ת"א 37351-02-16 פנחסי ואח' נ' יורוקום נדל"ן בע"מ ואח'

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד

ת"א 37351-02-16 פנחסי ואח' נ' יורוקום נדל"ן בע"מ ואח'

תיק חיצוני:

בפני כבוד השופט אורן שוורץ

תובעים
1. מיכה פנחסי
2. נתי טיטר
ע"י ב"כ עו"ד דוד יצחק, עו"ד שירה זילכה חורש ועו"ד יוסי האזרחי

נגד
נתבעים
1. יורוקום נדל"ן בע"מ – בפירוק
2. יעקב בר
3. אפרים שורקה
שניהם על ידי עו"ד שאול גיטליץ, עו"ד נועם יבלון, ועו"ד רימון תלחמי
4. אפיקי אס.אי.ג'י. (ישראל) נכסים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יחיאל כשר, עו"ד נופר פלדה ועו"ד מור רוזנבוים
5. ש.א. נכסי הכוכבים בע"מ
6. מלון קרלטון נהריה LLC, חברה רשומה בארה"ב
שניהם על ידי עו"ד שאול גיטליץ, עו"ד נועם יבלון, ועו"ד רימון תלחמי
7. שחר מחט
8. יעקב שולביץ
9. רונן חצור
10. ש.מ.ס שחר מחט סומייל בע"מ
11. י.ש.א יעקב שולביץ אבן גבירול בע"מ
12. מ.י.ב מאיר יעקבסון בן סרוק בע"מ
13. ורדינון נדל"ן והשקעות בע"מ
הנתבעים 13-7 ע"י ב"כ עו"ד דורון אריאל, עו"ד ענת כהן ועו"ד אלעד בן יורם
14. קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ
15. קבוצת חג'ג' סומייל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מיכאל שחור ועו"ד סנדרין דדון

פסק דין
הרקע לתביעה
1. לפניי תביעה לתשלום דמי תיווך בגין עסקה שנערכה במתחם "סומייל" –קרקע בשטח של 3,167 מ"ר הידועה בכינוי מגרש 124 ומצויה ברחוב אבן גבירול פינת רחוב ארלוזורוב בתל אביב (להלן – מתחם סומייל). על פי תכנית בניין עיר שחלה על מתחם סומייל ניתן להקים בו מבנה מגורים בן חמישים קומות ושטחי מסחר נלווים.
במועדים הרלבנטיים לתביעה החזיקו נתבעים 6-1 בזכויות הבעלות במתחם סומייל. בשנת 2013 מכרו נתבעים 6-1 את זכויותיהם לנתבעת 14.
לטענת התובעים, מתווכים העוסקים בתחום הנדל"ן, הם יצרו, תיווכו וקידמו את עסקת מכירת הזכויות במתחם סומייל. במובן זה שימשו התובעים כ"גורם היעיל" לביצוע עסקת המכר. למרות זאת, סרבו הנתבעים לשלם לתובעים את דמי התיווך להם הם זכאים.
לפיכך עתרו התובעים לחייב את הנתבעים בסך 11,700,000 ₪ בשל הפרת הסכם לקבלת דמי תיווך, מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 ומכוח עוולת הרשלנות כאמור בסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].
עיקר טענות התובעים
2. במועדים הרלבנטיים לתביעה הוחזקו הזכויות במתחם סומייל על ידי שתי קבוצות: נתבעת 1, יורוקום נדל"ן (להלן – יורוקום) (52%); נתבעים 3-2, יעקב בר ואפרים שורקה (להלן – קבוצת בר-שורקה) (48%) אשר החזיקה במניות באמצעות נתבעים 6-4. בין שתי הקבוצות לא התקיים שיתוף פעולה בעניין מתחם סומייל.
התובעים, מר מיכה פנחסי ומר נתי טיטר (להלן – מר פנחסי ו-מר טיטר בהתאמה), הם מתווכים העוסקים בתחום הנדל"ן מזה עשרות שנים והקימו שותפות בלתי רשומה לעיסוק בתיווך בנדל"ן. בתוך כך, ביצעו התובעים עסקאות שונות עם הנתבעים שמחזיקים גם הם בניסיון רב והיכרות רחבה בתחום המקרקעין.
