במהלך הדיון בתובענה הודיעה הליגה כי חתמה ביום 23.12.2007 על הסכם שכירות חדש ביחס לנכס עם מרכז גריאטרי הדסים בע"מ (להלן: הדסים ו-הסכם השכירות עם הדסים, בהתאמה), אשר בבעלות מר יואב אברהם (להלן: אברהם; החברות בבעלות אברהם תכוננה להלן יחד: קבוצת אברהם), וכי ההסכם עתיד להיכנס לתוקפו ביום 1.1.2008, עם פינויה של שיר מהנכס.
בהמשך לכך, ולאחר שאברהם הודיע לבית המשפט כי בכוונתו לרכוש משיר את פעילותו של המוסד הקיים, הוחלט על מינוי שמאי מוסכם אשר יעריך את "עלות העברת התפעול השוטף של בית האבות", תוך שהודגש כי:
"הערכה זו כוללת את הערכת שווי הציוד ואת הערכת עלות קליטת העובדים, לרבות העברת הזכויות הסוציאליות מתאריך קליטתם על ידי הרוכש בלבד. למען הסר ספק מובהר כי לא תהיה כל הערכת שווי או דרישה אשר קשורה לעצם העברת העובדים או הדיירים מהמשיבה 2 [שיר – י' א'] לרוכשת [קבוצת אברהם – י' א']" ((ה"פ (ת"א) 1305/07 גואטה נ' משרד הבריאות (28.1.2008)).
על אף זאת, חוות דעת השמאי שהוגשה לבית המשפט בסופו של דבר הורכבה משני חלקים: החלק הראשון כלל "הערכת שווי כלכלי של היתרון הנובע לרוכש מקבלת מוסד סיעודי מאוכלס", ולפיו ערכו הכלכלי של הנכס הוערך בסכום של 2,900,000 מיליון ש"ח; ואילו החלק השני כלל את הערכת שווי הציוד, בסך של 2,556,000 ש"ח "בהנחת עסק חי" או בסך 1,779,000 ש"ח אם הציוד יפורק.
בהחלטתו מיום 12.8.2008 קבע בית המשפט במפורש כי חלקה הראשון של חוות הדעת "אינו מהווה חלק מהשמאות המוסכמת". לאחר המשך התדיינות, נקבע כי אברהם ישלם לשיר בגין הערכת שווי הציוד סך של 1,927,436 ש"ח בתוספת מע"מ, וזאת "לצורך השלמת העברה במסגרת ההסדר הנוכחי בלבד, מבלי לפגוע בטענות הצדדים", וכאשר "המחלוקות הכספיות שנותרו בין הצדדים יכולות להתברר בהליך משפטי מתאים שאיננו במסגרת ההליך שבפני" (ראו החלטת בית המשפט מיום 9.11.2008).
17. ביום 9.11.2008 פינתה שיר את הנכס ואברהם קיבל את החזקה בו. כחודש לאחר מכן, ביום 3.12.2008, חתמה הליגה על הסכם שכירות עם "שותפות מרכז וותיקים" (שותפות רשומה מקבוצת אברהם הכוללת את הדסים ואת חברת ברימר אחזקות בע"מ, גם היא מקבוצת אברהם; להלן: מרכז וותיקים), במסגרתו הושכר לה הנכס החל מיום 1.11.2008 לתקופה של חמש שנים עם אופציה להארכת תקופת השכירות בשנתיים נוספות (להלן: הסכם השכירות עם מרכז וותיקים). באותו יום נחתם הסכם נוסף בין הליגה ל"שותפות נופר ברימר" (אף היא חברה מקבוצת אברהם, אשר שותפיה הם נופר יואב חברה לבנין בע"מ וברימר אחזקות בע"מ), להקמת מוסד סיעודי חדש על חלק מהמגרש, כאשר לאחר בנייתו יעברו אליו דיירי המבנה הקיים, ויתבטל הסכם השכירות בין הליגה למרכז וותיקים ביחס אליו.
18. ביום 17.2.2009 הגישה שיר לבית המשפט המחוזי בתל אביב תביעה נגד הליגה ומנהליה גרוסמן וברנטל, בה תבעה פיצוי בסך 26,887,575 ש"ח (ת"א 1202/09; מושא הערעור). בשלב מאוחר יותר נמחקה התביעה נגד ברנטל, בעקבות פטירתו. בתביעתה טענה שיר כי הליגה הפרה את הההסכם שנכרת עמה להקמת מוסד בבעלות משותפת, וכי אלמלא הסכמות הצדדים במסגרת המיזם המשותף, היא לא היתה חותמת על הסכם השכירות ומשקיעה כסף ומאמצים רבים בשיפוץ הנכס ובתכנון המבנה החדש. בשל כך נטען כי על הליגה לפצותה בגין הפרת חוזה ובגין משא ומתן בחוסר תום לב, בפיצויי קיום ולחלופין בפיצויי הסתמכות.
