פסק דין
רקע עובדתי
1. ביום 29.3.2012 התקשרו התובעים עם הנתבעת, חברה העוסקת בייזום ובנייה של פרויקטים בתחום הנדל"ן, בחוזה לפיו רכשו דירת פנטהאוז בפרויקט במגדלי שרונה בתל אביב (להלן: "הדירה" ו-"החוזה", נספח 1 לתצהיר התובעת 1 דינה ארז, להלן: "דינה"). בעת ההתקשרות והחתימה על החוזה כבר ניתן לפרויקט היתר בנייה.
בסעיף 3 לנספח ג' לחוזה, נספח תשלומים ומועדים, נקבע מועד מסירת החזקה ליום 30.10.2014.
2. סעיף 7.13 לחוזה קובע:
"מוסכם בזאת כי על אף כל האמור בהסכם זה... לא יראו בדחיית השלמת היחידה ומסירתה לקונה במועד המאוחר עד 60 ימים מעבר למועד המסירה... מכל סיבה שהיא, משום הפרה כלשהי של הסכם זה ו/או הוראה מהוראותיו על ידי המוכר וכי הקונה לא יהיה זכאי לפיצוי או לתשלום כלשהו בגין תקופה זו ומועד המסירה יידחה בהתאמה. הקונה מצהיר כי ידוע לו כי תקופת ההארכה של 60 ימים כאמור... הינה בנוסף לתקופות ההארכה שבסעיף זה לרבות כל שינוי שיידרש כתוצאה מביצוע שינויים ביחידה כהגדרתם בסעיף8 להלן, וכי מועד המסירה נקבע על ידי המוכר והקונה על בסיס אפשרות המוכר לעדכן ולדחות את מועד המסירה או לאחר במסירת החזקה ללא פיצוי למשך תקופה כאמור (בנוסף לכל דחייה ו/או איחור אחרים ללא פיצוי המותר על פי הסכם זה), ולפיכך הוא יהיה מנוע מלטעון ולא תישמע על ידו הטענה לפיה תקופת 60 הימים הנ"ל... היא התקופה המקסימלית בגינה זכאי המוכר להארכה בלוחות הזמנים למסירת החזקה"
3. ביום 21.5.2013 חתמה התובעת באמצעות אחותה איילה תורג'מן על הסכם לביצוע שינויים (להלן: הסכם השינויים", נספח 2 לתצהיר דינה) הקובע בסעיף 8:
"מובהר כי הסכם זה עלול לגרום לאיחור במועד מסירת החזקה כפי הגדרתו של המונח בהסכם המכר שבין הדייר לבין היזם של עד 34 שבועות (להלן : "תקופת העיכוב") ובסך הכל לעיכוב מצטבר של עד 34 שבועות בגין כלל השינויים שהוזמנו עד לחתימת הסכם זה אם הוזמנו. העיכוב עלול להיגרם אף אם בסופו של דבר לא בוצעו השינויים נשוא הסכם זה מן הטעמים העולים מההסכם. הדייר מוותר על טענה או סעד בגין תקופת העיכוב. הקבלן מתחייב לעשות כל מאמץ סביר כדי להקטין ככל הניתן את תקופת העיכוב". (נספח 2 לתצהיר דינה).
4. מועד המסירה הקבוע בחוזה הוא 30.10.2014, בפועל הדירה נמסרה ב 20.8.2015, קרי 10 חודשים לאחר המועד הקבוע בחוזה. יצוין שטופס 4 לבניין בו מצויה הדירה ניתן רק ביום 31.5.2015 – 7 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי. על פי סעיף 7.2 לחוזה, לא ניתן למסור את החזקה בדירה לפני קבלת טופס 4.
5. מאחר ומועד המסירה הקבוע בחוזה חלף, ולאחר פניית ב"כ התובעים (נספח 3 לתצהיר דינה) התקבלה תשובת הנתבעת שמועד המסירה המשוער יהיה באוגוסט 2015 (נספח 4). בתשובה למכתב הנתבעת עמד ב"כ התובעים על קבלת פיצויים המגיעים לו על פי הדין, תוך שטען שהאיחור בבניית הבניין ומסירת הדירה איננו קשור לשינויים כאלה ואחרים ובכל מקרה התובעים דורשים לקבל פירוט של רשימת השינויים שהוזמנו והקשר בינם לבין דחיית מועד המסירה (נספח 6 לתצהיר דינה). תשובה מפורטת בעניין זה לא ניתנה ונוכח סירובה של הנתבעת לפצות את התובעים הוגשה התביעה שלפניי.
