וכן:
"ש. בגלל שהכרת לו [למר חג'ג' – א.ש.] את הנכס ב-2010 אתה זכאי לעמלת תיווך?
ת. אם הוא קונה את הנכס שהצעתי לו אני זכאי"
[פר' עמ' 66, ש' 24-23]
שנית, הקשר בין בעלות האופציה לבין מר חג'ג' נוצר באמצעות מר פנחסי, כדלקמן:
"הוא [מר בר – א.ש.] היה יחד עם רונן חצור אני הבנתי מנתן [מר טיטר – א.ש.] שהם באו בשם המפונים ובשם הבעלים. הם הגיעו לשני דברים מיוחדים ביחד שהצליחו ואני הבאתי את יורוקום, פה הבאתי את כל העסקה קשורה יחד לצחי [מר חג'ג' – א.ש.]"
[פר' עמ' 46, ש' 36, עמ' 60, ש' 18-16]
64. מנגד, לטענת הנתבעים, מכירת הזכויות במתחם סומייל לקבוצת חג'ג' נעשתה שלא באמצעות תיווך.
מר חצור הסביר כי הסכמי האופציה והסכם הסיחור נעשו ללא תיווך [פר' עמ' 111, ש' 28]. לדבריו: "מעולם לא הזמנו [שירותי תיווך –א.ש.], לא ביקשנו וגם לא קיבלנו" [פר' עמ' 156, ש' 12]. לדבריו, הקשר שלו מול מר טיטר נעשה בעניין רוגובין וחבס בלבד" [פר' עמ' 156, ש' 25-23].
מר ורדינון תמך בגרסתו של מר חצור והסביר כי בעסקת מכירת הזכויות במתחם סומייל לא היה מתווך. לדבריו המתווך בעסקה זו הן בעלות האופציה בעצמן [סעיף 75 ל-נ/22; פר' עמ' 275, ש' 27-26].
מר מחט טען אף הוא כי קבוצת בעלות האופציה לא התקשרה עם מי מהתובעים ביחס למכירת הזכויות במתחם סומייל [פר' עמ' 292, ש' 29-28].
מר חג'ג' הסביר כי מעורבותו של מר פנחסי בעסקה לא נחשבה "כתיווך אמיתי". לדבריו: "יש פה הרבה חוסר הגינות מטעם מיכה, אני אמרתי לו ישר אבל דמי התיווך שלך פה זה לא תיווך אמיתי, אני מעורב בעסקה, אם אתה יודע לפצח לי את העסקה, אני אשלם לך כמו מישהו שעובד עבורי ואפילו נקבתי בסכום 300,000 ₪. אמרתי אם תצליח להביא לי את העסקה אני אדאג לזה ..." [פר' עמ' 303, ש' 30-26].
בנסיבות אלה, לטענת הנתבעים, מר פנחסי ומר טיטר לא שימשו כגורם היעיל למכירת הזכויות במתחם סומייל.
65. סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". יסודו של תנאי זה ביצירת ההלכה הפסוקה שקדמה לו [עניין מוסקוביץ, עמ' 123; עניין יצחקוב, בעמ' 847; ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני (פורסם בנבו, 06.12.2015) (להלן – עניין ישראלי)]. לפיכך, תנאי זה נדרש גם בעסקאות תיווך עליהן לא חל חוק המתווכים [עניין אינטגרציה, פסקה 17]. בענייננו, עילת התביעה שנותרה על המדוכה אינה כזו שנטועה בחוק המתווכים. עם זאת לצורך בחינת יסוד ההתעשרות של הנתבעים כתוצאה מפעולות שנקטו התובעים, יש מקום לבחינה האם פעולותיהם בהקשר למתחם סומייל היו הגורם היעיל שהביא לכריתת הסכמי המכר מכוחן נרכשו הזכויות על ידי קבוצת חג'ג'.
משמעותו של תנאי "הגורם היעיל" היא כי על מנת לזכות בדמי תיווך, לא די שהמתווך יוכיח קיומה של סיבתיות עובדתית, בבחינת בלעדיה אין, בין הפעולות שביצע לבין ההסכם שנכרת. על המתווך להוכיח כי פעולותיו היו אלה שהיוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. עמד על כך השופט נ' סולברג בעניין ישראלי:
"שאלה זו נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה. כאשר עסקינן בעסקת תיווך פשוטה, שבה הפגיש המתווך את הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, נקל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל להבאת הצדדים להתקשרות בחוזה. השאלה עולה לדיון כאשר קיים פער מסוים בין פעולות התיווך ובין ההסכם שנכרת – אם בשל פער זמנים, אם בשל פער בין תוכן החוזה שנכרת לזה שלשמו תיווך המתווך, ואם בשל מעורבותם של גורמים נוספים.