3. על רקע ההיכרות בין הצדדים, פנו בשנת 2010 נציגי יורוקום למר פנחסי בבקשה שיפעל לקידום עסקה במסגרתה תרכוש יורוקום את מלוא הזכויות במתחם סומייל. לשם כך, פנה מר פנחסי לעו"ד זיו לב, אשר ייצג את קבוצת בר-שורקה ושימש כגורם המוסמך לבצע עסקאות מטעמה (להלן – עו"ד לב). ביום 21.8.2011 נערכה במשרדי יורוקום פגישה ראשונה בה השתתפו מר פנחסי, עו"ד לב ועו"ד עמית וינברג מטעם יורוקום (להלן – עו"ד וינברג). בתום הפגישה החליפו עו"ד לב ועו"ד וינברג פרטים והבהירו למר פנחסי כי יפעלו לקידום ביצוע העסקה. מר פנחסי המשיך ופעל להעמקת הקשר מול עו"ד לב ועו"ד וינברג בניסיון להמשיך ולקדם את העסקה מול שניהם.
4. במקביל לפעולותיו של מר פנחסי לקדם עסקת מכר בין קבוצת יורוקום לבין קבוצת בר-שורקה, פנו נתבע 2, מר יעקב בר (להלן – מר בר) ונתבע 9, מר רונן חצור (להלן – מר חצור) למר טיטר והסבירו לו כי הם פועלים יחד עם נתבעים 8-7 ו-13-10 (להלן, וביחד עם מר חצור – האופציונרים) ליצירת הסדר פינוי עם המשפחות המקומיות שהתגוררו במתחם סומייל, ולרכישה ומימוש של זכויות הבניה במתחם סומייל על ידי קבלן. מר בר ביקש את שירותי התיווך של מר טיטר ליצירת עסקה מלאה שכוללת הסדר עם המפונים ואיתור קבלן/יזם שיהיה מוכן לרכוש את זכויות הבניה במתחם סומייל.
לאחר מאמצים, איתר מר טיטר שני קבלנים גדולים שהביעו עניין ברכישת המתחם והקמת מגדל המגורים: מר הרצל חבס ומר קובי רוגובין. מר טיטר יזם מספר פגישות בין כל אחד מהקבלנים לבין האופציונרים. בסופו של יום מכירת הזכויות במתחם סומייל לקבלנים אלה לא יצאה אל הפועל.
משכך, החליטו מר פנחסי ומר טיטר, שהיו נחושים להביא לגיבוש עסקה בקשר עם מתחם סומייל, לפעול לרכישת מלוא זכויות הבניה במתחם סומייל על ידי יורוקום. לשם כך, ביום 19.09.2011 נקבעה פגישה נוספת בה נכחו מר פנחסי, מר ראובן סגן-כהן, מנכ"ל יורוקום (להלן – מר סגן-כהן), עו"ד וינברג ומר בר.
5. בשלב מסוים לאחר פגישה זו, החליטה יורוקום שחלף רכישת זכויות הבעלות של קבוצת בר-שורקה במתחם סומייל, תמכור היא את זכויותיה במתחם לצד שלישי. לפיכך הציע מר פנחסי לפנות לקבוצת חג'ג' יזום נדל"ן בע"מ (להלן – קבוצת חג'ג') לצורך קידום עסקה משותפת. עוד באותו יום פנה מר פנחסי למר צחי חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג' (להלן – מר חג'ג') ועדכן אותו באשר לדרישות הכספיות והאחרות של יורוקום וקבוצת בר-שורקה בקשר עם מכירת הזכויות במתחם סומייל. קבוצת חג'ג' הביעה התעניינות ברכישת הזכויות במתחם סומייל. לשם כך, יזם מר פנחסי שתי פגישות האחת ביום 19.02.2012 והשנייה ביום 27.02.2012, בין קבוצת חג'ג' לבין בעלי הזכויות במתחם סומייל. אף לאחר קיומן של פגישות אלה, עמד מר פנחסי על קשר עם הצדדים לצורך קידום מכירת הזכויות וקיבל מהם עדכונים באשר להתקדמות ההליכים ביניהם.
6. לאחר שמר פנחסי ומר טיטר יצרו את הבסיס הראשוני וקידמו במידה רבה את המגעים בין הצדדים לשם הוצאה לפעול של מכירת הזכויות, פעלו האופציונרים "לעקוף" את מתווה מכירת הזכויות.
כך, יורוקום וקבוצת בר-שורקה חתמו על הסכמי אופציה למכירת זכויותיהם במתחם סומייל. הסכמים אלה העניקו לאופציונרים אופציה למשך שנה לרכוש את הזכויות במתחם סומייל (להלן – הסכמי האופציה). בהמשך סיחרו האופציונרים את הסכמי האופציה לקבוצת חג'ג', אשר חתמה בשנת 2013 על הסכמי מכר ישירים במתחם סומייל מול יורוקום ומול קבוצת בר-שורקה (להלן – עסקת הרכישה).
