הפ (ת"א) 46707-09-16 באוהאוס בע"מ נ' יוסף גלעדי

האם נכרת חוזה משפטי מחייב בין הצדדים להמרצת הפתיחה? זו השאלה שניצבת בפניי.

רקע

1. חברת באוהאוס בע"מ (להלן חברת באוהאוס או המבקשת) הינה חברה פרטית, שעיסוקה בקידום וייזום פרויקטים של נדל"ן.

והנה, צצה ועמדה על הפרק הזדמנות עסקית לקדם פרויקט פינוי-בינוי ביפו, במסגרתו יהרסו מבנים ישנים ובהם 128 דירות, ובמקומם ייבנו מבנים חדשים ובהם דירות חדשות, שחלקן תימסרנה לדיירים הקיימים, וחלקן יימכר לציבור הרחב על ידי היזם, שיממש את הפרויקט (קרי המבקשת או חברה מטעמה). הגורם שהסב את תשומת לב המבקשת להזדמנות העסקית היה המשיב. הצדדים העריכו כי ניתן יהיה לקדם בנייתן של כ-430 דירות חדשות במקום. אין חולק שמדובר בפרויקט בעל פוטנציאל כלכלי ניכר ביותר, שיכול היה להוביל להכנסות של מאות מליוני ₪. אין חולק גם שהחלו מגעים בין הצדדים כדי להסדיר את מערכת היחסים ביניהם אגב מימושו. אלא שהצדדים חלוקים ביניהם לגבי מרכיבים מהותיים של השתלשלות הדברים, ובליבת המחלוקת, כאמור, השאלה האם השתלשלות זו הובילה לכריתת הסכם מחייב.

אציג אפוא את עיקר הטענות של הצדדים לגבי השתלשלות המגעים ביניהם, ולגבי תוצאותיה.

תיאור השתלשלות הדברים על-ידי המבקשת ועיקר טענותיה

2. לטענת המבקשת, אלה תולדות המגעים שבין הצדדים:

א) המשיב הוא שפנה אל המבקשת. הוא הציג עצמו כמי שהוסמך על ידי בעלי הדירות במקום לפעול בשמם לקידום הפרויקט, ובכלל זה להמליץ להם על יזם, שיוכל לממשו הלכה למעשה. לפי המלצתו קוּדמה התקשרות בין בעלי הדירות לבין עורך-דין שילווה אותם (להלן: ב"כ הדיירים). המשיב הציג לנציגי המבקשת עשרות כתבי הסכמה עקרונית של הדיירים לביצוע הפרויקט, וייפוי כוח שחתמו לטובת בא-כוחם. ממשיכה המבקשת וטוענת כי המשיב הציג לה קלסר ובו 100 כתבי הסכמה וייפויי כוח, ונזכיר כי במקום המיועד למימוש הפרויקט מצויות היו, ומצויות עדיין, 128 דירות.

ב) המשיב הציע למבקשת להתקשר עמו בהסכם במסגרתו יקדם את ההתקשרות בינה (או בין חברה בבעלותה) לבין בעלי הדירות. המבקשת נרתמה למהלך במלוא מרץ, קיימה בדיקות והשקיעה משאבים, ונערכה לקידום ההתקשרות עם הדיירים. במקביל, קידם המשיב את הקשר בין ב"כ הדיירים לבין המבקשת.

ג) ביום 23.3.16 נחתם הסכם בין ב"כ הדיירים לבין המבקשת (באמצעות חברה בשליטתה), וזאת כדי להסדיר את שכר טרחתו, כמקובל בפרויקטים של התחדשות עירונית, בהן שכר טרחה שכזה משולם על ידי היזם (ובענייננו המבקשת). ב"כ הדיירים וב"כ המבקשת החלו במגעים לגיבוש נוסח מוסכם של הסכם התקשרות בין המבקשת לבין הדיירים. בנוסף, ולבקשת המשיב, מסרה לו המבקשת מידעים שונים על אודותיה, כדי שיוכל להציגם בפני הדיירים.

