזכויות הנמכרות" המניות הנמכרות וכן מלוא זכויות המוכר מכוח הסכם היזמות וכן כל זכות אחרת, אם וככל שיש לו כזו, מכל סוג שהוא לרבות, אך לא רק, זכות תביעה שיש למוכר בקשר עם מקרקעי גבעת אהוד (כהגדרתם להלן) ו/או הפרויקט הידוע בשם גבעת-אהוד שבאזור חשמונאים, כלפי מאן דהוא.
"המקרקעין" שטח של כ-600 דונם באזור חשמונאים אליהם מתייחס חוזה ההרשאה והמסומן בצבע כחול במפה המצורפת כנספח ד' לחוזה זה.
"מקרקעי שלב א'" שטח של כ-605 דונם באזור חשבונאים המסומן בצבע אדום כנספח ד'.
"מקרקעי גבעת אהוד" המקרקעין ומקרקעי שלב א', וכל קרקע שתסופח או תצורף בעתיד, בכל דרך וצורה שהיא, לפרויקט "גבעת אהוד".
...
3. הצהרת המוכר
המוכר מצהיר ומתחייב בזאת, כדלקמן:
3.1 כי הינו הבעלים הבלעדי של הזכויות הנמכרות.
3.2 כי הזכויות הנמכרות חופשיות, משוחררות ונקיות מכל חוב, שעבוד, משכון, משכנתא, עיקול, הערת אזהרה וזכויות צד שלישי כלשהן אחרות.
3.3 כי בהסכם היזמות (כפי שתוקן על ידי החוזה עם לרנר) הוקצו למוכר 1/12 מכלל הזכויות במקרקעין גבעת אהוד
...
3.6 כי כפי שהוסבר לו בר טורא שימשה מאז ומתמיד ומשמשת כיום כחברת נאמנות ביחס למקרקעי גבעת אהוד, והיא החזיקה מחצית ממקרקעין אלו בנאמנות לטובת בעלי המניות בחשמונאים ומחצית לטובת צדדים שלישיים (קבוצת "המכבים").
3.7 כי לא ידוע לו על כל הגבלה או מגבלה, בדין או בחוזה, בישראל או מחוצה לה, על העברתן של הזכויות הנמכרות לקונה עפ"י חוזה זה, לרבות אך לא רק, זכויות קדימה מכל סוג שהן.
--- סוף עמוד 6 ---
...
3.10 כי אין מבחינתו ולא ידוע לו על כל מניעה חוקית, חוזית, מסחרית ו/או כלכלית ו/או אחרת כלשהי (בין בחוזה ובין בדין, בישראל או מחוצה לה), להתקשרותו בחוזה זה ולמילוי הוראותיו במלואן, במועדן ובמדויק.
מובהר, כי הוראות סעיף זה הינן בבחינת הוראות יסודיות ועיקריות והפרת אחת או יותר מהן, תחשב כהפרה יסודית של חוזה זה."
(עמ' 16 למוצגי התובעת)
ל"חוזה" צורפו המסמכים הבאים:
- הסכם שנערך ביום 17/11/1978 בין שמואל עינב לבין משה דולגין, יהודה מור ונחום סלונים בו הצהיר שמואל עינב שהוא הבעלים של כל הזכויות במקרקעין הנדונים אותם הוא מוכר להם.
- הסכם מיום 21/4/1983 שנחתם בין חברת ברטורא בע"מ לבין משה דולגין, יהודה מור, נחום סלונים, מנדל מלצקי ושמואל עינב בו נאמר פעם נוספת, ששמואל עינב הינו הבעלים של הזכויות במקרקעין אותן העביר לחברת ברטורא בע"מ כנאמנה של בעלי המניות.
ביטוי נוסף לכך שעסקינן במכירת זכויות נטענות במקרקעין, ניתן ללמוד מהערותיו של עו"ד משה גליק ל"טיוטת החוזה" שנשלחה לעיונו ולהערותיו.
עו"ד משה גליק רשם בכתב יד את הערותיו על "טיוטת החוזה" ושלח את הערותיו לעו"ד איתי גפן ולמשה אהרון ברודשנדל וציין "מדובר בהערות שכבר הערתי בעבר ויש לתקנם".
הערותיו מתייחסות כולן לזכויות הנרכשות במקרקעין.
