3. על רקע האמור, נוהל משא ומתן נוסף לרכישת הנכס בין הליגה לשיר, חברה פרטית שהוקמה בחודש אוגוסט 1997 לצורך התקשרות זו על ידי המערער 2 בע"א 1905/19, שלמה תורג'מן, חתנו של אליעזר גלס (להלן: תורג'מן). הצדדים לא הגיעו להסכמות בדבר רכישת הנכס על ידי שיר, אך חתמו, ביום 19.8.1997, על הסכם להשכרתו לשיר לתקופה של עשר שנים, עד ליום 25.6.2007, "על מנת שישמש את השוכר כבית אבות" (סעיף 5.1 להסכם, אשר יכונה להלן: הסכם השכירות). תורג'מן התחייב לערוב למילוי התחייבויותיה של שיר כלפי הליגה בהתאם להסכם זה.
במסגרת הסכם השכירות, הוסכם כי שיר תהיה רשאית לבנות תוספת בניה מסוימת, שהוגדרה בסעיף 6 להסכם השכירות, תוך שהודגש כי כל שינוי או תוספת בניה ייעשו על חשבונה ובאחריותה המלאה, ובכלל זה קבלת כל ההיתרים הדרושים לבניה על פי דין, וכי "השינויים והתוספות כפי שבוצעו על ידי השוכר יישארו בבעלות המשכיר, ללא כל תביעה מצד השוכר" (סעיף 6.6 להסכם השכירות).
דמי השכירות נקבעו לסך של 204,000 ש"ח לחודש לכל התקופה, למעט לתקופה שבין חודש יולי 1999 לחודש יוני 2002, שלגביה נקבעו דמי שכירות חודשיים בסך 195,500 ש"ח. עוד נקבע, בסעיף 14.3 להסכם השכירות, כי אי תשלום דמי השכירות במועדם יחייב את שיר "בתשלום ריבית, בשיעור ריבית חריגה הנגבית על ידי בנק לאומי לישראל בע"מ על משיכות יתר, בגין כל איחור בתשלום שהשוכר חייב בו כלפי המשכיר, מיום החיוב בו, ועד ביצוע התשלום בפועל" (להלן: הריבית המוסכמת או הפיצוי המוסכם או ריבית הפיגורים).
הודגש, בסעיף 12.3 להסכם השכירות, כי: "מוסכם בין הצדדים, כי קשר השכירות ביניהם וזכויות השוכר במושכר מבוססים אך ורק על האמור בחוזה זה ושום מצג, התחייבות, הבטחה או ויתור שנעשו על ידי הצדדים או הבאים מטעמם ואשר אינם מנויים בחוזה זה או במסמכים שנחתמו על ידי הצדדים במועד מאוחר יותר, אין בהם ולא יהיה בהם כדי להטיל חובות או אחריות על מי מהצדדים".
4. ביום חתימת הסכם השכירות נחתם הסכם פשרה בין הליגה וקבוצת גלס, לפיו יבוטלו כל ההליכים המשפטיים התלויים ועומדים ביניהן, תבוטל זכות הקדימה וקבוצת גלס תשלם לליגה סכום מסוים.
כמו כן נחתמו במועד זה שני הסכמים בין שיר לקבוצת גלס במסגרתם התחייבה שיר לשלם עבור הציוד שהותירה קבוצת גלס בבית החולים, עבור שירותי חפיפה וליווי, שכרם של העובדים שנותרו ועוד.
לאחר מכן פינתה קבוצת גלס את הנכס ושיר ניהלה בו בית חולים גריאטרי במשך למעלה מ-11 שנים, עד ליום 9.11.2008, כשנה וארבעה חודשים לאחר תום תקופת השכירות לפי הסכם השכירות.
5. במהלך תקופת השכירות בוצעו עבודות שיפוצים בנכס, בכללם שיפוץ התשתיות הקיימות, סלילת שבילים, בניית קיר תומך, החלפת תשתית מערכת החשמל, ועוד. בחלק מעלויות העבודות הללו נשאה שיר לבדה, בחלקן נשאה הליגה לבדה ובחלקן נשאו שתיהן במשותף. מלבד זאת נעשו עבודות בניה מיוחדות ונרחבות בשתי מחלקות של בית החולים, כמפורט להלן:
בשנת 2000 הוקמה מחלקה חדשה (מחלקה ו') בעלות של למעלה ממיליון ש"ח, בה נשאה שיר לבדה. בשנת 2003 נעשו עבודות נוספות במחלקה זו, והליגה נשאה בכשליש מעלותן.