7. מר פנחסי ומר טיטר היו הגורם היעיל בהוצאתה של עסקת הרכישה לפועל. זכאותם של מר פנחסי ומר טיטר לדמי תיווך בגין עסקת הרכישה עולה הן מכוח מעורבותם לקידום עסקת הרכישה על ידי קבוצת חג'ג' ישירות מבעלי הזכויות במתחם, והן בשל פועלם למימוש עסקת הרכישה באמצעות הסכמי אופציה, כדלקמן: מר פנחסי ומר טיטר שימשו כגורם המרכזי ליצירת הקשר, ההיכרות וההידברות בין עו"ד לב ומר בר כנציגי קבוצת בר-שורקה לבין יורוקום וכן ליצירת הקשר הראשוני בין האופציונרים לבין יורוקום ובין קבוצת חג'ג' לבין יורוקום וקבוצת בר-שורקה, יזמו פגישות רבות ו"דחפו" את הצדדים באינטנסיביות לקידום הליכי המשא ומתן. באופן זה, עסקת הרכישה לא הייתה יוצאת לפועל אלמלא תיווכם של מר פנחסי ומר טיטר.
8. חרף האמור, סרבו הנתבעים לשלם להם דמי תיווך בגין עבודתם. ביסודו של סירוב זה עומד ניסיון הנתבעים להימנע מהודאה, לכאורה, בביצוע עבירות לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ובכלל זה, אי-דיווח על עסקאות והסתרת מידע חיוני ממשקיעים על ידי חברות ציבוריות הנסחרות בבורסה לניירות ערך.
מטעמים אלה עתרו מר פנחסי ומר טיטר לחייב את הנתבעים בדמי תיווך בסך 11,700,000 ₪ בגין הפרת חוזה לקבלת דמי תיווך, מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן – חוק עשיית עושר) ומכוח עוולת הרשלנות כאמור בסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן – פקודת הנזיקין).

עיקר טענות הנתבעים
9. מר פנחסי ומר טיטר לא קיימו אחר הדרישות הקוגנטיות של חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן – חוק המתווכים). כך, מר פנחסי ומר טיטר ביצעו פעולות תיווך בין השנים 2012-2010 מבלי שהיו בידיהם רישיונות כדין ובהיעדר קיומה של הזמנה בכתב לביצוע פעולות התיווך. לפיכך, אין הם זכאים לדמי תיווך כלל.
בנוסף לטענה זו שהועלתה מצד כלל הנתבעים, הועלו הטענות הפרטניות הבאות:
נתבעת 1 (יורוקום)
10. יורוקום מעולם לא הזמינה ממר פנחסי ומר טיטר שירותי תיווך בקשר עם מתחם סומייל, לא התקשרה עימם בהסכם תיווך בקשר עם מתחם סומייל ולא התחייבה לשלם להם דמי תיווך בגין מתחם סומייל. יורוקום הייתה בקשר עם בעלי הזכויות הנוספים במתחם סומייל ללא קשר למר פנחסי ומר טיטר וממילא לא ביקשה להסתייע בשירותיהם ליצירת הקשר מול יתר בעלי הזכויות. נוכחותו של מר פנחסי בפגישות שנערכו בין יורוקום לבין יתר בעלי הזכויות במתחם סומייל לא הייתה מטעמה של יורוקום או לבקשתה.
יצוין כי לאחר תחילת ההליך נקלעה ירוקום להליכי חדלות פירעון וההליכים כנגדה עוכבו.
נתבעים 3-2, 6-5 (קבוצת בר-שורקה)
11. מר פנחסי ומר טיטר פעלו על דעת עצמם בלבד למציאת רוכשים לזכויותיהם של הנתבעים במתחם סומייל. מעולם לא דובר או סוכם בין מר פנחסי ומר טיטר לבין הנתבעים כי בגין איתור רוכשים זכאים הם לדמי תיווך מהנתבעים. ממילא בסופו של דבר מר פנחסי ומר טיטר לא מצאו רוכש רלבנטי עבור הנתבעים.
ביום 12.08.2012 נחתמו הסכמי האופציה. מר פנחסי ומר טיטר לא נטלו חלק בהוצאתם של הסכמי האופציה לפועל ואף ניסו לטרפד אותם. בנסיבות אלה, הנתבעים אינם חבים בדמי תיווך.
