בתי המשפט
בבית המשפט המחוזי
בירושלים
תנ"ג 3027-09-15
בפני: כב' השופט אלכסנדר רון
תאריך: י"ג אב תשע"ח, 25 יולי 2018
שאול בן ארי
על-ידי ב"כ עו"ד יוסף תוסייה כהן המבקש
בענין: רם אל ירושלים – שיווק ושירותים בע"מ החברה
נ ג ד
1. אלי מתתיהו
2. רם ארנון
3. אלירם שיווק ושרותים בע"מ
על-ידי ב"כ עו"ד יונתן לבני המשיבים
פסק דין
1. כללי
פסק-דין בבקשה לאישור תביעה נגזרת שיסודה בטענה שדמי שכירות שמקבלת החברה מהמשיבה 3 בעבור השכרת הנכס המצוי ברחוב הסדנא בתלפיות, נמוכים ומקפחים בכך את החברה;
המבקש – בעל שליש ממניות החברה, והמשיבים 1 ו-2 בעלי שני שלישים ממניותיה. משיבים אלה הינם גם הדירקטורים של החברה; המשיבה 3 הינה חברה בבעלות המשיבים 1 ו – 2.
בהליך זה, למעשה, שני רכיבים:
א. בקשה לאישור תביעה נגזרת, שנועדה להליכים כלפי המשיבה 3: על פי הנטען הושכר לה נכס של החברה בדמי שכירות הנופלים מאלה שניתן לקבל בתנאי השוק;
ב. תביעה אישית כנגד מנהלי החברה, המשיבים 1 – 2, להפרת חובת האמונים בה הם מחויבים כלפי בעלי מניות החברה, בכך שאפשרו את הדבר. על פי סעיף 8 לבקשה, הפרו הדירקטורים את חובת הנאמנות המתחייבת מהם על פי סעיף 254 לחוק החברות.
2. הסכמות דיוניות
הצדדים הגיעו להסכמות דיוניות שייעלו עד מאוד את בירור המחלוקת:
א. ביום 23.11.16 הסכימו הצדדים על ניהול ההליך כתביעה נגזרת על-פי סעיף 198 לחוק החברות, והתייתר הצורך לשקול את אישור הבקשה לניהול התביעה כתביעה נגזרת.
ב. עוד קודם לכן, ביום 14.2.2016, הוסכם על מינוי מומחה, השמאי יעקב ביר, ולקראת ההוכחות הוסכם לצמצמן לחקירת המומחה ולסיכומי הצדדים.
3. נתונים רלוונטיים נוספים
א. דמי השכירות ההסכמיים עומדים על סך של 18,000 ₪ לחודש, ובהינתן הנתון שפורט בכתב התביעה ששטח המושכר – 432 מ"ר, על הפרק דמי שכירות של 41.6 ₪ למ"ר לערך.
ב. על-פי דו"ח השמאי ניתן להבחין במושכר בחמישה רכיבי משנה:
1. תאים 36 ו-37 (על-פני הדברים, עיקר המושכר), ששטחם הכולל 288 מ"ר (גובה כל תא לייעוד תעשייתי - 4.35 מטר).
2. תא 40א ששטחו 144 מ"ר ואולם גובהו מתחת לתקן, 2.45 מטר.
3. תא תקשורת/חשמל ששטחו – 17 מ"ר.
4. הרחבת אולמות 36-37 – ששטחם 138 מ"ר.
4. חוות-דעת השמאי ביר
א. על-פי חוות-דעת השמאי המוסכם, לגביה קובע אני שהיא לא נסתרה בדבר, באזור הנדון, אזור התעשייה בתלפיות, שכר הדירה הבסיסי למ"ר למבנה מן הסוג שעל הפרק – 52 ₪.
