אפנה לבחון את שני סוגי הטענות כסדרם.
תחולת חוק המתווכים במקרקעין על ענייננו
- חוק המתווכים קובע כך (בסעיף 9):
- דרישה להזמנה בכתב
(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.
הנה כי כן, לפנינו דרישת צורה, שחוזה תיווך צריך לעמוד בו, שאחרת לא יהיה לו תוקף. לא רק שההזמנה צריכה להיות בכתב, ולכלול את הפרטים שנקבעו על ידי השר, אלא עליה גם להיות חתומה. "תיווך במקרקעין" הוא "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין" (סעיף 1 לחוק המתווכים); "זכות במקרקעין" היא "כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכוח חוזה ובין מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, וכן זכות באיגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963" (סעיף 1 לחוק המתווכים).
- המשיב טוען, על רקע זה, כי מערכת היחסים שבין הצדדים נופלת לגדר "תיווך במקרקעין" כהגדרתו בחוק, וזוהי מהותם. המשיב אמור היה לקבל תמורה בעבור שירותיו, שהיא למעשה עמלת תיווך. מכאן, שמערכת היחסים כפופה לדרישות הצורה של חוק המתווכים, וההסכם שהמבקשת מתבססת עליו לא עומד בהן. לפיכך, לא נכרת כל הסכם מחייב בנסיבות העניין.
המסקנה לה טוען המשיב אינה מקובלת כלל ועיקר על המבקשת:
א) ראשית, המבקשת הוכיחה כי בזמן ניהול המו"מ המשיב לא היה בעל רישיון לשמש כמתווך (מוצג מב/1), ולשיטתה הוא גם לא עסק בכך בפועל (עמ' 13 לפרוטוקול, ש.13 ואילך). היא מצביעה על הוראות סעיף 18(ב) לחוק המתווכים לפיהן "לא שילם בעל רשיון את האגרה במועדה, לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם את האגרה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961." המשיב עצמו ציין בחקירתו "לא תיווכתי[.] כן [ ] התעסקתי כעובד עם דיירים בנושא פינוי בינוי ולא צריך רישיון מתווך כל עוד אתה עובד מולם בארגון ולא מחתים בשמך ועובד עם עו"ד בצורה מסודרת. אתה לא מתווך שום דבר אתה מארגן אותם" (שם, ש.27 ואילך). המשיב הוסיף וציין "ידעתי שלפני שאני אצטרך לחתום על הסכם כזה או אחר אני אצטרך לשלם את האגרה" (עמ' 13 לפרוטוקול, ש.14).
מכאן, שלשיטת המבקשת מערכת היחסים שבין הצדדים אינה כפופה לחוק המתווכים, שכן המשיב לא היה מתווך בעת הרלוונטית. בנוסף ב"כ המשיב דרשה למחוק מטיוטת ההסכם את הנוסח לפיו המשיב היה "הגורם היעיל" במימוש העסקה, כהגדרת מונח זה בחוק המתווכים (עמ' 20 לפרוטוקול ש.16 ואילך), ומכאן שביקשה לשלול את היותו מתווך לצורך ההסכם.