29. גדר המחלוקת
א. עסקת התובעת – מה היה מעמדו של עו"ד שינפלד כלפי המוכרים, והאם ייצג עו"ד שינפלד גם את התובעת בעסקת המכר?
ב. האם שילמה התובעת את תמורת הדירה בשלמותה?
ג. האם פעלה התובעת על פי הוראותיו של עו"ד שינפלד?
ד. האם עצמה התובעת את עיניה עת שלמה את מלוא התמורה בגין העסקה?
ה. מה דינו של התנאי המתלה בהסכמים המצויינים לעיל?
ו. הסכם שינפלד – האם נערך עבור אבני?
ז. מה ידעו המוכרים לגבי עסקת אבני?
ח. על מי מהצדדים לשאת בתוצאות הנזק שנגרם?
ט. בהנחה שהתובעת הוכיחה את תביעתה, האם יש מקום להורות על אכיפה ההסכם?
י. מה הדין לגבי חלקה של המנוחה בדירה, בהעדר צו ירושה מתוקן?
יא. האם יש מקום לחייב את התובעת לשלם ליורשי המנוחה את חלקם הקונסטרוקטיבי בדירה?
30. כפי שנאמר לעיל, בתחילת ההליך היו בין הצדדים פערים עובדתיים משמעותיים, אם בעת קיומם של ההליכים המקדמיים, ואף לאחר הגשתם של תצהירי העדות הראשית. פערים אלה צומצמו בסופו של יום לאחר חקירתם הנגדית של התובעת ושל מיכאל, ובעקבות עדותו של אבני. על אף האמור, ראיתי להידרש לגרסאותיהם של הצדדים בתצהיריהם ובחקירותיהם הנגדיות, נוכח ההשלכות הרחבות שיש להן על קביעת העובדות בסופו של יום, בראי מהימנותם, אומד דעתם ומודעותם לעובדות שנתבררו בהליך זה, אם ביחס להסכם שינפלד, אם לגבי עסקת אבני, אם לגבי עסקת התובעת, ועוד.
רכישת הדירה על ידי התובעת – עסקת התובעת
31. גרסתה של התובעת בתצהיריה ובעדותה בבית המשפט.
א. התובעת הצהירה כי עו"ד שינפלד הציע לה לרכוש את הדירה, אך לאחר שביקרה בה ראתה שהיא זקוקה לשיפוץ יסודי, ולא התלהבה מההצעה. עו"ד שינפלד הציע לה לשלם תמורה חלקית של 150,000 ₪, מתוכה תשופץ הדירה, וסכום זה יופחת מהמחיר הסופי של הדירה. נוכח האמון שנתנה בו לאור היכרותה עמו, הסכימה ושילמה לו 150,000 ₪ בשני שיקים של 80,000 ₪ ו- 70,000 ₪ כמפורט לעיל, אשר כנגדן קיבלה חשבוניות, בהן מצוין כי הכסף שולם ע"ח התחייבות לרכישת דירת בנדג'י (מיכאל) כפוף לקבלת צווי ירושה. (ס' 20-21 לת/1 ונספח 18 לת/1). לדבריה, התחייב עו"ד שינפלד להעביר את הסכום של 150,000 ₪ אשר היה כבר בידיו לידי המוכרים, לאחר שירשום הערת אזהרה לטובתה (ס' 24 רישא לת/1).
התובעת הצהירה כי בתקופה זו עברה הדירה שיפוץ יסודי, היא החליטה לרכוש אותה, וכך עשתה על פי הסכם המכר, שתוכנו מפורט לעיל, תמורת סך של 500,000 ₪, ששולמו באופן המפורט לעיל. עו"ד שינפלד רשם משכון והערת אזהרה, ואף מסר לה את החזקה בדירה ביום 11/5/14, אף זאת באופן ובמועדים המפורטים בתצהירה, ומאז היא נוהגת בה מנהג בעלים. בשלב מסוים קיבלה מכתב מעו"ד צור, אשר טענה טענות משונות נגד מכר הדירה, ומספר ימים לאחר מכן נפרצה הדירה ומנעולה הוחלף. היא החליפה את המנעול והגישה תלונה במשטרה, אך זו נגנזה בהמשך (ס' 22- 28 38- 41 לת/1, והנספחים הרלוונטיים כמפורט לעיל).
בחקירתה הנגדית חזרה על עיקר האמור בתצהירה לגבי המשא והמתן שהתנהל לרכישת הדירה, כאמור לעיל, והרחיבה. לדבריה, בחודש אוגוסט 13', כאשר ראתה את הדירה לראשונה בהמלצתו של עו"ד שינפלד, היא הייתה ריקה ונראתה כ"דיר חזירים", בלשון המעטה. היא הייתה מטונפת, החלונות ישנים, המקלחת הייתה מתחת לכל ביקורת, הכול היה ישן, ואפילו להשכיר אותה לא ניתן. משכך הציע לה עו"ד שינפלד לרכוש את הדירה תמורת 460,000 ₪, לשלם מקדמה על חשבון מחיר הדירה, והיא תשופץ (עמ' 28, ש' 5- עמ' 29, ש' 4). בהמשך הסבירה כי בתחילה הסכימה לרכוש את הדירה בסכום של 430,000 ₪ בלבד, אך באוגוסט 13' הגיע מייל מאת עו"ד צור, לפיו היורשים אינם מסכימים למכור בסכום הנמוך מ- 460,000 ₪, והיא הסכימה להוסיף את ההפרש (עמ' 37, ש' 2-3).
מכל מקום, היא שילמה לעו"ד שינפלד מקדמה בסך 150,000 ₪ בשני שיקים, אך בסופו של דבר רכשה אותה לאחר שיפוץ חלקי בסכום של 500,000 ₪, על פי הסכם המכר שנחתם ביום 9/3/14, על אף שהוסכם על 460,000 ₪. היא הסבירה כי הדירה שופצה, אך היא לא ידעה מי שיפץ את הדירה וכמה עלה השיפוץ, מפני שבנוסף לעו"ד שינפלד היה מתווך מעורב בעסקה, אך מההפרש בין הסכום המוסכם לבין המחיר
הסופי שנדרש ממנה, הסיקה שהשיפוץ עלה כ-40,000 ₪. לדבריה באותו שלב הייתה לה בחירה לוותר על המקדמה ששילמה, או להוסיף 40,000 ₪ "וללכת עם השיפוץ". גם המוכר ידע ששיפצו את הדירה, מפני שלא שיפצו אותה בלילה, וכל השכנים ראו והכירו זה את זה (עמ' 29, ש' 11-18; עמ' 34, ש' 18-28).