עוד טענה שיר כי על הליגה לפצותה בגין "אבדן שווי בית החולים הגריאטרי הקיים", בשיעור ההפרש שבין שווי בית החולים כפי שהוערך על ידי מומחה מטעמה (13,800,000 ש"ח) לבין הסכום ששולם לה על ידי אברהם בגין שווי ציוד בית החולים שהשאירה במקום (1,927,436 ש"ח). בנוסף טענה שיר כי על הליגה לפצותה בשל "הפכפכותה של הליגה מאז נסיגתה מהפרויקט המשותף", כלשונה.
19. להשלמת התמונה יצוין כי בית המשפט המחוזי (השופט ח' ברנר) קיבל את בקשת הליגה למחיקה על הסף של חלק תביעת שיר המבוסס על פיצויי קיום, בטענה שלא ניתן לתבוע פיצויי קיום לצד פיצויי הסתמכות, בפרט כאשר שיר כבר בחרה בפיצויי הסתמכות בהודעות הקיזוז ששלחה. ערעור שהוגש על ההחלטה לבית משפט זה התקבל, תוך שנקבע כי אין מניעה א-פריורית לתבוע במקביל את שני הסעדים, בכפוף לכך שלא ניתן לקבל כפל פיצוי (ע"א 8850/10 שיר משכנות ותיקים בע"מ נ' הליגה למניעת מחלות ריאה תל אביב (20.8.2013)).
20. תביעת הליגה ותביעת שיר בבית המשפט המחוזי אוחדו ונדונו יחדיו במסגרת פסק הדין מושא הערעורים.
תמצית פסק דינו של בית המשפט המחוזי
21. בפסק דין מפורט ומנומק דחה בית המשפט המחוזי את תביעת שיר על כל חלקיה, וקיבל את תביעת הליגה בחלקה. נקבע, כי על שיר לשלם לליגה את דמי השכירות שלא שולמו, בתוספת ריבית הפיגורים המוסכמת בהתאם להוראת סעיף 14.4 להסכם השכירות, אך זאת למשך שנה בלבד מתום תקופת השכירות, קרי עד ליום 1.7.2008.
עוד נקבע, כי שיר תישא בשכר טרחת עורכי דינה של הליגה בניהול ההליכים בסך 1,500,000 ש"ח (שהם כ-4.8% מסכומי התביעות יחדיו) בצירוף מע"מ, וכן בשכר טרחת המומחה מטעמה בסך 350,000 ש"ח. בהיותו של תורג'מן ערב להתחייבויותיה של שיר לליגה על פי הסכם השכירות, נקבעה חבותו ביחד ולחוד עם שיר.
22. בחלקו הראשון של פסק הדין דן בית המשפט בטענת שיר כי ביסוד הסכם השכירות עמד הסכם רחב יותר בין הצדדים להקמת מוסד בבעלות משותפת, וכי אלמלא הסכם זה, היא לא היתה חותמת על הסכם השכירות. בית המשפט המחוזי קבע ביחס לכך כי הצדדים אמנם הביעו רצון להקמת מיזם משותף – כפי שבא לידי ביטוי בשלושת ההסכמים המאוחרים להסכם השכירות – ואף השקיעו בתכנונו זמן, כסף ומאמצים רבים, אך הם מעולם לא הסכימו להתנות את עסקת השכירות בהוצאתו לפועל של המיזם המשותף. יתירה מזאת, כך נקבע, הצדדים אף לא הסכימו לכך שאם לא יתממש המיזם המשותף, אזי יהא על הליגה להשיב לשיר את כל ההוצאות שהוציאה בקשר עם עסקת השכירות. תחת זאת, מצא בית המשפט המחוזי כי עסקת השכירות היתה עסקה מקבילה ונפרדת, ולשיר היה אינטרס כלכלי לקיימה אף בהינתן כישלונו של המיזם המשותף. בהקשר זה צוין, כי:
"אין לשלול את האפשרות, שהשקעות מסוימות שעשתה שיר בנכס הושפעו מהמגעים שהיו בין הצדדים בקשר לפרויקט המשותף, כשם שאין לשלול את האפשרות שנכונותה של הליגה לשאת בחלק מעלויות אותן השקעות (אם במישרין ואם בדרך של הנחה בדמי השכירות) הושפעה אף היא מאותם מגעים ומאותו רצון משותף. אך מאווים ושאיפות לחוד והסכמות והתניות לחוד" (פסקה 121 לפסק הדין).
לנוכח זאת, נקבע כי כישלון הצדדים להגיע להסכמות בקשר למיזם המשותף אינו מהווה הפרת חוזה או ניהול משא ומתן לכריתת חוזה בחוסר תום לב, וממילא אין בו כדי להשליך על חובותיהם של הצדדים בהתאם להסכם השכירות, העומדות בפני עצמן.
