16. בערעור מטעמו, טען רוט כנגד הקביעה כי יש לייחס לו אשם תורם בכלל ובשיעור שנקבע; על דחיית התביעה נגד לשכת רישום המקרקעין; דחיית חוות דעת השמאי מטעמו לעניין שווי הקרקע; ואי פסיקת פיצוי לזכותו בגין עוגמת נפש ואובדן רווח יזמי.
לטענתו של רוט, לא היה מקום לייחס לו אשם תורם מכיוון שגם אם היה מתברר כי מספר הזיהוי שלו סווג במרשם המקרקעין כ"דרכון" ולא כתעודת זהות, תיקון הטעות לא היה מונע את מעשה המרמה, ומן הסתם המתחזה היה מזייף תעודה אחרת, ועורכי הדין היו פועלים בצורה זהה. גם אם היתה מוגשת בקשה לתיקון פרטי הזיהוי, לא היה צריך למסור צילום של התעודה המזהה לפי נהלי הטאבו בשנת 1993, כך שבמקרה כזה לא היה בתיק צילום של מסמך אמיתי אותו ניתן היה להשוות לדרכון המזויף. רוט שב וטען כי רשמת המקרקעין התרשלה בתפקידה, בין היתר בכך שהסתפקה בתצהיר הזיהוי הלקוני והמזויף בחתימתו של מי שהתחזה בשם מאיר רוט ושניתן בניגוד לנהלים; לא עיינה בתיק המקורי בטרם אישרה את עסקת המכר; ולא חשדה בתצהירו המזויף של המתחזה ובחתימות על הדרכונים ועל יתר המסמכים. לדידו של רוט, היה על לשכת רישום המקרקעין לבחון את העסקה ביתר הקפדה בהינתן שמדובר במקרקעין שלא נעשתה בהם פעולה מזה 20 שנה. נטען כי העובדה שהרשמת פעלה בהתאם לנהלים שגויים לא מסירה את האחריות מלשכת רישום המקרקעין לניהול תקין של המרשם; וכי על רשם המקרקעין לערוך בדיקות מינימליות למסמכים המוצגים בפניו, לוודא שפרטי הצדדים המופיעים בהם אותנטיים, ולהכשיר את עובדיו בזיהוי דרכונים. תוצאת פסק הדין שומטת את הקרקע תחת חובותיה של לשכת רישום המקרקעין, ומביאה לכך שעל בעל מקרקעין לבדוק כל כמה חודשים כי הנכס שבבעלותו לא נגנב מאחר שלא ניתן לסמוך על המדינה או על עורכי דין שיעשו את עבודתם נאמנה.
בשולי הטענות ביקש רוט כי בית משפט זה יורה על החזר מלא של אגרת בית המשפט בהליך קמא ועל ביטול ההוצאות שנפסקו לחובתו לטובת המדינה.
17. כנגד טענות אלה שבערעור רוט, השיבו עורכי הדין, בין היתר, שאין מקום להפחית מהאשם התורם שיוחס לרוט ואף להיפך, משנתברר כי רוט הפקיר את המקרקעין פיזית ורישומית במשך שנים רבות, על אף שבנו שוהה בארץ. מחדלו של רוט גדול עוד יותר בהינתן שבשנות השמונים, האפוטרופוס הכללי התרשם כי מדובר בנכס נטוש ונרשמה הערה לזכותו, הערה שבוטלה רק בתחילת שנות התשעים, עת נרשם רוט כבעלים של המקרקעין מכוח ירושת הוריו. עוד נטען כי אילו רוט היה מגיש בקשה לתיקון טעות סופר הרי שהיה נדרש לצרף תעודה המהווה בסיס לזיהוי. במקרה כזה, היה בתיק בלשכת רישום המקרקעין צילום דרכונו האמיתי של רוט וניתן היה לחשוף את הזיוף.
עורכי הדין תורג'מן ובישיץ טענו כי ללשכת רישום המקרקעין יש יותר כלים, ידע וניסיון באיתור מתחזים מאשר לעורכי דין, וככל שפסק הדין ישאר על כנו, הרי שעל לשכת רישום המקרקעין לשאת בחלק ניכר מהפיצוי.
18. המדינה טענה כי ערעורו של רוט יוצא מנקודת הנחה שהליך הזיהוי של המתחזה בוצע על ידי הרשמת, בעוד שהזיהוי נעשה על ידי עורכי הדין. המדינה סומכת ידיה על נימוקי בית המשפט המחוזי והוסיפה, בין היתר, כי לא היה על הרשמת לחשוד באישור הנוטריוני שנערך ע"י עו"ד ויטשנר; כי הימנעות רוט מלתבוע את עו"ד ויטשנר מונעת ממנו מלטעון נגד הרשמת ביחס לבקשה לשינוי הרישום; אין ממש בטענה כי השוני בין החתימות והשמות במסמכים השונים היה אמור לעורר חשד; והטענות כנגד נהלי לשכת הרישום הינן בגדר הרחבת חזית.