ב. לכשנחקר, נשאל השמאי ביחס להשפעת דרכי שימוש אחרות, כגון שייעשה בשטחים מסוימים שימוש, למשל, למכירה קמעונאית או אחרים, והשיב, שהמחיר, מנקודת מבטו של השוק, הינו אותו מחיר – ראה דבריו בעמוד 6 שורה 20 לפרוטוקול החקירה הנגדית. ככלל, הוסיף השמאי והבהיר, ומקבל אני את הדברים, שהחלטת שוכר נתון לעשות שימוש מעט שונה במושכר, לא בהכרח תצדיק את שינוי דמי השכירות.
ג. מדרך העולם, נועדה חקירתו הנגדית של השמאי, על-ידי ב"כ המבקש, לברר האם לא טעה בחוות-דעתו כלפי מטה, והאם לא יהיה נכון מטעמים שונים וביחס לרכיבים שונים מהמושכר להגיע למסקנה שראוי לדמי השכירות, שיועמדו על שיעור גבוה יותר, וחקירתו על-ידי ב"כ המשיבים, מטרתה הייתה הפוכה. השמאי המוסכם עמד על דעתו, שמשקפת חוות-דעתו את תמונת המצב השמאית לאשורה. בוודאי, ככל שעל הפרק דמי שכירות.
ד. ער בית-המשפט לטענות לפיהן התבסס השמאי בהשוואתו על מספר נמוך יחסית של עסקאות שהייתה לו היכולת לבדוק לצורך השוואה, וער בית-המשפט גם לתשובתו לשאלות שהתייחסו לשינויים באזור על גבי ציר הזמן. בין היתר, השיב מר ביר, שהגם שיש היגיון בהנחה ששינויים באזור, בפרט, בין שנת 2012 לבין שנת 2016, ישנו את דמי השכירות, בפועל כלשונו: "ניתן היה לצפות שיהיו שינויים אך לפי העסקאות לא רואים" (עמוד 12 שורה 1 לפרוטוקול). מקבל אני את הדברים, ואף נכון אני לכבד את דברי השמאי, שלעתים עשויה חוות דעת להתבסס רק על מעט עסקאות שניתן להשוות.
ה. סיכום הדיון בנקודה זו במתן ביטוי לכך, שמושגית, שמאות, אינה אלא הערכה, היא אינה מדע מדויק, וככל שהיא סבירה ומנומקת נכון לבית-המשפט לשקול לקבלה: "סטייה מחוות דעתו של מומחה הממונה מטעם בית המשפט ומהווה ידו הארוכה, תיעשה במשורה, במקרים חריגים ומנימוקים כבדי משקל" [ע"א 8329/16 טרנס אטלס בע"מ נ' אליהו פרחי בדי ריפוד בע"מ [פורסם בנבו] (4.6.2018].
5. ועם זאת, ביחס למספר רכיבי משנה של המושכר נכון היה השמאי לאשר הפחתות
א. ביחס לתא 40א אישר השמאי הפחתה של 7.5% בשל כך שגובה התא – 2.45 מטר.
ב. ביחס לתא התקשורת/חשמל ששטחו 17 מ"ר – נכון היה לאשר הפחתה באותו שיעור בשל אופי התא והשימוש הייחודי.
ג. באשר להרחבת האולמות 36 ו-37 – נכון היה לאשר הפחתה של 20% בשל אופי הבנייה – בנייה קלה המצדיקה הפחתה.
ד. ער בית-המשפט לטענות ההגנה ביחס לאחדים מרכיבי המושכר, כגון תא התקשורת, ובעייתיות מהבחינה התכנונית בהרחבת אולמות 36 ו-37 (אין היתר). ברם, מנקודת מבטו של הליך זה, לא יהא בכך כדי לשנות. מכל מקום, וללא קשר לשאלות אפשריות בנושא השימוש ברכיבים שונים (תא תקשורת החשמל או לחוקיות הרחבת האולמות), אלה נכסי החברה המושכרים למשיבה 3, עושה היא שימוש בנכסים אלה, ויש בהם כדי להניב דמי שכירות לחברה. מכאן, שניתן להניח לטענות ביחס לחלקים אלה ולהתמקד בשאלת דמי השכירות המגיעים לחברה בסכום הכולל. בסך הכל, הגיע השמאי לחשבון כולל, לפיו דמי השכירות המגיעים, ראוי שיעמדו על 28,500 ₪.
