פ ס ק - ד י ן
1. הצדדים בתיק שלפניי ביקשו להקים מרכז מסחרי על מקרקעין באופקים שלנתבעים זכויות חכירה בהם. ביום 29.04.14 חתמו תובעים 1–3 והנתבעים – צמד אחים וחברה שהם בעליה – על מסמך שכותרתו „זיכרון דברים – מסמך הבנות“ (נספח 3 לתצהיר העדות הראשית של תובע 1) (להלן: זיכרון הדברים). בסעיף 1 לזיכרון הדברים נקבע כי חוזה מפורט ייחתם עד ל-30 ביוני 2014, ובסעיף 17 – כי ניתן להאריך בהודעה את פרק הזמן לחתימה על החוזה המפורט ב-14 יום נוספים. חוזה מפורט לא נכרת מעולם, והשאלה הדרושה הכרעה היא אם זיכרון הדברים הוא חוזה בר-אכיפה.
אליבא דתובעים לפנינו חוזה המשקף בבירור ובפרוטרוט את מתוות העסקה, נתקיימו בו יסודות גמירת הדעת והמסוימות, והוא מחייב לכל דבר ועניין. הכוונה להתקשר בחוזה מחייב נלמדת, לשיטתם, גם מהתנהגותם לאחר החתימה על זיכרון הדברים. הם גורסים כי רק להם הוקנתה הזכות לבטל את זיכרון הדברים עד לתאריך 30.06.14, וכי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם החוזיות כלפיהם. התובעים תובעים לאכוף את זיכרון הדברים ומבקשים לאפשר להם לפצל את הסעד הנתבע, כך שיהיו רשאים לתבוע לחוד את הנזקים הכספיים שלטענתם נגרמו להם עקב הפרת החוזה.
לעומת התובעים הנתבעים סבורים כי הצדדים לא ראו בזיכרון הדברים חוזה מלא ומגובש ביניהם כאשר חתמו עליו, ואין הוא מגלם אלא שלב ביניים במשא-ומתן אשר לא השתכלל לכדי חוזה מחייב. לעמדתם זיכרון הדברים אינו ממלא אחר דרישות המסוימות וגמירת הדעת: לא פורט בו איזה שטח בנוי יקבלו לידיהם ולא צוין המועד לקבלת התמורה – קרי: השטחים המבונים במיזם ודמי השכירות שיניבו – והוא אינו מסוים דיו בכל הנוגע לניהול החברה המשותפת שהייתה אמורה לנהל את המיזם. לגישתם תוקפו של זיכרון הדברים פג בחלוף התאריך האחרון לחתימה על החוזה המפורט. את הבקשה לפיצול הסעדים הנתבעים מבקשים לדחות.
2. זיכרון הדברים מחזיק שלושה עמודים. הנתבעים הצהירו בו כי הם בעלי זכויות החכירה במגרשים 28 ו-70 בחלקה 1 בגוש 100212, ששטחם כ-15,600 מטרים רבועים, ובעלי הזכויות ב„[...] מגרש 224P חלקי על-פי הסכם מיוחד מיום 08.12.2000 [...]“ (את ההסכם המיוחד ראו בנספח 1 לתצהיר תובע 1). לפי הצהרת הצדדים „קבוצת דנינו“ – כינוים של תובעים 1–3 במסמך – „[...] באמצעות חברה מטעמה תיזום ותממן על הקרקע מיזם של מרכז מסחרי, ותפעל לשיווקו וניהולו של מיזם זה, כפי שיפורט בהסכם מפורט שיחתם בין הצדדים עד ליום 30.06.2014“. בסעיף 3 נכתב:
אחוזי החלוקה בחברה המשותפת, שיכללו קרקע ומיזם, יהיו כדלקמן:
76% לקבוצת דנינו
24% לקבוצת והבה [הנתבעים – ש"א].
(ההדגשה במקור)
הנתבעים קיבלו על עצמם לחתום במהירות האפשרית על כל מסמך, ובכלל זה ייפויי-כוח, שנדרש לקידום המיזם, והתחייבו (סעיף 5) „[...] להעביר את הזכויות במקרקעין לחברה המשותפת על פי לוחות הזמנים שיקבעו בהסכם המפורט“. תובעים 1–3 מצידם התחייבו כי עד שיחתמו על החוזה המפורט יבדקו
[...] את כלל האישורים הנדרשים לצורך הקמת המיזם ולשימוש בנכס למטרה זו, לרבות ועדה מקומית, ועדה מחוזית, מנהל מקרקעי ישראל, בדיקת תב"ע, שימוש חורג, וכן בדיקה מול כל רשות אחרת הדרושה לצורך המצאת האישורים הנדרשים למיזם זה.