19. ולבסוף, המדינה, עו"ד תורג'מן ועו"ד בישיץ טענו כי רוט כלל לא הוכיח את בעלותו במקרקעין. בין היתר נטען כי רוט הודה כי האמור בתצהיר עדות ראשית מטעמו אינו מידיעתו האישית; מהתצהיר ומעדותו עלו סתירות וקשיים בנושאים המהותיים להוכחת זכויותיו; הוא לא הכיר חלק מהמסמכים שהוגשו לצורך זיהויו ולא את עו"ד קנת שטיפל ברישומו כיורש של הוריו; ולא זימן עדים חיוניים לתביעתו, דבר שצריך להיזקף לחובתו.
20. כעת, משהצגנו את המקרה ואת טענות הצדדים, נכריע במחלוקת שהונחה בפנינו.
דיון והכרעה
21. אקדים מסקנה לדיון ואומר כי לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי בחומר שהניחו בפנינו, הגעתי למסקנה כי דין ערעוריהם של עו"ד תורג'מן ועו"ד בישיץ להתקבל, ודין ערעורו של רוט להידחות. זאת, בעיקר מכיוון שלא ניתן לקבוע כי התמונות שעל גבי הדרכונים המזויפים היו בגדר "סימני התראה" שהיו צריכים לעורר את חשדם של עורכי הדין ולגרום להם לבצע בדיקות שייתכן והיו חושפות את התרמית. משכך, לא הוכחה התרשלות מצידם.
22. טרם נצלול לפרטי הפרטים, יש לשים תחילה נגד עינינו את הכלל לפיו אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית. כוחו של הכלל נחלש במצבים מסוימים, למשל כאשר ממצאי הערכאה הדיונית מבוססים על ראיות בכתב, כאשר מדובר במסקנות להבדיל מעובדות, או כאשר ממצאי הערכאה הדיונית מתבססים על שיקולים שבהגיון ובשכל ישר או על סבירות של העדות (וראו, למשל, ע"פ 8146/09 אבשלום נ' מדינת ישראל, פסקה 19 והאסמכתאות שם (8.9.2011)). בענייננו, אין לערכאה הדיונית יתרון על פני ערכאת הערעור, באשר עסקינן במסקנה שניתן להסיק מתוך המסמכים שעמדו בפני בית המשפט המחוזי ומקביעותיו העובדתיות. מצאתי כי המקרה דנן אכן מצדיק את התערבותנו במסקנות הערכאה הדיונית, הכל כפי שיפורט להלן.
האם הוכחה בעלותו של רוט במקרקעין?
23. אפתח בהתייחסות לטענה כי רוט לא הוכיח את בעלותו במקרקעין.
הטענה מובילה אותנו למעין מעגל של האשמות – בעוד רוט טוען כי היה על הנתבעים לגלות כי לפניהם עמד מתחזה, עונים לו אלה כי הוא עצמו לא הוכיח שהוא אינו המתחזה לבעלים הרשום. למקרא הטענה, עולה מול עיניו של הקורא דמותו האלמותית של קוני למל, אשר במר ליבו על כך שאחר התחזה לו בניסיון למנוע את שידוכו לבת הרב, מקונן בשירו: "אומרים כי אני, אינני אני, על כן אני נבהל; כי אם אני אינני אני, אז מי אני בכלל".
אך לא בקומדיה של טעויות עסקינן.
בענייננו, בית המשפט המחוזי קבע כי בעלותו של רוט במקרקעין הוכחה על בסיס מספר מסמכים: תמצית רישום רשמית ממרשם האוכלוסין בבלגיה באשר לפרטיו של רוט, מתורגמת לשפה העברית ומאומת בחותמת Apostille (להלן: תמצית הרישום); העתק אישור רשמי של ממשלת בלגיה מיום 13.5.2013 לגבי זהות הוריו של רוט; העתק דרכוניו; שטר מכר של המקרקעין; העתק מצווי הירושה; העתק מסמכים מתיק לשכת רישום המקרקעין; והעתק מאישור רישום זכויותיו של רוט במקרקעין.