לאחר תיקון בתחילת עדותו, ונוכח מסקנת בית המשפט שחוות הדעת עמדה היטב בחקירת המומחה, דמי השכירות החדשיים הראויים עומדים על 27,457 ₪.
6. הדיון המסכם, ולשאלת הסעדים
א. על פני הדברים, נקלעו המשיבים 1 – 2 לניגוד עניינים חד וברור בין שתי חברות, שמניותיהן היו בידם – החברה שבמוקד, והמשיבה 3. ובאשר בחברה, לא היו הם בעלי המניות היחידים, נפגע מכך המבקש. העובדה שההסכם בין החברה לבין המשיבה 3 היה בעל פה, מדברת, אפוא, בעד עצמה. בהיותם דירקטורים בחברה, הפרו הם בכך באופן ברור את חובת האמונים אותה חבים הם לחברה, ואך לאחרונה שב בית המשפט העליון לומר את דברו בנושא זה: –
"לצד חובת הזהירות, חב נושא המשרה גם בחובת אמונים. חובה זו ממוקמת בחוק בסמוך לחובת הזהירות, והיא פותחת את סימן ב' שכותרתו 'חובת אמונים'.. בדומה לחובת הזהירות, המחוקק לא הסתפק בהטלת חובת אמונים כללית, אלא פירט שורה של 'חובות משנה' המרכיבות את חובת האמונים.. מרבית האיסורים המפורטים בסעיף 254 לחוק (שניתן לראותו כעוגן המרכזי של חובת האמונים בחוק), מתיישבים עם התכלית הכלכלית שנועדה למנוע מנושא המשרה להעדיף את האינטרס שלו על פני קידום ענייניה של החברה ובעלי מניותיה... שורש החובה נעוץ בחובתו של נושא המשרה לפעול לטובת החברה, ולטובתה בלבד, וברוח חובתו של נאמן כלפי הנהנה מכוח סעיף 1 לחוק הנאמנות, התשל"ט – 1979.. על חובתו של מנהל בחברה לשקול אך ורק את טובתה, עמדה הפסיקה מימים ימימה, כדברי השופט ש"ז חשין: 'מנהלי החברה משמשים שלוחי החברה ועושי דברה. במידה מסוימת הם נאמני החברה וכמנהלים עליהם לכוון את מעשיהם לטובת החברה ורק לטובתה. שום אינטרס אחר, אישי, צדדי, אסור לו כי ישפיע עליה ויסיר את לבם מאחורי החברה וטובתה' (המ' 100/52 חברה ירושלמית לתעשיה בע"מ נ' אגיון, פ"ד ו' 887, 889)... חובת האמונים מחמירה היא מחובת תום הלב האובייקטיבית. מכוחה של חובה זו נדרש הדירקטור לשקול את האינטרס של החברה, ואותו בלבד. אינטרס זה הוא היחיד הראוי להגנה. זוהי תמציתה המזוקקת של החברה" [ע"א 7735/14 אילן ורדניקוב נ' שאול אלוביץ [פורסם בנבו] (28.12.2016)
בהמשך, עוד נקבע בפסקה 60 לפסק דין זה כי: "כוחו של בעל השליטה כלפי החברה, הוא המייחד אותו לעומת יתר בעלי המניות... מתוקף חובת האמונים, נושא המשרה נדרש לשקול אך ורק את טובת החברה". [יוער כי על פסק דין זה הוגשה בקשה לדיון נוסף, בקשה שנדחתה – דנ"א 1380/17 ורדניקוב אילן ' אלוביץ שאול [פורסם בנבו] (30.8.2017)].
