עו"ד יניב יובל: אני שואל אותך, למה זה מופיע כאילו הקרקע נרכשה במחיר של 8,000,000 יורו? רשום מחיר, תשים לב למילה מחיר?
מר שחר למקין: כשאנחנו קנינו את הקרקעות מהקבוצה בראשות עמוס גרינבאום, אנחנו סיכמנו איתו מחיר על הקרקעות, על 6 הקרקעות שהוא קנה. אנחנו קנינו 50% מהמניות של החברות. מה שהמחיר שדווח בדוחות הכספיים זה המחיר ששילמנו לו.
- דוח לידמס 2007 מציג נתונים אודות התשלום אותו שילמו חברות הבולגריות עבור רכישת הקרקע. יחד עם זאת, הסכום אותו שילמו החברות הבולגריות אינו זהה בהכרח לתשלום אשר שילמה הנתבעת 4 כחלק מהעסקה לרכישת 50% ממניות לידמס שהחזיקה בקרקעות. אין זה מן הנמנע כי המחיר שהנתבעת 4 שילמה עבור המניות היה גבוה יותר (בין היתר משום שהוא שיקף כבר גם את הפוטנציאל הטמון בקרקע לאור השבחתה של הקרקע ותנופת הבניה באזור). לכן אינני סבורה כי ניתן לקבוע כי התובעים הוכיחו את טענתם לפיה המחיר שהנתבעת 4 שילמה עבור הקרקע היה גבוה יותר מזה שהוצג להם במסגרת המצגת.
- זאת ועוד - טענתם של התובעים איננה נוגעת לשוני בין המחיר שהוצג להם לבין המחיר בפועל של הקרקע, אלא שטענתם מתייחסת לקושי שהיה להם לחשב את הסיכון שהיה כרוך בעסקה. לגישתם, כפי שהיא נטענה בסיכומים, אילו הם היו יודעים שההלוואה שהם העמידו מממנת כמעט 90% מההון שיושקע ברכישת 50% ממניות החברות הבולגריות, הם לא היו מתקשרים בעסקה.
אינני מקבלת טענה זו. לא במצגות, לא בהסכמי השותפות ולא בהסכמי ההלוואה ישנה התחייבות להיקף השקעה מינימלי שנדרש מהיזם. לכן אין בסיס לטענת התובעים לפיה הוצג להם מצג ביחס להיקף ההשקעה של היזם – קרי של הנתבעת 4. בהעדר מצג פוזיטיבי כזה, לא ניתן לקבוע כי התובעים היו יכולים להסתמך על נתון בדבר החלק היחסי שיהיה לנתבעת 4 בהשקעה בפרויקט לצורך הערכת הסיכון שלהם בהשקעה. יתרה מזאת – אילו אכן היה נושא זה בעל חשיבות מיוחדת עבור התובעים, היה עליהם לבררו באופן מפורש ולדאוג לכלול אותו במסגרת ההסכמים עליהם הם חתמו. ואולם, למרות שהתובעים היו מודעים לכך שחלק ממימון הפרויקט יעשה באמצעות הלוואה שתינתן על ידי מוסד פיננסי – הם לא עמדו על בירור השאלה מה יהיה חלקה של נתבעת 4 בהשקעה, ולא כללו נושא זה במסגרת ההתחייבויות כלפיהם.
- יתרה מזאת - במצגות ובהסכמי השותפות כלל לא נזכר כי מדובר בהלוואת מזנין. בכך שונות העובדות במקרה דנן מאלה שהיו נושא פסק הדין בענין יניב. באותו ענין נקבע כי במצגת שהוצגה שם למשקיעים, הוכתרה ההלוואה בכותרת "הלוואת mezzanine משולבת משתתפת ברווחים". אין אם כן בסיס ראייתי לטענת התובעים לפיה ההלוואה הוצגה להם כהלוואת מזנין, וכי הם חישבו את הסיכון הכרוך בה בהתאם למצג זה. חלקה היחסי של הנתבעת 4 בהשקעה (שלטענת התובעים נגזר מהנתון בדבר מחיר הקרקע), לא היה אם כן נתון אשר יכלו התובעים להסתמך עליו לצורך שכלול הסיכון בהשקעה.
- מעבר לכך יש לציין כי מחומר הראיות עולה גם כי אחד השיקולים המרכזיים שהתובעים הביאו בחשבון ביחס לשאלה האם להשקיע בפרויקט, נגע לריבית אשר היתה צפויה מההשקעה בפרויקט ולא לשווי הקרקע. כך העיד בהקשר זה התובע 1 –
מר ניר יצחק: היא הייתה [הריבית שתינתן מכוח ההשקעה בפרויקט – ר.ר.] יותר גבוהה מריבית של הבנק. ואת זה חנה מירצקי גם דאגה להסביר לכולם כל הזמן.