39. הכנ"ר שולל את עמדת החייבת והאח כי יש לראות בהסכם המתנה משום הסכם חלוקת העיזבון של ההורים ביניהם.
בשיקולי מס בחלוקת עיזבון, לא היו הצדדים חייבים במס, מה שאין הדבר כן בעסקת מקרקעין. בנוסף, החייבת כנותנת מתנה חתמה על התחייבות בלתי חוזרת וניתן לטעון כי בחתימה זו היא ויתרה על זכותה לחזור בה מההתחייבות.
עם זאת, עסקת המתנה לא הושלמה ברישום. עצם העובדה שהחייבת נכנסה להליכי פשיטת רגל הוא מצב בו חלה הרעה כלכלית ניכרת במצבה ולכן הנאמן, שנכנס בנעליה, יכול לחזור בו ממתנה זו כפי שאכן נעשה בענייננו.
40. הכנ"ר קיבל את עמדת הנאמן והנושה, כי מאחר ואין בענייננו אלא תצהירי העברה ללא תמורה, לא התקיימה כלל עסקת מקרקעין, לא היה דיווח ברשויות המס, לא נחתמו שטרי מכר, לא נרשמה הערת אזהרה ולכן הדירה נותרה על שם החייבת, על כל המשתמע מזה.
משכך, מצדד הכנ"ר בעמדת הנושה והנאמן וסבור כי יש לראות בדירה קניינה של המבקשת.
דיון והכרעה:
41. השאלה המרכזית הדרושה הכרעה במקרה שלפני נוגעת ל"דיני עסקאות נוגדות".
מי גובר?
האם עסקת מתנה קודמת בזמן שבוצעה ביחס לדירה בין החייבת לאחיה, ללא הסכם מכר, מבלי שהעסקה הסתיימה ברישום ומבלי שנרשמה הערת אזהרה לטובת האח?
או –
עיקולים ומינוי כונס נכסים שבוצעו לאחר מכן.
תכלית משמעותית אשר ניצבת לנגד עינינו במקרה דנן היא העובדה כי נכס המקרקעין עודנו רשום בלשכת רישום המקרקעין ע"ש החייבת. הלכה פסוקה וחקוקה היא, כי תוקף המרשם מחייב ובעל משמעות ראו הוראות סעיף 125 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") אשר קובע, כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. עם זאת, ערים אנו לכך שבסיטואציות מסוימות אופן הרישום של נכס מקרקעין עשוי שלא לשקף את העסקאות שבוצעו בנכס.
יש לבחון תחילה האם יש ליתן תוקף לעסקה שבוצעה בין החייבת לאחיה, וככל שהתשובה לכך חיובית, מה נפקותה ומעמדה ביחס לעיקולים שהוטלו על הדירה.
43. לצורך הכרעה בשאלה זו, יש לבחון את המצב כפי שמשתקף מגרסאות הצדדים שהובאו לפני. הכל בראי הדין והפסיקה.
44. כידוע, דרישת הכתב היא נשמת אפה של עסקה במקרקעין. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
בפסיקה נקבע כי דרישת הכתב העולה מהסעיף איננה דרישה ראייתית גרידא אלא דרישה מהותית המתנה את תוקפה המשפטי והמחייב של העסקה.
ראו:
ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו(2) 781, 789-788 (1972);
ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 291-290 (1979);
ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1);
ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, 190-191 (1996);