קדמו לפסיקה זו פסיקות רבות:-
"כל עוד מקבל דירקטוריון החברה החלטות מודעות ונטולות אינטרסים זרים, לא יתערב בית המשפט בהחלטותיו.. ואולם זאת יש להבהיר, כלל שיקול הדעת העסקי אינו חזות הכל.. ישנם מצבים בהם ייושם כלל אחר, 'שיקול דעת עסקי מוגבר' או כלל 'ההגינות המוחלטת'... ייתכנו מקרים שבהם יוכח כי הדירקטורים קיבלו החלטה מדעת על בסיס מידע מלא, ועדיין בית המשפט ימצא שאין להחיל את כלל שיקול הדעת העסקי אלא כלל אחר ומחמיר יותר" [כבוד השופט כבוב בתנ"ג 48081-11-11 רוזנפלד נ' בן דב ואח' [פורסם בנבו] (17.3.2013)].
ב. בכל הקשור למערכת היחסים בין החברה לבין המשיבה 3, גם אם יש בהסכם כדי לקפח במידה ידועה את החברה, ההסכם לכאורה תקף, ומכל מקום אין בידי לקבוע עתה אחרת, ואף לא נטען בכיוון זה על ידי המבקש. לפיכך, לא ניתן בנסיבות אלה לחייב את המשיבה 3 בהפרש דמי השכירות. לכל היותר, מוסמך בית-המשפט להורות לחברה לבחון את הדרכים החוקיות להביא את ההסכם לסיומו במהירות האפשרית, בכפוף לתנאי ההסכם בין החברה לבין המשיבה 3. ניתן בזה צו לדירקטוריון לשקול החלטות בכיוון זה.
ג. החזית הכספית הממשית בנסיבות מן הסוג שעל הפרק הינה בין החברה לבין המשיבים 1 ו-2, וכל זאת, לאחר שאושרה, כאמור, הגשת התביעה הנגזרת. נוכח מצב הדברים שתואר, נדרשת המסקנה שהפרו המשיבים 1 ו-2 את חובת הנאמנות כלפי החברה באשר נתנו הם יד להסכם שאינו מתיישב עם האינטרס של החברה.
ד. נזקה של החברה הינו בגובה ההפרש בין דמי השכירות החוזיים על-פי ההסכמים שבתוקף, לבין דמי השכירות המגיעים על-פי חוות-דעת השמאי. זאת, לתקופה של שבע שנים שקדמו למועד הגשת התביעה.
ה. שיעור הפרש דמי השכירות הינו כדלקמן:-
ההפרש בין דמי השכירות החוזיים העומדים על הסך של 18,000 ₪ לחודש, לבין דמי השכירות הראויים לפי חוות דעת השמאי, בסך של 27,457 ₪ לחודש. זאת, כפול 84 חדשים. במקביל אקבע, שסכום זה יישא הפרשי רבית והצמדה לחישוב מאמצע התקופה (42 חדשים מלפני ספטמבר 2015), היינו, ממרץ 2012. סכום זה ישולם על-ידי המשיבים 1 ו-2 לחברה. העברת דיווידנד לבעלי המניות, ככל שיוחלט על כך לאחר מכן, הכל, בכפוף להוראות חוק החברות ולדיני המס.
7. הוצאות הדיון בסך 25,000 ₪, על המשיבים 1 – 2, לתשלום לחברה.
המבקש זכאי להוצאותיו באותו סכום, לתשלום לידיו, על ידי החברה. לסכום זה, תצרף החברה גם את חלקו בשכר המומחה, והשבת אגרת בית המשפט ששולמה על ידו בסך של 3,180 ₪.
ניתן היום, י"ג אב תשע"ח, 25 יולי 2018, בהעדר הצדדים.
אלכסנדר רון