נתבעת 4
12. נתבעת 4, אפיקי אס.אי.ג'י (ישראל) נכסים בע"מ (להלן – אפיקי) היא חברה פרטית שבעלי השליטה בה הם רו"ח יאיר רבינוביץ', רו"ח דורון שגיב ומר בר. בשנת 2004 התקשרו ה"ה רבינוביץ', שגיב ובר עם מר שורקה וצדדים נוספים בהסכם מסגרת לרכישת נכסי נדל"ן מניבים בישראל. לימים נתגלעו בין הצדדים מחלוקות אשר הובאו להכרעתו של בורר בהליך בוררות. במסגרת הליך הבוררות הוציא הבורר "צו להעברת ניהול" לפיו ניהול הנכסים המשותפים לה"ה רבינוביץ, שגיב, בר ומר שורקה יועבר למר שורקה. בין הנכסים שהועברו לניהולו של מר שורקה היו זכויות הבעלות במתחם סומייל. מר שורקה עשה ככל שביכולתו למדר את אפיקי ממידע על עסקת מכירת הזכויות במתחם סומייל. משכך, העובדות הנטענות על ידי מר פנחסי ומר טיטר אינן ידועות כלל לאפיקי.
מכל מקום, אפיקי לא הזמינה ממר פנחסי ומר טיטר שירותי תיווך ולא חתמה עימם על הסכם תיווך.
בנוסף לכך טענה אפיקי כי התובעים הפרו את חובתם לפעול בנאמנות וביושר כמתווכים מאחר שהיו שותפים לקנוניה שנרקמה בין מר בר למר חצור מכוחה הוסתרו תקבולים בעסקה מאפיקי.
נתבעים 13-7 (האופציונרים)
13. העסקה במסגרתה נמכרו זכויות הבעלות במתחם סומייל בוצעה באמצעות הסכמי האופציה ולאחר מכן סיחורם לקבוצת חג'ג'. האופציונרים לא הזמינו ולא קיבלו ממר פנחסי ומר טיטר שירותי תיווך בקשר עם הסכמי האופציה. זאת ועוד, נתבעים 9-7 לא היו צד להסכמי האופציה. מטעמים אלה יש להורות על דחיית התביעה כנגד האופציונרים.
14. מר פנחסי היה מנוע מלהתקשר בעסקאות תיווך ללא אישור כונס הנכסים על זכויותיו, שעה שהיה נתון במועדים הרלבנטיים תחת צו כינוס נכסים (במסגרת הליך פשיטת רגל).
נתבעים 15-14 (קבוצת חג'ג')
15. בחודש פברואר בשנת 2012 פנה מר פנחסי, אשר שימש כמתווך מטעם קבוצת חג'ג' בקשר לפרויקט אחר, למר חג'ג' וניסה "לעניין" אותו ברכישת הזכויות במתחם סומייל. מר חג'ג' ענה לו לאלתר כי הוא "מחובר" לצדדים הרלבנטיים, כי הוא אינו מעוניין במעורבותו של מר פנחסי ואינו רואה עצמו קשור בקשרי תיווך עימו.
עם זאת, באותה העת דרכו של מר חג'ג' להתקדם בעסקה לרכישת הזכויות במתחם סומייל הייתה חסומה, זאת בשל הסכמת המוכרים (נתבעים 3-2 ו-6-5) שלא לנהל משא ומתן עם אחר מלבד עם ורדינון (עסקת NO SHOP). מר פנחסי הסביר למר חג'ג' כי יוכל להכשיל את העסקה בין המוכרים לבין ורדינון. מר חג'ג' הסכים לקבל את שירותיו של מר פנחסי לביטול עסקת ה- NO SHOP בתמורה ל"בונוס" בסך 300 אלף ₪ ותוך שסוכם ביניהם במפורש כי לא תשולם למר פנחסי עמלת תיווך בגין ביטול עסקה זו.
בסופו של דבר מר פנחסי לא הצליח להביא לביטול עסקת ה - NO SHOP ובכך הסתיים תפקידו של מר פנחסי ביחסיו עם קבוצת חג'ג' בקשר עם מתחם סומייל.
16. לאחר חודשים ספורים ולאחר שורדינון עשתה מאמצים לבצע עסקה עם גורמים אחרים ולא הצליחה, התקיימו פגישות רבות בין ורדינון לבין קבוצת חג'ג', בסופן הבשילה עסקת מכירת הזכויות במתחם סומייל לקבוצת חג'ג'. מר פנחסי ומר טיטר לא היו מעורבים כלל במשא ומתן זה ובמשא ומתן שנוהל בין קבוצת חג'ג' לבין האופציונרים. לפיכך הם אינם זכאים לעמלה כלשהי.
17. בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים:
מטעם התובעים: מר מיכה פנחסי; מר נתי טיטר; גב' כרמית סטרול (חוקרת פרטית ומנהלת משרד חקירות) ; מר רונן חצור (יזם נדל"ן ואחד מחברי קבוצת האופציונרים, אשר זומן על ידי התובעים לעדות בעל-פה); מר ראובן סגן-כהן (מנכ"ל יורוקום אשר נקלעה להליכי פירוק וההליכים כנגדה הופסקו – מר סגן-כהן זומן לעדות בעל-פה על ידי התובעים).
מטעם הנתבעים: מר יעקב בר; מר אפרים שורקה; רו"ח יאיר רבינוביץ'; מר דן ורדינון, מר שחר מחט; מר צחי חג'ג' (יו"ר דירקטוריון בקבוצת חג'ג').

דיון והכרעה
השתלשלות מכירת הזכויות במתחם סומייל
18. מתחם סומייל הוא קרקע שמשתרעת על שטח של 3,167 מ"ר במגרש 124 בגוש 6214, חלקות 535, 541 (בחלק); גוש 6213, חלקות 1210, 1223, 1221, 1220. 1218, 1212, 1211, 20 (בחלק), 1231 (בחלק; גוש 6213, חלקות 14 (בחלק), 19 (בחלק), 776 (בחלק), 830 (בחלק), 15, 16 (בחלק). בזמנים הרלבנטיים לתביעה איפשר התכנון הסטטוטורי שחל במתחם סומייל הקמה של מגדל מגורים בן 50 קומות שכולל 200 יחידות דיור. בנוסף, התאפשרה בנייתם של שטחים מסחריים, חנויות וכיו"ב שימושים נלווים. כעולה מסעיף 13 לתקנון תכנית תא/2988, הליכי הבנייה הותנו בהשלמת פינוי התושבים המקומיים שמתגוררים במקום [נספח ז' ל-ת/1].
במועדים הרלבנטיים לתביעה הוחזקו הזכויות במתחם סומייל על ידי שתי קבוצות:
יורוקום – אשר החזיקה ב-52% מהזכויות.
קבוצת רבינוביץ-שגיב-בר וקבוצת שורקה החזיקו ב-48% מהזכויות, כדלקמן:
אפיקי (נתבעת 4) היא חברה פרטית שבעלי השליטה בה הם רו"ח יאיר רבינוביץ', רו"ח דורון שגיב ומר בר. בשנת 2004 התקשרה קבוצת רבינוביץ-שגיב-בר עם מר שורקה וחברות שבשליטתו (לעניין זכויות הבעלות במתחם סומייל תיקראנה שתי הקבוצות יחד – קבוצת שורקה) בהסכם מסגרת לרכישת נכסי נדל"ן מניבים (להלן – הסכם המסגרת) [נספח 5 ל-נ/21]. כחלק מפעילותם המשותפת של הצדדים כפי שעוגנה בהסכם המסגרת, רכשה אפיקי יחד עם נתבעות 6-5 את מלוא זכויותיה של החברה הציבורית ליברטי פרופרטיס בע"מ במתחם סומייל, המהווים כ-48%. אותם 48% התחלקו בהתאם להסכם המסגרת בין אפיקי (30%), נתבעת 5 (3%) ונתבעת 6, בשליטת מר שורקה (67%) (להלן תיקראנה יורוקום וקבוצת שורקה – בעלות הזכויות).
19. בין בעלות הזכויות במתחם סומייל הייתה היכרות ארוכת שנים, במסגרתה ניסתה יורוקום לרכוש את זכויותיה של קבוצת שורקה.
לימים נתגלעו בתוך קבוצת שורקה מחלוקות רבות וקשות אשר הובאו להכרעה בהליך בוררות לפני כב' השופט (בדימוס) ב' אוקון. ביום 15.1.2011 ניתן על ידי הבורר "צו להעברת הניהול" לפיו ניהול הנכסים המשותפים לקבוצת שורקה, יועבר לידי מר שורקה. בין אותם נכסים נמצאות גם זכויות הבעלות במתחם סומייל [נספח 6 ל- נ/21].