בסעיף 2 "הגדרות" הופיע:
"מקרקעי גבעת אהוד" – המקרקעין ומקרקעי שלב א'.
העיר עו"ד משה גליק:
"וכל קרקע שתסופח בעתיד בכל דרך וצורה שהיא לפרויקט גבעת-אהוד".
בעקבות הערה זו, מופיע ב"חוזה":
"מקרקעי גבעת אהוד" – המקרקעין ומקרקעי שלב א'. וכל קרקע שתסופח או תצורף בעתיד בכל דרך וצורה שהיא, לפרויקט "גבעת-אהוד".
--- סוף עמוד 7 ---
הערה נוספת של עו"ד משה גליק:
"איתי: לצורך סכסוך עתידי עם סלונים יש להוסיף הצהרת מוכר אשר לפיה בר-טורא שימשה מאז... כחברת נאמנות ביחס למקרקעי ג. אהוד מחצית לטובת החשמונאים ומחצית לטובת המכבים."
בעקבות הערה זו הוסף סעיף 3.6 ל"חוזה" בו נאמר:
"3.6 כי כפי שהוסבר לו בר טורא שימשה מאז ומתמיד ומשמשת כיום כחברת נאמנות ביחס למקרקעי גבעת אהוד, והיא החזיקה מחצית ממקרקעין אלו בנאמנות לטובת בעלי המניות בחשמונאים ומחצית לטובת צדדים שלישיים (קבוצת "המכבים").
הערה נוספת של עו"ד משה גליק, מתייחסת לסעיף 7(ב) ל"טיוטת החוזה":
ב"טיוטת החוזה" הופיע הנוסח הבא:
"ב. כנגד ביצוע התשלום הראשון ימסור המוכר לנאמן כתב העברת מניות על שם הנאמן (המצ"ב כנספח ה' לחוזה זה) כשהוא חתום ומאומת כדין, וזאת בעבור כל המניות הנמכרות".
העיר/שאל עו"ד משה גליק:
"מה עם יפוי כח בלתי חוזר! ביחס למקרקעי ג. אהוד !" (מוצג 12 למוצגי הנתבע 8)
בעקבות הערה/שאלה זו, מופיע עתה ב"חוזה" סעיף 7(ב) בנוסח הבא:
"ב. במעמד חתימת חוזה זה ימסור המוכר לעו"ד יעקב דנאי כתב העברת מניות על שם הנאמן (המצ"ב כנספח ה' לחוזה זה) כשהוא חתום ומאומת כדין, וזאת בעבור כל המניות הנמכרות. עו"ד יעקב דנאי יעביר את כתב העברת המניות לידי י. גורניצקי ושות', עו"ד ו/או חברת נאמנות של המשרד הנ"ל (להלן: "הנאמן"), כנגד ביצוע התשלום הראשון.
בנוסף, יחתום המוכר במעמד חתימת חוזה זה, על יפוי כוח בלתי חוזר בנוסח המצ"ב כנספח ו' לחוזה זה, אשר יסמיך את הקונה לנהוג בזכויות הנמכרות מנהג בעלים, ובין היתר יאפשר לקונה להיכנס לנעלי המוכר בכל הקשור למקרקעי גבעת אהוד בכלל והמניות הנמכרות בפרט. יפוי הכוח יימסר לידי עו"ד יעקב דנאי במעמד
--- סוף עמוד 8 ---
חתימת חוזה זה, ויועבר לנאמן כנגד ביצוע התשלום הראשון. הנאמן ימסור את יפוי הכח לידי הקונה ו/או לפקודתו, בד בבד עם העברת המניות הנמכרות על שם הקונה, כאמור בפסקה ד' להלן." (ההדגשה שלי, י.פ.)
קרי, אין המדובר רק ב"חוזה" בו נמכרו המניות אותן החזיק יהודה מור בחברת ברטורא בע"מ אלא, "חוזה"/"עסקת מכר" שעיקרו, מכירת המניות של יהודה מור בחברת ברטורא בע"מ, וזכויותיו הנטענות במקרקעין שבגבעת אהוד, כאשר המניות הנמכרות מבטאות ומגולמות בהן זכויות נטענות אלו במקרקעין, אשר בהעדרן, המניות ריקות מכל תוכן!