אלו, בין היתר, הפרטים החסרים שהנתבעים מונים בזיכרון הדברים:
א) היקף השטח המבונה. גם בסעיף 19 לטיוטת החוזה המפורט שניסחו התובעים (נספח 5 לתצהיר תובע 1) דובר „[...] במקרקעין בגודל של כ-_______ מ"ר [...]“ והנתון נותר בגדר נעלם. כמצוטט בהמשך, תובע 1 הסביר שהתובעים התחייבו לבנות את המרב שתתיר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 10–16; ראו עוד עמ' 16, שורות 15–16; עמ' 18, שורות 23–24). הוא טען (עמ' 7, שורות 17–18) שעלות הבנייה של מטר רבוע מתחילה ב-2,800 ₪, יכולה להגיע ל-4,000, והוזכר גם הסכום 3,000 ₪. תובע 1 אישר (עמ' 10, שורות 18–21, 32–עמ' 11, שורה 1) שהתובעים הניחו כי השטח הבנוי על המקרקעין הסמוכים יתפרס על עשרת אלפים מ"ר. שטח מבונה זה נגזר לשיטתם מזכויות הבנייה הצפויות ב-15.6 הדונם שטח המקרקעין בסך-הכול, וכן מארבעת הדונם לערך של מגרש 224 P (עמ' 22 לפרוטוקול, שורה 20–עמ' 23, שורה 1). תובע 1 הסכים שאמר לנתבעים כי אפשר לבנות עשרת אלפים מטרים למסחר בעבור עשרים דונם קרקע (עמ' 8, שורות 14–26). נתבע 2 העיד (סעיף 8 לתצהירו) שבשיחות עם תובע 1 הבין כי הנתון הכולל פחת בהדרגה לכ-6,000 מ"ר בנויים. בהצעת החברה של זאב הראל לשווק את המיזם, כך אישר תובע 1, נכתב שהשטח המבונה הוא 12 אלף מ"ר (עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 23–31), אלא ש„[...] אנחנו כל הזמן ידענו בחיים שאנחנו יכולים לקבל מעל חמישים אחוז בנייה“, ובוועדה המחוזית „הורידו את זה לארבעים-וחמש“ (עמ' 11, שורות 1–2). כפי שהעיד, כשאמרו לו הנתבעים שבבעלותם 21 דונם הוא חשב שהוועדה תאשר לבנות כדי מחצית, דהיינו עשרת אלפים מ"ר, „[...] אז טעיתי בחמישה אחוזים“ (עמ' 17, שורות 3–5). לדבריו ייתכן שהתובעים שגו אם לא הציגו את ההדמיה ואת התוכנית העסקית, ו„[...] אין בעיה“ להגישן (עמ' 9, שורות 24–27; עמ' 10, שורות 1–4), אך גם אחרי הדיון הן לא הוצגו.
לציפייה לקבל 10,000 מ"ר בנויים במיזם אחרי שנגרע מגרש 224 P, התובעים סבורים, אין אחיזה במציאות. ואומנם נתבע 3 עמד על כך שבסופו של דבר לא נחשב אותו מגרש חלק מהעסקה (עמ' 64, שורה 9), ולא נסוג מעמדתו שלפיה מִתּחילה הוא לא הובא בחשבון:
ש: מר והבה, יכול להיות שזה הזמן שעבר, אבל ההסכם כולל את המגרש הזה. הוא נכנס כחלק מההגדרה של הנכס.
ת: לא. לא. בשום פנים ואופן אתה לא צודק. המגרש הזה, הודענו לקבוצת דנינו שיש בידינו מגרש שאין עליו פרצלציה, ושהוא רשום היום על שמ... בטרקוטה אופקים, אבל הוא לא רשום על שמנו אפילו, רק שילמנו בעבורו. והוא לא נכנס בכלל לגוף ההסכם. דנינו הבטיח אחרי זה שאם, אם הוא יצליח, בעזרת ראש העיר, שהוא אחיו – להכניס אותו לעסק הזה, שישמש חניה. אבל לא מעבר לזה. הוא לא היה בגוף ההסכם.