המדינה טענה כי המסמכים שהוצגו לא מוכיחים קשר כלשהו בין רוט-מגיש התביעה לבין מספר הזיהוי של הבעלים הרשום בנסח המקרקעין (002-0270235-48). אמנם לפי תמצית הרישום שהונחה בפני בית המשפט המחוזי, אדם בשםJacques Roth החזיק בתעודת זהות שהייתה פעילה בשנת 1993 ומספרה 002-0270235-48, אך אין היא כוללת הצהרה כי בעל תעודת הזהות משנת 1993 הוא הנושא את אחד ממספרי הדרכון באמצעותם הזדהה רוט-התובע (מוצג 9 לתיק המוצגים של המדינה). המדינה הציגה טעמים נוספים המחזקים לשיטתה את מסקנתה, וביניהם אי הצגת תעודת זהות בלגית על ידי התובע; הבדל בין שם המשפחה בהעתק הדרכון שהיה בתוקף בעת רישום הירושה לבין העתקי הדרכונים העדכניים יותר (Rot לעומת Roth); הצגת מסמכים שחלקם קטועים או חסרי מספרי זיהוי; וההסברים שסיפק רוט בעדותו מהם עולה כי רוט לא היה מעורב כלל ברישום הזכויות על שמו, לא ידע להסביר את האמור בתצהירו, ולא הכיר את עו"ד קנת שטיפל ברישום הירושה.
24. יש ממש בחלק מהטענות, וניתן היה לצפות כי בנסיבות בהן נטען להתרשלות בזיהויו של מאן דהוא כמתחזה, תוצג הוכחה חותכת לעניין זהותו של התובע בעלות במקרקעין. עם זאת, רשאי היה בית המשפט על סמך המסמכים שהוצגו בפניו ועל סמך התרשמותו מעדותו של מר רוט, להגיע למסקנה כי הוא רוט האמיתי, הבעלים הרשום של המקרקעין.
ויתור רוט על התביעה כנגד הקונים
25. עורכי הדין תורג'מן ובישיץ ורשמת המקרקעין טענו כי דין תביעתו של רוט להידחות מן הטעם שיכול היה לטרוף את המקרקעין מהקונים, על אף שאלה היו תמי לב. כידוע, תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מגינה על מי שרכש מקרקעין בתום לב ובתמורה ובהסתמך על הרישום. ברם, לא כאשר ההסתמכות היא על מסמכים מזויפים הנוגעים לזהותו של המוכר (ע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר, פ"ד מט(1) 649 (1995) (להלן: עניין יצירה); ע"א 6894/15 זלצר נ' אבירם, פסקה 6 לפסק דינו של השופט הנדל (7.9.2017) (להלן: עניין זלצר); ה"פ (מחוזי חי') 202/03 האפוטרופוס הכללי נ' בנק דיסקונט למשכנתאות (20.11.2005)). מכאן הטענה שרוט יכול היה להחזיר את המקרקעין לבעלותו אילולא ויתר לקונים על זכותו הקניינית.
דין הטענה להידחות. אכן, רוט יכול היה לעמוד על זכותו הקניינית, ובמקרה כאמור, היינו עדים לתסבוכת משפטית קשה, בהתחשב בכך שהקונים כבר בנו את בתיהם על המקרקעין. לסופו של יום, תסבוכת משפטית זו הייתה מביאה אותנו לאותו מקום, באשר אם רוט היה מתמיד בתביעתו נגד הקונים תמי הלב, הם היו מגישים מן הסתם הודעת צד שלישי כנגד עורכי הדין תורג'מן ובישיץ ורשם המקרקעין, או מגישים תביעה נפרדת ומבקשים לאחדה עם תביעתו של רוט כנגדם. לדידי, יש לשבח את רוט על הצעד הג'נטלמני בו נקט, בכך שהניח את הקונים תמי הלב לנפשם, ומנע תסבוכת משפטית ואנושית גדולה יותר.
אף על פי כן, מצאתי כי דין טענותיו של רוט להידחות כפי שיוסבר להלן.
אחריות מקצועית של עורך דין
26. על חובת הזהירות בה חייב עורך דין בנסיבות דומות, עמדתי בע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד פפר (27.2.2012) (להלן: עניין רחמני). גם באותו מקרה היה מדובר במתחזה שמכר מקרקעין, גם שם היה מדובר במקרקעין בנתניה, וגם שם נעלם המתחזה המתוחכם אל תוך הצללים לאחר ביצוע התרמית. אביא מדבריי שם שאוזכרו גם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי:
"חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור. הפסיקה אף הרחיבה את חובת הזהירות של עורך הדין גם כלפי צדדים שלישיים שאינם לקוחותיו של עורך הדין (ע"א 37/86 לוי נגד שרמן, פ"ד מד(4) 446 (1990); ע"א 2725/91 היינוביץ' נגד גלעדי, פ"ד מח(3) 92 (1994); ע"א 1170/91 בכור נגד יחיאל, פ"ד מח(3) 207 (1994); ע"א 2625/92 סילביו נחום, עו"ד נגד דורנבאום, פ"ד נח(3) 385 (2004)).
