25. סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע, כי על פרשנות חוזה להתבצע בהתאם לאומד דעת הצדדים לו, כפי שהוא משתמע מלשון החוזה ומנסיבות העניין, כאשר מקום בו כוונת הצדדים עולה באופן ברור מלשון החוזה – יש לפרשו בהתאם ללשונו. על כן, יש לבחון האם מכתב הביטול ששלחה חנה בענייננו מתיישב עם אומד דעת הצדדים בדבר ביטול ההסכם ומחיקת הערת האזהרה, וזאת כעולה מלשונו של ההסכם ומן הנסיבות החיצוניות לו.
26. כידוע, חזקה היא כי משמעותה הרגילה של הלשון בה נקטו הצדדים לחוזה על מנת להסדיר נושא מסוים, היא המשקפת את ההסכמה ביניהם (ע"א 453/11 מ.ש. מוצרי אלומניום בע"מ נ' "אריה" חברה לביטוח בע"מ, פס' 26 לפסק דינו של השופט דנציגר (פורסם בנבו, 21.8.2013); רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, פס' 15 לפסק דינו של השופט ריבלין (פורסם בנבו, 26.2.2012); ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לבטוח בע"מ, פס' 8 לפסק דינו של השופט ברק (פורסם בנבו, 22.08.1993)). לשונו של סעיף הביטול בענייננו, מורה כי השימוש בייפוי הכוח ייעשה לאחר הפקדת מכתב אשר נשלח אל הקבלן, ובו הודעה על ביטול ההסכם בתוך 30 יום ככל שההפרה היסודית שבוצעה על-ידו לא תתוקן. עיון במכתב הביטול ששלחה חנה מלמד כי במסגרתו צוינו הפרטים הבאים: קיומה של הפרה יסודית מטעם הקבלן בהתאם לקביעות בפס"ד ההפרה (ס' 2 למכתב הביטול); מתן התראה לפי סעיף 9ב להסכם (ס' 3 למכתב הביטול); הודעה כי בתום 30 ימים מיום קבלת המכתב, תפעל חנה למחיקת הערת לטובתכם האזהרה (ס' 3 למכתב הביטול); ובנוסף, כי המכתב יהווה הודעה סופית ומחלטת על ביטול ההסכם, בהתאם לפס"ד ההפרה ובהתאם לסעיף הביטול (ס' 4 למכתב הביטול). מכאן, שדרישות סעיף הביטול בדבר תוכן ההודעה שיש למסור אל הצד המפר התקיימו במכתב הביטול ששלחה חנה.
27. ואולם, אין באמור סוף פסוק, שכן בחינת טענות הקבלן לעניין עמידת מכתב הביטול בדרישות סעיף הביטול מלמדת כי עיקרן מופנה לסוגיית כוונתם של הצדדים בתיבה "אלא אם הפקידו המוכרים בידיו מכתב אשר נשלח אל הקבלן". לעניין זה טוען הקבלן הן כנגד דרך שליחת המכתב, שכן לשיטתו נדרש היה לשולחו בדואר רשום תוך הפקדת עותק ממנו בידי עו"ד מאנדל וצירוף אישורי מסירה חתומים, והן כנגד המען אליו נשלח המכתב. מאידך גיסא טוענת חנה, כי הפקדת מכתב הביטול במען הקבלן הרשום בהסכם מקיימת את הוראותיו.
28. ראשית יצוין, כי לא מצאתי ממש בטענה כי המכתב לא הופקד אצל עו"ד מאנדל כנדרש בסעיף הביטול, שכן בהתאם לנספחים אשר צורפו לתגובת המשיב 1 נשלח מכתב הביטול לעו"ד מאנדל בשני מועדים שונים – ביום 2.8.2016 וביום 6.9.2016 (נספחים ד' ו-ה' לתגובת המשיב 1 לתובענה, כאשר מכתב הביטול צורף כנספח למכתבים אלו).