בין השנים 2004–2005 נערך שיפוץ מסיבי במחלקה א' של בית החולים, שעלותו היתה כשלושה מיליון ש"ח. הליגה נשאה בכמחצית מעלות זו, בדרך של מתן הנחה בדמי השכירות במשך שישה חודשים. מעבר לעלויות השיפוץ עצמו, ביצועו חייב את השבתת המחלקה במשך כחצי שנה כך שנגרם לשיר הפסד כספי משמעותי.
6. במקביל, התנהלו בין הצדדים מגעים לביצוע מיזם משותף במסגרתו תוכננה הקמת בית חולים גריאטרי נוסף בחלק אחר של המקרקעין (להלן: המיזם המשותף). במסגרת זו, נחתמו בין הצדדים שלושה הסכמים, כמפורט להלן:
ביום 7.9.2000 נחתם "זכרון דברים" המצהיר על כוונת הצדדים "לבדוק אפשרות להקים פרויקט של בית אבות/דיור מוגן בחלקו הדרומי של המגרש", כאשר הוסכם כי "אם יתברר כי ניתן לקבל היתר בניה להקמת הפרויקט, תציע הליגה לשיר להשתתף בהקמת חברה משותפת או גוף משפטי אחר אשר תקים את הפרויקט ותנהל אותו. אם תהיה שיר מעוניינת להשתתף בפרויקט, יחולקו המניות והזכויות בחברה בין הצדדים שווה בשווה ולכל צד תהיה זכות קדימה לרכוש את מניות הצד השני" (סעיפים 6-5 למסמך, אשר יכונה להלן: ההסכם הראשון). הודגש, כי "זכרון דברים זה אינו מקנה שום זכות במקרקעין" (שם, בסעיף 12).
כמתואר בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, לאחר החתימה על ההסכם הראשון פנו הצדדים למהנדס ולאדריכל לצורך ניהול הפרויקט, וכן ליועצים שונים, נערכו מספר ישיבות והוגשו מספר תכניות.
7. ביום 22.12.2003 חתמו הצדדים על מסמך שכותרתו "עקרונות להסכם" המצהיר אף הוא על מטרה דומה, והמבטל את ההסכם הראשון. במסגרת זו הסכימו הצדדים כי אם יתברר שניתן לקבל היתר בניה להקמת המבנה החדש, תוקם חברה משותפת, בבעלות שני הצדדים, כאשר כל צד יתרום מחצית מהסכום הכולל הנדרש לרכישת המגרש והקמת המיזם.
עוד הוסכם כי במקרה זה "המגרש יוצא מחוזה השכירות של שיר ויימכר לחברה על ידי הליגה" (סעיף 6 למסמך, אשר יכונה להלן: ההסכם השני). לבסוף, צוין כי "שיר תמשיך להפעיל את בית האבות הסיעודי על פי חוזה השכירות הקיים" (סעיף 13) והודגש גם עתה כי "עקרונות אלה אינם מקנים שום זכות במקרקעין" (שם, בסעיף 14).
כמתואר בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, לאחר החתימה על ההסכם השני נבחנו חלופות נוספות לקידום המיזם וכן שלבי ביצוע לתכנית האדריכל. התכנית היתה כרוכה בהקניית בעלות משותפת במקרקעין (להבדיל מבעלות משותפת רק על השטח הפנוי על פי התכניות הקודמות), ולשם כך הוכנה שומת מקרקעין שהעריכה את שווים בכ-6,270,000 דולר. כמו כן, הוגשה התכנית למשרד הבריאות לשם קבלת אישורו, ונדונה גם בישיבות עם נציגי העיריה. במקביל, נדונה הצעה לניהול משותף של בית החולים, לכשיוקם, באמצעות חברת ניהול משותפת.
