פסק דין
תובענה במסגרתה מבוקש להורות כי הסכם קומבינציה אשר נכרת בין המבקשת למשיב 1 בוטל כדין. בהתאם לכך, מבוקשת מחיקתה של הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת המשיב 1 על בעלות המבקשת במקרקעין, וכן העברה לרשות המבקשת של ייפויי הכוח - אשר ניתן למשיב 2 מאת המשיב 1 - לשם מחיקת הערת האזהרה האמורה.
א. רקע עובדתי
1. המבקשת, הגב' חנה ישראל (להלן: "חנה" או "המבקשת") הינה החוכרת הרשומה של מקרקעין ברחוב בילינסון 9 בנתניה, הידועים כגוש 8267 חלקה 332 (להלן: "המקרקעין").
2. ביום 3.5.2007 נכרת בין חנה ובעלה המנוח (להלן ביחד: "המוכרים") לבין המשיב 1, חברת גזיאל את אבנר (2007) בע"מ (להלן: "הקבלן" או "המשיב 1") הסכם קומבינציה (להלן: "ההסכם"). על-פי ההסכם, בגין מכירת חלק מזכויותיהם במקרקעין לקבלן, יוקצו למוכרים שתי דירות בבניין אשר ייבנה על-ידי הקבלן במקרקעין (להלן: "הדירות" ו"הבניין", בהתאמה). בין היתר, התחייב הקבלן בהסכם לעמידה במועדים מסוימים להקמת הבניין, ואף הוסכם כי תירשם הערת אזהרה לטובתו על זכויות המוכרים במקרקעין, כאשר עובר לרישומה, יימסר לבא-כוח הצדדים ייפוי כוח בלתי חוזר אשר יאפשר מחיקתה של ההערה במקרה בו יופר החוזה באופן יסודי (להלן: "ייפוי הכוח"). בעקבות זאת, נמסר ייפוי כוח כאמור לעורך הדין אשר ייצג את הצדדים בכריתת ההסכם, המשיב 2, עו"ד מנחם מאנדל (להלן: "עו"ד מאנדל" או "המשיב 2"), וכן נרשמה ביום 18.6.2007 הערת אזהרה לטובת הקבלן על זכויות המוכרים במקרקעין (להלן: "הערת האזהרה").
3. ביום 11.11.2007 חתמו הצדדים על נספח ראשון להסכם, בדבר הגשת בקשה לשינוי תב"ע אשר תגדיל את כמות יחידות הדיור לבנייה במקרקעין, וקביעת מועד לסיום הליכי הבנייה. בשנת 2009 נחתם נספח שני, בו נקבע כי איחור במסירת החזקה בדירות מעבר למועד מסוים ייחשב כהפרתו היסודית של ההסכם, כאשר ביום 16.12.2011 נחתם בין הצדדים נספח שלישי להסכם (להלן: "הנספח השלישי", וביחד עם שני נספחי ההסכם שקדמו לו: "הנספחים"), במסגרתו ניתנה לקבלן האפשרות לפדות בעבור סך של 3,500,000 ש"ח את הדירות שאמורה הייתה חנה לקבל (להלן: "עסקת הפדיון"). עוד נקבע בנספח השלישי, כי הסכום האמור ישולם בהתאם למועדים מסוימים, אשר האחרון שבהם הינו בחלוף 45 ימים מקבלת היתר הבנייה לבניין (להלן: "היתר הבנייה") אשר יינתן לא יאוחר מיום 1.10.2012.
4. בשנת 2013 ובשנת 2014, נרשמו מספר עיקולים על הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן, על-ידי המשיבים 3-4, מר רג'ואן אהרון והגב' רג'ואן חדוה (להלן: "המשיבים 3-4") וכן על-ידי המשיב 5, מר דוד חכמון (להלן: "המשיב 5").