9. בעניין מוסקוביץ הציג הנשיא מ' שמגר רשימה לא סגורה של שיקולים אשר עשויים להשפיע על ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל:
"(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס;
(ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה;
(ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 הנ"ל);
(ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים;
(ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף;
(ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;
(ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;
(ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך" (עניין מוסקוביץ, עמודים 123-124)".
[עניין ישראלי, פסקאות 9-8]
66. על יסוד אמות המידה שפורטו לעיל ולאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני קובע כי מר פנחסי ומר טיטר לא שימשו כגורם היעיל במכירת הזכויות במתחם סומייל לקבוצת חג'ג', כפי שאפרט להלן:
א. התובעים לא שימשו כמתווכים בעסקה
אינני מקבל את טענת התובעים לפיה הם תיווכו בין בעלות האופציה לבין בעלות הזכויות במתחם סומייל, במסגרת הסכמי האופציה. כפי שעלה מעדויות הנתבעים, הקשר הראשוני בין בעלות הזכויות במתחם סומייל לבין בעלות האופציה נוצר באמצעות עו"ד אריאל, ללא תיווכם של התובעים, כדלקמן:
מר ורדינון אשר מסר תצהיר מטעם האופציונרים הסביר כי מעולם לא התקשר בהסכם עם מר פנחסי ומר טיטר והוא אינו מכיר אותם [פר' עמ' 278, ש' 23]. לדבריו, לצורך ייצוג בעלות האופציה במשא ומתן מול בעלות הזכויות במתחם סומייל ובאי כוחן, מינו בעלות האופציה את עו"ד אריאל. מר ורדינון הסביר כי, עו"ד אריאל הומלץ להן כמי שמכיר את מתחם סומייל וכמי שניהל בעבר מספר עסקאות בסביבת המתחם וכן ייצג במסגרת הליכים תכנוניים הקשורים למתחם [סעיף 9 ל-נ/22]. בעדותו לפניי תיאר מר ורדינון את תפקידו של עו"ד אריאל כדלקמן: "עו"ד אריאל בפגישות יושב כאיש המו"מ ובצד המשפטי. כמי שמכיר את העסקה ואת השטח, את מה קורה במתחם הזה היטב" [פר' עמ' 282, ש' 25-24].
מר חצור העיד לפניי כי הסכמי האופציה והסכם הסיחור נעשו ללא תיווך [פר' עמ' 111, ש' 28] וכי עו"ד אריאל היה "הרוח החיה" בהוצאתם של הסכמי האופציה לפועל [פר' עמ' 134, ש' 31]. לדבריו: "מעולם לא הזמנו [שירותי תיווך –א.ש.], לא ביקשנו וגם לא קיבלנו" [פר' עמ' 156, ש' 12]. וכן: "מעולם לא היו מתווכים בעסקת האופציה בעסקת הסחרור, הם [מר פנחסי ומר טיטר – א.ש.] לא היו צד לה" [פר' עמ' 156, ש' 18].
מר מחט העיד כי הפניה לעו"ד לב מטעם בעלות האופציה נעשתה על ידי עו"ד אריאל [פר' עמ' 289, ש' 26-25]. לדבריו, בשום שלב, ממועד תחילת המשא ומתן עם בעלות הזכויות במתחם סומייל ועד לחתימה על הסכמי האופציה, לא נעשתה כל התקשרות מטעם בעלות האופציה עם מי מבין התובעים באשר להסכמי האופציה ולהסכם הסיחור. בעלות האופציה לא יצרו קשר עם התובעים, לא הבטיחו ולא התחייבו לדבר בקשר עם תשלום דמי תיווך או בקשר עם הסכמי האופציה. בפועל התובעים לא עשו דבר כדי להביא לחתימה על הסכמי האופציה [סעיפים 25-26, 42 ל-נ/23].
מר בר העיד כי המשא ומתן עם בעלות האופציה נעשה באמצעות "דורון אריאל שהביא את הקונים. בהתחלה זה היה עם שולביץ, אח"כ ורדינון, אח"כ מחט ..." [פר' עמ' 221, ש' 33-32].