ד) בהמשך החלו המבקשת והמשיב לנהל מו"מ בדבר התמורה הכספית לה יהיה זכאי המשיב בעבור שירותיו. במהלך חודש יולי 2016 (או בסמוך לכך) צירף המשיב למו"מ, יועץ מטעמו הלוא הוא מר קצנלבוגן (להלן: היועץ). המשיב מסר לידי נציג המבקשת טיוטת הסכם להתקשרות בכתב בין המשיב למבקשת. באותה פגישה ערך נציג המבקשת מספר תיקונים בכתב יד על גבי המסמך, והודיע למשיב כי הוא מעביר אותו להתייחסות בא-כוחו, לשם קידום ההתקשרות בין הצדדים. ביום 27.7.16, לאחר שהמבקשת העבירה לידי המשיב את הערותיה לטיוטת ההסכם, נערכה פגישה נוספת בין המשיב והיועץ מטעמו לבין נציג המבקשת, וגובשו הבנות מסחריות נוספות באשר לתנאי ההתקשרות. באותו המועד התייצבו המשיב ויועצו במשרד ב"כ המבקשת ומסרו לו עדכון על אודות ההבנות שגובשו ביניהם. עוד נמסר כי המשיב שכר משרד עו"ד שייצגו במו"מ, וגם באי כוחו יעבירו התייחסותם לטיוטה המתוקנת.

ה) ביום 28.7.16 העביר המשיב לידי המבקשת את התייחסותו לטיוטת ההסכם. למעשה, מדובר היה במסמך חדש שנערך על-ידי באי כוחו. לכן, פנתה המבקשת (ביום 1.8.16) אל המשיב וביקשה לקבל התייחסות לטיוטה המקורית. למחרת (ביום 2.8.16) העבירה באת-כוח המשיב את התייחסותה לטיוטת ההסכם.

ו) ביום 9.8.16 התקיימה במשרדי ב"כ המבקשת  פגישת מו"מ בהשתתפות נציג המבקשת, מר יעקב קוטלר, המשיב, היועץ, ב"כ המשיב, ובאי כוח המבקשת. בעקבות הפגישה העבירה המבקשת למשיב טיוטת הסכם מתוקנת. בין הצדדים התקיימו מספר שיחות נוספות, והוחלפו טיוטות נוספות, עד אשר לבקשת המשיב, החליטו הצדדים לזמן פגישה נוספת, שהמבקשת הגדירה כ"פגישה מכרעת".

ז) ביום 31.8.16 התקיימה הפגישה המכרעת במשרדי ב"כ המבקשת. נכחו בה נציג המבקשת, המשיב, היועץ ובאי כוח הצדדים. לטענת המבקשת בתום דין ודברים, הגיעו הצדדים, בשעה טובה, להבנות ביחס לכל הסוגיות שעמדו על הפרק, הן המסחריות הן המשפטיות. המשיב ביקש כי עורכי-הדין ישלבו את ההסכמות בגוף טיוטת ההסכם. לטענת המבקשת, הוא ביקש לחתום על ההסכם עוד באותו היום, אך נציג המבקשת, מר קוטלר, לא יכול היה להמתין. למרות זאת המשיב ביקש להתקדם ללא דיחוי. היות וההסכם אמור היה להיחתם בין המשיב לבין החברה שבשליטת המבקשת, שעדיין לא הוקמה, התכוונו הצדדים לחתום על ההסכם תחילה בראשי תיבות, ובתוך מספר ימים לאחר מכן להוסיף את חתימת החברה שתוקם במיוחד לשם מימוש הפרויקט. באי כוח הצדדים הסכימו לבקשת המשיב, נועדו יחדיו כדי להגיע לנוסח מוסכם, ואכן הגיעו לכזה. ובהמשך ערב ה – 31.8.16 שלח המשיב אל מר קוטלר, נציג המבקשת, מסרון בו כתב כי ב"כ הצדדים "סיימו. רן  [ב"כ המבקשת] שלח לך את ההסכם. נקבע ליום א לחתימה בראשי תיבות" (נספח 9 להמרצת הפתיחה).

ח) ביום 5.9.16 העביר ב"כ המבקשת למשיב ולבאת כוחו את נוסח ההסכם הסופי לחתימה. הוא ציין בהודעת הדואר האלקטרוני ששלח כי במקביל "אנו פועלים בימים אלו להקמת חברת הפרויקט ואז ניתן יהיה לחתום חתימה מלאה. בהצלחה!".