5. נוכח חלוף השנים ואי-התחלת בנייתן של הדירות, הגישה חנה תובענה כנגד הקבלן על הפרתו של ההסכם (ה"פ 21900-02-15, להלן: "ההליך הראשון"). במסגרת פסק הדין שניתן על-ידי ביום 7.4.2016 בהליך הראשון (להלן: "פס"ד ההפרה") נקבע כי ההסכם והנספחים אכן הופרו באופן יסודי על-ידי הקבלן, וכי לאורן של הפרות אלו זכאית חנה לקבלת הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. יחד עם זאת, ועל אף שבין הסעדים שנתבקשו על-ידי חנה בתובענה הראשונה נכללה גם בקשה למחיקת הערת האזהרה, נקבע בפס"ד ההפרה כי ההסכם לא בוטל כנדרש בסעיף 9ב להוראותיו לצורך מחיקת הערת האזהרה (להלן: "סעיף הביטול"), וכי לפיכך לא התמלאו התנאים המאפשרים שימוש בייפוי הכוח.
6. בעקבות זאת, ביום 30.5.2016, שלחה חנה מכתב לבא-כוח הקבלן, עו"ד יצחק קריטנשטיין (להלן: "עו"ד קריטנשטיין"), אשר מוען אל הקבלן, בו צוין כי הקבלן הפר את ההסכם באופן יסודי כפי שנקבע בפס"ד ההפרה, כי מכתב זה מהווה הודעה סופית על ביטולו של ההסכם בהתאם לסעיף הביטול וכן כי בחלוף 30 ימים תפעל חנה למחיקת הערת האזהרה (להלן: "מכתב הביטול"). מכתב הביטול נשלח אל הקבלן באמצעות שליח (להלן: "השליח") בשלושה מועדים שונים (ביום 20.6.2016, ביום 30.6.2016 וביום 1.8.2016). ואולם, בהתאם לאמור באישור המסירה שצורף לתיק, בשלושת ביקוריו של השליח לא היה איש במקום, כאשר במסגרת ביקורו השלישי הדביק את מכתב הביטול על דלת הנמען. בנוסף לכך, בתקופה שלאחר פס"ד ההפרה ובמקביל לשליחת מכתב הביטול, ניהלו הקבלן וחנה משא ומתן באמצעות עו"ד מאנדל, אשר בסופו של יום לא צלח.
7. ביום 2.8.2016 שיגרה חנה לעו"ד מאנדל מכתב עם עותק מפס"ד ההפרה וציינה כי הגישה לידי הקבלן את מכתב הביטול בשלוש פעמים שונות וכן כי הוא נשלח לעו"ד קריטנשטיין. חנה הוסיפה, כי הפרות הקבלן את ההסכם לא תוקנו אף בחלוף 30 הימים שחלפו מקבלת מכתב הביטול וכי מאחר שעו"ד מאנדל משמש כנאמן עבורה, ובהתאם לסעיף הביטול הופקד בידיו ייפוי הכוח הדרוש למחיקת הערת האזהרה, מתבקש עו"ד מאנדל לפעול למחיקתה.
8. ביום 28.8.2016 שלח עו"ד קריטנשטיין מכתב לחנה (להלן: "מכתב הפדיון") בו ביקש קבלת פרטי חשבון הבנק שלה על מנת להעביר לרשותה את הסכומים הקבועים בנספח השלישי [הכוונה לנספח להסכם העוסק בעסקת הפדיון – בהתאם לאמור בעמ' 3 לתגובת המשיב 1 להמרצת הפתיחה] וכן את הסכומים אשר נפסקו לטובתה לפס"ד ההפרה.
9. ביום 6.9.2016 שיגרה חנה לעו"ד מאנדל פעם נוספת את המכתב בו מבוקשת הסרתה של הערת האזהרה באמצעות ייפוי הכוח המצוי ברשותו. בתגובתו מיום 8.9.2016 השיב עו"ד מאנדל כי למיטב זכרונו כתובת הקבלן אליה שלחה חנה את מכתב הביטול איננה בשימוש עוד משנת 2011 וכי כתובתו הנוכחית של הקבלן הינה במשרדו שבמושב ינוב.
