הסתמכות על מרשם שגוי בעת רכישת דירה

מעוניינים לרכוש דירה מאדם זר, בחנו היטב האם מדובר בבעלים החוקי של הדירה. הסתמכות על הכתוב במרשם המקרקעין בלבד, עלולה לעלות לכם ביוקר במקרה שהרישום בטאבו היה שגוי. לעיתים עלול הרוכש התמים למצוא עצמו קורבן למעשי הונאה ובנסיבות מסוימות אף למצוא עצמו ללא דירה וגם ללא יכולת לתבוע פיצויים מהמדינה. כך למשל, ארע במקרה של רוכש אשר התקשר עם מוכר בהסכם לרכישת דירה על סמך עיון שטחי בנסח הטאבו, אך התברר כי בסופו של דבר הדירה אינה בבעלות ה"מוכר".
העסקה לא הושלמה, שכן בסמוך למועד שבו הוסכם על קבלת החזקה בדירה, ניסה הרוכש ליצור קשר עם המוכר לצורך תשלום יתרת התמורה עבור הדירה, אך לא הצליח לאתרו. לימים התברר כי "המוכר" הינו שוכר אשר התחזה לבעל הדירה ופעל לרישום הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין תוך ביצוע פעולות זיוף ומרמה ולאחר שקיבל את מרבית התמורה נמלט לתאילנד.
בעקבות גילוי מעשה התרמית ופניית הבעלים המקורי לבית המשפט, הורה בית המשפט על החזרת רישום הזכויות בדירה על שם הבעלים המקורי. לפי החוק "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". אולם, מאחר ובמקרה זה לא הושלמה העסקה ברישום, לא התקיימו התנאים הנדרשים בחוק. בית המשפט ציין, כי על אף שהשתכנע כי הקונה נהג בתום לב, הרי שהוא נהג בתמימות ובחוסר זהירות, שכן לא דאג להבטיח את תשלום מרבית התמורה בין היתר באמצעות: קבלת אישורי מסים וייפוי כוח בלתי חוזר. בית המשפט ציין, כי דרישות החוק מחייבות את הרוכש לא רק בתום לב עד להשלמת העסקה, כי אם גם במידת זהירות סבירה.
על כן, בתחרות בין זכויות הבעלים המקורי לבין הקונה זכותו של הבעלים המקורי גוברת. כתוצאה מכך, הורה בית המשפט לרשם המקרקעין לתקן את רישום הזכויות במרשם המקרקעין, באופן שבעלת הדירה תשוב ותירשם כבעלים היחיד והבלעדי של המקרקעין. בתביעת נזיקין אשר הגיש הרוכש התמים כלפי הרמאי, לשכת רישום מקרקעי ישראל ומשרד המשפטים, קבע בית המשפט כי אף אם נפל הרוכש התמים קורבן למעשה תרמית אין, תחת נסיבות המקרה, כל הצדקה לגלגל את הנזקים שנגרמו על המדינה.
בית המשפט העליון דחה לאחרונה ערעור בעניין זה וקבע כי הממונה על המרשם עשה כל שניתן כדי למנוע מקרה מרמה במקרה זה. כך, על אף שבסופו של יום בית המשפט קיבל את התביעה הכספית אשר הוגשה נגד המוכר הרמאי, במלואה, עלול הרוכש להיוותר כעת בפני 'שוקת שבורה' ומאמצים להשיב את הכסף עלולים להיכשל.
פסק דין זה רק מחזק את החשיבות שבנקיטת אמצעי זהירות רבים ככל הניתן כדי להימנע מהונאות מסוג זה והיוועצות בעורך דין המתמחה בתחום. מוצע לנקוט במשנה זהירות ולנקוט בערנות כאשר הנכם ניגשים לעסקת רכישת דירה עם אדם זר. אל תסתפקו בהוצאת נסח ממרשם המקרקעין וערכו בדיקות יסודיות, שוחחו עם השכנים ושאלו אותם האם מכירים את בעל הנכס, בקשו מהם לתאר אותו, נסו לדלות פרטי זיהוי נוספים ולהצליב עם מידע שנמסר לכם מהמוכר עצמו.
בקשו תעודת זהות מהמוכר וערכו בדיקת רקע מתאימה. כמו כן, חשוב להגן על זכויותיכם ומוצע לנקוט בכל אמצעי הזהירות הסבירים המבטיחים את האפשרות להשלמת העסקה כגון: הפקדת התמורה בנאמנות אצל עורך הדין זאת עד לקבלת חזקה, תשלום המסים ורישום הבעלות.