[פר' עמ' 131, ש' 28-18]
מר פלפל הסביר בעדותו לפניי כי היקף העסקה ברחובות נע בין 6,000,000 ₪ ל- 8,000,000 ₪ וכי קיים קשר ישיר בין העסקה שביצע מר עזיזי ברחובות לבין העסקה דנן. לדבריו: "יש קשר ישיר, מי שלא מסוגל להשלים עסקה שהיא נמוכה משמעותית מהנכס בראשון לציון, סביר להניח שיהיה לו קשה להשלים עסקה גבוהה יותר. פעם בשבועיים שלושה יש ועדת נדל"ן שמדברת על כלל הנכסים, במשך תקופה די ארוכה הישיבה התחילה בעדכון לגבי עזיזי לגבי הנכסים, כך שיש קשר ישיר מבחינת בזק בין יכולת לעמוד בתשלום" [פר' עמ' 138, ש' 30-27].
התרשמתי לחיוב מגרסתו של מר פלפל. גרסתו הייתה סדורה ובהירה. יתר על כן, מר פלפל הוא עד חיצוני למחלוקת שאינו עלול להיחשב כמי שמעוניין בתוצאת המשפט. לפיכך, אני רואה לנכון להעניק לעדותו משקל רב.
--- סוף עמוד 16 ---
44. הזיקה שבין עסקת הנכס ברחובות לבין הנכס דנן עלתה גם מהאופן בו תיאר מר עזיזי את הדרך בה נוהג הוא לרכוש נכסים:
בשלב החתימה על הסכם המכר משלם מר עזיזי 5% מהתמורה באמצעות הון אישי או באמצעות הון של חברה בבעלותו. סכום נוסף, בשיעור 25% מהתמורה משלם מר עזיזי באמצעות משקיע שגויס כשותף. לבסוף את התשלום האחרון בשיעור 30% מהתמורה מגייס מר עזיזי באמצעות פנייה משותפת למוסד בנקאי [סעיף 13 ל-ת/1].
מר עזיזי הסביר כי כך נהג בעת רכישת נכס בבעלות בזק, המצוי ברחובות וכך נהג אף בעת רכישת זכויות בזק במקרקעין דנן [סעיף 13 ל-ת/1].
העולה משיטת פעולה זו שנקט בה מר עזיזי הוא היעדרם של מקורות מימון עצמיים למימוש העסקאות, מתוך הנחת עבודה כי המקור לחוסר ביכולת המימון יבוא ממשקיע חיצוני. זהו מודל עסקי עתיר סיכונים שמשקף, לגרסתו של מר עזיזי עצמו, את הדרך בה הוא נוקט במהלך עסקיו. מודל עסקי זה הוא שהביא לחשיפתה של התובעת להפרה יסודית של הסכם המכר מול בזק, מבלי יכולת לתקן את ההפרה בכוחות עצמה.
45. הנה-כי-כן, כבר בעת החתימה על כתב ההתחייבות, ביום 16.10.2012, הייתה התובעת נתונה בהפרה יסודית של הסכם המכר. הפרה זו באה לידי ביטוי בשניים: אי תשלום רכיב המע"מ בגין התשלום הראשון ואי ביצוע התשלום השני.
ואכן, כפי שנקבע בכתב ההתחייבות עליו חתם מר עזיזי: "אי עמידה בתשלומים הנ"ל מהווה הפרת הסכם יסודית של הסכם המכר, על ידי הרוכש". בהתאם ל"הואיל" הרביעי במסמך ההתחייבות, התובעת הייתה מודעת להפרה זו. בחקירתו הנגדית נשאל מר עזיזי אם קרא את כתב ההתחייבות לפני שחתם עליו והשיב: "סביר להניח" [פר' עמ' 24, ש' 19]. אף קביעת פיצוי מוסכם בשיעור 30% מהתמורה בגין הנכס מעידה על חוסר אמון שייחסה בזק למר עזיזי. חוסר אמון זה הוא בגדר המובן מאליו, לנוכח הקשיים בביצוע עסקת המכר של הנכס ברחובות. עם זאת, בזק נמנעה מהפעלת ברירת הביטול והעניקה לתובעת אורכה נוספת לביצוע התשלומים, באמצעות פריסתם מחדש.