10. ביום 26.2.2017 שלחה חנה מכתב לעו"ד מאנדל בו נכתב כי ביום 2.8.2016 הודיעה לו חנה על מכתב הביטול שניתן לקבלן, כאשר לשיטתה הפר עו"ד מאנדל את חובתו כנאמן לפי ההסכם (באי-מחיקת הערת האזהרה). כמו כן ציינה חנה כי לא נתקבלה כל תגובה למכתב הביטול – על אף שליחתו כשלוש פעמים למען הקבלן וכן לבא-כוחו עו"ד קריטנשטיין.
11. ביום 2.4.2017 השיב עו"ד מאנדל לחנה כי לא נשלחה התייחסות מצידה לכתובתו המעודכנת של הקבלן או למכתבו של עו"ד קריטנשטיין בדבר קבלת פרטי חשבון הבנק שלה, ואף הציע לסיים את הסכסוך בין הצדדים. ביום 6.4.2017 העביר עו"ד מאנדל לעו"ד קריטנשטיין את מכתב חנה במסגרתו ביקשה הפעלתו של ייפוי הכוח לשם מחיקת הערת האזהרה. נוכח העדר הסכמה בין הצדדים בדבר תקפות ביטולו כדין של ההסכם ומחיקתה של הערת האזהרה הוגשה התובענה דנן.
12. בהחלטתי מיום 25.7.2017 נעתרתי לבקשה להשלמת טיעון שהועלה במסגרת הדיון שהתקיים בפני ביום 12.7.2017. כמו כן, המשיבים 3-4 ציינו בתגובתם להמרצת הפתיחה כי בכפוף לביטול ההסכם ומחיקת הערת האזהרה, יסכימו לביטול העיקולים הרשומים לטובתם על הערת האזהרה ועל המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. תגובת עו"ד מאנדל וכן תגובת המשיב 5 להמרצת הפתיחה לא נתקבלו, וזאת על אף שלפי רישומי בית המשפט היו ערים לקיומו של ההליך ובחרו שלא להגיש תגובתם.
טענות הצדדים
תמצית טענות המבקשת
13. לטענת חנה, ההסכם בוטל על-ידה כנדרש בהוראותיו, עת הופקד מכתב הביטול שלוש פעמים בכתובתו של הקבלן המופיעה בהסכם ואף נשלח לעו"ד קריטנשטיין ולעו"ד מאנדל, וכי על אף האמור מוסיפה היא להיות מוחזקת "כבת ערובה" במשך קרוב לעשר שנים מכריתת ההסכם, באמצעות הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן וטרם נמחקה.
חנה סבורה, כי בנסיבות התובענה דנן הותרת הערת האזהרה על כנה פוגעת בקניינה ומהווה תוצאה בלתי צודקת.
14. לטענת חנה, לא נפל פגם בהפקדת מכתב הביטול במען החברה הרשום בהסכם ולא במענו של מר רוברט גזיאל (מנהל הקבלן) במושב ינוב, וזאת מן הטעמים הבאים: הצדדים קבעו בהסכם את דרך ביטולו, אשר במסגרתה יש למסור הודעה לקבלן שכתובתו רשומה בהסכם; כתובת הקבלן בהסכם זהה לכתובתו ברישומי רשם החברות; טענת הקבלן לקיומה של כתובת אחרת לא נתמכה בכל ראייה; הנחת מכתב הביטול במענה הרשום של החברה מהווה מסירת ההודעה כנדרש בהסכם; לפנים משורת הדין נשלח מכתב הביטול גם לעו"ד קריטנשטיין; עו"ד קריטנשטיין הודה כי קיבל את מכתב הביטול וכי פנה לעו"ד מאנדל על מנת לגבש מענה; עו"ד קריטנשטיין הגיב למכתב הביטול (הגם שלטענת חנה ניתנה תגובתו בחלוף המועד הקבוע); וכן מאחר שממילא חל "כלל הידיעה", כשעו"ד קריטנטשיין פנה אל בא כוחה של חנה מספר פעמים ביודעו כי אמורה להיות מוגשת תביעה.