כמו כן, מבחינת לשון סעיף הביטול עולה כי על המכתב להישלח "אל הקבלן", כאשר בפועל, מוען מכתב הביטול ששלחה חנה למשרד הקבלן ברחוב זומרשטיין 21, נתניה (כתובת זו תכונה להלן: "המשרד בנתניה"). האם בשליחת המכתב למשרד בנתניה יש כדי למלא אחר האמור בסעיף הביטול? כפי שאפרט להלן, דעתי הינה כי במקרה שבפני התשובה לכך הינה בחיוב.
29. הקבלן מוגדר במבוא להסכם כ"גזיאל את אבנר (2007) בע"מ ח.פ 51-3970749 מרח' זומרשטיין 21 נתניה", כאשר בסעיף 15 להסכם קבעו הצדדים כי "כתובות הצדדים הינן כמפורט במבוא לחוזה...". חנה אפוא, שלחה את מכתב הביטול למשרד בנתניה - אשר מהווה את כתובת הקבלן כפי שנרשמה בהסכם - ומשכך עולה שליחתו בקנה אחד עם לשון הוראותיו של ההסכם. זאת ועוד, לא מצאתי לקבל לעניין זה את טענת הקבלן לפיה היה על חנה למסור את המכתב למענו של מנהל הקבלן, מר רוברט גזיאל, אשר ברחוב הגפן 7 במושב ינוב (להלן: "המשרד בינוב") ולא למשרד בנתניה, אשר מהווה את כתובתו לפי ההסכם. טענת הקבלן לקיומה של כתובת אחרת למשלוח, השונה מזו הקבועה בהסכם, איננה שוללת בהכרח הימצאו של מען פעיל אף במשרד בנתניה. ככל שחפץ הקבלן כי הודעה על ביטול ההסכם לשם מחיקת הערת האזהרה לפי סעיף הביטול תומצא למשרד בינוב, הרי שהיה עליו לעדכן את כתובתו בהסכם בהתאם. משעה שבחר הקבלן שלא לעשות כן, וזאת מטעמים השמורים עמו, הרי שאינו יכול להיבנות מטענה לאי-שליחת מכתב הביטול לכתובתו העדכנית.
יתרה מכך, אינני סבור כי הטענה לחוסר עדכניותה של כתובת הקבלן במשרד בנתניה הוכחה גם לגופו של עניין, הן מאחר שטענת חנה לפיה אף במרשמי רשם החברות מופיע המשרד בנתניה כמענו הרשמי של הקבלן - לא נסתרה על-ידי הקבלן, והן נוכח העובדה שאף במועד שליחת מכתב הביטול הופיע על תיבת הדואר של המשרד בנתניה באותיות קידוש לבנה הכיתוב "גזיאל ובניו" (וזאת בהתאם לצילומי תיבת הדואר אשר צירפה חנה לתיק – נספח 4 להמרצת הפתיחה).
30. אינני מוצא אף נפקות ממשית לטענה כי בהליך הראשון שלחה חנה את מסמכי ההליך למשרד הקבלן בינוב ולא למשרד בנתניה. מדובר בשני הליכים שונים, כאשר בענייננו, לאחר פס"ד ההפרה שניתן בהליך הראשון, ביקשה חנה לבסס עמידתה בדרישותיו המדויקות של ההסכם אשר, כאמור, מפנות למען הקבלן בנתניה ולא למשרדו בינוב. לאור זאת, הגם שבמכתביו של עו"ד מאנדל לחנה (מיום 8.9.2016 ומיום 2.4.2017), נכתב כי המשרד בנתניה איננו מהווה את כתובתו העדכנית של הקבלן, אינני סבור כי יש בכך כדי לשנות מהסכמת הצדדים עצמם בדבר הכתובת למשלוח, כפי שהיא באה לידי ביטוי בהוראות ההסכם, קל וחומר נוכח בחירתו של הקבלן שלא לעדכן את מענו הקבוע בהסכם זה אף לאחר תוצאות פס"ד ההפרה.