טענות הצדדים
6. לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את החוזה עימם בסרבה לשלם להם את הפיצויים להם הם זכאים על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן : "החוק"), באמתלה שהדחייה במסירת החזקה היא פועל יוצא של הזמנת השינויים על ידי התובעים (נספחים 3, 5 לכתב התביעה). הנתבעת לא פירטה את הקשר בין השינויים שהתבקשו לבין הדחייה ובכל מקרה סעיף 8 להסכם השינויים אינו קובע דחייה אוטומטית של 34 שבועות. הסעיף מתייחס לאפשרות של דחייה כזו, אך בכל מקרה היא צריכה להיות קשורה להזמנת השינויים וטיבם.
לגופו של עניין, התובעים נתנו הנחיות תכנון בדבר מיקומי חשמל ואינסטלציה בזמן, ואלה נלקחו בחשבון ביחס למועד המסירה שנקבע בחוזה ולא היה בהם כדי לגרום לעיכוב כלשהו. בתמיכה לתביעה צורפה חוות דעתו של המהנדס יגאל ברגמן (להלן: "המהנדס") וחוות דעתו של השמאי מאיר פרץ (להלן: "השמאי").
7. הנתבעת טענה שמדובר בתביעת סרק שמוטב לו לא הייתה מוגשת. צירוף תקופות העיכוב המותרות בהתאם לחוזה (סעיפים 7.13 ו-8.3 לחוזה בשילוב עם סעיף 8 להסכם השינויים) מוביל למסקנה כי באפשרות הנתבעת למסור את הדירה לרשות התובעים עד לסוף אוגוסט 2015, מבלי שהדבר יהווה הפרה של החוזה ויזכה את התובעים בפיצוי כלשהו. במסגרת הסכם השינויים התובעים נתנו את הסכמתם לעיכוב של עד 34 שבועות במועד המסירה, אף אם בסופו של דבר לא יבוצעו השינויים נשוא ההסכם. התובעים ויתרו על כל טענה או סעד בגין תקופת איחור זו. יצוין שהנתבעת לא הגישה חוות דעת נגדיות.
דיון
המסגרת הנורמטיבית
8. סעיף 5א(א) לחוק, שעניינו פיצוי שמגיע לרוכש דירה מקבלן בגין איחור במסירתה, הוסף במסגרת תיקון שהוכנס בו (תיקון מס' 5 תשע"א-2011). הסעיף קובע:
"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך."
סעיף זה יש לקרוא יחד עם סעיף 7א(א) לחוק הקובע:
"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".
9. בתי המשפט חזרו ושנו בדבר נקודת המוצא באשר לזהירות שיש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. רכישת דירת מגורים היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי לצורך הגנה על האינטרס הציבורי (ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (21.4.2011); ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624). במערכת היחסים, מבחינת כח המיקוח והתמרון לעיתים נעדר הבסיס השוויוני ופערי כוחות אלה באים בין היתר לידי ביטוי בהקשר של איחור במועד המסירה. בתי המשפט קבעו כי חוזי מכר טיפוסיים בין קבלנים לרוכשי דירות הם חוזים אחידים (חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982) ותניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו כתניות מקפחות (ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, מג(1) 183, 190). היות שמועד המסירה הוא קריטי עבור רוכש הדירה, יש לכלול תנייה מפורשת ולוודא שמועד המסירה ברור ושקוף במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ (21.2.2016), סע' 23, 26, להלן: "עניין ספייס").
10. סעיף 5א(א) לחוק נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש דירה במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר ל-60 יום שהוכרה כתקופה "לגיטימית" של איחור. עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש איננה נוגדת את הוראת החוק, שכן האיחור במסירת הדירה יימנה רק מן היום עליו הוסכם כמועד המסירה. על כן, יש לבחון בכל מקרה האם ישנה הסכמה עדכנית על מועד מסירה חדש, או שמא מדובר בתניית פטור של הקבלן מתשלום פיצויים – הנוגדת את הוראותיו הקוגנטיות של סעיף 5א(א) לחוק, כאשר לא הוסכם על מועד מסירה חדש או שאין הגדרה למשך הזמן הקצוב בו נדחה המועד החוזי. אפשר למשל שחוזה יכלול טבלה המפרטת מועדים חדשים, או פרקי זמן קבועים ומוגדרים בגין בקשת שינויים מסוימים, במקרה כזה ניתן לקבוע שישנה הסכמה של הצדדים (קבלן ורוכש הדירה) על מועד מסירה חדש, אך כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה מבלי לקבוע מועד חדש באופן ברור הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה, אלא תניית פטור מובהקת (עניין ספייס).
