1. טרם ניתן היתר בניה לבניית מבנה המשרדים;
2. על החלקה שעליה בנוי הבנין רשומות:
2.1. משכנתה לטובת כלל;
2.2. התחייבות לרישום משכנתה שניה ביחס לחנות אחת המבונה כבר (סע' 2(ב) להסכם רכישת המשרדים.
המבקשת ציינה גם שהיא לא הייתה ערה לעובדה שסעיפי החוזה אינם מכילים כל אישור לכך שמלוא התמורה שהובטחה לחברה עבור המשרדים שולמה מראש במסגרת עיסקת החליפין, ושמשתמע ממנו שיהא עליה לשלם את התמורה לאחר חתימת החוזה.
(יג) מבלי משים מצידם, כך לטענתם, חתמו המבקשים על שלושה הסכמים:
1. הסכם בין המנוח לחברה, הנושא תאריך 22.3.99, ושלפיו מוותר המנוח על שירותי הבניה שהובטחו לו בהסכם הקומבינציה, בתמורה לתשלום סך השווה בשקלים ל-550,000 דולר שישולמו לו במועד החתימה (נספח "יא" לתובענה, להלן:- "הסכם הוויתור");
2. הסכם בין המנוח לחברה, הנושא תאריך 22.3.99, הוא הסכם 1999, ושלפיו המנוח מוכר את יתרת הזכויות לחברה תמורת סך השווה בשקלים ל-200,000 דולר שישולמו לו במועד החתימה (נספח "יב" לתובענה).
--- סוף עמוד 11 ---
3. הסכם בין המבקשת לחברה, הנושא תאריך 24.3.99, ושלפיו תרכוש המבקשת מהחברה את המשרדים, בגודל 280 מ"ר, תמורת הסך בשקלים השווה ל-480,000 דולר + מע"מ (הוא הסכם רכישת המשרדים).
(יד) החברה לא בנתה על המקרקעין. עובדה זו אינה שנויה במחלוקת, אך פרשנותה כן שנויה במחלוקת. החברה לא קיימה את התחייבויותיה לפי הסכם רכישת המשרדים ולא בנתה את המשרדים כפי שהתחייבה. גם עובדה זו אינה שנויה במחלוקת ובאשר להשלכותיה אתייחס בהמשך בעת הדיון וההכרעה בטענות.
(טו) לטענת המבקשים, סכומי כסף מזומן בקשר עם ההסכמים האמורים – לא החליפו ידיים, ושלושת ההסכמים נועדו, למעשה, להוציא לפועל את עיסקת החליפין שבמסגרתה הוחלפו התחייבויות החברה כלפי המנוח (התמורה בעד הזכויות הנוספות והתמורה בעד ויתורו על שירותי הבניה מכוח הסכם הקומבינציה) בזכויות במשרדים.
עוד נטען, שלמרות שבהסכם 1999 נקבע שמס השבח ישולם על-ידי המוכר, הצדדים הסכימו במסגרת עיסקת החליפין על תמורה "נטו", כשעל המשיבים 1-2 לשאת בתשלום מס השבח. הסכמה זו לא באה לידי ביטוי בהסכם 1999, כדי למנוע גילום של תשלומי המס והגדלת הוצאות החברה בגין העיסקה.
המבקשים מוסיפים, שלמרות שהסכם רכישת המשרדים נושא תאריך 24.3.99, ושני ההסכמים האחרים נושאים תאריך 22.3.99, הרי שבפועל, כל ההסכמים נחתמו בפני עו"ד יעקב ברטלר ז"ל, ביום 24.3.99, ורישום התאריך נועד אך להקשות על מנהל מס שבח לקשור בין ההסכמים.