31. בנוסף לכך, סבורני כי גם הדרך בה נשלח מכתב הביטול מתיישבת עם אומד דעת הצדדים כמשתמע מלשונו של ההסכם. הקביעה בסיפת סעיף 15 להסכם לפיה "כל מכתב שישלח בדואר רשום לכתובת כאמור [הכוונה לכתובת המופיעה במבוא להסכם, הערה שלי – י.ש] יחשב כהגיע ליעדו כעבור 48 שעות מעת שיגורו" הינה אך ביחס למועד בו יחשבו מכתבים שנשלחו בדואר רשום ככאלו אשר נתקבלו ביעדם. ואולם, אינני מוצא בסעיף האמור כל חיוב לבצע את המשלוח עצמו באמצעות דואר רשום בלבד, ומשכך, בהתאם לסעיף 21(א) לחוק התרופות, חופשים הצדדים לשלוח את הודעת הביטול גם "בדרך אחרת המקובלת בנסיבות העניין". במקרה שבפני, נשלח מכתב הביטול באמצעות שליח, אשר פקד את משרד הקבלן בנתניה שלוש פעמים שונות, כאשר לפי האמור באישור המסירה (נספח 4 להמרצת הפתיחה), בביקור השלישי אף הדביק השליח את מכתב הביטול על דלת הקבלן. בנוסף לכך, צירפה חנה צילומים המתעדים את פעולת הנחת המכתב בתא הדואר במשרד בנתניה (נספח 4 להמרצת הפתיחה). אומנם, אישורי המסירה אינם חתומים בענייננו, אך שם השליח מופיע עליהם בכתב יד, לרבות השעות בהן פקד את המען, ואף צורפו על-ידי חנה ראיות נוספות כאמור, אודות נקיטתה בפעולות לשם המצאת מכתב הביטול למענו של הקבלן הרשום בהסכם. לאור זאת, נחה דעתי כי שליחת מכתב הביטול בוצעה בהתאם לכוונת הצדדים המשתמעת מהוראותיו של ההסכם.
32. בשולי נקודה זו, ולאור טענות הקבלן בנושא, אבקש להעיר כי אינני סבור שניתן לגזור גזירה שווה בין משלוח ההודעות הנטען על-ידי חנה בהליך הראשון לבין המצאתו של מכתב הביטול בתובענה דנן. די אם אציין בתמצית לעניין זה, כי בהליך הראשון שני המכתבים אשר לגביהם נטען כי הם מהווים הודעות ביטול לקבלן, נחזו כטיוטות בלבד, כאשר בנוסף לא הובאה כל ראייה לפיה בוצעה שליחתם בפועל אל הקבלן (בין בדואר רשום ובין בדרך אחרת). מנגד, כמפורט לעיל, אלו אינם פני הדברים במקרה שבפני, בהן ביססה חנה בראיות את דבר שליחתו של מכתב הביטול.