מר סגן-כהן, מי שכיהן בתפקיד מנכ"ל יורוקום, הסביר כי המחלוקות הפנימיות בתוך קבוצת שורקה, גרמו לחוסר שיתוף פעולה ואי-הסכמות באשר למכירת זכויותיה של קבוצת שורקה. בנסיבות אלה, במשך שנים ארוכות נותר מתחם סומייל בבעלות משותפת של קבוצת יורוקום ושל קבוצת שורקה. וכך עלו הדברים מעדותו של מר סגן-כהן:
"... סומל הייתה בידי יורוקום נדמה לי 20 שנה לפני העסקה הזאת, בערך 20 שנה לפני שהעסקה הזאת נחתמה עם חג'ג' בסוף, אנחנו הכרנו את כל השותפים שלנו, בין היתר בבניין שלנו שנקרא 124, חלקה 124 היה שותף עם שני שותפים אדון אחד בשם שורקה ואדון אחד בשם רבינוביץ, עורך הדין רבינוביץ שאנחנו ניסינו מזה זמן לקנות אותה רק לא יכולנו כי שניהם התנגשו ביניהם ולא הגיעו לשום מסקנה ביניהם ואת זיו לב הכרנו הרבה קודם"
[פר' עמ' 162, ש' 31-25]
וכן:
"... שורקה היה שותף של רואה חשבון רבינוביץ ... הוא היה שותף אתו בחלק מהדירות שם ... שורקה ורבינוביץ ... לא הגיעו בלשון המעטה להבנה ביניהם והם ניגשו לגישור ..."
[פר' עמ' 168, ש' 16-11]
ובהמשך:
"לא יכולנו לקנות את הבניין, רצינו לרכוש את כל המאה אחוז של הבניין, כפי שאמרתי לך אנחנו היינו למעלה מחמישים אחוז לא זוכר כמה ושורקה יחד עם עיריית תל אביב היו היתרה, עיריית תל אביב בשלב מסוים הסכימה למכור, שורקה ורבינוביץ הם שניהם לא הגיעו עין בעין לא הסכימו אז אמרנו נמכור את הזכויות שלנו ושמישהו אחר ישבור את הראש איתם"
[פר' עמ' 170, ש' 36-32]
20. גם מר חצור הסביר כי לנוכח "הסכסוכים הקשים בין רבינוביץ לשורקה הנכס הזה נזנח ולא טופל" [פר' עמ' 139, ש' 3-2]. לדבריו: "אני חושב שהם היו שותפים עם קבוצת יורוקום, עסקה מאוד יפה, הם היו רצו לקדם אותה כיזמים כבעלים ויורוקום עסקה בקידום, קבוצת שורקה רבינוביץ עסקה בסכסוכים ולא בקידום פרויקט" [פר' עמ' 139, ש' 7-5].
21. קבוצה נוספת בעלת חשיבות למתחם סומייל היא קבוצה של תושבי סומייל שמעמדם החוקי בקרקע לא הוסדר. מדובר בכ-40 משפחות אשר ישבו במתחם במשך שנים רבות [עמ' 16, ש' 13-12 לנספח ב' ל-ת/3]. תושבים אלה היו אמורים להתפנות ממתחם סומייל (להלן – המפונים).
מר סגן-כהן תיאר את המפונים כדלקמן: "היו שם [במתחם סומייל – א.ש.] לא מעט משפחות שטענו או לא טענו שיש להם זכות על הקרקע, נדמה לי שהיו שם איזה 30 ומשהו משפחות שגרו שם פיזית, כמובן שהם הפריעו לנו בכל הפרויקט הזה" [פר' עמ' 184]. ניסיונותיהן של בעלות הזכויות במתחם סומייל לפנות את הפולשים (לשיטתן) עלו בתוהו. במובן זה, היוו המפונים "מכשול" נוסף במכירת הזכויות במתחם סומייל.
מר בר הסביר בעדותו לפניי כי במתחם סומייל היו קיימות שתי בעיות עיקריות:
"האחת זה הפינוי, כי בלי פינוי אי אפשר היה לבנות, העירייה התנתה – כדי לבנות שם צריך לעשות איקס פינוי באותו המתחם ולא קשור למגרש שלנו ספציפית. זו היתה בעיה אחת. הבעיה השנייה- הוודאות למתי יהיה אפשר לקבל היתר בניה. כי היו שם אנשים שהחזיקו קרקע 20 שנה ולא הגיעו לידי מיצוי וזו הייתה הבעיה של כל קונה שפנינו אליו. כמה זמן ייקח עם העירייה עד ההיתר ומה עושים עם הפינוי? ..."
