הסכסוך בין השניים החל סמוך לתחילת יחסי השכירות והנתבע הבין כי התובע לא יכול לבוא לקראתו ללא מציאת שוכר חלופי, שכן תלוי בהכנסה מהשכירות לצורך תשלומי המשכנתא. אדם אשר שלח הודעת ביטול, ולשיטתו עומדת לו זכות לבטל את ההסכם מחמת הפרתו על ידי המשכיר, אין לו צורך בהמצאת טענות לבעיות אישיות או כלכליות. מסתבר יותר כי במועד ההודעה כבר זנח הנתבע את טענתו לבעיות בחשמל והבין היטב כי עזיבתו מהווה הפרה של ההסכם.
כך או אחרת, ההודעה המפתיעה על סיום השכירות ניתנה ללא זכות שבדין ואף ללא התראה מספקת, שכן הנתבע הודיע כשלושה שבועות לפני עזיבתו כי בדעתו לעזוב את המושכר. עולה כי הנתבע הפר את ההסכם, ולהלן ייבחנו הסעדים להם זכאי התובע.
יוער כי בכתב התביעה נטען כי הנתבעת חתמה כערבה להבטחת כל התחייבויות הנתבע. טענה זו לא הוכחשה בכתב ההגנה, ובתצהיר הנתבעת לא עלתה כל טענה ביחס להיקף ערבותה. כאמור לעיל, בסעיף 13.7 להסכם נקבע כי הנתבעת תחתום על שטר חוב להבטחת כל ההתחייבויות, אולם בפועל שטר החוב שצורף מוגבל לסך של 18,000 ₪. יחד עם זאת, מההסכם עולה כי כוונת הצדדים הייתה כי הנתבעת ערבה בערבות שאינה מוגבלת בסכום, ושעה שהנתבעת לא טענה כי ערבותה מוגבלת אחראית היא ביחד ולחוד עם הנתבע.
פיצויי קיום - אבדן דמי שכירות וחובת הקטנת הנזק
20. הסעד העיקרי שנתבע הוא אבדן דמי השכירות אותם היה צפוי התובע לקבל, לו ההסכם היה מקוים כסדרו.
עיקר המחלוקת סבה סביב שאלת הקטנת הנזק וטיב הנזקים שניתן לתבוע.
התובע הפנה לכך כי הנטל על הנתבע להוכיח כי התובע, אשר נפגע מהפרת ההסכם, לא עשה די כדי להקטין את נזקו (ע"א 462/81 שמחון נ' יוסף בכר חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פ"ד לט(1) 701 (1985). הכלל המעוגן בסעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) הוא כי התובע צריך לפעול באמצעים סבירים, למנוע או להקטין את הנזק. אין התובע חייב לצאת מגדרו למניעת הנזק.
התובע הוכיח כי פעל באופן סביר והנתבע לא הוכיח כי הפר הוא את חובתו להקטין את הנזק. כאמור, רק ביום 11.4.18 הודיע הנתבע כי מפנה את הדירה בסוף חודש אפריל. די בהעדר התראה מספקת כדי לקבוע כי לפחות עד ראשית אמצע מאי או ראשית יוני, אין לראות בעובדה כי טרם נמצא שוכר חלופי כהפרת חובת הקטנת הנזק.
התובע בהודעתו לנתבע, מיד עת נודע לו כי מפנה את הדירה, עדכן אותו כי פועל למציאת שוכר חלופי והעיד כי פנה למתווך שפיר שפעל לאיתור שוכר חלופי. ביום 15.5.18 אף פנה למתווכים נוספים לעזרה. המתווך שפיר הצהיר כי פעל לפרסום הדירה להשכרה במחיר 6,000 – 6,500 ₪ ובעדותו הבהיר כי במשך מספר חודשים לא הצליח להשכיר כי שוק הנדל"ן השתנה והאמין כי אם היה מחכה קצת היה מצליח להשכיר בסך של 6,000 ₪. עוד הבהיר כי היו מספר פונים אולם סירבו הם מטעמים שונים.