(סעיף 8)
תובעים 1–3 היו אמורים לשאת בעלויותיה של בדיקה זו וב„[...] עלויות המיזם באופן בלעדי, תכניות, בנייה, שיווק, הפעלה, ובנוסף, [...] עלויות העברת הזכויות במקרקעין לחברה המשותפת בלבד, כפי שיפורטו בהסכם המפורט“ (סעיף 10). הוקצה להם פרק הזמן עד ל-30 ביוני 2014 לבדוק את העלויות, את לוחות הזמנים להקמה ואת התוכנית העסקית, ובסעיף 12 הוענקה להם „[...] הזכות הבלעדית להודעה על ביטול ההסכם [...]“ עד אז. על הצדדים הוסכם שפרטיהם של „[...] הסכם זה וההסכם המפורט [...]“ לא יגולו לאיש עד לחתימה על החוזה המפורט.
ב-21 במאי 2014 חתמו הצדדים על מסמך נוסף, שאותו הכתירו „תוספת למסמך ההבנות מיום 29.04.2014“ (נספח 4 לתצהיר תובע 1), ולפיו „[...]הצדדים המוזכרים חתמו ביום 29.4.2014 על זיכרון דברים והסכם הבנות (להלן: ‚ההסכם העיקרי‘)[...]“ (ה„הואיל“ הראשון; ההדגשה במקור). נכתב שם כי ברצונם של תובעים 1–3 לצרף את תובע 4 „[...] כצד שווה לחובות ולזכויות של ההסכם העיקרי“ (ה„הואיל“ השלישי), וכי „כל הזכויות והחובות המוטלות על קבוצת דנינו לפי הוראות ההסכם העיקרי, יוטלו על מר דוד צרויה באופן שווה ליתר חברי הקבוצה“ (סעיף 2). תובעת 5 היא חֶברה שבאמצעותה התאגדו תובעים 1–4.
3. ביום 23.06.14 ביקש תובע 1, כמנכ"ל תובעת 5, ארכה בת שבועיים לחתימה על החוזה המפורט, בהסתמך על הוראת סעיף 17 לזיכרון הדברים. במכתבו (נספח 6 לתצהירו) ציין כי הנתבעים עדיין לא שלחו טיוטת חוזה, וכי קבוצתו „[...] נערכה לחתימה על ההסכם המפורט והוציאה כספים רבים בעניין המיזם המשותף, כמו גם שעות עבודה רבות של החתום מטה“ (סעיף 6). את האחריות להתמהמהות, שלדבריו גרמה הוצאתם של כספים לשווא, הטיל על הנתבעים. תשובה לאותו מכתב לא הוצגה, אך משא-ומתן בין הצדדים נוהל גם לאחר שתמה התקופה לחתימה על החוזה המפורט אשר נקבעה בזיכרון הדברים.
ביום 09.06.15, כמעט שנה מהמועד האחרון לחתימה על החוזה המפורט, כתב לנתבעים עורך-הדין מאיר אבו, שייצג את התובעים באותם ימים, כי הפרו את המוסכם, ונוכח הנזקים שמקורם בהפרה נתונה בידיהם הבחירה לחתום על החוזה המפורט שנשלח אליהם או להשיב למרשיו סך של 2.5 מיליון ש"ח (סעיפים 35, 37–39 לנספח 14 לכתב התביעה).
4. יש לבחון אם זיכרון הדברים הוא חוזה תקף לביצוע עסקת המקרקעין, כפי שתוארה בו, אשר ניתן לאוכפו. „כפי שנפסק לא אחת“, אליבא דשופט עוזי פוגלמן בע"א 7193/08 עדני נ' דוד, פסקה 8 לפסק-דינו (פורסם באר"ש, 18.07.2010),
[...] מסמך שכותרתו „זכרון דברים“ יכול, בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך „חומר גולמי“ וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב (ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931, 937 (2004); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 286 [1979] [...]). כדי שזכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסוים די צורכו. דרישה נוספת, ייחודית לעסקאות במקרקעין, היא כי המסמך יעמוד בדרישת הכתב הקבועה[...] בסעיף 8 לחוק המקרקעין (ראו גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005), עמ' 165–166 [...]; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (1991) [...], עמ' 291–299)).