ט) ביום 7.9.16 חתמו מנהלי המבקשת על נוסח ההסכם, והפקידו שני עותקים חתומים שלו בידי באי כוחם.  למחרת יצר ב"כ המבקשת קשר טלפוני עם המשיב, כדי לתאם את חתימת ההסכם. המשיב ציין כי הוא יוצא לחופשה והודיע כי יתייצב במשרדי ב"כ המבקשת ביום 11.9.16 כדי לחתום על ההסכם. ב"כ המבקשת ניסה לקבוע עם המשיב את שעת הגעתו המדוייקת, אך ביום 11.9.16 קיבל ממנו מסרון בו נאמר שיקבעו את הפגישה למחר ו"אני גם מחכה לאישור ממסדה [ב"כ המשיב]."

י) והנה, ביום 13.9.16 הודיעה ב"כ המשיב כי המשיב חזר בו מההסכמות שגובשו בין הצדדים ואין בכוונתו לחתום על ההסכם. בהמשך אותו יום העביר המשיב עצמו הודעת דואר אלקטרוני למבקשת, בה הודיע על החלטתו להימנע מלצרף את חתימתו על גבי ההסכם. עוד באותו היום שיגרה המבקשת, באמצעות באי-כוחה, מכתב התראה למשיב ואל יועצו, בו הודיעה להם כי היא עומדת על קיום ההתקשרות בין הצדדים, וכי בכוונתה לפעול באמצעים העומדים לרשותה לשם אכיפתה.

3. על רקע זה הגישה המבקשת את המרצת הפתיחה שלפני.

בהמרצת הפתיחה בית המשפט מתבקש ליתן צווים הצהרתיים לפיהם בין המבקשת למשיב "השתכלל הסכם סופי ומחייב" בנוסח המצורף לתובענה; ומכאן שכל התקשרות או ביצוע פעולה הנוגדת את התחייבות המשיב בסעיף 20 להסכם תהווה הפרה שלו. סעיף זה קובע כי "המשווק מתחייב להימנע מביצוע כל פעולה ו/או חתימה על כל מסמך, במישרין ו/או בעקיפין, בעצמו ו/או באמצעות מי מטעמו, אשר עומדים בסתירה להתחייבויות המשווק כלפי היזם לפי הסכם זה. המשווק ישפה את היזם בגין כל נזק אשר ייגרם ליזם כתוצאה מהפרת התחייבויות המשווק לפי הסכם זה." עוד מתבקש צו המצהיר כי ככל שהמשיב יפר את התחייבויותיו, לפי סעיף 20 להסכם, יהיה עליו לשפותה בגין נזקים ואבדן רווחים צפויים; וכן יהיה עליו להשיב לה כל רווח שיגיע אליו כתוצאה מהפרה זו.

4. הנה כי כן, טענתה הבסיסית של המבקשת היא כי השתכלל הסכם משפטי מחייב בינה לבין המשיב, ואילו המשיב מנסה להתנער ממנו בניגוד לדין. ההסכם השתכלל לאחר מחשבה ושקידה מצד שני הצדדים, שהגיעו לגמירות דעת מלאה, וקיימו גם את דרישות המסוימות החוזית. הם ניהלו משא ומתן ממושך, כשכל צד מלווה בעורכי דינו; גובש נוסח הסכם מוסכם; נוסח זה אושר, למעשה, על-ידי המשיב, והיה מקובל גם על באת כוחו, שליוותה אותו במשא-ומתן; בהתאם למוסכם חתמה המבקשת, באמצעות מורשי החתימה שלה, על ההסכם בראשי תיבות; והמשיב אישר כי יגיע לחתום על ההסכם. על פי ההלכה, הסכם יכול להשתכלל גם אם אין הוא נושא חתימה של אחד הצדדים או של שניהם, ואכן, בנסיבות העניין, הוא השתכלל הלכה למעשה. גם כשביקש המשיב לדחות את מועד חתימתו על ההסכם, הוא עשה זאת בתירוצים שונים ומשונים, מבלי שהכחיש את עצם התחייבותו וחובתו לחתום עליו.