התובעת העידה כי מההתחלה הסביר לה עו"ד שינפלד שאינו יכול לערוך עמה הסכם מכר, עד שלא יגיע צו ירושה, וכי כספה יהיה אצלו בנאמנות עד לאותו מועד. בחודש מרץ 14' הודיע לה שהגיע צו הירושה, ואף הראה לה מעטפה גדולה מבית המשפט, עליה היה כתוב ליליאנה צור. משכך האמינה לעו"ד שינפלד כי הוא מחזיק בצו הירושה, צמוד להסכם המכר עליו חתמה (עמ' 34, ש' 29- עמ' 35 ש' 5).
ב. התובעת הדגישה את היכרותה הממושכת עם עו"ד שינפלד, אשר ייצג אותה בשתי עסקאות מקרקעין לפני עשרות שנים, ואת האמון שנתנה בו. לדבריה זו גם הסיבה שלא ביקשה מעו"ד שינפלד בטחונות עבור כספים ששילמה לו כמקדמה לפני חתימת ההסכם, פרט לקבלות שנתן לה (עמ' 27 לפרוט', ש' 25- עמ' 28, ש' 4; עמ' 29, ש' 19-23).
בהמשך פירטה את השתלשלות העניינים בקשר לתשלום מס הרכישה, וכן אודות השעייתו של עו"ד שינפלד, כתב האישום שהוגש נגדו, הרשעתו וגזר דינו, הכל כמפורט לעיל (ס' 29-37 לת/1).
לדבריה, בהמשך נודע לה כי הנתבעים טוענים שהדירה נמכרה למר אלי אבני, אך מבירור שערכה עלה, כי רק עסקת המכר שלה דווחה לרשויות המס, ואף שולם מס רכישה בגינה. בהמשך נודע לה כי לא זו בלבד שעסקת אבני לא דווחה, היא אף בוטלה בהסכמה (ס' 42 - 43 לת/1).
ג. בחקירתה הנגדית, עמדה התובעת על כך כי עו"ד שינפלד לא יצג אותה בעסקה זו, והיא לא שילמה לו שכר טרחה, מפני שהוא היה המייצג של המוכרים. לדבריה, הוא אמר לה "אני הנאמן, תראי ייפוי כוח", והראה לה ייפוי כוח, שטר מכר ואת השם שלו. "אמר לי זו כאילו הדירה שלי, אני הנאמן של הבית הזה". משנדרשה להסביר מדוע נרשם בסעיף 10.1 להסכם המכר ששני הצדדים יישאו בשכר טרחת עו"ד, עמדה על דעתה כי לא שילמה דבר, וסברה "שהוא רושם של כולם אותו הדבר" (עמ' 32, ש' 24-29).
ד. הוראותיו של הסכם המכר וקיומו
בחקירתה הנגדית, נדרשה התובעת להסביר מדוע לא תאמה התנהלותה מול עו"ד שינפלד את הוראותיו של הסכם המכר. כן נחקרה ארוכות אודות תשלום התמורה, והשיבה לכל השאלות בנדון (עמ' 35, ש' 34- עמ' 36, ש' 10).
משנשאלה מדוע לא ביקשה שעו"ד שינפלד ימציא לה ייפוי כוח בלתי חוזר מעודכן במעמד החתימה על ההסכם, כאמור בסעיף 6.1, השיבה כי אינה מבינה בזה, הוא נתן לה טופס של משכון, שלפיו משכן את הדירה לטובתה (נספח 22 לת/1), ולכן, על אף שלא הייתה לה הערת אזהרה, היה לה בטחון, והיא הייתה בטוחה "שהכול בסדר" (עמ' 31, ש' 27- עמ' 32, ש' 11; עמ' 36, ש' 15- 16). משנדרשה התובעת לחוסר הדיוק בסעיף 4.2.1 להסכם, שם נכתב כי 150,000 ₪ ישולמו לאחר רישום הערת האזהרה במעמד חתימת ההסכם, ציינה כי משנכתב בהסכם שהיא שילמה את המקדמה, לא ראתה כל בעיה בניסוח (עמ' 30, ש' 29 - עמ' 31, ש' 26).
התובעת דחתה מכל וכל את טענות הנתבעים כי היא ידעה שהמוכרים לא יקבלו את המקדמה. לדבריה אמר לה עו"ד שינפלד שהכסף נמצא בנאמנות, ועד שהוא לא יגמור עם כל היורשים, הוא לא יעביר להם את הכסף. כך גם דחתה את טענת הנתבעים, כי ידעה ש-150,000 ₪ "הלכו בין היתר לשיפוץ הדירה ולא למוכרים", באומרה "נראה לכם שאם הייתי רואה ש-150,000 ₪ הולכים לתהום הייתי משלמת עוד?" (עמ' 34, ש' 5-15).
משנשאלה מדוע שילמה את התשלום האחרון של התמורה (100,000 ₪), על אף שהמשכנתא לא סולקה, המוכרים לא נרשמו כבעלי הדירה, לא היה צו ירושה ולא היה נסח נקי, השיבה: "הכסף לא היה אף פעם אצלי בסיכון", ולו היה בסיכון, היא לא הייתה משלמת. אבל לה היה משכון על הבית, הסכם מכר ומפתח. היא נכנסה לבית, שיפצה ולא פחדה, "בטחתי בו" (עמ' 37, ש' 4-9). התובעת מסרה כי עו"ד צור ידעה שהיא קיבלה את המפתחות כשבועיים לאחר עריכתו של הסכם המכר, וכך גם כל הדיירים שהכירו היטב את בנדג'י כי "הם משפחה". גם הם ידעו שהיא משפצת ומנקה, מפני שדיברה עם כולם (עמ' 37, ש' 12 – 20).
