בעלי קרקע ויזם חתמו על עסקת קומבינציה להקמת מגדל משרדים. נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם. היזם לא בנה את הבניין, אך במשך 18 שנים נהג במקרקעין מנהג בעלים: הרס מבנה ישן, קידם תב"ע שהשביחה משמעותית את הקרקע, השכיר את השטח כחניון, והתקיימו התחשבנויות כספיות רבות בין הצדדים. בחלוף 18 שנים, חתמו הצדדים על הסכם ל"ביטול" עסקת הקומבינציה, ומיד לאחר מכן מכרו בעלי הקרקע את הקרקע כולה לצד שלישי. מנהל מיסוי מקרקעין סירב להכיר בביטול הפוטר ממס, וקבע כי מדובר ב"מכר חוזר" החייב במס.
בית המשפט קבע כי אין מדובר בביטול עסקה אלא במכר חוזר החייב במס. סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר החזר מס בגין ביטול עסקה, אך המבחן המרכזי לכך הוא האם העסקה "הכתה שורשים בקרקע המציאות". במקרה בו לעסקה היו השלכות עובדתיות ומעשיות שלא ניתן לעקור, לא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור, וסיום הקשר ייחשב כעסקה חדשה (מכר חוזר). נטל ההוכחה כי מדובר בביטול אמיתי מוטל על הנישום. כאן, חלפו 18 שנים מאז חתימת ההסכם, נרשמה הערת אזהרה, והיזם ביצע פעולות משמעותיות כמו הריסה, השבחה תכנונית והשכרה. מכלול פעולות אלו מעיד כי העסקה נקלטה היטב במציאות, הניבה פירות ולא ניתן להתעלם ממנה כאילו לא הייתה. לפיכך, עסקת הקומבינציה לא בוטלה למפרע אלא נמכרה בחזרה וחייבת במס.