- זאת ועוד, ההבטחה שניתנה לתובעים, הן במסגרת המצגת והן במסגרת הסכמי השותפות, היא כי משך ההלוואה יהיה לתקופה של שלוש שנים, להבדיל ממשך הפרויקט. כעולה מדבריה של הגב' מירצקי, לצורך עמידה בהתחייבות להשבת ההלוואה, לא נדרש בהכרח כי הפרויקט יושלם במסגרת שלוש השנים –
עו"ד עודד גבעון: אני אומר לך שלא קיים, עוד לא נברא יצור כזה, של פרויקט של בניית 1,200 יחידות דיור ומכירתן בשלוש שנים.
גב' חנה מירצקי: טוב. אז זה רק מראה כמה שאתה לא מבין את הנושא. לא צריכים לחכות,
...
גב' חנה מירצקי: תשובה, אף אחד לא אמר שהפרויקט צריך להיגמר, כדי להחזיר את הכסף. לא חייבים לגמור את כל ה-1000 יחידות, לקנות אותן כדי להחזיר את הכסף. אם הפרויקט היה מתנהג נכון, על פי הצפי, על פי התוכנית העסקית, ניתן היה להחזיר את הכסף גם לפני שלוש שנים.
לסיכום נקודה זו, הערכת הנתבעים כי משך תקופת ההלוואה תהא קצרה אינה מהווה מצג שווא. מדובר בהבטחה עתידית שלא הוכח לגביה כי הנתבעים לא התכוונו לקיימה או כי לא היה ביכולתם לקיימה מלכתחילה.
העלמת מידע אודות גורמי הסיכון
- התובעים טענו כי במסגרת המצגת בה פורטו גורמי הסיכון בפרויקט בנסקו, הוסתרה מהם העובדה כי קיימת תחרות קשה בשוק דירות הנופש והמלונאות בבנסקו. כזכור, מצג שווא יכול שיתקיים גם במחדל לגלות נתונים שהיתה חובה לגלותם.
התובעים טענו כי הנתבעים היו מודעים בעת הצגת המצגת לתחרות הקיימת בשוק בבנסקו. כך עולה לטענתם מהדוח התקופתי לשנת 2007 של חברת לידמס (ר' נ/2, להלן: "דוח לידמס 2007"). לעניין זה הפנו התובעים לסעיף 11 לדוח שכותרתו הינה "תחרות". סעיף זה מציין באופן כללי כי "הקבוצה חשופה לתחרות מצד מספר רב של חברות יזמות וחברות נדל"ן". בהמשך מצוין בדוח הזה כי "להערכת החברה הגורמים החיוביים אשר ישפיעו על מעמדה בשוק הינם ניסיון רב שנים של מייסדיה ומנהליה בשוק הנדל"ן במדינות בהן הקבוצה פועלת (עמוס גרינבאום, יו"ר דירקטוריון החברה ... שחר למקין, מנכ"ל החברה ...) ..." בסעיף 11.3 לדוח מצוין כי "ששת הפרויקטים של הקבוצה הנמצאים באזור עיירת הסקי בנסקו, חשופים לתחרות הולכת וגוברת, בעיקר מצד יזמים בינלאומיים, כאשר בשנים האחרונות מתחזקת המגמה של בניית יחידות נופש באזור" (עמ' 50 לדו"ח).
- הפסקאות אליהן הפנו התובעים במסגרת דוח לידמס 2007 מופיעות תחת פרק ה"תחרות" בדו"ח, להבדיל מפרק גורמי הסיכון (סעיף 24 לדוח לידמס 2007). כלומר קיומה של תחרות בשוק אינו בהכרח גורם סיכון בהתאם לדוח הזה (מה עוד שכאמור בסיפא של הדברים צוין גם נושא חיזוק מגמת בניית יחידות הנופש באזור, ענין שיש בו כדי להשליך לחיוב על הפרויקט).
- ואכן, קיומה של תחרות בשוק מסוים אינו בהכרח גורם סיכון. קיומה של תחרות יכול להעיד גם על ביקוש גדול בשל הכדאיות של בנייה באזור. גם ההיפך הוא נכון – העדרה של תחרות בשוק מסוים עשויה להעיד על יכולת בלעדית של היזם ליצירת רווחים, אולם באותה המידה היא יכולה גם להצביע על העדר ביקוש בשוק הרלוונטי.