על רקע כל אלה, לטענת המבקשת, המשיב נהג בחוסר תום קיצוני, וביקש להתנער מההסכמות שגובשו ושהושגו בעמל רב. אם המשיב היה תם-לב, הרי שלכל הפחות היה מציע תיקונים להסכם שנשלח אליו אך הוא לא עשה כן. לא כך נוהג צד תם לב שנוהל עימו, לבקשתו, מו"מ מקיף שנמשך על פני חודשים. מכאן מתבקשת המסקנה, שאת המשיב מנחים טעמים זרים ופסולים, וככל הנראה הוא מעוניין להתקשר עם אחרים, לאחר שניצל את המבקשת. מכאן, שאי-היענות לסעדים המבוקשים בהמרצת הפתיחה, פירושה שחוטא יצא נשכר, ולכך אין לתת יד.

תיאור השתלשלות הדברים על-ידי המשיב ועיקר טענותיו

5. לטעמו של המבקש דינה של המרצת הפתיחה להידחות. למרות שקיימת הסכמה מסוימת בין הצדדים לגבי חלק משמעותי מהעובדות, עדיין תיאורו של המשיב את השתלשלות הדברים שונה מבחינה מהותית מזה של המבקשת, וזה מוביל למסקנה שלא נכרת הסכם בין הצדדים – לא בין המשיב לבין המבקשת, וגם לא בין המשיב לבין חברת הבת שלה, שהייתה אמורה לקום לצורך קידום הפרויקט, ושבפועל כלל לא הוקמה:

א) אכן, בין הצדדים נוהל משא ומתן, שהגיע לשלבים מתקדמים. הוא סב סביב העמדת שירותי תיווך במקרקעין על-ידי המשיב לחברה שהמבקשת תכננה להקים, והכול כדי לממש את פרויקט הפינוי והבינוי ביפו.

ב) יחד עם זאת, המשיב לא הציג עצמו כמי שהוסמך על ידי בעלי הדירות במתחם לפעול בשמם. ההחלטה בדבר בחירת החברה היזמית לביצוע הפרויקט נתונה להם, וייצוגם המשותף נעשה בידי עורך-הדין, שאכן מייצגם. ואילו המשיב לא הציג עצמו כמי שיגרום לכך שבעלי הדירות יחתמו על הסכם ההתקשרות.

ג) מוסיף המשיב וטוען שהוא מתווך במקרקעין, שעוסק, בין היתר, בתחום ההתחדשות העירונית. ממילא נאסר על מתווך שכזה לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין, וחל עליו איסור לייצג לקוחות במשא ומתן לקראת עריכת מסמך כזה. לכן, לא נטל חלק בפעולות אלה האסורות עליו.

ד) לשיטת המשיב, הסכם תיווך במקרקעין יכול להיקשר רק על בסיס מסמך חתום בכתב. היה ברור לצדדים כי כל עוד לא ייחתם מסמך שכזה הרי שלא ישתכלל הסכם, ואין המדובר בעסקה שניתן לקשור על-פה. הדבר עולה גם מהמסמך שהמבקשת רואה בו הסכם, שכן הוא עצמו מציין שיתגבש הסכם בכפוף לחתימה בשולי דפיו ובסופו. עוד נדרש אישור באת כוחו כדי להפוך את החתימה למחייבת. מכאן שבהיעדר חתימתו של המשיב ובהיעדר אישור באת כוחו, לא נכרת הסכם כלל ועיקר.

ה) נציגי המבקשת עצמה כינו את המסמכים ששלחו בשלבים שונים של המו"מ כ"טיוטות" הכפופות לאישורים ולהערות נוספות, ככל שתהיינה. לטענת המשיב, המבקשת השמיטה מהמרצת הפתיחה את העובדה שהמסמך שלטענתה הוא ההסכם שנקשר בין הצדדים, לא הייתה אלא טיוטה, שנשלחה ביום 1.9.16, שהמבקשת עצמה ציינה שהיא כפופה לאישור הגורמים המוסמכים בה. מעולם הוא לא נחתם חתימה מלאה. ההסכם יכול היה להשתכלל רק נוכח חתימה של הלקוח עליו, וכאן הלקוח כלל לא בא לעולם. המבקשת אינה הלקוח, אלא חברה שהייתה צריכה להיות מוקמת על-ידה לצורך העניין. ודאי שלא יכולה הייתה להיות כאן גמירות דעת בין הצדדים, שכן לא יכולה להיות גמירות דעת עם מי שטרם הוקם.