33. זאת ועוד, לא שוכנעתי כי אף בבחינת הנסיבות החיצוניות יש כדי להטות את הכף לעבר המסקנה כי מכתב הביטול לא מילא אחר כוונת הצדדים בהסכם. בעניינינו, לא הסתפקה חנה במשלוח מכתב הביטול אל הקבלן כהוראות ההסכם, אלא הוסיפה ושלחה העתק ממנו – בבחינת למעלה מן הדרוש - אף לבא-כוחו של הקבלן, עו"ד קריטנשטיין. עו"ד קריטנשטיין אישר קבלת העתקו של מכתב הביטול ביום 30.5.2016 (ס' 2 לתשובת המשיב 1 להמרצת הפתיחה), ואף ציין כי מכתב הפדיון נשלח על-ידו לחנה בתגובה לביטול זה. במסגרת מכתב הפדיון נתבקשה חנה להעביר פרטי חשבונה על מנת שניתן יהיה להעביר אליה את הסכום הקבוע בנספח השלישי (קרי, 3.5 מיליון ₪ עבור שתי הדירות), ובכך הוצע, הלכה למעשה, קיומה של עסקת הפדיון. ניתן להניח כי שליחת הצעה לתשלום סכום השווה ל-3.5 מיליון ₪, בנוסף לתשלומים נוספים בהם חויב הקבלן בפס"ד ההפרה, לא נעשה על דעת עו"ד קריטנשטיין בלבד, כבא כוחו של הקבלן, וללא כל מעורבות מצדו של הקבלן. היות שהקבלן מהווה את הגורם אשר אמור לבצע את התשלום בפועל, חזקה על עו"ד קריטנשטיין כי מכתב הביטול (אשר בעקבותיו כאמור, נשלח מכתב הפדיון) הביא את הנושא לידיעתו ולאישורו. ברם, למרות ידיעתו כאמור, לא נשמעה "בזמן אמת" כל טענה מטעם הקבלן ביחס לתוכנו או לדרך שליחתו של מכתב הביטול, או בדבר כוונתו לתיקון ההפרה, ותגובתו במכתב הפדיון, אשר ניתנה בחלוף 30 הימים שנקבעו במכתב הביטול, התמקדה אך בהצעה לקיום עסקת הפדיון (אשר כפי שיפורט להלן פקעה זה מכבר) ובהעברתם לחנה של סכומים נוספים שנקבעו לטובתה בפס"ד ההפרה. משכך, אינני סבור כי הוכח דבר קיומן של נסיבות אשר יעידו על כי מכתב הביטול איננו מתיישב עם אומד דעת הצדדים המשתמע מתוך לשונו של ההסכם.
34. למעלה מן הצורך אציין, כי יתכן וניתן אף להקיש בעניין זה מ"כלל הידיעה", שעניינו המצאות של פסקי דין וכתבי בי-דין, ואשר נועד למנוע מצבים שבהם מנצלים צדדים לרעה את ה"פורמאליות" של תקנות ההמצאה במטרה לשבש הליכים, גם כשההליך היה בידיעתם. על אף שהרציונאל שביסודו של ההליך שיפוטי אינו זהה בעוצמתו לרציונאל העומד ביסודו של ביטול הסכם, עדיין קיים דמיון לא מבוטל בנסיבות ענייננו המהווה חיזוק למסקנתי האמורה. מכל מקום אין בו צורך כאמור, שכן על רקע המפורט על ידי לעיל, מתבקשת ממילא המסקנה לפיה המצאת מכתב הביטול היתה כמוסכם, גם בלעדי הכלל האמור.
35. לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה, כי מכתב הביטול אשר המציאה חנה לקבלן לצורכי סעיף הביטול ומחיקת הערת האזהרה במסגרתו, עולה בקנה אחד עם אומד דעת הצדדים כפי שהוא בא לידי ביטוי בלשון ההסכם ובנסיבות העניין. יחד עם זאת, ומאחר שחלק ניכר מטיעוני הקבלן הוקדש להצעתו לקיום עסקת הפדיון, אתייחס בתמצית גם לנקודה זו.
א. מימוש עסקת הפדיון
36. לעמדת הקבלן, כל עוד לא בוטל ההסכם כנדרש יש באפשרותו להמשיך ולקיימו, ובהתאם, במסגרת מכתב הפדיון הובעה נכונותו לקיומה של עסקת הפדיון (ולתשלום כלל הסכומים אשר נפסקו לטובת חנה). מנגד טוענת חנה, כי הצעת הקבלן להעברת התמורה בגין עסקת הפדיון איננה רלוונטית עוד נוכח חלוף פרק הזמן למימושה.