[פר' עמ' 213, ש' 18-13]
22. גם מר סגן-כהן עמד בעדותו על ה"מכשול" שיצרו המפונים בניסיונות שנעשו למכירת זכויות הבעלות במתחם סומייל כדלקמן:
"... יום בהיר אחד התייצב אצלי אדם מאד מתוחכם שנקרא דוד תאגר שהציג את עצמו כיו"ר הכפר של הוועד הזה וטען שיש בכוחות לפנות את כולם, שורק במשרוקית כולם מתייצבים ויוצאים מהכפר, היה לו עורך דין מגבעתיים, שכחתי את שמו, ישבנו בפגישות והנל הציג לי דרך עורך הדין שלו הסכמים עם חלק גדול מבעלי הקרקע שאמנם הם מוכנים, מה שבעל הבית אומר המפקד אומר אנחנו עושים פחות או יותר, זה תמורת ממון כמובן, אחרי זה התחלנו לנהל את משא ומתן הזה לצורך העניין הזה כי ידענו שבלי פינוי קשה מאד יהיה למכור את השטח שם והגענו להבנה עם עיריית תל אביב אז, עיריית תל אביב לא אישרה את התבע בלי פינויים, היא דרשה את הפינויים ואז הגענו להבנה עם היועצת המשפטית של עיריית תל אביב על מה מפנים, איך מפנים ובאיזה שלבים מפנים כי הפרויקט עצמו היה אמור להיבנות בשלבים, דוד תאגר בזמנו התנגד להסכם הזה, משום מה עיריית תל אביב קיבלה את הטענה שלו ההתנגדות שלו ואמרה חזרנו בנו, אנחנו צריכים פינוי מלא, אם לא יהיה פינוי מלא אי אפשר להתחיל בפרויקט דבר שעיכב את זה עוד מספר שנים ..."
[פר' עמ' 184, ש' 18-5]
23. עניין המפונים יצר שתי מחלוקות נוספות בין בעלות הזכויות במתחם סומייל: האחת, כמות המפונים שנותרה לכל אחת מן הקבוצות לפנות מ"החלק שלה" במתחם סומייל; השנייה, מהו שווי הזכויות של כל אחת מהקבוצות כתוצאה מכמות המפונים שנותרו בחלקה.
תיאר זאת מר בר בעדותו לפניי כדלקמן:
"לנו על המגרש באופן ספציפי היה עוד דייר מוגן אחד, או מפונה, אנחנו את כל המפונים כבר פנינו ולירוקום היו הרבה דיירים שישבו על הקרקע, לנו היה דייר אחד, אז לנו לכאורה, לא היינו צריכים את הפינויים אבל העירייה התנתה בהיתר בנייה, מי שהולך לבנות ראשון, צריך לפנות 60% מכלל המתחם שזה לא קשור למגרש שלנו כי לנו היה רק מפונה אחד. לכאורה אנחנו היינו אמורים להיפגע מהחלטת העירייה כי לנו היה פינוי אחד לפנות והעירייה התנתה פינוי של 60% של המתחם, אנחנו כבר שילמו בגין הפינויים מה שיורוקום לא עשתה, לכן שווי הקרקע שלנו היה יותר גבוה כי לנו נשאר רק פינוי אחד"
[פר' עמ' 217, ש' 36-32, עמ' 218, ש' 3-1]
מר סגן-כהן התנגד לגרסה זו של מר בר והסביר: "הוא [מר בר – א.ש.] טען שעל פי התבע יש לו רק מפונה אחד, דבר שלא היה ולא נברא, שיש לו רק משפחה אחת מתוך השלושים וכל השאר עלינו ..." [פר' עמ' 185, ש' 12-11].
24. יוצא אפוא כי על אף היכרות ארוכת השנים של בעלות הזכויות במתחם סומייל, לא צלחה דרכה של יורוקום לרכוש את זכויותיה של קבוצת שורקה. מבוי סתום זה נבע ממורכבותו של מתחם סומייל, היעדר יכולתן של בעלות הזכויות להגיע להבנה והסכמה באשר למכירת הזכויות, קיומן של אינטריגות פנימיות בתוך קבוצת שורקה והצורך בפינוי התושבים ממתחם סומייל.