אשר לדמי התיווך בסך 13,860 ₪, שאותם העבירה למתווך, ואשר הוסכם לקזז אותם מסכום התמורה שתשולם למוכרים, הסבירה כי הדבר לא עניין אותה, מפני שהמתווך הוא של המוכרים ולא שלה; עו"ד שינפלד אמר לה כי "כדי שאני אכניס את הכסף לנאמנות זה צריך להיות כאילו בלי התיווך", ולכן נדרשה לשלם את הכסף למתווך של מיכאל, אשר התברר כי הוא שוכר אצלה חנות בנהריה, ואף היה חייב לה כסף - 15,000 ₪. לכן הסכומים קוזזו "וזהו". לדבריה, לא הזמינה את המתווך להעיד מטעמה, מכיוון שהוא היה מתווך של הנתבעים, ואת עו"ד שינפלד לא יכלה להזמין מהכלא (עמ' 35, ש' 6- 30).
התובעת העידה כי לא הכירה את המוכרים, לא ראתה אותם מעולם, וציינה כי היא רואה בדיון בפעם הראשונה את מי שנאמר כי שמו מר בנדג'י. לדבריה, היא נהרינית מלידה, פניו מוכרות לה אך לא בקשר לעסקה זו (עמ' 32 ש' 21-22).
ה. התנאי המתלה
משנטען בפני התובעת כי היה תנאי מתלה להסכם, השיבה כי אינה יודעת מה זה, אך עו"ד שינפלד אמר לה שצריך להגיע צו ירושה, ויש כמה יורשים שצריכים לחתום, מפני שיש הרבה יורשים, והבעיה היא שזה ייקח זמן. לדבריה אמרה לו שהיא אינה ממהרת. משהופנתה לסעיף 13 להסכם, שם נכתב כי צו הירושה יומצא בתוך 60 יום לחתימת ההסכם, עד יום 9/5/14, ואם לא יומצא ההסכם בטל ומבוטל, השיבה "מה? לא, ממש לא". היא חזרה על האמור בתצהירה, לפיו התקשרה מספר פעמים לעו"ד ליליאנה צור, אשר ייצגה את המוכרים - לאחר שעו"ד שינפלד מסר לה את מספר הטלפון שלה - ונדנדה לה. זאת בחודש דצמבר 14', בהסבירה כי חיכתה זמן רב עד אשר התקשרה אליה, מפני שבטחה בעו"ד שינפלד, אשר הרגיע אותה, ו"הוא לא היה כזה". עו"ד צור הרגיעה אותה, אמרה לה לא לדאוג מפני שהכול בסדר, "פשוט יש שני יורשים מחולון שצריכים לבוא ולחתום לי". משהציעה לה התובעת לנסוע ולהחתים אותם, הסבירה לה עו"ד צור שלא כך הדברים נעשים, ואמרה לה "אין לי מה לדבר אתך, רק עם עו"ד שינפלד". (עמ' 32, ש' 30-עמ' 33, ש' 9; עמ' 36, ש' 11- 14).
היא חזרה ואמרה כי עד יום 11/5/14 (המועד שבו קיבלה החזקה בדירה, יומיים לאחר פקיעת התנאי המתלה, שילמה את מלוא התמורה וקיבלה את המפתחות לדירה. זאת, מפני שבטחה בעו"ד שינפלד שהיה "עו"ד עם מעמד, בן אדם משכמו ומעלה, לא האמנתי שאנחנו הולכים לאיזה רמאי. עובדה גם הקונה ההוא האמין לו. אחרת לא הייתי משלמת לו בכלל. הוא כל הזמן בא עם ניירות "תגידי, הכול בסדר". אני לא מבינה בשורות הקטנות". לדבריה "זה התחיל להשתגע", לאחר שהיא נתנה לו שיק על סך 25,000 ₪ על פי דרישתו כדי לשלם מס רכישה, וקיבלה מספר חודשים לאחר מכן הודעה על עיקול חשבונה ורכבה. כאשר פנתה אליו ושאלה אותו במה מדובר, אמר לה שיש טעות ושלא תדאג. היא אמרה לו "שום טעות. אני רוצה ללכת אתך לשם", בהסבירה כי אינה מורגלת בהוצאה לפועל ועיקולים. היא לא ישנה בלילה, נסעה אתו ברכבת ובמונית למס שבח, הוא נכנס למנהלת ותוך 5 דקות הביא מכתב ביטול של העיקולים. היא לא האמינה, נכנסה למנהלת ושאלה אם הוא שילם אך המנהלת אמרה לה "מה אכפת לך, יש לך ביטול ביד. שלום", והיא הלכה הביתה. כעבור חודש קיבלה עיקול נוסף על חשבונה, התקשרה אל המנהלת ושאלה אותה במה מדובר. המנהלת סיפרה לה שהשיק של שינפלד לא נפרע והיא צריכה לשלם. היא התחילה לבכות, הם הורידו לה חלק מהריבית, והיא שילמה סכום נוסף של למעלה מ- 25,000 ₪ , והייתה בטוחה שבזה יסתיים העניין, מפני שהמנהלת אמרה לה "גברת, לחלוטין זה בית שלך, את יכולה לגור, הכול בסדר" (עמ' 33, ש' 18- עמ' 34, ש' 2). לדבריה, לא דיברה עם איש על כך שעו"ד שינפלד לא שילם את מס הרכישה, על אף שהיה צריך לשלמו (עמ' 36, ש' 22-23).
לדבריה, נודע לה שעו"ד שינפלד קרס כלכלית באפריל או במאי 15', אנשי משטרה וחוקרים אף היו אצלה בבית, והיא נתנה להם את כל החומר (עמ' 36, ש' 20-21).