37. גם אילו אניח, לצורכי הדיון בלבד, כי ההסכם לא היה מבוטל כנדרש בסעיף הביטול לצורך מחיקת הערת האזהרה, הרי שגם בכך אין די על מנת להשיב את עסקת הפדיון על כנה. לפי הקבוע בנספח השלישי (נספח 1 להמרצת הפתיחה), עסקת הפדיון, אשר במסגרתה הוקנתה לקבלן הזכות לתשלום סך של 3.5 מיליון ₪ חלף מסירת הדירות לחנה, הוגבלה בזמן. בהתאם לתנאי עסקה זו, היה על התשלום האחרון של סכום הפדיון (על סך 1.3 מיליון ₪ מתוך התמורה הכוללת) להימסר לחנה "עד 45 יום לאחר קבלת היתר הבניה", כאשר "היתר הבניה מוגבל עד 1.7.12 ולא יאוחר מ 1.10.12". הנה כי כן, הצדדים תחמו בנספח השלישי באופן ברור את פרק הזמן לקבלת היתר הבנייה, וכפועל יוצא, את המועד האחרון להעברת התשלום, אשר חלף עוד בשנת 2012. מגבלה זו אף איננה משוללת היגיון כלכלי, שהרי מחירי הדיור אינם שוקטים על שמריהם, וקביעת מסגרת זמנים לזכאות הקבלן למימוש עסקת הפדיון במחיר קבוע – כפי שנקבעה בתנאי העסקה בענייננו - מתיישבת עם ההנחה בדבר קיומן של תמורות במחירי שוק זה. כמו כן, עצם הפרת הקבלן את הנספח השלישי ועסקת הפדיון במסגרתו, אינה מקנה לו את הזכות "ליהנות מעוולתו" באמצעות מתן אפשרות בלתי מוגבלת בזמן להחייאתה של עסקת הפדיון.
מסקנתי לפיכך הינה, כי עסקת הפדיון איננה עוד בתוקף, ועל כן, הצעת הקבלן לקיימה כיום איננה משום תיקון הפרתו היסודית את ההסכם [לכל היותר, מהווה הצעה כאמור משום הצעה חדשה, אשר לא קובלה]. בנסיבות אלו, אינני מוצא כל פסול בהעדר רצונה של חנה להיענות להצעה לקיום עסקת הפדיון, וממילא אין בהצעה כאמור כדי למנוע מחנה את אפשרות ביטולו של ההסכם.
38. יתרה מכך, אני סבור כי התוצאה אליה הגעתי מתיישבת גם עם שיקולי הצדק בענייננו. בניגוד לטענת הקבלן, לא מדובר במקרה בו ישנה עמידה דווקנית על כוונת ביטול ההסכם על אף כוונתו לחזור בו מן ההפרה, שכן, כאמור, הצעת הקבלן הייתה ל"החייאת" עסקה שהמועד לקיומה חלף עוד בשנת 2012, ואין באי-קבלתה כדי להוות חוסר תום לב מצד חנה. אדרבא, דומה כי בנסיבות שבפני דווקא "כבילת" חנה להסכם שהופר במשך קרוב לעשור שנים על אף ארכות שונות שניתנו לקיומו, ללא יכולת לבטלו ותוך הותרת הערת האזהרה על כנה והטלת עיקולים עליה מטעם נושי הקבלן – היא שאיננה תואמת לתחושת הצדק.
כמו כן, אינני סבור כי בנסיבות בהן עסקת הפדיון פקעה זה מכבר יש באי-צירופו של מכתב הקבלן במסגרתו הוצע לחנה לקיימה מהווה חוסר תום לב או העדר ניקיון כפיים מצידה, באופן שיש בו כדי לשלול את הגשת ההליך בהמרצת פתיחה. בהתאם, לא מצאתי כל נפקות להתנהלות חנה בהליך הראשון כדי לבסס טענה של חוסר תום לב בתובענה שבפני.
חובת עו"ד מאנדל בהתאם לסעיף הביטול