8. ביום 16.3.2005 חתמו הצדדים על מסמך נוסף שכותרתו "עקרונות להסכם", בו הצהירו על כוונתם "להפוך לשותפים בנכס לשם פיתוחו, בניה עליו במשותף, וניהול עסק של בית אבות" (סעיף 3 למסמך, אשר יכונה להלן: ההסכם השלישי). גם בשלב זה הוסכם על הקמת חברה משותפת לצורך המיזם, אשר מניותיה יתחלקו שווה בשווה בין הצדדים, כאשר הליגה ושיר תחזקנה כל אחת ב-49% מהמניות, בעוד שנורברט ברנטל המנוח והמערער 2 בע"א 1880/19, חיים גרוסמן (להלן: ברנטל וגרוסמן) – שכיהנו אותה עת כמנהליה של הליגה – יחזיקו כל אחד ב-1% מהמניות. עוד הוסכם על העמדת המימון הנדרש מכל צד לצורך קידום הפרויקט תוך שצוין שווי הנכס המוערך בהתאם לשומת המקרקעין (6,270,000 דולר) וההשקעה הכספית המוערכת להשלמת שלב א' של הפרויקט (6,000,000 דולר). הודגש בהקשר זה כי "לפני חתימת חוזה מפורט תידרש שיר להציג יכולת כספית להשקעת הסך של 6 מיליון דולר" (שם, בסעיף 14).
כמו כן הודגש גם עתה כי "עקרונות אלה מהווים קווי יסוד בלבד ואינם מקנים שום זכות במקרקעין"; צוין כי "שיר תמשיך להפעיל את בית האבות הסיעודי על פי חוזה השכירות הקיים כל עוד לא נהרס הבנין הקיים"; והוסכם כי דמי השכירות שתשלם לליגה יופחתו באופן יחסי לסכומים שתשקיע בהון החברה המשותפת שתוקם לצורך המיזם (שם, בסעיפים 15–16). לבסוף, הוסכם כי "לאחר אישור קווי יסוד אלה יוכן הסכם מפורט ומחייב על פי האמור לעיל" (שם, סעיף 17).
9. זמן קצר לאחר חתימת ההסכם השלישי נתן משרד הבריאות "אישור הקמה" לבניית המבנה העתידי המתוכנן, תוך שצוין כי אישור זה אינו מייתר את הצורך בקבלת רישוי להפעלת המוסד. אך בטרם הוחל במימוש התכנית, נדונה בין הצדדים תכנית חדשה, לבניית קומות נוספות על המבנה הקיים (במקום בניית מבנה חדש בשטח הפנוי), והאדריכל התבקש להכין תכנית בהתאם.
10. כחצי שנה לאחר החתימה על ההסכם השלישי נועדו הצדדים יחדיו, בישיבה שהתקיימה ביום 13.9.2005, במהלכה העלו הצדדים טענות זה כלפי זה, והיא הסתיימה ללא הסכמה בשני נושאים מרכזיים.
הסוגיה הראשונה שנותרה במחלוקת – אשר תכונה להלן "דרישת הוכחת היכולת הכספית" – נגעה לאופן שבו תוכיח שיר את יכולתה להשקיע סכום בסך 6,000,000 דולר, כאמור בהסכם השלישי. הליגה טענה, כי שיר לא סיפקה כל הוכחה ליכולת זו, למרות שהיא שבה ונדרשה לכך; ואילו שיר טענה, כי אין צורך ממשי בהוכחה זו, כיוון שהליגה מודעת היטב ליכולותיה הפיננסיות.
הסוגיה השניה – אשר תכונה להלן "דרישת התשלום בעד המוניטין" – נגעה לדרישתה של שיר כי הליגה תשלם לה סכום של 1,300,000 דולר בתמורה להעברת בית החולים הגריאטרי הקיים לחברה המשותפת שתקום. הליגה התנגדה לכך, בטענה כי זו דרישה חדשה שמשמעותה הפחתת סכום ההשקעה ששיר נדרשה לה במסגרת ההסכם השלישי.
אף לאחר קיום פגישות נוספות וחלופת מכתבים בין באי-כוחם, לא הצליחו הצדדים להגיע לכדי הסכמות בסוגיות אלו.
11. בעקבות המחלוקת שהתגלעה, החל ממחצית חודש אפריל 2006 ועד לתום תקופת השכירות בהתאם להסכם השכירות, במשך 14 חודשים ומחצה, לא שילמה שיר לליגה את דמי השכירות.