23. בהקשר זה נקבע, כי בהסכם השכירות גופו "אין כל זכר להסכמות הנטענות בדבר הפרויקט המשותף, והעיקר – אין כל התנייה בין השניים", כאשר חזקה על צדדים לחוזה, שהם גופים בעלי יכולת כלכלית המיוצגים על ידי עורכי דין, שיביאו לידי ביטוי מפורש את ההסכמות ביניהם. כך במיוחד, כאשר מדובר בתנאי מהותי ומרכזי, אשר קשה להניח שהצדדים יסתמכו עליו מבלי שייכלל במפורש בחוזה.
זאת ועוד, נקבע כי התניה המפורשת בסעיף 12.3 להסכם השכירות, אשר צוטטה לעיל, ואשר לפיה קשר השכירות וזכויות השוכרת במושכר מתבססים אך ורק על האמור באותו הסכם, שוללת אף היא את טענת שיר להסכמות נוספות בין הצדדים שלא נזכרו במפורש באותו הסכם.
24. בית המשפט הוסיף ודחה את טענות שיר להוכחת התלות שבין עסקת השכירות לעסקת המיזם המשותף, וביניהן כי דמי השכירות הגבוהים שימשו "דמי רצינות" להוכחת כוונות שיר; כי שיר השקיעה משאבים בפינוי קבוצת גלס מהנכס וכן בפינוי בית ספר שהוקם במקרקעין לפי הסכם שכירות בין הליגה לעיריה, והיא לא היתה עושה כן אלמלא ההסכמות שהושגו בקשר למיזם המשותף; וכי היא ביצעה עבודות בניה ושיפוצים בנכס, וכן פעלה לקבלת אישור משרד הבריאות להקמת המיזם המשותף, מתוך תפיסה כי הסכם השכירות טומן בחובו הסכמה להתחייבות חוזית רחבה יותר.
בהקשר זה נקבע, על בסיס ראיות רבות שהוצגו לבית המשפט, כי אף אם שיר פעלה במרץ לשם קידום המיזם המשותף, אין בכך כדי להוכיח את הקשר הנטען בין העסקאות. עוד נקבע, כי כל עבודות השיפוץ והבניה נעשו בהתאם להסכמות נקודתיות בין הצדדים באשר לצורך בשיפוץ, היקפו וחלוקת המימון בין הצדדים, כאשר מעולם לא הותנה כי אם לא ייצא המיזם המשותף אל הפועל, תשיב הליגה לשיר את השקעותיה בשיפוץ הנכס; אלא להיפך, בהסכם השכירות הוסכם במפורש כי הליגה לא תחויב לשפות את שיר בגין תוספות בניה שתבצע בנכס.
25. בחלקו השני של פסק הדין הוסיף בית המשפט ודחה את טענת שיר לפיה הליגה התנהגה בחוסר תום לב במשא ומתן לכריתת החוזה ואף הפרה חוזה זה. נקבע, כי אף שהיו הבנות בין הצדדים לגבי שיתוף פעולה לצורך הקמת מוסד בבעלות משותפת על המקרקעין, הן לא התגבשו כדי קיום דרישת המסוימות הנדרשת לצורך השלמת העסקה החוזית בין הצדדים. עוד נקבע, כי המשא ומתן לא הבשיל לכדי חוזה מחייב בשל כך שהצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות ביניהם, ולא בשל התנהגות פסולה או חסרת תום לב של מי מהם.
בית המשפט קיבל את גרסת הליגה לפיה המגעים בין הצדדים להקמת המיזם המשותף החלו במועד המאוחר להסכם השכירות, כעולה מנוסחם של ההסכמים, ולפיה הצדדים "התייחסו להסכמים שנחתמו כעקרונות מקדימים ומנחים לשם הכנת ההסכם המפורט שיבוא בעקבותיו" (פסקה 126 לפסק הדין). בניגוד לעמדת הליגה, נקבע אמנם כי ההסכם השלישי הוא חוזה מחייב בעל תוקף משפטי, אך ההתחייבות המרכזית שנטלו על עצמם הצדדים במסגרתו היא רק לנהל משא ומתן לצורך הגעה להסכם מפורט באשר להקמת המיזם המשותף, ולא מעבר לכך.
26. על בסיס הראיות שהוצגו, קבע בית המשפט כי שתי מחלוקות עיקריות הביאו לכישלון המשא ומתן: אופן הוכחת היכולת הכספית של שיר לקיים את חלקה בעסקה; ודרישת שיר שהליגה תשלם לה עבור "המוניטין" של המוסד הקיים. בשני עניינים מהותיים אלה לא הושגה הסכמה, כך שההסכם השלישי לא הבשיל לכדי עסקה מוגמרת, וכל צד היה רשאי לפרוש מן המשא ומתן. ממילא לא ניתן לקבוע שמי מהצדדים הכשיל במכוון את האפשרות להשלמת העסקה. בנסיבות שנוצרו, ולנוכח חוסר האמון ששרר בין הצדדים בשלב זה של המשא ומתן, לאחר ששיר חדלה לשלם את דמי השכירות והודיעה על קיזוזם, אין פסול בהודעת הליגה על הפסקתו.