בית המשפט המחוזי מרכז-לוד
ת"א 37351-02-16 פנחסי ואח' נ' יורוקום נדל"ן בע"מ ואח'
תיק חיצוני:
בפני כבוד השופט אורן שוורץ
תובעים
1. מיכה פנחסי
2. נתי טיטר
ע"י ב"כ עו"ד דוד יצחק, עו"ד שירה זילכה חורש ועו"ד יוסי האזרחי
נגד
נתבעים
1. יורוקום נדל"ן בע"מ – בפירוק
2. יעקב בר
3. אפרים שורקה
שניהם על ידי עו"ד שאול גיטליץ, עו"ד נועם יבלון, ועו"ד רימון תלחמי
4. אפיקי אס.אי.ג'י. (ישראל) נכסים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יחיאל כשר, עו"ד נופר פלדה ועו"ד מור רוזנבוים
5. ש.א. נכסי הכוכבים בע"מ
6. מלון קרלטון נהריה LLC, חברה רשומה בארה"ב
שניהם על ידי עו"ד שאול גיטליץ, עו"ד נועם יבלון, ועו"ד רימון תלחמי
7. שחר מחט
8. יעקב שולביץ
9. רונן חצור
10. ש.מ.ס שחר מחט סומייל בע"מ
11. י.ש.א יעקב שולביץ אבן גבירול בע"מ
12. מ.י.ב מאיר יעקבסון בן סרוק בע"מ
13. ורדינון נדל"ן והשקעות בע"מ
הנתבעים 13-7 ע"י ב"כ עו"ד דורון אריאל, עו"ד ענת כהן ועו"ד אלעד בן יורם
14. קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ
15. קבוצת חג'ג' סומייל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מיכאל שחור ועו"ד סנדרין דדון
פסק דין
הרקע לתביעה
1. לפניי תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקה שנערכה במתחם "סומייל" –קרקע בשטח של 3,167 מ"ר הידועה בכינוי מגרש 124 ומצויה ברחוב אבן גבירול פינת רחוב ארלוזורוב בתל אביב (להלן – מתחם סומייל). על פי תכנית בניין עיר שחלה על מתחם סומייל ניתן להקים בו מבנה מגורים בן חמישים קומות ושטחי מסחר נלווים.
במועדים הרלבנטיים לתביעה החזיקו נתבעים 6-1 בזכויות הבעלות במתחם סומייל. בשנת 2013 מכרו נתבעים 6-1 את זכויותיהם לנתבעת 14.
לטענת התובעים, מתווכים העוסקים בתחום הנדל"ן, הם יצרו, תיווכו וקידמו את עסקת מכירת הזכויות במתחם סומייל. במובן זה שימשו התובעים כ"גורם היעיל" לביצוע עסקת המכר. למרות זאת, סרבו הנתבעים לשלם לתובעים את דמי התיווך להם הם זכאים.
לפיכך עתרו התובעים לחייב את הנתבעים בסך 11,700,000 ₪ בשל הפרת הסכם לקבלת דמי תיווך, מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 ומכוח עוולת הרשלנות כאמור בסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].
עיקר טענות התובעים
2. במועדים הרלבנטיים לתביעה הוחזקו הזכויות במתחם סומייל על ידי שתי קבוצות: נתבעת 1, יורוקום נדל"ן (להלן – יורוקום) (52%); נתבעים 3-2, יעקב בר ואפרים שורקה (להלן – קבוצת בר-שורקה) (48%) אשר החזיקה במניות באמצעות נתבעים 6-4. בין שתי הקבוצות לא התקיים שיתוף פעולה בעניין מתחם סומייל.
התובעים, מר מיכה פנחסי ומר נתי טיטר (להלן – מר פנחסי ו-מר טיטר בהתאמה), הם מתווכים העוסקים בתחום הנדל"ן מזה עשרות שנים והקימו שותפות בלתי רשומה לעיסוק בתיווך בנדל"ן. בתוך כך, ביצעו התובעים עסקאות שונות עם הנתבעים שמחזיקים גם הם בניסיון רב והיכרות רחבה בתחום המקרקעין.
3. על רקע ההיכרות בין הצדדים, פנו בשנת 2010 נציגי יורוקום למר פנחסי בבקשה שיפעל לקידום עסקה במסגרתה תרכוש יורוקום את מלוא הזכויות במתחם סומייל. לשם כך, פנה מר פנחסי לעו"ד זיו לב, אשר ייצג את קבוצת בר-שורקה ושימש כגורם המוסמך לבצע עסקאות מטעמה (להלן – עו"ד לב). ביום 21.8.2011 נערכה במשרדי יורוקום פגישה ראשונה בה השתתפו מר פנחסי, עו"ד לב ועו"ד עמית וינברג מטעם יורוקום (להלן – עו"ד וינברג). בתום הפגישה החליפו עו"ד לב ועו"ד וינברג פרטים והבהירו למר פנחסי כי יפעלו לקידום ביצוע העסקה. מר פנחסי המשיך ופעל להעמקת הקשר מול עו"ד לב ועו"ד וינברג בניסיון להמשיך ולקדם את העסקה מול שניהם.