מן הכלל אל הפרט
11. ראשית אומר שיש לדחות את תניית הפטור הגורפת הנקובה בסעיף 8 סיפא להסכם השינויים, לפיה הנתבעת זכאית לפטור אוטומטי מתשלום פיצויים בגין תקופת איחור ארוכה מזו הקבועה בחוק אפילו אם לא בוצעו שינויים. תניית פטור כזו עומדת בסתירה להוראות החוק הקוגנטיות.
12. סעיף 8 לחוזה על סעיפי המשנה שלו מתייחס לשינויים ותוספות מהקבלן המבצע. סעיף 8.3 קובע שהקונה מאשר שיכול ותידחה העמדת היחידה לרשותו עקב הזמנת שינויים. התובעים היו מיוצגים על ידי עו"ד עובר לחתימתם על החוזה ועל כן אני דוחה את גרסתה של דינה שלא היתה ערה לכך שהזמנת השינויים עלולה לדחות את מועד המסירה (פרוט' מיום 22.1.2017, עמ' 18 ש' 30 - עמ' 19 ש' 21). אני גם מקבלת את גרסת הנתבעת שהסכם השינויים נוקב פרק זמן ברור במובן זה שניתן בנקל להוסיף 34 שבועות לתאריך הנקוב בחוזה ולהיערך לכך. עם זאת, עיון בסעיף 8 להסכם השינויים מעלה שאין לדחות אוטומטית את מועד מסירת החזקה ב-34 שבועות, העיכוב הוא עד 34 שבועות וברור שצריך להיות קשר בין השינויים שהתבקשו לבין העיכוב במובן זה שההסכמה על מועד חדש תהיה פרי של מו"מ בין הקבלן לרוכש הדירה. דחייה אוטומטית של מועד המסירה ביחס לכל בקשה לשינוי בדירה מאפשרת לנתבעת לא להיות כפופה לשום הגבלה ובמובן זה ניתן לומר שאין הסכמה על מועד קונקרטי חדש.
היקף השינויים
13. דינה, שנטלה חלק במו"מ לקראת כריתתו של החוזה, העידה בעדותה הראשית ובמסגרת חקירתה הנגדית שהיות שמדובר בדירה בפרויקט יוקרתי, היה ברור שתינתן גמישות בכל הקשור לתכנון הפנים שלה – כל עוד זה איננו נוגע לקונסטרוקציה או לחלקים חיצוניים של הדירה וכפי שעולה מנספח השינויים. הנתבעת הסכימה לבצע שדרוגים במפרט הדירה ואף הסכימה על תוספות של נקודות חשמל וזיכוי כספי במקום התקנת מטבח. דינה גם הוסיפה שבמשך שנה שלמה לא בוצעה כל עבודה בדירה, טופס 4 ניתן רק ביום 31.5.2015, 8 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי, כאשר הדירות הראשונות בפרויקט נמסרו רק בחודש יוני 2015, ולכן ברור שלא השינויים הם שגרמו לעיכובים כלשהם. עדות זו לא נסתרה על ידי יוגב בן סימון (להלן: "בן סימון"), מהנדס הביצוע של דניה סיבוס (להלן: "הקבלן המבצע"), שלא היה באמתחתו ולו מסמך אחד לגבי הבנייה בדירה ואף לא נטל חלק במו"מ לקראת כריתתו של החוזה ועל כן לא יכול היה לומר איזה שינויים נכללו במסגרת המו"מ ואיזה לאו (פרוט' 5.2.2018, עמ' 25 ש' 24-20).
