"28. ... עמדנו על כך שייתכנו מקרים של חריגה מהרשאה של השלוח, בהם השולח יחויב כלפי הצד השלישי עקב יצירת מצג אובייקטיבי כלפיו. במקור, התרופה המשפטית של מצג 'נחזה' נקלטה במשפט הישראלי על בסיס דיני המניעות האנגליים (ברק – חוק השליחות, עמ' 138). כפועל יוצא, חיוב השולח בגין מצג של הרשאה כלפי צד שלישי היה מעוגן בתורת ההשתק (estoppel) כחלק מדוקטרינת הסמכות הנחזית האנגלית. אלא שמאז חקיקת חוק השליחות, מצג אובייקטיבי של הרשאה על ידי השולח כלפי צד שלישי, יוצר שליחות "אמיתית", שליחות של ממש מכוח התנהגות השולח כלפי הצד השלישי, מקום בו הצד השלישי לא ידע ולא היה צריך לדעת על היעדר הרשאה של השלוח (ע"א 474/80 גרובר נ' תל-יוסף קבוצת פועלים להתיישבות שיתופית בע"מ, פ"ד לה(4) 45, 59 (1981) (להלן: עניין תל-יוסף); ע"א 1873/92 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' הספל, פ"ד נו(6) 529, 536 (1995) (להלן: עניין המגן); ע"א 636/89 כחולי נ' בנק ברקליס-דיסקונט בע"מ, פ"מ מה(3) 265, 286-285 (1991); עניין אל-על, בסעיף 20 לפסק הדין; ע"א 7654/07 ברקוביץ' נ' קורין, 11.8.2010)).
לצד שליחות של ממש מכוח מצג, עדיין מכירה הפסיקה גם בשליחות מכוח השתק, ועל היחס בין השתיים עמדה השופטת דורנר בעניין המגן (עמ' 537 – 538):
"בשליחות נחזית מכוח דיני ההשתק השולח מושתק מלטעון טענה שהיא נכונה כשלעצמה – כי השלוח פעל ללא הרשאה – כדי למנוע תוצאה בלתי צודקת, שיסודה בכך שהצד השלישי הסתמך בתום-לב ובסבירות על מצגו של השולח כלפיו ובכך שינה את מצבו לרעה. המצג אינו מקים אפוא שליחות, אלא מונע העלאת טענה בדבר היעדר הרשאה כדי להגן על הצד השלישי הנפגע. על-כן יש המסווגים את ההשתק כעיקרון דיוני-ראייתי, אף שלמעשה נקבעות על-פיו חובות וזכויות שבדין המהותי...[ ] ...מנגד, השליחות מכוח התנהגות השולח כלפי הצד השלישי על-פי דיני השליחות, ככל שהדבר נוגע ליחסים בין השולח לצד השלישי, היא שליחות לכל דבר ועניין. היא מקנה חובות וזכויות הן לשולח והן לצד השלישי, וקיומה אינו מותנה בכך שהצד השלישי שינה את מצבו לרעה. גם ביחסים בין השלוח לבין השולח נוצר קשר של שליחות, אלא שהשולח רשאי לכפור בקשר זה. הקובע אפוא ביצירת השליחות הוא ההתנהגות האובייקטיבית של השולח, הנתפסת כהרשאה לפעול בשמו גם כאשר הוא לא הרשה לשלוח לעשות כן..."
53. מן הכלל אל הפרט
א. עו"ד שינפלד חרג מההרשאה של המוכרים – משנקבע כי המוכרים ושינפלד שינו את הסכם שינפלד בהתנהגותם, הרי שלכאורה אין בעצם מכירתה של הדירה וגביית תמורתה לאחר המועד הקבוע בהסכם שינפלד כדי לחרוג מההרשאה למעשה שנתנו המוכרים לעו"ד שינפלד. עם זאת, שוכנעתי שעו"ד שינפלד חרג מההרשאה שניתנה לו על ידי המוכרים גם לאחר שינוי ההסכם בהתנהגותם, בעצם העובדה שמסר את הדירה לתובעת לפני שניתן צו ירושה ובעיקר משגנב את כספם. שהרי לו היה עו"ד שינפלד מחזיק בכספי התמורה, ניתן היה למצוא פתרון מתאים גם לאחר מסירת החזקה לתובעת, אשר לא הייתה צד להסכם שינפלד, שבו הוגדר האחרון כ"קונה".
ב. כן הוכח כי התקיים מצג נחזה של הרשאה על ידי השולחים - המוכרים. הן מהסכם שינפלד והן מתוכנו של ייפוי הכוח הבלתי חוזר שנתנו המוכרים לעו"ד שינפלד עולה, כי האחרון היה לא רק מייצגם של המוכרים, אלא נאמן על כספים שיופקדו בידו תמורת הדירה, המוכרים נתנו לו סמכויות רחבות של ממש, ולמעשה עשו עמו עסקת מקרקעין כנאמן. בהעדרם של המוכרים, שהתגוררו בחו"ל, ומשהציג עו"ד שינפלד את ייפוי הכוח הבלתי חוזר לתובעת, ואמר לה כי "זו כאילו הדירה שלי. אני הנאמן של הבית הזה", אין תמה אפוא כי היא התייחסה אליו כאל בעל דברה, לכל דבר וענין, וייחסה זה לא היה מופרך.