ו. במהלך הדיון, בהמשך לטענות שונות שהועלו בקשר לחוסר הידיעה של המוכרים אודות רכישת הדירה על ידה, הגישה ביום 14/11/16 תצהיר משלים ברשות (ת/2). בתצהירה זה מסרה כי התקשרה מספר פעמים לעו"ד צור, אשר ייצגה את המוכרים, לאחר שעו"ד שינפלד אמר לה כי קיים עיכוב בגלל עו"ד צור, וכי אם אינה מאמינה לו, היא יכולה לדבר אתה ישירות, ומסר לה את מספר הטלפון של עו"ד צור. היא דיברה עם עו"ד צור לפחות חמש פעמים, מעבר לפעמים שהשאירה הודעות במשרדה, ואמרה לה כי קנתה את הדירה, ושילמה את התמורה לעו"ד שיינפלד. ולא היו לעו"ד צור טענות בעניין זה. עו"ד צור הרגיעה את התובעת, אמרה לה כי יש שני יורשים מחולון אשר טרם חתמו על תצהירי ההסתלקות, וכי יש להתאזר בסבלנות, ואף חזרה אליה פעם אחת בטלפון וביקשה שהתובעת תתאזר בסבלנות (ת/2).
התובעת חזרה והצהירה כי רכשה את הדירה בתום לב ובתמורה, מששמה מבטחה בעו"ד שינפלד, ודחתה את כל טיעוני הנתבעים בנידון.
אקדים ואומר כי עיקרי גרסתה של התובעת נתמכו בראיות חיצוניות, בקטעים מתוך גרסתו של אבני, וכן קטעים גם מגרסתו של מיכאל, שככלל לא היוותה בסיס לקביעת ממצאים בתיק זה.
גרסתו של מיכאל בתצהירו ובבית המשפט
32. הסכם שינפלד וייפוי הכוח לשינפלד
א. האם נחתם הסכם שינפלד לצורך מכירת הדירה לאבני?
מיכאל הצהיר כי ביום 8/11/12 נחתם הסכם שינפלד "עבור מר אלי אבני... ובאותו מעמד נחתם אף ייפוי הכוח הבלתי חוזר". לדבריו, באותו מעמד נמסר לו שהדירה נרכשת בנאמנות על ידי עו"ד שינפלד עבור מר אלי אבני כנהנה. עוד לדבריו, "מר אלי אבני נכח במשרדו של עו"ד שינפלד במעמד החתימה" על הסכם שינפלד והחתימה על ייפוי הכוח, וכן נכח באותו מעמד "המתווך אשר תיווך בעסקה", ו"סוכם עמו כי הסך של 430,000 הינו נטו". מיכאל הפנה לנספח 21 לתצהיר התובעת, שעניינו שירותי התיווך של אלון, כמפורט לעיל (ס' 12 לתצהיר מיכאל נ/4).
מיכאל הצהיר כי עו"ד שינפלד הסביר להם, שאבני מבקש משיקוליו כי שמו לא יופיע כרוכש הדירה, כי אפשרות זו קיימת על פי החוק, ולכן יצוין עו"ד שינפלד עצמו כרוכש הדירה בנאמנות. מיכאל הדגיש כי "עו"ד שינפלד רכש את הדירה בנאמנות עבור אבני". (שם). כן הצהיר כי הסכם שינפלד הותנה בהוצאתו של צו ירושה אחר המנוחה, שלפיו המוכרים יהיו יורשיה היחידים של המנוחה, וכי במעמד החתימה על הסכם שינפלד הוא (מיכאל) אף הבהיר לאבני ולעו"ד שינפלד כי קיימת אפשרות שגם יורשיה האחרים של המנוחה יוכרזו יורשים, ואז לא יהיה תוקף להסכם המכר, מפני שהוא ויוסף אינם יכולים למכור זכויות שאינן שייכות להם (ס' 12 לתצהיר מיכאל נ/4).
ב. מיכאל הכחיש את טיעוני התובעת כי בשל עיכוב בטיפולה של עו"ד צור בהוצאתו של צו הירושה, הסכימו המוכרים לחידוש הנאמנות של עו"ד שינפלד, והתייחס למועדים בהם נחתמו תצהירי ההסתלקות של היורשים האחרים (אוגוסט ודצמבר 13' וינואר 14'), בציינו כי ללא חתימות היורשים האחרים, לא יכלה עו"ד צור לקדם את הוצאתו של צו הירושה. עם זאת אישר, כי לאחר שהגיע להסכמה עם עו"ד שינפלד, "בהתאם לבקשתי נשלח על ידי עו"ד ליליאנה צור מייל אשר העתקו צורף כנספח ת/17 לתצהיר התובעת". (סעיף 13 לנ/4; ראו נספח 17 לת/1, שסומן גם נ/2). יוזכר כי מדובר במייל של עו"ד צור מיום 26/8/13, לפיו מיכאל מסר לה לאחר שיחה עם "היורשים האחרים לפיה יהיו מוכנים לחתום על התצהירים באם שווי התמורה יעמוד ע"ס של 460,000 ₪. נא עמדת מרשיך. ככל שההצעה מקובלת על מרשייך להפקיד את ההפרש בסך של 30,000 ₪ בידיך הנאמנות". מיכאל הצהיר כי הסכמתו זו ניתנה בכפוף לכך שאבני יפקיד 30,000 ₪ נוספים בידי עו"ד שינפלד, אשר אישר בהמשך כי הסכום הנוסף הופקד (ס' 13 לנ/4; נ/2).
ג. מיכאל הצהיר כי משיחות עם אבני ועם המתווך אלון נמסר לו כי הדירה שופצה מכספיו הפרטיים של אבני, ולא מכספים ששולמו על ידי התובעת על חשבון התמורה של הדירה. כן הצהיר כי בשיחה עם אבני, אמר לו האחרון כי משלא נתקבל צו הירושה, והסכם אבני לא נכנס לתוקף, ביקש וקיבל חזרה את המקדמה ששילם, אך כספי השיפוץ ירדו לטמיון. לחיזוק דבריו הפנה מיכאל לנספח 36 לתצהיר התובעת, למזכר מתיק החקירה של עו"ד שינפלד, לפיו אבני סיפר לו כי שילם לעו"ד שינפלד 200,000 ₪ על חשבון התמורה, וכי החל בשיפוץ הדירה (סעיף 15 לנ/4; המזכר, נספח 37 לת/1).