עורך דין הוא 'מונע נזק' יעיל וזול, אך לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי, לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, וגם עורך דין זהיר ומיומן עלול ליפול קרבן לנוכל מיומן. השאלה האמיתית והעיקרית הצריכה לענייננו היא אחת: האם בפני עורכי הדין, או מי מהם, עמדו 'סימני התראה' שצריכים היו לעורר את חשדם".
המקרה שלפנינו אינו מצריך להגדיר או לגדר או חובת הזהירות של עורך הדין כלפי מי שהוא אינו לקוחו (וראו ע"א 2599/13 הרמן נ' עלדור, פסקה 32 (3.9.2015) (להלן: עניין הרמן); ע"א 3521/11 וגנר נ' עבדי, פסקה 21 (22.6.2014)). טענות הצדדים בערעורים שלפנינו התמקדו בשאלת קיומה של רשלנות, ובכך יתמקד גם דיוננו.
27. בדומה ליחסים שבין עורך דין ולקוחו, רמת ההתנהגות הנדרשת מעורך הדין "אינה עולה על רמת ההתנהגות הנדרשת – לפי הנסיבות – מעורך דין סביר; לא יותר מכך אך גם לא פחות מכך" (ע"א 4166/00 שטרית נ' ובר, פ"ד נה(4) 958, 960 (2001)). "'עורך דין סביר' הוא, אפוא, עורך דין שעם גילויים של 'סימני התראה' פועל להסרת החשד שהם מעוררים" (עניין הרמן, בפסקה 34). עוד אביא מדברי השופט הנדל ברע"א 2911/13 סעדיה נ' עזבון המנוח כרמי, בפסקה 5 (20.11.2013):
"השאלה מתי הפר עורך דין את חובת הזהירות כלפי לקוחו לעיתים אינה פשוטה כלל ועיקר. ההכרעה בה מערבת שיקולים שונים ועשויה לדרוש להבחין בין מעשה או מחדל שעולה כדי התרשלות לבין מעשה או מחדל המוצא מקומו בגדר שיקול דעת מוטעה של עורך הדין. הגבול בין שני אלה עשוי להיות מטושטש ומלאכת שרטוט הקו שעובר ביניהם מחייבת עדינות וזהירות. כן המלאכה עשויה להיות תלויה רבות בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה".
אפנה לבחון אפוא את שאלת חבותם של עורכי הדין בנסיבות המקרה שבפניי.
האם ניצבו בפני עו"ד תורג'מן "סימני התראה" המצדיקים את חבותו?
28. בשלב זה ארחיב בתיאור הטעמים שהובילו את בית המשפט המחוזי למסקנה כי עמדו בפני עו"ד תורג'מן סימני התראה בדבר מעשה המרמה, באופן המצדיק את חבותו. אסביר מדוע לדעתי יש להגיע למסקנה שונה.
29. התמונות בדרכונים המזויפים: ניתן לומר כי על אינדיקציה זו הניח בית המשפט קמא את היסודות למסקנתו בדבר התרשלות עורכי הדין.
המתחזה הגיע למשרד עורכי הדין במהלך המחצית השנייה של חודש ספטמבר 2011, כשברשותו שני דרכונים מזויפים. האחד הונפק לכאורה כ-20 שנה קודם לכן, ביום 26.2.1991, והיה תקף במועד רישום הירושה; והשני הונפק לכאורה ביום 23.7.2007, 16 שנים לאחר הנפקת הדרכון הראשון. בית המשפט המחוזי בחן צילומים של הדרכונים בתמונת "שחור-לבן", וקבע כי הרושם המתקבל הוא שהתמונות שעל הדרכונים דומות מאוד האחת לשנייה, והפער של 16 שנים לא ניכר על פני המצולם. השוואת תווי פניו של המתחזה עם התמונות שבדרכונים הייתה אמורה לגישת בית משפט קמא "לא רק לעורר אותות אזהרה, אלא לצלצל בפעמון אזעקה – כי דבר מה אינו תקין בזהות המוכר". על כן נקבע, כי עו"ד תורג'מן לא ערך בדיקה מעמיקה שמהותה בחינת המסמכים הקושרים בין זהות האדם שיושב מולו לבין נסח רישום הזכויות בלשכת המקרקעין, ובכך התרשל.