מר שורקה הסביר בעדותו כי "האדונים האלה (מצביע על פנחסי וטיטר) מעולם לא פנו אלי בקשר לאופציונרים ..." [פר' עמ' 245, ש' 19-18]. לדבריו מי שתיווך בהסכמי האופציה היה עו"ד אריאל, כדלקמן:
"ש. האם למיטב ידיעתך היה מתווך לעסקה?
ת. אמרו לי שיש מישהו שזה בא דרך עו"ד ואני מבין שקיבלו. שאני נתתי את המחיר 83 מיליון זה אחרי חישוב עם הרו"ח מה המחיר והגענו ש-83.5 אנחנו לא מרוויחים ולא מפסידים.
ש. מי המתווך?
ת. אני לא בטוח, שמעתי שאיזה עו"ד.
[...]
ת. ... 83.5 זה כלול דמי תיווך וכל הוצאה אחרת ...
ש. למי דמי התיווך הללו הולכים?
ת. לאיזה עו"ד.
ש. שהיה מטעם מי?
ת. הוא הביא את ורדינון או שולביץ לשולחן. שמעתי משהו כמו דורון אבל אני לא בטוח"
[פר' עמ' 228, ש' 32-28, פר' עמ' 229, ש' 10-5]
מר סגן-כהן העיד שקידום עסקת מכירת הזכויות במתחם סומייל נעשה על ידי קבוצות הבעלים. כך, בשיחה שנערכה בינו לבין מר שורקה, הודיע לו מר שורקה כי בכוונתו למכור את זכויותיה של קבוצת שורקה במתחם סומייל. בשלב זה החלו להגיע יזמים רבים במטרה לרכוש את הזכויות במתחם סומייל. בין היזמים הייתה ורדינון [פר' עמ' 171, ש' 19-11]. מי שניהל את המשא ומתן לחתימה על הסכמי האופציה היו מר שולביץ ומר מחט [פר' עמ' 187, ש' 16-15]. לדבריו, באותן ישיבות מר פנחסי ומר טיטר לא נכחו כלל [פר' עמ' 187, ש' 18-17] והצדדים לא היו זקוקים להתערבותם [פר' עמ' 167, ש' 19-16].
עוד העיד מר סגן-כהן כי מר פנחסי "דחף" את עצמו לישיבות בעוד שנוכחותו כלל לא נדרשה. מר סגן-כהן תיאר את הפגישות האלה כניסיון "לכנס בין מוכרים מרצון לקונים מרצון ולקבל עמלה ראויה בלי שמישהו ביקש עמלה" [פר' עמ' 165, ש' 7-6] וכן: "להביא מוכר מרצון וקונה מרצון, עם האנשים שאנחנו הכרנו מראש ולא היו זקוקים לשום מתווך" [פר' עמ' 166, ש' 28-27]. כך עלו הדברים מחקירתו הנגדית של מר סגן-כהן:
"... אני אומר לך במכלול הדברים מיכה לא היה מתבייש לעשות כלום, זרקת אותו מהדלת הגיע מהחלון, הכניס רגל בכל דבר, בדברי מתיקות כל הזמן, ראובן היקר, מה שלום המשפחה, מה שלום זה, אז אנחנו התייחסנו אליו כמו אל בן אדם, לא ידענו שהוא מקליט, לא ידענו שהוא מסתכל לנו לא בעיניים, לא התייחסנו אליו בצורה כפי שאי חושב היום שהיינו צריכים להתייחס אליו, הוא דחף את עצמו, אני חוזר ואומר עוד פעם מעולם לא ביקש ממני על השולחן שם לי ניר ואמר לי תחתום"
[פר' עמ' 174, ש' 15-9]
ובהמשך:
"... אני רואה בן אדם נחמד שבא עם משקפיים ... כל הזמן מסתובב, בא, יוצא... היה בא נשען כך מה שלומך, הכל בסדר? אפשר לקבל כוס קפה, עוגה? בלי להזמין את עצמו בלי כלום, התייחסנו אליו יפה כמו שהתייחסנו לכל אחד ולכן כל פגישה כזאת הוא היה שותף בה ... שלא לצורך"
[פר' עמ' 174, ש' 24-17]
על אף נוכחותו של מר פנחסי בפגישות מסוימות שנערכו בין הצדדים, כך לדברי מר סגן-כהן, מר פנחסי ומר טיטר לא סייעו כלל למכירת הזכויות במתחם סומייל:
"ש. נניח שלצורך העניין שמסיימים את הפגישה עם יעקב בר ואתם מסכמים את כל התנאים ורוכשים את זכויות של בר שורקה בעקבות אותה פגישה, מיכה פנחסי זכאי לעמלה?
ת. לא.
ש. למה?