(ההדגשה במקור; ראו סעיפים 2, 5 לחוק החוזים
[חלק כללי], התשל"ג–1973 [להלן: חוק החוזים])
והוסיף בית המשפט העליון כי קשרי הגומלין בין המסוימות ובין גמירת הדעת חזקים, אף-על-פי שאלו תנאים נפרדים לקביעה כי החוזה תקף. „לעתים“, חודד, „העדה חזקה על גמירת דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה (השוו: רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור[,] פ"ד נו(1) 577, 588 (2001)). מנגד, היעדר מסוימות – בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי – עשוי להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים[...]“ (פרשת עדני, פסקה 9; ראו ע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673 [1998]; ע"א 9255/11 דניאל נ' ברלינסקי, פסקה 19 [פורסם באר"ש, 11.08.2013]). בכל הנוגע לדרישת המסוימות הפסיקה דורשת שמהות העסקה, שמות הצדדים, המחיר ותנאי התשלום, ההוצאות וכיוצא באלה פרטים חיוניים יהיו מוסכמים (פרשת עדני, שם; ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296א [1974]). ואולם גם זיכרון דברים שנעדרים ממנו פרטים מהותיים יוכל להיחשב התחייבות תקפה לעשיית עסקה במקרקעין שניתן לאוכפה „[...] אם הנתונים והתנאים ההכרחיים[] אשר לא פורטו בו[] הינם מן הסוג הניתן ל‚השלמה נורמאטיווית‘, על-פי החוק או הנוהג; ובלבד שמן ההסכם עצמו אין משתמעת התנאה האוסרת היזקקות להשלמה כאמור [...]“ (ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66א–ב [1989]; פרשת תמגר, עמ' 682ז; פרשת עדני, פסקה 9; פרשת ברלינסקי, פסקה 19).
כאמור בע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר, פסקה 24 (פורסם באר"ש, 29.03.2011),
צדדים העורכים הסכם מוקדם בכתב ומסכימים במסגרתו לחתום על חוזה בשלב מאוחר יותר, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת. ברם, חזקה זו ניתנת לסתירה אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה [ראו למשל: עניין לנדמן, בעמ' 150, ע"א 62/78 זימלר נ' חברת מהנדס א. יניצקי בע"מ, פ"ד לב(3) 296, 303 (1978); עניין בוטקובסקי, בעמ' 65][...]
(ראו ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 146, 150ז [1977])
גמירת הדעת נלמדת במבחן אובייקטיבי, לפי תוכן המסמך, התנהגות הצדדים לפני חיבורו ולאחריו ונסיבותיו של המקרה (פרשת עדני, פסקה 9; פרידמן וכהן, כרך א, עמ' 156–157).
נברר אפוא אם בענייננו מתקיימים היסודות של גמירת הדעת והמסוימות, ונפתח בבדיקת היסוד הראשון.
5. בזיכרון הדברים נכתב שחוזה מפורט ייחתם עד לסוף חודש יוני 2014, וכי אפשר להאריך את התקופה ב-14 יום. אכן התקופה הוארכה מכוח מכתבם של התובעים שנשלח שבוע לפני סופה המקורי. הוסכם עוד כי התובעים ייזמו ויממנו את המיזם ויפעלו לשיווקו ולניהולו „[...] כפי שיפורט בהסכם מפורט שיחתם בין הצדדים [...]“, והנתבעים מבקשים לקבל כי זיכרון הדברים אינו בעל תוקף מחייב משלא נחתם חוזה כזה. מן העבר האחר ניתן לציין כי הצדדים לא כתבו שבאין חוזה מפורט יהא תוקפו של זיכרון הדברים בטל ומבוטל. העובדה שבזיכרון הדברים הוענקה לתובעים לבדם הזכות להודיע על ביטול ההסכם עד לתאריך מסוים, יש בה כדי לתמוך בטענתם כי לזיכרון הדברים תוקף מחייב משלא הודיעו על ביטולו. המילים „לקבוצת דנינו הזכות הבלעדית להודעה על ביטול ההסכם עד למועד 30.06.2014“ (ההדגשה אינה במקור) מלמדות שלתובעים ניתן פרק זמן כלשהו לערוך את הבדיקות השונות, וכמובן כי ניתנה להם הברירה להחליט על סיום ההתקשרות, שאותה לא ניצלו. מכך שלנתבעים לא ניתנה האפשרות הזאת התובעים מסיקים כי הם גמרו אומר להתקשר בחוזה שתוקפו מחייב.
מנגד הנתבעים גורסים כי הותר להם לפנות לאחרים לאחר 30 ביוני 2014, ומפנים לסעיף 6 לזיכרון הדברים:
קבוצת והב[ה ו]חברת והבה החדשה [שאליה התכוונו הנתבעים להעביר את הזכויות במקרקעין לפני העברתן לחברה המשותפת – ש' א'] מתחייב[ות] עד למועד 30.06.2014 שלא להציע (no shop) ו/או להראות ו/או לשתף כל אדם ו/או גוף משפטי נוסף בעניין המיזם או הנכס המוזכר, בכל אופן וצורה שהיא.
