52. רוט טען כי היה על הרשמת לעשות בירורים נוספים והצלבות בין המסמכים שהיו ברשותה, אך לא מצאתי כי היה בכך כדי לחשוף את התרמית או כי מדובר בבדיקות שהרשמת הייתה צריכה או יכולה לעשות מתוקף תפקידה. כך גם ביחס לטענה כי היה על לשכת רישום המקרקעין להדריך את עובדיה לגבי זיהוי דרכונים, וספק אם תדרוך שכזה היה כולל פרטים שיכלו לסייע לרשמת לזהות כי הדרכונים במקרה דנן מזויפים. למעשה, רוט הכיר בסיכומיו בכך ש"רשמת המקרקעין פעלה בהתאם לנהלי הטאבו" אך לשיטתו עובדה זו "איננה מסירה את האחריות מלשכת רישום המקרקעין לניהול תקין ומסודר של המרשם, באשר נהלי הטאבו שגויים מיסודם" (פסקה 26 לסיכומים מטעמו מיום 1.3.2019)). אשר לטענותיו של רוט כלפי נהלי הטאבו, יש ממש בטענה כי המדובר בהרחבת חזית וכי הטענה הועלתה אך בעקיפין בסיכומיו בבית המשפט קמא.
53. סיכומו של דבר, שלא מצאתי כי יש ממש בטענות להתרשלות של הרשמת ולשכת רישום המקרקעין, ודין ערעורו של רוט בנקודה זו להידחות.
54. משהגעתי למסקנה כי לא הוכחה התרשלות מצידם של עורכי הדין או לשכת רישום המקרקעין, ואין מקור לחיובם לפי כל דין, מתייתר הדיון ביתר טענות הצדדים שהועלו במסגרת הערעורים, אך אעיר בקצרה כי אם הייתי מותיר את אחריותם של עוה"ד תורג'מן ובישיץ על כנה הרי שהיה מקום לטענתם כי משווי המגרש צריך היה לנכות את המיסים שהיו חלים על רוט אילו היה מוכר את המגרש. מנגד, ספק אם היה מקום לייחס רשלנות תורמת לרוט בשיעור של 45%. גדר הספקות נובע מכך שאדם מן היישוב לא אמור לבדוק אחת לכמה שנים אם המקרקעין שבבעלותו עדיין רשומים על שמו ולא נגנבו חלילה על ידי אחר. עם זאת, אין לכחד כי רוט הזניח את הטיפול במקרקעין ולא רק במישור הרישומי. המקרקעין הנטושים, בלב איזור בנוי, היו בבחינת פרצה קוראת לגנב, וכפי שהתברר בעת עריכת העסקה, השכנים פלשו למקרקעין.
סוף דבר
55. אין לכחד כי התוצאה אליה הגעתי מעוררת אי נוחות. כאמור, רוט ויתר על זכותו הקניינית במקרקעין, ובכך מנע נזק גדול ותסבוכת משפטית מהקונים תמי הלב. אובדן הקרקע הסב לו נזק כספי משמעותי, אך אין בנמצא מזיק ממנו יוכל להיפרע. עמד על סיטואציה דומה השופט הנדל בעניין זלצר, בהתייחסו למי שרכש מקרקעין כתוצאה מתרמית והפסיד בתחרות הזכויות למול הבעלים המקורי:
"המצבים הטיפוסיים שבהם רישום בפנקס הזכויות אינו מסייע למי שמנסה לרכוש מקרקעין הם מקרים של זיוף ומרמה [...]
כאשר האירוע היה כרוך גם במעשה רשלני מצד רשם המקרקעין, כגון טעות או פעולה בניגוד לנהליו, עשוי הרשם לחוב בפיצוי כלפי ראובן. אך לעיתים סיטואציה מעין זו אינה עולה לכדי רשלנות של הרשם. במקרה כזה יצא ראובן וידיו על ראשו, אלא אם יוכל לתבוע גורם שפעל מטעמו. תוצאה זו קשה היא, אך כך גם התוצאה של העדפת ראובן על פני שמעון. ניתן להצדיקה משיקולים שונים, הן שיקולי צדק פנימיים הנוגעים ליחסים בין הצדדים והפגיעה בהם, והן שיקולי מדיניות כלליים העוסקים בייעול השוק כולו (ראו באופן כללי חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 280-263 (2005))" (שם, בפסקה 6).