14. אני מוכנה להסכים שהתובעים, אשר באותה עת לא שהו בארץ, התמהמהו זמן מסוים בהזמנת השינויים (נ/4-נ/7). התובעים גם נמנעו מזימונו של האדריכל אשר עדותו היתה מהותית בעניין זה ואף עובדה זו צריכה להיזקף לחובתם (ע"א 143/08 קרצמן נ' שירותי בריאות כללית (26.5.2010), סע' 14 והאסמכתאות שם; ע"א 4226/05 בנק אגוד לישראל בע"מ נ' סאטא (24.1.2006), סע' 7). מצד שני, צריך להימצא יחס סביר בין היקף השינוי המתבקש לבין דחיית מועד המסירה, והיה מצופה שהצדדים ייערכו בעניין זה טבלה המפרטת מועדים חדשים אל מול פרקי זמן נדרשים לצורך ביצוע השינויים. הנתבעת הסתפקה בצירוף הזמנת השינויים – הצעת מחיר שאמנם מפרטת כ-100 שינויים בהיקף של 261,517 ₪ (שחלקם ניתנו כהטבה וחלקם כזיכוי מטעם הנתבעת), אך ברור שלא כל שינוי מצריך עיכוב בלוח הזמנים כעדות דינה (פרוט' 22.1.2017, עמ' 19). משום מה הנתבעת הסתפקה בעדותו של בן סימון אשר אישר שלא היה מעורב בהזמנת השינויים לגבי הדירה נשוא הליך זה, הוא גם לא ניסה לברר מיהו אותו גורם מטעם הקבלן המבצע שהיה מעורב בביצוע שינויים, למרות שלא היתה מניעה לברר זאת, ועל כן לא יכול היה להעיד לגבי משך הזמן שנדרש לצורך ביצוע השינויים והאיחור במסירת החזקה. בן סימון לא הציג יומני עבודה או דוחות פיקוח ואף לא טרח לבדוק אם קיימים יומני ביצוע. על כן בן סימון לא יכול היה לספק מידע לגבי הקשר בין השינויים שנדרשו לעיכוב המקסימלי של 34 שבועות (פרוט' מיום 5.2.2018, עמ' 27-25).
15. אני מוכנה להסכים שיתכן ושינויים מסוימים כן הצריכו תוספת עבודה או עיכוב כלשהו בלוח הזמנים, בפרט לנוכח עדותו של בן סימון שהסכם השינויים נחתם לאחר שבניית השלד הסתיימה (פרוט' מיום 5.2.2018, עמ' 27 ש' 18-10). עם זאת, לבן סימון לא היה כל מידע ספציפי לגבי הדירה, לא הכיר את שלבי בנייתה, לא ידע לומר מתי בוצעו השינויים, ובפרט לא יכול היה להצביע על הקשר בין השינויים שבוצעו לבין האיחור במסירת החזקה. טופס הזמנת השינויים (הצעת המחיר) שהגישה הנתבעת איננו מספיק לכשעצמו על מנת לקבוע שהנתבעת עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח את הקשר בין השינויים שהתבקשו לבין האיחור במועד מסירת החזקה.
16. זאת ועוד; על פי חוות דעתו של המהנדס מטעם התובעים, השינויים שנדרשו לא הצריכו תוספת עבודה או עיכוב בלוח הזמנים היות שבשלב הזמנתם התשתיות טרם הותקנו ולא נדרשה עבודת פירוק אלא התקנה בלבד על בסיס תוכנית השינויים. עיון במפרט המקורי ותוכנית השינויים מלמד שהדירה היתה אמורה להימסר לתובעים כשהיא איננה מושלמת, וחלק מהדברים ברמת המעטפת בלבד, על מנת לאפשר לתובעים לבצע התאמות ושינויים לאחר קבלת החזקה. על כן, לשיטת המהנדס יש לשלול טיעון שיישום בפועל של השינויים שנדרשו בתוכניות ביחס לתשתיות הצריך זמן ביצוע ועיכוב במסירת הדירה. הפעולה היחידה שנדרשה הנתבעת לעשות היא פעולת ניהול שעיקרה תכנון נכון והעברת הנחיות לעובדים ולקבלני המשנה. בהיעדר יומני עבודה או דוחות פיקוח אין מידע שהדברים בוצעו כפי שצריך. סבורני שחוות דעתו של המהנדס איננה חסרת ערך ומגמתית כפי שטענה הנתבעת, ובפרט בהיעדר חוות דעת נגדית מטעמה.