15. לטענת חנה, למרות האמור במכתב הביטול בחר הקבלן שלא לתקן הפרות ההסכם שביצע, ומשתקופת 30 הימים שנקצבה במכתב לתיקונן חלפה זה מכבר, נכנס הביטול לתוקפו. לשיטתה, הגם שההסכם בוטל על-ידה כנדרש בסעיף הביטול, ולמרות היותו של עו"ד מאנדל נאמן עבור הצדדים על ייפויי הכוח למחיקת הערת האזהרה – לא פעל למחיקתה כנדרש. לאור זאת סבורה חנה, כי עו"ד מאנדל הפר את חובת הנאמנות המוטלת עליו כלפיה ואת חובתו החוזית כלפיה בהתאם לאמור בהסכם.
16. עוד טוענת חנה, כי הקביעות בפס"ד ההפרה ביחס להעדרו של רישיון בנייה מצד הקבלן הפכו חלוטות, ומאחר שבחוזה הטעון רישיון לפי דין - חזקה היא כי הרישיון מהווה תנאי מתלה - דינו של ההסכם שבין הצדדים להתבטל.
17. לשיטת חנה, עסקת הפדיון הוגבלה למועדים קצובים בלבד אשר חלפו עוד בשנת 2012 הן בהתאם לקבוע בנספח השלישי והן לפי האמור בפס"ד ההפרה, וכי ממילא תמורת הפדיון נקבעה בהתאם למחירי הדיור בשנת 2012 אשר אינם עדכניים. משכך, טוענת חנה, אין כל רלוונטיות להצעות הקבלן להעביר כיום את התשלום הנדרש עבור פדיון הדירות.
תמצית טענות המשיב 1
18. לטענת הקבלן, אין מחלוקת כי ההסכם הופר על-ידו באופן יסודי ואולם, מאחר שחנה לא ביצעה מסירה של מכתב ביטול כנדרש בסעיף הביטול, יש לדחות את התובענה. לשיטתו, על מכתב הביטול היה להישלח בדואר רשום בהתאם לסעיף 15 להסכם, ועל חנה היה להפקיד עותק ממנו בידי עו"ד מאנדל ולצרף הוכחה על שליחתו באמצעות הצגת אישורי מסירה חתומים.
19. עוד טוען הקבלן, כי לפי האמור בסעיף הביטול, היה על מכתב הביטול להישלח ישירות אליו ולא אל בא-כוחו עו"ד קריטנשטיין, וכי שליחת מכתב הביטול למענו הקודם ולא למושב ינוב, על אף העדכון שקיבלה חנה מעו"ד מאנדל בדבר הכתובת העדכנית של הקבלן, מהווה שימוש לרעה מצד חנה בהליכי משפט וכוונה ליצור הפרה של ההסכם. הקבלן סבור כי "כלל הידיעה" לא חל במקרה דנן מאחר שחנה התעלמה במפגיע מכתובתו הנכונה למשלוח מכתב הביטול.
20. לעמדת הקבלן, כל עוד ההסכם לא בוטל כנדרש בהוראותיו, רשאי הצד המפר להוסיף ולקיימו ולפיכך, משעה שהסתיים שלב המשא ומתן בין הצדדים, פנה אל חנה באמצעות מכתב הפדיון בהצעה לקיים את עסקת הפדיון, ולהעביר לה תמורה בסך 3.5 מיליון ₪ עבור הדירות. כמו כן מציין הקבלן, כי במכתב זה אף התחייב לשלם לחנה את כל הנדרש בנספחים, לרבות את התשלום העומד על 4,000 דולר בגין איחור של 18 חודשים במסירת החזקה בדירות וכן את הסכומים שנפסקו לזכותה בפס"ד ההפרה. לגרסת הקבלן, התנהלות חנה מלמדת כי ממילא לא היה בדעתה לקבל את הצעתו למימוש עסקת הפדיון גם אם הצעה זו הייתה נמסרת לה במסגרת 30 הימים שנקבעו במכתב הביטול לתיקון ההפרה, כאשר בכך, לשיטתו, גילתה כי הפרת ההסכם כלל איננה הסיבה האמיתית לרצונה לבטלו. לטענת הקבלן, אף ככל שיקבע שביטול ההסכם בוצע כדין על-ידי חנה, מדובר בנסיבות אלו בביטול שאינו צודק, שכן עמידה על כוונת הביטול בהתעלם מכוונתו לחזור בו מן ההפרה באמצעות הצעה למימוש עסקת הפדיון מנוגדת לחובת תום הלב.