ד. מיכאל הצהיר כי לעו"ד שינפלד לא הייתה סמכות לחתום על הסכם המכר עם התובעת, בניגוד למוסכם עם המוכרים, והוא חרג מסמכותו. לחלופין, הכספים אותם שילמה התובעת לעו"ד שינפלד והמוכחשים מכל וכל, לא היוו תמורה בגין רכישת הדירה. הוא הדגיש וחזר והדגיש כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר "לא הסמיך את עו"ד שינפלד לקבל ולו אגורה שחוקה אחת בשמנו", ועמד על כך שהן ההסכם והן ייפוי הכוח לא הסמיכו את עו"ד שינפלד לחתום על הסכם המכר עם התובעת ולקבל כספים בשם המוכרים. לכן, התובעת לא שילמה את התמורה בגין הדירה" (ס' 17 לנ/4).
33. א. לחלופין טען מיכאל והצהיר, כי אם תתקבל גרסת התובעת, הרי שהכספים ששילמה לעו"ד שינפלד הוחזקו על ידו בנאמנות עבורה בלבד. זאת, מפני שמרגע שהתנאי המתלה בהסכם המכר לא קוים, ההסכם לא נכנס לתוקף, והכספים היו אמורים לשוב לידי התובעת. משלא נעשה כן, הרי שהכספים שהוחזקו בידי עו"ד שינפלד הם כספיה של התובעת בלבד, ובמועד הגניבה היו שייכים לתובעת. לכן, אין לה זכויות בדירה. כך לגבי הסכומים ששולמו עובר לחתימת ההסכם וכך לגבי הכספים המאוחרים לחתימתו, אשר שולמו בחריגה מהוראותיו של הסכם המכר ובניגוד לתנאים המפורטים בו (ס' 18 -20; 24 לנ/4).
ב. מיכאל התייחס לאמור בכתב התביעה לגבי דבריו של עו"ד שינפלד לגבי שיפוץ הדירה בסכום של 150,000 ₪, אשר יופחת מתמורת הדירה, והתייחס לסתירה בין האמור לבין הראיות המאוחרות של הצדדים, בטענו כי לשיטת התובעת עצמה בכתב התביעה, גרסה ממנה חזרה בהמשך, שילמה רק 350,000 ₪ עבור תמורת הדירה. עוד הצהיר כי אין ראיה ששכרו של המתווך אלון שולם (ס'21 -22 לנ/4).
ג. מיכאל הצהיר כי המשכון נרשם בניגוד להוראותיו של הסכם המכר, משלא נתקבל צו הירושה באותו מעמד, וכך גם מסירת הדירה לתובעת (ס' 23, 25 לנ/4).
ד. מיכאל הלין על הגשת של טפסי המש"ח למס שבח, בטענה כי לא נחתמו על ידו, כי ההסכם לא נכנס לתוקף בהעדר צו ירושה, וממילא ידע כי מכר הדירה פטור ממס שבח. משהודיע לו נציג הבנק כי רשות המסים הטילה עיקול על חשבונו, התקשר לעו"ד שינפלד, והלה הודיעו כי נפלה טעות והוא יסדיר את הנושא. כאשר הגיע ארצה בדצמבר 14', הם הלכו יחד למשרדי מס שבח אך המחשבים לא עבדו, ועו"ד שינפלד הודיע לו שישוב לשם ויטפל בנושא, ובינואר הודיע לו כי הודיע לרשויות המס על ביטול ההסכם, והעיקול בוטל. מיכאל הצהיר כי לאורך כל הדרך סבר כי מדובר בהסכם אבני. עוד הצהיר כי אישור מס השבח אשר הופק עבור העסקה נבע מכך שעו"ד שינפלד והתובעת הציגו מצגי שווא ועו"ד שינפלד זייף את חתימות המוכרים. עוד טען כי בהעדר צו ירושה, תמוה כי התובעת קיבלה אישור על העדר חוב למס רכישה (ס' 26-28 לנ/4).
ה. מיכאל הצהיר כי עו"ד שינפלד זייף את חתימותיו, ופעל בניגוד לסמכות שניתנה לו לכל אורך הדרך, הן ביחס לרישום הזכויות של המוכרים על חלקו של המנוח, הן ביחס לרישום הערת האזהרה על חלקם של המוכרים, והן בטופס ההשגה שהגיש לרשויות המס, בהצהיר כי מדובר על מכירה של חצי דירה בלבד על פי צו ירושה. (ס' 30- 31 לנ/4).
ו. עוד הצהיר כי ביום 13/4/15 נודע לו אודות הסתבכותו של עו"ד שינפלד ומעצרו מכתבה שנשלחה אליו. רק מספר ימים מאוחר יותר, משיצר עו"ד אריאל כהן - אשר הציג עצמו כמייצגה של התובעת - קשר עם עו"ד צור, והודיעה כי התובעת רכשה את הדירה באמצעות עו"ד שינפלד - נודע הדבר למוכרים. לדבריו, חלק מהנתבעים לא חתם על תצהירי הסתלקות מעיזבון המנוחה, בגין הסתבכותו של עו"ד שינפלד, ביטול ההסכם עם אבני והחתימה על הסכם המכר עם התובעת, ואותם נתבעים עומדים על קבלת חלקם בעיזבון המנוחה. משכך, הגיע מיכאל הגיע ארצה פעם נוספת ביום 5/5/15, וקיבל מרשות המיסים עותק של הסכם המכר עם התובעת. באותו זמן עמדה הדירה ריקה, אך הוא הופתע לגלות כי המנעולים בדירה הוחלפו. הוא הגיש תלונה במשטרה נגד עו"ד שינפלד, החליף מנעול בדירה, ובהמשך הוברר לו כי המנעול הוחלף בשנית. הוא נשא בהוצאות הדירה עד ספטמבר 15', אך שוברי התשלום פסקו מלהגיע, והוברר לו כי התובעת, עובדת עירית נהריה, העבירה את שם הצרכן על שמה באופן חד צדדי (ס' 32- 35 לנ/4).
