פסק-דין
1. לפניי תובענה ייצוגית שהוגשה נגד הנתבעת 1 כ"חברה משכנת" של נכסי מקרקעין שבנתה במודיעין עילית, ונגד הנתבעים 2 – 4, עורכי דין הפועלים מטעמה. עניינה של התובענה הוא דמי הטיפול הנגבים ע"י הנתבעים בגין שירותי "חברה משכנת": בגין העברת זכויות בנכסי המקרקעין, הנפקת התחייבות לרישום משכנתא והנפקת אישורי זכויות. על פי הנטען בתובענה, גובים הנתבעים דמי טיפול העולים על הסכומים המרביים הקבועים בחוק.
החלטת האישור
2. בהחלטתי מיום 14.4.13 אושרה התובענה כתובענה ייצוגית לאחר שנקבע, בין היתר, כי קיימת אפשרות סבירה שהשאלות המשותפות העולות בתובענה, יוכרעו לטובת הקבוצה (להלן – החלטת האישור). קביעה זו התבססה על האדנים הבאים:
א. הנתבעת 1 (להלן – הנתבעת), חברה קבלנית בענף הבניה, מנהלת כחברה משכנת את מרשם נכסי המקרקעין אותם בנתה בפרויקט "קרית ספר" במודיעין עילית שבאזור יהודה ושומרון (כ-5,000 יחידות דיור). לצורך כך שכרה הנתבעת את שירותיהם של הנתבעים 2-4 המעניקים בפועל את שירותי "החברה המשכנת" לרוכשי הדירות, וגובים מהם את דמי טיפול.
ב. חוק הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996 (להלן - חוק הפיקוח) ושני צווים שהותקנו מכוחו, קובעים מחיר מרבי לדמי הטיפול אותם רשאית חברה משכנת לגבות: צו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי מקרקעין), תש"ס-1999, מחיל את חוק הפיקוח על מי שנותן שירותי רישום זכויות במקרקעין (להלן - צו ההחלה), וצו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999, קובע מחירים מרביים לשירותי העברת זכויות, וכן לשירותים נלווים, ביניהם מתן אישור זכויות והתחייבות לרישום משכנתא (להלן - צו הפיקוח).
ג. אין חולק בין הצדדים כי חוק הפיקוח, צו ההחלה וצו הפיקוח, הוחלו על תושבי המועצות המקומיות באזור יהודה ושומרון מכוחו של הצו בדבר ניהול מועצות מקומיות (יהודה ושומרון) (מס' 892), התשמ"א-1981 (להלן – צו הניהול), ותקנון המועצות המקומיות (יהודה ושומרון), התשמ"א-1981, שהותקן מכוחו (להלן – התקנון), זאת בכפוף לתיקונים מועטים שהוכנסו לחוק ולצווים בנספח 10 לתקנון.
ד. גם אין חולק כי שיעור דמי הטיפול הנגבה בפועל ע"י הנתבעים בגין השירותים מושא התובענה, עולה על שיעור דמי הטיפול המרביים הקבועים בצו הפיקוח, כמפורט להלן:
(1) בגין העברת זכויות בנכס גבו הנתבעים מרוכשי הדירות דמי טיפול בשיעור 0.3% ממחיר הנכס הנמכר (ולעיתים למעלה מזה, בהתאם לקבוע בחוזה עם הרוכש הראשון) בתוספת מע"מ, ובתוספת הפרשי הצמדה למדד מיום חתימת הסכם המכר. זאת תחת הסכום המותר בצו (300 ₪ בתוספת מע"מ).
(2) בגין התחייבות לרישום משכנתא גבו הנתבעים סך 300 ₪ בתוספת מע"מ, תחת הסכום המותר בצו (146 ₪).
(3) בגין הנפקת אישור זכויות גבו הנתבעים סך 100 ₪ בתוספת מע"מ, תחת הסכום המותר בצו (סך 66 ₪).
(לענין שיעור דמי הטיפול הנגבים ע"י הנתבעים ר' גם הנחיות הנתבעת לגבי פעולות בחברה המשכנת, נספח 1 לתצהיר מר ארנפרוינד שהוגש מטעם הנתבעים).
ה. הנתבעים טענו שאף שצו ההחלה וצו הפיקוח חלים על הנתבעת מבחינת המקום (אזור יהודה ושומרון), הם אינם חלים עליה על פי פרשנותם. תמצית טענתם היתה כי צווים אלה, על פי לשונם ותכליתם, חלים רק כאשר המקרקעין עתידים להירשם בפנקסי המקרקעין, וכי אין היתכנות לרישום מקרקעי פרויקט "קרית ספר" בפנקסי המקרקעין בעתיד הנראה לעין, ולפיכך צו הפיקוח אינו חל על הנתבעת. בהחלטת האישור נדחתה טענת הנתבעים תוך שנקבע, בתמצית, כי קיימת אפשרות עקרונית לרשום את מקרקעי הפרויקט בפנקסי המקרקעין, ועל כל פנים, כי צו הפיקוח חל על זכויות שלפי טיבן ראויות להירשם בפנקסי המקרקעין, גם אם הן אינן עתידות להירשם בפנקסי המקרקעין בעתיד הנראה לעין. עוד נקבע כי אחת מתכליותיו העיקריות של צו הפיקוח היתה תכלית צרכנית: להטיל פיקוח ציבורי על דמי הטיפול הנגבים ע"י החברות המשכנות ולהגביל את תעריפיהן, ויש לפרשו על רקע תכלית זו.