ו) כשם שנציגי המבקשת ביקשו לבחון את המסמך, גם המשיב היה זכאי לבחון אותו, ולקבל את עצתה של באת-כוחו. הוא אמר שהוא מחכה לאישורה, ואכן, הייעוץ שקיבל הוביל למסקנה שהמתווה הוא בעייתי מבחינתו, שכן הוא נדרש לספק שירותים שאינם בתחום עיסוקו, והוא מטיל עליו סיכונים בלתי סבירים. באת-כוח המשיב הסבירה לו את תוכנו, ועל רקע זה הודיע שלא יתקשר בהסכם עם המבקשת או עם חברה מטעמה.

ז) לבסוף, המשיב טוען כי המבקשת היא זו שחסרת תום לב. מבחינתה יכול היה המשיב לעמול ללא הסכם. גם בחלוף החודשים הראשונים לקשר ביניהם המבקשת לא טרחה להציע למשיב מסגרת התקשרות חוזית. בניגוד לטענת המבקשת, המו"מ בין הצדדים לא החל בחודש פברואר 2016 אלא רק בחודש יולי של אותה שנה. המבקשת ידעה כי ככל שיחלוף הזמן יהיה המשיב מעורב יותר במימוש הפרויקט, וניתן יהיה לנצל את מצוקתו הכלכלית. לכן דחתה את המו"מ לשלבים מאוחרים יותר של הקשר ביניהם. גם לאחר הפגישה ביום 31.8.16 ידעה המבקשת כי עו"ד ליטבק, באת כוחו של המשיב, מצויה בחופשה בחו"ל, ובכל זאת היא הפעילה עליו מכבש לחצים לחתום, וזאת תוך הפרה ברורה של כללי האתיקה. על רקע זה נועץ המשיב בעו"ד להב, שהסבה את תשומת ליבו לכל הקשיים הקיימים בהסכם.

6. עיקר טענותיו המשפטיות של המשיב הוא שיש לראות את מערכת היחסים בין הצדדים ככזו שבין מתווך לזה המבקש לקבל את שירותיו. מכאן שלא התקיימו דרישות הצורה שהחוק מחייב עמידה בהן לצורך הזמנת שירותי תיווך, ומכל מקום מעמד החתימה על ההסכם בענייננו לא היה בגדר עניין פורמלי אלא סוגיה מהותית. ללא חתימה כאמור אין לומר כי התגבשה גמירות הדעת לחתום על ההסכם. יצוין שהמבקשת מצידה טוענת כי המשיב לא היה מתווך רשום בעת הרלוונטית, ומכאן שטענותיו בנושא אינן רלוונטיות.
7. עד כאן עיקר טענות הצדדים והרקע להן. ומכאן להכרעה בהמרצת הפתיחה.

יצירת החוזה: בחינת הצהרות הרצון של הצדדים

8. לאחר שוך סערת הטענות, תובענה זו מתמצה, למעשה, בשאלה אחת ויחידה והיא, האם הובילה התנהלות הצדדים לכריתתו של חוזה המחייב אותם?

כיצד נכרת חוזה מחייב היא סוגיית יסוד בדיני החוזים. אין זה מקרה שכותרתו של הסעיף הראשון של חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים או החוק) מציגה את השאלה הגדולה "כריתת חוזה כיצד". השאלה היא גדולה והתשובה היא קצרה: "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות פרק זה" (סעיף 1 לחוק). ואני אוסיף, קצרה ולא בהכרח ממצה. מכל מקום, על פי סעיף זה על צד אחד להצהיר הצהרת רצון של הצעה, ועל הצד האחר הצעת רצון של קיבול, ואלה צריכות לשקף גמירת דעת ומסוימות (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 172 (2005)(להלן: שלו)). יש לזכור ש"מבחן גמירת הדעת הוא מבחן חיצוני של ההצהרה ולא מבחן פנימי של הכוונה" (שם, בעמ' 173). כפי שמסבירה שלו (שם, שם):