34. חקירתו הנגדית של מיכאל
ההרשאה שנתנו המוכרים לעו"ד שינפלד
א. בחקירתו הנגדית חזר מיכאל על האמור בתצהירו, ולא ידע להסביר מתי ומדוע נכתב בסעיף 1 לייפוי הכוח מיום 8/11/12 "למכור... להחכיר לעו"ד שינפלד, עו"ד... ו/או לפקודתו ו/או אביבה וקנין..." עם מספר תעודת הזהות שלה, ולא הכחיש אפשרות כי בייפוי הכוח נותרה רובריקה ריקה למילוי בידי עו"ד שינפלד. אשר לאחיו יוסף, העיד כי הוא חי בגרוזיה ואינו דובר עברית, והוא עצמו עלה ארצה בשנת 73' מגרוזיה, חי בחולון, והיגר לקנדה בשנת 89'. בהמשך מסר כי הוא בן 70, מהנדס, בהיותו בארץ עבד בתעשייה האווירית במחקר ופיתוח, ואילו בקנדה עסק במכירות, וכי אין לו ניסיון בחוזים. לדבריו החל להגיע ארצה לאחר שנפטרו קרוביו, ואישר כי הגיע ארצה גם בשנת 12' (בין התאריכים 22/10/12-14/11/12), וגם בשנים 13', 14' (בין התאריכים 4/12/14- 18/12/14), וכן בשנת 15', אם כי הביקור בשנת 13' לא היה מתועד ביומנו (עמ' 39 לפרוט', ש' 5-עמ' 40, ש' 4; עמ' 41, ש' 6- עמ' 42, ש' 4; עמ' 43, ש' 17-20).
מיכאל העיד כי הסביר ליוסף עוד לפני שהם חתמו על ייפוי הכוח, שעו"ד שינפלד ביקש מהם רשות להראות את הדירה ולמכור אותה, וכי אמר להם שבלי היתר מהם לא יוכל לעשות כן. הוא דחה את טענת התביעה כי לא ידע למי התכוון עו"ד שינפלד למכור את הדירה, באומרו כי הם ידעו שהדירה תימכר לאלי אבני, אשר היה במשרדו של עו"ד שינפלד יחד עמם, והם ראו אותו שם; עו"ד שינפלד אמר להם שאבני לא רצה לקנות את הדירה ישירות, ולכן הוא (עו"ד שינפלד) יקנה אותה עבורו. (עמ' 39 לפרוט', ש' 28 - עמ' 40, ש' 24; עמ' 42, ש' 5-6). משנשאל מיכאל אם ראה את אבני בבית המשפט, השיב "בוודאי", וחזר ואמר כי מדובר באותו אבני שהעיד בבית המשפט באותו יום. זאת בניגוד לדבריו של אבני אשר הוזמן על ידי בית המשפט לבקשת הנתבעים, העיד לבקשתו לפני מיכאל אך לא בנוכחותו, והעיד כי ראה את מיכאל בפעם הראשונה בבית המשפט, דיבר עמו לראשונה כחצי שנה לפני עדותו, ומעולם לא ראה אותו ולא דיבר אתו לפני כן. למיכאל לא היה הסבר לדבריו אלה של אבני, או לעדותו של אבני כי הסכם אבני נחתם לכאורה בסוף שנת 13' ולא בשנת 12', כעולה גם מהסכם אבני עצמו (עמ' 40, ש' 12-13; עמ' 43, ש' 3 – 8; עדות אבני בעמ' 24 לפרוט', ש' 20- 33, עמ' 25, ש' 27- 28). לא למותר לציין כי משנשאל מיכאל אם אשתו של אלי אבני הייתה במשרד, השיב בשלילה, על אף שאבני דיבר ברבים כאשר תיאר את החתימה על ההסכם "הגענו", "חתמנו" "ראינו", ולא נשאל שאלות נוספות בנדון (עמ' 23 לפרוט', ש' 1-21).
ב. בהמשך, משהבין מיכאל כי יש קושי בדבריו, החל להסתייג מדבריו הקודמים לפיהם הסכם שינפלד וייפוי הכוח נחתמו בשנת 12', זאת בניגוד לתאריך המופיע בייפוי הכוח, ולדבריו שלו כי הגיע ארצה במלאת שנה לפטירתו של אחיו. משנשאל אם יתכן שהטעו אותו לגבי אבני וזהותו, השיב כי עת ראה את אבני אצל עו"ד שינפלד היה עם זקן, וביום מתן העדות היה מגולח לגמרי, וציין כי לא הכיר אותו לפני כן.
משנשאל מי אמר לו מיהו אבני, השיב "אלי, המתווך", בהוסיפו כי המסמך שניתן למתווך נחתם ביום בו נחתמו ייפוי הכוח והסכם שינפלד, אך סמוך לאחר מכן העיד כי גם את המתווך אלון לא הכיר לפני עסקה זו. בהמשך אמר, לראשונה, כי ידע שיש טעות בתאריך ההסכם, אך לא מסר מה התאריך הנכון לדעתו בו נחתמו המסמכים האמורים (עמ' 44 לפרוט', ש' 13 – 27; עמ' 45, ש' 1-10; עמ' 52, ש' 34- עמ' 53, ש 2).
ג. משנשאל מיכאל אם ידע שבחשבון נאמנות אצל עו"ד שינפלד מצוי סכום של 430,000 ₪, השיב כי לא ידע זאת, אך עו"ד שינפלד אמר לו "שמר אבני הביא שיק" והוא לא זקוק למשכנתא, אך אישר כי לא ראה את השיק (עמ' 40, ש' 34 - עמ' 41, ש' 5). לשאלה אם היה מודע לאמור בהסכם שינפלד השיב, כי לא קרא אותו בשלמותו לפני שחתם, אלא לאחר מכן, מפני שהוא קורא לאט, לשאלה אם ידע שעו"ד שינפלד הוא גם קונה וגם נאמן, הסביר כי אינו מבין במונחים משפטיים, אך אמר "למען האמת אני מבין שהוא בן אדם מהימן" (עמ' 43, ש' 14- 29). משנשאל מיכאל עבור מי לדעתו החזיק עו"ד שינפלד בסך של 430,000 ₪, השיב "עבורו, אני לא יודע עבור מי"; משנשאל מיכאל אם הכיר את עו"ד שינפלד לפני כן, השיב בשלילה, ולשאלה כיצד הגיע אליו, השיב "המתווך הביא אותי אליו ואמר עליו כל כך הרבה דברים טובים שלא היה לי שום מושג שאמצא פה היום ושבכלל אגיע לשיגעון הזה", באמרו כי שמע שעו"ד שינפלד מוכר ומכובד, תוך פירוט הדברים היפים שנאמרו אודותיו; בהמשך אמר "האמנתי למתווך שהוא לוקח אותי לבן אדם מכובד", כי האמין לעו"ד שינפלד, בטח בו, ולא ידע שהוא "יכול לעשות רמאות ולמכור למישהו אחר כשאני בכלל לא ידעתי את זה" (עמ' 44, ש' 3- 1; עמ' 51, ש' 1- 20).