אם נראה את זיכרון הדברים כחוזה תקף, הנתבעים טוענים, יהיה עלינו לומר שגם ללא תניה זו אין הם יכולים להציע את המיזם לאף אחד זולת התובעים. ברם שוכנעתי כי הוראה זו ניתנה כנגד הזכות שהוענקה לתובעים בסעיף 12, לבטל את זיכרון הדברים עד ליומו האחרון של חודש יוני 2014, אחרי שיערכו את הבדיקות מטעמם.
6. אחד המחֲוונים לכוונת הצדדים – להתקשר בהסכם מחייב או לא – הוא התנהגותם לפני החתימה על זיכרון הדברים ואחריה (ראו בין השאר פרשת רבינאי, עמ' 287ד). לפי שהתובעים טוענים כי השקיעו כספים ומאמצים בהקמתו של המיזם המשותף, נתבונן על הקורות מרגע החתימה ואילך:
א) נתבע 3 העיד כי סוכם שאת החוזה המפורט ינסח עורך-הדין עודד זגורי, אשר ייצג את הנתבעים (עמ' 68 לפרוטוקול הדיון, שורות 3–6); אך עד ליום 23.06.14 לכל המוקדם לא שוגרה טיוטה, כעולה ממכתבו של תובע 1 מאותו תאריך שצורף לתצהירו כנספח 6. לתובע 1 הוצע בחקירתו הנגדית שזיכרון הדברים שחרר את הצדדים לעשות כרצונם אם ביום 30.06.14 עדיין לא חתמו על חוזה מפורט. לכך הגיב: „אבל זה לא נכון“, והרחיב:
בכלל לא נכון. אנחנו אחרי שלושים ביוני, אני מסביר לך, המשכנו להתנהל כרגיל, לקדם את העסקה. לקדם את הפרויקט. בעלי מקצוע היו? תגיד לי, נראה לך שאני אלך לחברות כל-כך גדולות בארץ, להגיע אתן להסדר של שכירות, סתם? בעל-פה? הרי רק אני מוציא כסף. זה לא שאני בא, לוקח ממישהו כסף ואז אני יכול לעשות עקיצה.
(עמ' 33 לפרוטוקול, שורות 13–20)
טיוטת החוזה המפורט מחודש נובמבר 2014 שחיבר עו"ד זגורי, אשר צורפה לתצהירו של נתבע 3, מוכיחה שהמשא-ומתן נמשך גם כחצי שנה לאחר שחלף המועד אשר סוכם כי עד אליו ייחתם חוזה כזה. דומה כי הצדדים הסכימו בהתנהגותם להאריך את התקופה שהוקצבה לחתימה על החוזה המפורט.
ב) בחודש אוגוסט 2014 רכשו התובעים מחצית מהזכויות במגרש צמוד למקרקעין ששטחו כעשרה דונם (להלן: המקרקעין הסמוכים או המגרש הצמוד). בתמורה שילמה תובעת 5, שבאמצעותה פעלו התובעים לקידום המיזם, סך של 2.35 מיליון ש"ח (נספח 12 לתצהיר תובע 1). ביום 09.12.14 ניתן אישור עקרוני מאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באופקים לשינוי ייעודם של המקרקעין מתעשייה למסחר, לתיירות/מלונאות ולדיור מוגן/סיעודי (הפרוטוקול – נספח 13 לתצהיר תובע 1). החלטת הוועדה נוגעת לשטח של 28 דונם, ובכללו המקרקעין הסמוכים. בזיכרון הדברים הוטל כזכור על תובעים 1–3 לערוך את הבדיקות הנחוצות עם הרשויות כדי לקבל את האישורים למיזם.
לגרסת התובעים הנתבעים היו ערים לרכישת המקרקעין הסמוכים; נתבע 3 העיד לעומת זאת כי עובדה זו הגיעה לידיעתו במקרה זמן רב לאחר מעשה. מתי בדיוק – הוא לא זכר (עמ' 67 לפרוטוקול, שורות 6–13). תובע 1 סיפר כי לאחר שהתובעים רכשו את הזכויות במגרש הצמוד הוא בא למשרדו של נתבע 3, „[...] ואמרתי לו: יש לנו בשורות טובות וחדשות בשבילך. []אחים כהן ורון ורננה רכשו עשרה דונם. אם זה יסתדר אנחנו נצרף אותם. אם זה לא יסתדר – לא נצרף אותם[...]“ (עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 3–5). הוא נשאל כמה מתוך שטחי המסחר יקבלו הנתבעים אם תחול הבקשה לשינוי תוכנית בניין העיר גם על עשרת הדונם הסמוכים, והשיב כי בנושא זה