12. ביום 31.5.2006 שלחה שיר הודעת קיזוז לליגה, בה נכתב כי נוכח הבנתה שאין פניה של הליגה למימוש "הסכם השותפות", ולאור השקעת הכספים מצידה של שיר בפיתוח ובהשבחת המקרקעין, מקזזת שיר סך כולל של 1,820,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מדמי השכירות בהם חבה שיר לפי הסכם השכירות, העולים כדי שווי דמי השכירות למשך תשעה חודשים. בהמשך, ביום 4.2.2007 שלחה שיר הודעת קיזוז נוספת לליגה, בה הודיעה על קיזוז סך של 2,570,932.91 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מתוך דמי השכירות החודשיים. הליגה מצידה דחתה את הודעות הקיזוז.
13. בין לבין, ביום 20.11.2006 שלחה שיר לליגה מכתב שכתב עבורה רואה חשבון מטעמה (רו"ח רפפורט), בו נכתב, בין היתר, כי על בסיס ההיכרות המקצועית עם תורג'מן ועם העסקים בהם הוא שותף, אין להערכתו "כל קושי לעמוד בתנאי ההון העצמי הנדרש מיזמים לשם קבלת מימון לפרויקט נדל"ן בהיקף השקעה כולל של 10,000,000 דולר ארה"ב". בא-כוחה של הליגה, עו"ד נוה, השיב בתגובה, במכתבו מיום 30.11.2006, כי "חוות דעתו של רואה החשבון הנכבד אינה בכל הכבוד 'הוכחת יכולת כספית'".
הצדדים הוסיפו להתדיין ביניהם אך לא הגיעו להסכמות, והניסיון להקמת המיזם המשותף כשל, וגרר אחריו מסכת התדיינויות משפטיות.
ביום 22.1.2007 הודיע בא-כוח הליגה לשיר על הפסקת המשא ומתן להקמת המיזם המשותף, תוך שהבהיר כי "מכיוון שמסמך העקרונות לא הבשיל לכדי עסקה מוגמרת, הליגה רואה עצמה משוחררת מכל התחייבות כלפי שיר ותפעל בנכס כראות עיניה" (סעיף 20 למסמך ה/147).
ההליכים המשפטיים בין הצדדים הרלוונטיים לערעורים שבפנינו
14. ביום 27.3.2007 הגישה הליגה תביעה בסדר דין מקוצר לבית משפט השלום בהרצליה נגד שיר ותורג'מן, במסגרתה דרשה את סילוק ידה של שיר מהנכס (תא"ק 1226-03-07; להלן: תביעת הפינוי).
15. בד בבד, ביום 1.4.2007 הגישה הליגה תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד שיר ותורג'מן, אשר כזכור שימש ערב לחובותיה של שיר על פי הסכם השכירות, לתשלום חוב דמי השכירות בצירוף ריבית פיגורים בסך של כ-4,189,889 ש"ח (ת"א 1552/07; מושא הערעור). בתביעתה טענה הליגה כי הודעות הקיזוז של שיר נשלחו שלא כדין, וכי היא זכאית לקבל את מלוא חוב דמי השכירות שלא שולם, בצירוף הריבית המוסכמת כפי שנקבע בהסכם השכירות.
בדיון שהתקיים בבית משפט השלום בהרצליה בתביעת הפינוי ביום 8.5.2007, הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, ולפיו, מתוך דאגה לדיירי בית החולים, הסכם השכירות יוארך עד ליום 1.12.2007, ועד למועד זה הוטל על שיר לפנות את הנכס. עוד נקבע בהסכם הפשרה כי דמי השכירות בתקופה זו, אשר יעמדו על סך 180,000 ש"ח לחודש, יופקדו בחשבון נאמנות.
16. ביום 24.12.2007 הגישו חלק מהחוסים בבית החולים הגריאטרי המרצת פתיחה ועמה בקשה לצו מניעה זמני לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד שיר והליגה, בגדרה עתרו למנוע את פינויים מהנכס, (ה"פ 1305/07; להלן: תביעת החוסים). בית המשפט נעתר לבקשה והורה על מתן צו ארעי למניעת פינויים של החוסים.