משנאמר לו כי נתן לעו"ד שינפלד יד חופשית משך שנתיים וארבעה חודשים, וכי מצדו ניתן היה למכור את הדירה לאחר, ובלבד שיקבל את הסכום המגיע לו, השיב כי כלל לא חשב על הדבר, מפני שסבר שיש לו קונה, ובאשר לעו"ד שינפלד אמר: "לא מה שהוא רוצה. רציתי שתהיה לו אפשרות לבצע את הפעולות הדרושות לסיים את העסקה הזו... נאמר לי שבכדי שהוא יסיים את העסקה הזו, אני חייב לתת לו ייפוי כוח, או שאני צריך להישאר פה כי הוא לא יכול לעשות את הפעולות כדי לסיים את העסקה הזו בלעדיי", ולא נתן הסבר לכך שלא הגביל את העסקה לאבני, באמרו כי אינו בקיא בדבר (עמ' 51, ש' 21- עמ' 52, ש' 2).
מיכאל לא ידע להסביר את ההיגיון בהתנהלותו, לשיטתו - שעה שהופנה לדבריו על ידי מתווך, שאותו לא הכיר, לעו"ד אותו לא הכיר, נתן לו ייפוי כוח בלתי חוזר וחתם עמו על הסכם, לפיו כל תמורת הדירה תשולם באותו מעמד על ידי אדם שאינו מכיר ואשר אינו רשום כקונה, ותישאר בידי אותו עורך דין כנאמן, עד להוצאתו של צו הירושה - והשיב "אולי טעיתי" (עמ' 45, ש' 11-29). יתר על כן, מיכאל גם לא ידע לתת הסבר לכך שבניגוד לדבריו, בהסכם אבני כתוב במפורש שחלק מהתמורה ימומן באמצעות משכנתא, ואמר כי לא ידע גם על שיפוץ הדירה, וקיבל הלם כאשר אחיו הגיע כדי לקחת שוברים לתשלום, ואמר לו "שהדירה נראית אחרת לגמרי" מאז ראו אותה לראשונה. הוא התקשר למתווך ושאל אותו מה קרה שם (עמ' 45, ש' 30- עמ' 4, ש' 11).
גרסה זו לפיה יוסף התפלא לראות את הדירה "אחרת לגמרי", מלמדת כי המוכרים אכן ראו את הדירה וחתמו על הסכם שינפלד בשנת 12', כנטען על ידי מיכאל מלכתחילה, ולא בשנת 13', מפני שהדירה שופצה על ידי אבני לקראת סוף שנת 13', משהאמין אבני שעו"ד שינפלד יסדיר את עניין צו הירושה אחר המנוחה בתוך המועד שנקבע.
35. הפעולות שנעשו לצורך הוצאתו של צו הירושה אחר המנוחה – האם הסכימו יורשי המנוחה למכור את הדירה ובאילו תנאים?
א. מיכאל הסביר את הקושי בהחתמה חוזרת של חלק מהיורשים על תצהירי הסתלקות מירושת המנוחה, באומרו כי הם חתמו בעבר, אך סירבו לשתף פעולה פעם נוספת, ולאחר הסתבכותו של עו"ד שינפלד לא פנה אליהם שוב (עמ' 42, ש' 23-28).
לדברי מיכאל מלתחילה, לצורך הוצאה של צו ירושה פנה אל אחותה של המנוחה הקרויה למרה, וביקש שישתפו עמו פעולה כדי לקדם את העניין, לא ידע להסביר מדוע היה יוסי שמיר המבקש בכל הבקשות להוצאת צווי ירושה, באמצעות עו"ד צור, ושיער כי הסיבה לכך הייתה שהוא עצמו התגורר בחו"ל. משנשאל מדוע סברו הוא ואחיו יוסף כי הם זכאים לרשת את הדירה בכללותה, מסר כי הם התכוונו לתת "חלק", "שליש", ליורשים האחרים, אך לא ידע בדיוק כמה, וכי הרעיון לעשות כן הגיע מעו"ד פלטנר, אשר הסביר להם כי דרך זו תהיה יעילה יותר. בהמשך סיפר כיצד התקדמו העניינים עם היורשים האחרים, וכיצד אמרה לו "אחותה של המנוחה, למרה", שאם יגדיל את תמורת הדירה אולי הם יסכימו. לדבריו, התקשר לעו"ד שינפלד ואמר לו שיעלה את סכום התמורה כדי לזרז את העניין. משנאמר לו כי על פי המסמכים, מי שטיפלה בעניין מולו ומול עו"ד שינפלד הייתה עו"ד צור, השיב כי טיפל בדבר מול שניהם, וכי אינו זוכר בדיוק, "אבל הייתי מדבר עם כולם". לדבריו, כאשר התקשר לעו"ד שינפלד לגבי התנאי המתלה, השיב לו האחרון "אם אתה רוצה נחכה עוד קצת", ואז ביקש להגדיל את התמורה. לשאלה "לאיזה צורך היה ההסכם המותנה מותנה בהוצאת צו ירושה", השיב מיכאל "כי בלי צו הירושה אני ואחי לא יכולנו להיות בעלי הדירה". משנשאל כמה זמן "נתן לעסקה", השיב "כל עוד לא מזרזים אותי ואומרים שלא רוצים את העסקה, הייתי ממתין עד שראיתי שעו"ד שינפלד בחקירות" (עמ' 46, ש' 27- עמ' 49, ש' 19; עמ' 53, ש' 16- עמ' 53, ש' 27).
לאחר שהסתבר כי מיכאל אינו יודע מה חלקם של יורשי המנוחה לפי הדין והסתבך בתשובותיו, הודיעה ב"כ הנתבעים כי הכוונה הייתה לתת לכל אחד משבעה אחאי המנוחה (או יורשיהם) שליש מהתמורה של רבע הדירה, לאחר שיורשי המנוח ירשו 3/4 מהדירה (עמ' 53, ש' 28 – עמ' 54, ש' 19).
