בתי המשפט
בבית המשפט המחוזי
בירושלים
תנ"ג 3027-09-15
בפני: כב' השופט אלכסנדר רון
תאריך: י"ג אב תשע"ח, 25 יולי 2018
שאול בן ארי
על-ידי ב"כ עו"ד יוסף תוסייה כהן המבקש
בענין: רם אל ירושלים – שיווק ושירותים בע"מ החברה
נ ג ד
1. אלי מתתיהו
2. רם ארנון
3. אלירם שיווק ושרותים בע"מ
על-ידי ב"כ עו"ד יונתן לבני המשיבים
פסק דין
1. כללי
פסק-דין בבקשה לאישור תביעה נגזרת שיסודה בטענה שדמי שכירות שמקבלת החברה מהמשיבה 3 בעבור השכרת הנכס המצוי ברחוב הסדנא בתלפיות, נמוכים ומקפחים בכך את החברה;
המבקש – בעל שליש ממניות החברה, והמשיבים 1 ו-2 בעלי שני שלישים ממניותיה. משיבים אלה הינם גם הדירקטורים של החברה; המשיבה 3 הינה חברה בבעלות המשיבים 1 ו – 2.
בהליך זה, למעשה, שני רכיבים:
א. בקשה לאישור תביעה נגזרת, שנועדה להליכים כלפי המשיבה 3: על פי הנטען הושכר לה נכס של החברה בדמי שכירות הנופלים מאלה שניתן לקבל בתנאי השוק;
ב. תביעה אישית כנגד מנהלי החברה, המשיבים 1 – 2, להפרת חובת האמונים בה הם מחויבים כלפי בעלי מניות החברה, בכך שאפשרו את הדבר. על פי סעיף 8 לבקשה, הפרו הדירקטורים את חובת הנאמנות המתחייבת מהם על פי סעיף 254 לחוק החברות.
2. הסכמות דיוניות
הצדדים הגיעו להסכמות דיוניות שייעלו עד מאוד את בירור המחלוקת:
א. ביום 23.11.16 הסכימו הצדדים על ניהול ההליך כתביעה נגזרת על-פי סעיף 198 לחוק החברות, והתייתר הצורך לשקול את אישור הבקשה לניהול התביעה כתביעה נגזרת.
ב. עוד קודם לכן, ביום 14.2.2016, הוסכם על מינוי מומחה, השמאי יעקב ביר, ולקראת ההוכחות הוסכם לצמצמן לחקירת המומחה ולסיכומי הצדדים.
3. נתונים רלוונטיים נוספים
א. דמי השכירות ההסכמיים עומדים על סך של 18,000 ₪ לחודש, ובהינתן הנתון שפורט בכתב התביעה ששטח המושכר – 432 מ"ר, על הפרק דמי שכירות של 41.6 ₪ למ"ר לערך.
ב. על-פי דו"ח השמאי ניתן להבחין במושכר בחמישה רכיבי משנה:
1. תאים 36 ו-37 (על-פני הדברים, עיקר המושכר), ששטחם הכולל 288 מ"ר (גובה כל תא לייעוד תעשייתי - 4.35 מטר).
2. תא 40א ששטחו 144 מ"ר ואולם גובהו מתחת לתקן, 2.45 מטר.
3. תא תקשורת/חשמל ששטחו – 17 מ"ר.
4. הרחבת אולמות 36-37 – ששטחם 138 מ"ר.
4. חוות-דעת השמאי ביר
א. על-פי חוות-דעת השמאי המוסכם, לגביה קובע אני שהיא לא נסתרה בדבר, באזור הנדון, אזור התעשייה בתלפיות, שכר הדירה הבסיסי למ"ר למבנה מן הסוג שעל הפרק – 52 ₪.
ב. לכשנחקר, נשאל השמאי ביחס להשפעת דרכי שימוש אחרות, כגון שייעשה בשטחים מסוימים שימוש, למשל, למכירה קמעונאית או אחרים, והשיב, שהמחיר, מנקודת מבטו של השוק, הינו אותו מחיר – ראה דבריו בעמוד 6 שורה 20 לפרוטוקול החקירה הנגדית. ככלל, הוסיף השמאי והבהיר, ומקבל אני את הדברים, שהחלטת שוכר נתון לעשות שימוש מעט שונה במושכר, לא בהכרח תצדיק את שינוי דמי השכירות.