ג. מדרך העולם, נועדה חקירתו הנגדית של השמאי, על-ידי ב"כ המבקש, לברר האם לא טעה בחוות-דעתו כלפי מטה, והאם לא יהיה נכון מטעמים שונים וביחס לרכיבים שונים מהמושכר להגיע למסקנה שראוי לדמי השכירות, שיועמדו על שיעור גבוה יותר, וחקירתו על-ידי ב"כ המשיבים, מטרתה הייתה הפוכה. השמאי המוסכם עמד על דעתו, שמשקפת חוות-דעתו את תמונת המצב השמאית לאשורה. בוודאי, ככל שעל הפרק דמי שכירות.
ד. ער בית-המשפט לטענות לפיהן התבסס השמאי בהשוואתו על מספר נמוך יחסית של עסקאות שהייתה לו היכולת לבדוק לצורך השוואה, וער בית-המשפט גם לתשובתו לשאלות שהתייחסו לשינויים באזור על גבי ציר הזמן. בין היתר, השיב מר ביר, שהגם שיש היגיון בהנחה ששינויים באזור, בפרט, בין שנת 2012 לבין שנת 2016, ישנו את דמי השכירות, בפועל כלשונו: "ניתן היה לצפות שיהיו שינויים אך לפי העסקאות לא רואים" (עמוד 12 שורה 1 לפרוטוקול). מקבל אני את הדברים, ואף נכון אני לכבד את דברי השמאי, שלעתים עשויה חוות דעת להתבסס רק על מעט עסקאות שניתן להשוות.
ה. סיכום הדיון בנקודה זו במתן ביטוי לכך, שמושגית, שמאות, אינה אלא הערכה, היא אינה מדע מדויק, וככל שהיא סבירה ומנומקת נכון לבית-המשפט לשקול לקבלה: "סטייה מחוות דעתו של מומחה הממונה מטעם בית המשפט ומהווה ידו הארוכה, תיעשה במשורה, במקרים חריגים ומנימוקים כבדי משקל" [ע"א 8329/16 טרנס אטלס בע"מ נ' אליהו פרחי בדי ריפוד בע"מ [פורסם בנבו] (4.6.2018].
5. ועם זאת, ביחס למספר רכיבי משנה של המושכר נכון היה השמאי לאשר הפחתות
א. ביחס לתא 40א אישר השמאי הפחתה של 7.5% בשל כך שגובה התא – 2.45 מטר.
ב. ביחס לתא התקשורת/חשמל ששטחו 17 מ"ר – נכון היה לאשר הפחתה באותו שיעור בשל אופי התא והשימוש הייחודי.
ג. באשר להרחבת האולמות 36 ו-37 – נכון היה לאשר הפחתה של 20% בשל אופי הבנייה – בנייה קלה המצדיקה הפחתה.
ד. ער בית-המשפט לטענות ההגנה ביחס לאחדים מרכיבי המושכר, כגון תא התקשורת, ובעייתיות מהבחינה התכנונית בהרחבת אולמות 36 ו-37 (אין היתר). ברם, מנקודת מבטו של הליך זה, לא יהא בכך כדי לשנות. מכל מקום, וללא קשר לשאלות אפשריות בנושא השימוש ברכיבים שונים (תא תקשורת החשמל או לחוקיות הרחבת האולמות), אלה נכסי החברה המושכרים למשיבה 3, עושה היא שימוש בנכסים אלה, ויש בהם כדי להניב דמי שכירות לחברה. מכאן, שניתן להניח לטענות ביחס לחלקים אלה ולהתמקד בשאלת דמי השכירות המגיעים לחברה בסכום הכולל. בסך הכל, הגיע השמאי לחשבון כולל, לפיו דמי השכירות המגיעים, ראוי שיעמדו על 28,500 ₪.