25. בנסיבות אלה החליטו יורוקום וקבוצת שורקה למכור את זכויותיהן במתחם סומייל לצד שלישי. לטענת מר שורקה, מכירת זכויותיה של קבוצת שורקה במתחם סומייל נבעה מתוך הכרח. לדבריו: "... זה היה טיפשי למכור אבל פשוט אילצו אותנו למכור ... רק שתבין סומייל עבר כמה גלגולים אחד מכר לשני, כשזה הגיע אלינו זה היה לקראת סוף הדרך לקבל היתר ... חיכית כ"כ הרבה שנים, נשאר סוף המרוץ ונאלצנו למכור. הוכרחתי כי הבנק אמר לנו שאם לא נמכור נלך לכונס נכסים. ניסיתי בכל הדרכים ולא הצלחתי ... אז יצא מרוץ להתחיל למכור ..." [פר' עמ' 227, ש' 18-12]. ובהמשך:
"עסקת האופציה לא הייתה לי ברירה לקבל אותה ... אחרי שהעסקה עם חג'ג' לא הצליחה והוא פשוט נעלם ל-6 חודשים, באו נדמה לי במקרה הזה, זיו, זיו אמר שאיזשהו עו"ד, לא זוכר את שמו, הביא חברה חדשה, ורדינון שולביץ וגם בר אמר שהוא מכיר אותו אבל הם לא יכולים לשלם מזומן אלא הם רוצים אופציה, אמרתי אני צריך מזומן לבנק ואמרו לי אין ברירה. עשיתי כמה טלפונים ולא הצלחתי. חג'ג' נעלם. זו הייתה המצאה חדשה ובלית ברירה ניגשתי לבנק ודיברתי איתם ואמרו לי תקשיבו, הם עשו מגורמים לא נכונים אבל זו בעיה אחרת שלא נכניס אותה פה, אמרתי אין קונה אחר, אין קונה וזו ההצעה, אופציה לשנה. הבנק נתן לי את האישור"
[פר' עמ' 228, ש' 27-20]
מר סגן-כהן הסביר כי "... עקב אי ההסכמה שביניהם [בין רו"ח רבינוביץ לבין מר שורקה – א.ש.] אנחנו החלטנו להרים ידיים ולוותר, למכור את זכויות הקרקע, באו אלינו הרבה אנשים ששמעו מזה כי העולם קטן ואמרו אנחנו מוכנים לקנות או אנחנו מוכנים לקנות אך ורק את מאת האחוזים מהפרויקט כי הם גם ידעו את הקלייש בין רבינוביץ לשורקה אז אמרו תשברו אתם את הראש תקנו מהם אנחנו נקנה מכם את המאה אחוז" [פר' עמ' 171, ש' 8-4].
בין המתעניינים ברכישת הזכויות במתחם סומייל הייתה גם קבוצת חג'ג', אשר הובאה למשא ומתן על ידי מר פנחסי. משא ומתן זה לא צלח ולא התגבש לכדי הסכם, בין היתר, מאחר שקבוצת חג'ג' דרשה כי מועד התשלום בגין הרכישה יהיה רק לאחר קבלת היתר בניה – דבר שעלול להימשך מספר שנים רב. בהמשך נטשה קבוצת חג'ג' את המשא ומתן וניתקה מגע עם מר שורקה [סעיף 10 ל-נ/19].
26. קבוצת שורקה המשיכה לנהל משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים אחרים, ביניהם ורדינון. נתבע 7, מר שחר מחט, דירקטור נתבעת 10 (להלן – מר מחט) הסביר כי במסגרת תפקידו כמנהל פיתוח עסקי בורדינון, פנה לדירקטור ורדינון, מר דן ורדינון (להלן – מר ורדינון) לצורך בדיקת היתכנות לרכישת הזכויות במתחם סומייל. לדבריו: "עסקת סומייל הייתה ידועה לכל מי שמתעסק ביזמות בתל אביב" [פר' עמ' 286, ש' 18]. בנוסף, פנה מר מחט לנתבע 8, מר יעקב שולביץ (להלן – מר שולביץ) אשר שימש כנציג נתבעות 12-11 ועניין אותו בחבירה אסטרטגית לצורך ניהול משא ומתן לרכישת הזכויות במתחם סומייל.
מר מחט, מר ורדינון ומר שולביץ מינו את עו"ד דורון אריאל (להלן – עו"ד אריאל) לייצג את נתבעות 13-10 וחברת איירס רוק לימיטד שהינה חברה בבעלות רעייתו של נתבע 9, מר רונן חצור (להלן – בעלות האופציה) במסגרת משא ומתן עם קבוצת שורקה. לדברי מר מחט, הוחלט כי תחילה ינוהל משא ומתן מול קבוצת שורקה ורק לאחר שיתגבשו עקרונות הרכישה עם קבוצה זו, יפנו לניהול משא ומתן מול יורוקום.