בהמשך מסר מיכאל כי אינו מה היה התאריך בו הבין כי נקלע למבוי סתום, הסביר כי חש ייסורי מצפון שכולם מחכים לחתימות של היורשים והוא לא הצליח לספק את מה שהיה צריך לספק, ובשנת 15' כבר ידע שעו"ד שינפלד נעצר; יחד עם זאת, משנשאל אם – בהעדר צו ירושה אחר המנוחה - היה מוכן להמתין עד שנת 17' לקיומה של עסקת אבני, השיב בשלילה, באמרו "לא, אני ידעתי שאבני יצא", והסביר כי בשנת 15', לאחר שנודע לו שעו"ד שינפלד הסתבך, הלך אל המתווך והלה עדכן אותו בדבר (עמ' 52, ש' 8- 33). משנשאל מיכאל אם מבחינתו "זה היה בסדר" שכל הכסף וכן ייפוי הכוח היו אצל עו"ד שינפלד, השיב: "לגבי הכסף אני לא יודע אם היה אצל עו"ד שינפלד. ידעתי שהחוזה לא יתקיים עד שלא יהיה צו ירושה אז לא היה לי מה לדאוג. בסך הכול הרצון היה למכור את הדירה... אני נתתי לו זכות למכור את הדירה... הייתה זכות למכור דירה במקומי" (עמ' 49, ש' 21- 29). דא עקא שמשנשאל אם הייתה לעו"ד שינפלד זכות לקבל את הכסף במקומו, השיב "לא", ולא ידע להסביר את הנוסח של ייפוי הכוח, לפיו כתוב שהמוכרים או מיופה הכוח שלהם קיבלו מצד ג' את התמורה המלאה עבור הדירה, ואמר שלא היה מדובר על כסף כל עוד היה החוזה מותנה; הוא לא ידע להתמודד עם לשון ההסכם וייפוי הכוח, לפיהם "דין תשלום לידי הנאמן כדין תשלום למוכרים", באומרו "עם קבלת צו ירושה", מבלי לתת הסבר לנוכחותו של אבני במקום לדבריו. משנדרש לכך, השיב "אבני פשוט הראה מוכנות, והראה שיש לו כסף, שיק", אך בהמשך משנשאל אם דיבר עם אבני לגבי מחיר הדירה, השיב "עם אבני במקום... את אבני לא הכרתי בכלל". (עמ' 49, ש' 21- עמ' 50, ש' 16).
גם בקשר למחיר הדירה, נתגלה קושי בגרסתו של מיכאל. בקשר לגרסתו לפיה דרש סכום נטו של 430,000 ₪, דהיינו לאחר ניכוי שכר טרחה למתווך אלון, לעו"ד שינפלד, מס שבח, ועוד, ונשאל מי ישלם סכומים אלה, השיב "מי שיקנה", והעיד כי נאמר לו שהוא פטור ממס שבח. בנשימה אחת העיד כי כאשר בירר מחירים של דירות דומות, אמרו לו השכנים כי 430,000 ₪ "זה מעל ומעבר", ולא נתן הסבר לסתירה בין הדברים (עמ' 50, ש' 21 – 36).
עסקת אבני
36. גרסתו של אלי אבני בבית המשפט
אבני העיד כאמור ללא תצהיר, ועדותו נשמעה לפני חקירתו הנגדית של מיכאל.
אבני העיד כי המתווך אלון הפנה אותו לדירה, שאותה רצה לרכוש לצורך השקעה, ובהמשך לעו"ד שינפלד, אותו לא הכיר, אשר ייצג גם אותו בהסכם אבני (עמ' 21 לפרוט', ש' 4- 17; עמ' 22, ש/ 35- 36).
לדברי אבני, בחודש נובמבר 13', לאחר החתימה על ההסכם והפקדת סך של 100,000 ₪ בידיו הנאמנות של עו"ד שינפלד, עשו הוא וזוגתו שיפוץ בדירה באמצעות בחור בשם שי כהן. "עשינו מטבח, ריצוף, חלונות, ריצפנו מקלחות, תקנו חלק מכבלי החשמל", וכן רכשו אהילים ודברים נוספים לקשט את הדירה. אבני העיד כי שילם סכום של 45,000 לצורך שיפוץ הדירה, ולא קיבל סכום זה חזרה לאחר ביטול ההסכם, על אף שביקש לקבלו, ועו"ד שינפלד אמר להם שיקבלו אותו חזרה מאוחר יותר (עמ' 21, ש' 18-19; עמ' 22, ש' 3- עמ' 23, ש' 10). משנשאל כיצד שיפץ דירה בטרם נכנס הסכם אבני לתוקף, השיב כי נאמר לו שיש עוד שניים שלושה אנשים שצריכים לחתום, ו"זה כבר הולך להיסגר", והודה כי למד לקח מהעניין (עמ' 24, ש' 7-19; עמ' 26, ש' 8-11).
כאמור לעיל, אבני דחה את גרסתו של מיכאל כי ראה אותו אצל עו"ד שינפלד, והעיד כי ראה אותו לראשונה בבית המשפט (עמ' 24, ש' 20- 33; עמ' 25, ש' 27-28). אבני העיד כי לא ראה את חוזה שינפלד, עו"ד שינפלד אמר לו שיש לו ייפוי כוח מהמוכרים, ומסר כי הוא וזוגתו חתמו על הסכם אבני לפני שהמוכרים חתמו עליו (עמ' 23, ש' 7-9; עמ' 25, ש' 24-25).
37. ייאמר כבר עתה כי כיום אין עוד מחלוקת בין הצדדים כי במהלך נובמבר 13' או בסמוך לכך עברה הדירה שיפוץ מסוים, כי התובעת והנתבעים לא שילמו עבורו, ומכאן כי מדובר בשיפוץ שעשו אבני, כאמור על ידו.
עדות אבני לא נסתרה, פרט לסוגיה של מפגש עם מיכאל ביום בו נחתם ההסכם, אותו הכחיש אבני מכל וכל. ומיכאל בעצמו לא עמד על גרסתו לפי פגש את אבני אצל עו"ד שינפלד.