21. בנוסף טוען הקבלן, כי הגשת תובענה בהמרצת פתיחה מחייבת הקפדה על ניקיון כפיים ותום לב בעוד שחנה הפרה חובה זו בהסתירה מבית המשפט מידע רלוונטי. לגרסת הקבלן, חנה נהגה בחוסר תום לב עת לא השיבה להצעתו לקיים את עסקת הפדיון, ובכך שלא צירפה להמרצת הפתיחה את מכתב תשובתו בנושא ואת תשובת עו"ד מאנדל. הקבלן מוסיף וטוען כי גם בהליך הראשון נהגה חנה בחוסר תום לב עת הגישה סיכומים מורחבים.
ב. דיון והכרעה
22. המחלוקת העיקרית הדרושה הכרעה בתובענה שבפני הינה בשאלה האם ההסכם שנכרת בין הצדדים בוטל כנדרש בסעיף הביטול לצורך מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן על המקרקעין, אם לאו.
23. ראשיתו של הדיון תוקדש אפוא לפרשנות סעיף הביטול ולבחינה האם מכתב הביטול ששלחה חנה עולה בקנה אחד עם כוונת הצדדים בסעיף זה, כפי שהיא באה לידי ביטוי בלשון ההסכם ובנסיבות העניין. לאחר מכן, אדון בהצעת הקבלן לקיומה של עסקת הפדיון ובנפקותה לביטול ההסכם, ובסיום, אתייחס לטענות חנה בתוצאה הנדרשת בנוגע לפעולות עו"ד מאנדל כלפיה.
פרשנות סעיף 9ב להסכם
24. כידוע, לפי סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") ביטול של חוזה בעקבות הפרתו "יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה", כאשר על הודעה כאמור להינתן "בדרך שקבעו הצדדים, ובאין קביעה כזאת – בדואר רשום או בדרך אחרת המקובלת בנסיבות העניין" (ס' 21(א) לחוק התרופות).
במקרה שבפני, הסדירו חנה והקבלן את הדרך בה יש לבטל את ההסכם בעקבות הפרתו היסודית לצורך מחיקת הערת האזהרה, וזאת במסגרת סעיף הביטול אשר לפיו [ההדגשות אינן במקור, הערה שלי – י.ש]:
"לאחר חתימת החוזה, יהא הקבלן רשאי לרשום הערת אזהרה. הקבלן יפקיד בידי עורכי הדין ולפני שירשום הערת אזהרה לטובתו, ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר ולפיו יוכל עוה"ד לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן, במקרה של הפרתו היסודית של החוזה. עורך-הדין לא יעשה שימוש בייפוי הכוח, אלא אם הפקידו המוכרים בידיו מכתב אשר נשלח אל הקבלן ובו הם מודיעים לקבלן כי החוזה יבוטל באם לא יתקן את ההפרה בתוך 30 יום וההפרה לא תוקנה.
ביטלו המוכרים חוזה זה בשל הפרה יסודית, כאמור, הקבלן יהיה זכאי להחזר תשלומי מס השבח, מס המכירה, והמע"מ............"
ייפוי הכוח שהופקד בידי עו"ד מאנדל, מאפשר לפיכך מחיקת ההערה שנרשמה לטובת הקבלן במקרה בו ההסכם הופר באופן יסודי. בענייננו, מהוּת הפרותיו של הקבלן את ההסכם שבין הצדדים נדונה בהרחבה בפס"ד ההפרה בו נקבע, בין היתר, כי התנהלותו של הקבלן עלתה כדי הפרה יסודית של ההסכם (כאשר בהעדר ערעור - הפכו קביעות אלו זה מכבר לחלוטות), ומשכך, מצויים אנו בגדרי האפשרות לביטול ההסכם לשם מחיקת הערת האזהרה כקבוע בסעיף הביטול. ואולם, מה הייתה כוונתם של הצדדים ביחס לפעולות הדרושות בגדרי סעיף הביטול?