4. במקביל לפעולותיו של מר פנחסי לקדם עסקת מכר בין קבוצת יורוקום לבין קבוצת בר-שורקה, פנו נתבע 2, מר יעקב בר (להלן – מר בר) ונתבע 9, מר רונן חצור (להלן – מר חצור) למר טיטר והסבירו לו כי הם פועלים יחד עם נתבעים 8-7 ו-13-10 (להלן, וביחד עם מר חצור – האופציונרים) ליצירת הסדר פינוי עם המשפחות המקומיות שהתגוררו במתחם סומייל, ולרכישה ומימוש של זכויות הבניה במתחם סומייל על ידי קבלן. מר בר ביקש את שירותי התיווך של מר טיטר ליצירת עסקה מלאה שכוללת הסדר עם המפונים ואיתור קבלן/יזם שיהיה מוכן לרכוש את זכויות הבניה במתחם סומייל.
לאחר מאמצים, איתר מר טיטר שני קבלנים גדולים שהביעו עניין ברכישת המתחם והקמת מגדל המגורים: מר הרצל חבס ומר קובי רוגובין. מר טיטר יזם מספר פגישות בין כל אחד מהקבלנים לבין האופציונרים. בסופו של יום מכירת הזכויות במתחם סומייל לקבלנים אלה לא יצאה אל הפועל.
משכך, החליטו מר פנחסי ומר טיטר, שהיו נחושים להביא לגיבוש עסקה בקשר עם מתחם סומייל, לפעול לרכישת מלוא זכויות הבניה במתחם סומייל על ידי יורוקום. לשם כך, ביום 19.09.2011 נקבעה פגישה נוספת בה נכחו מר פנחסי, מר ראובן סגן-כהן, מנכ"ל יורוקום (להלן – מר סגן-כהן), עו"ד וינברג ומר בר.
5. בשלב מסוים לאחר פגישה זו, החליטה יורוקום שחלף רכישת זכויות הבעלות של קבוצת בר-שורקה במתחם סומייל, תמכור היא את זכויותיה במתחם לצד שלישי. לפיכך הציע מר פנחסי לפנות לקבוצת חג'ג' יזום נדל"ן בע"מ (להלן – קבוצת חג'ג') לצורך קידום עסקה משותפת. עוד באותו יום פנה מר פנחסי למר צחי חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג' (להלן – מר חג'ג') ועדכן אותו באשר לדרישות הכספיות והאחרות של יורוקום וקבוצת בר-שורקה בקשר עם מכירת הזכויות במתחם סומייל. קבוצת חג'ג' הביעה התעניינות ברכישת הזכויות במתחם סומייל. לשם כך, יזם מר פנחסי שתי פגישות האחת ביום 19.02.2012 והשנייה ביום 27.02.2012, בין קבוצת חג'ג' לבין בעלי הזכויות במתחם סומייל. אף לאחר קיומן של פגישות אלה, עמד מר פנחסי על קשר עם הצדדים לצורך קידום מכירת הזכויות וקיבל מהם עדכונים באשר להתקדמות ההליכים ביניהם.
6. לאחר שמר פנחסי ומר טיטר יצרו את הבסיס הראשוני וקידמו במידה רבה את המגעים בין הצדדים לשם הוצאה לפעול של מכירת הזכויות, פעלו האופציונרים "לעקוף" את מתווה מכירת הזכויות.
כך, יורוקום וקבוצת בר-שורקה חתמו על הסכמי אופציה למכירת זכויותיהם במתחם סומייל. הסכמים אלה העניקו לאופציונרים אופציה למשך שנה לרכוש את הזכויות במתחם סומייל (להלן – הסכמי האופציה). בהמשך סיחרו האופציונרים את הסכמי האופציה לקבוצת חג'ג', אשר חתמה בשנת 2013 על הסכמי מכר ישירים במתחם סומייל מול יורוקום ומול קבוצת בר-שורקה (להלן – עסקת הרכישה).
7. מר פנחסי ומר טיטר היו הגורם היעיל בהוצאתה של עסקת הרכישה לפועל. זכאותם של מר פנחסי ומר טיטר לדמי תיווך בגין עסקת הרכישה עולה הן מכוח מעורבותם לקידום עסקת הרכישה על ידי קבוצת חג'ג' ישירות מבעלי הזכויות במתחם, והן בשל פועלם למימוש עסקת הרכישה באמצעות הסכמי אופציה, כדלקמן: מר פנחסי ומר טיטר שימשו כגורם המרכזי ליצירת הקשר, ההיכרות וההידברות בין עו"ד לב ומר בר כנציגי קבוצת בר-שורקה לבין יורוקום וכן ליצירת הקשר הראשוני בין האופציונרים לבין יורוקום ובין קבוצת חג'ג' לבין יורוקום וקבוצת בר-שורקה, יזמו פגישות רבות ו"דחפו" את הצדדים באינטנסיביות לקידום הליכי המשא ומתן. באופן זה, עסקת הרכישה לא הייתה יוצאת לפועל אלמלא תיווכם של מר פנחסי ומר טיטר.
8. חרף האמור, סרבו הנתבעים לשלם להם דמי תיווך בגין עבודתם. ביסודו של סירוב זה עומד ניסיון הנתבעים להימנע מהודאה, לכאורה, בביצוע עבירות לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ובכלל זה, אי-דיווח על עסקאות והסתרת מידע חיוני ממשקיעים על ידי חברות ציבוריות הנסחרות בבורסה לניירות ערך.
מטעמים אלה עתרו מר פנחסי ומר טיטר לחייב את הנתבעים בדמי תיווך בסך 11,700,000 ₪ בגין הפרת חוזה לקבלת דמי תיווך, מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן – חוק עשיית עושר) ומכוח עוולת הרשלנות כאמור בסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן – פקודת הנזיקין).