ג. כאמור לעיל, שוכנעתי כי התובעת לא ידעה על החריגה מההרשאה, עד אשר נעצר. מקובלת עלי גרסת התובעת כי לאורך כל הדרך הן בשלב המשא ומתן והן לאחר חתימת הסכם המכר ותשלום יתרת התמורה בגין הדירה, פעלה בתום לב מוחלט במטרה לקיים את העסקה, לא ידעה אודות מעלליו של עו"ד שינפלד, וסמכה על עו"ד שינפלד אשר פעל כנאמנם של הנתבעים. (השוו ענין וואלס הנ"ל.
השאלה המרכזית העומדת בפנינו בפרק זה היא האם היה על התובעת לדעת על החריגה.
האם התרשלה התובעת או עצמה את עיניה ביחס להסכם המכר וקיומו?
54. השאלה הנשאלת היא האם הייתה צריכה להדליק "נורה אדומה" אצל התובעת נוכח הנסיבות בהן רכשה את הדירה באמצעותו של עו"ד שינפלד?
א. מהראיות שהובאו בפני ולא נסתרו עולה כי בתקופה הרלוונטית היה לעו"ד שינפלד מוניטין מצוין, ללא רבב. התובעת לא הייתה מיוצגת על ידי עו"ד מטעמה, מפני שסמכה על עו"ד שיינפלד בכל ליבה, נוכח היכרות קודמת ביניהם, משייצג אותה בעבר בשתי עסקאות, ונוכח שמו הטוב. התובעת פירטה לבית המשפט את זכויותיו של עו"ד שיינפלד, והתייחסה למוניטין שבנה לעצמו, לשמו הטוב, היותו שופט בצבא ועוד.
לא זו אף זו, בשלב זה התובעת ידעה כי גם המוכרים לא היססו לתת לעו"ד שיינפלד ייפוי כוח בלתי חוזר רחב היקף, וכן הסמיכו אותו לגבות כספים עבורם כנאמן. דבריה אלה נתמכים גם בעדותו של מיכאל, כאמור לעיל.
לא למותר לציין – אם כי התובעת לא הייתה מודעת לכך – כי גם אבני סמך על עו"ד שינפלד, והוציא כספים מכיסו בטרם קוים התנאי המתלה, מתוך אמון "שיהיה בסדר". אבני אף בחר משיקוליו להקטין את נזקיו, וויתר למעשה על כל הכספים שהשקיע בשיפוץ הדירה, עוד בטרם נודעה ההסתבכות של עו"ד שינפלד.
משכך, אין בסיס לטרוניה של הנתבעים כנגד התובעת בגין האמון המוחלט שנתנה בעו"ד שינפלד, על אף שלא יצג אותה.
ב. נשאלת השאלה, האם הייתה לתובעת סיבה להתייחס אל נסיבות רכישתה של הדירה כאל "נסיבות חשודות", דהיינו לחשוד בהתנהלותו של עו"ד שינפלד, מהטעם שקיבל ממנה כספים בטרם ערך עמה הסכם בכתב, אמר לה כי הוא מחזיק את צו הירושה, אך לא נתן לה לראותו, ולא נתן בידה את הסכם המכר, אלא החזיק בו ואמר שייתן לה את ההסכם כאשר יתקיים התנאי המתלה.
יפים לענייננו דבריו של כב' הש' גולדברג ברע"א 1096/97 עטיה אבו ג'ובה נ' פימן בע"מ, פ"ד נג (1) 481:
"אדם הרוכש נכס בנסיבות מחשידות צריך להיות מוכן לסיכון שבו ייאלץ לוותר על הנכס במקרה שבו יתאמתו החשדות. לפיכך מן הראוי שמראש יבדוק את חשדותיו עד כמה שניתן וסביר לעשות, תוך שימת הלב על נסיבות רכישת הנכס ולא על נסיבות יציאתו מהבעלים. כמעט לכל רוחב החקיקה האזרחית, חדשה כישנה, עומדות דרישות תום-הלב והתמורה ביסוד "תקנות השוק" למיניהן ובדינים המכריעים בין זכותם של שני זכאים במקרה של עסקאות נוגדות: סעיף 34 לחוק המכר; סעיפים 4(3) ו-5 לחוק המשכון; סעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין; סעיף 28 לפקודת השטרות [נוסח חדש]; סעיף 17(א) לחוק נכסי נפקדים, תש"י-1950 וסעיף 12 לחוק המיטלטלין. כל אלה מפרטים את דרישת תום-הלב כתנאי לעדיפות זכותו של רוכש על פני זכותו של הבעלים המקורי. ולעניינו – הלכה למעשה: שופטת בית-משפט השלום פסקה כי המערער לא הצליח להוכיח את תום-לבו כדרישת סעיף 34 לחוק המכר. היפוכו של דבר: על-פי מסקנת השופטת נסיבות העסקה היה בהן כדי "להדליק נורה אדומה" אצל כל רוכש מן היישוב. די אם נקט המערער עצימת עיניים בעת הרכישה בהתעלמו מהנסיבות המחשידות. ועל אחת כמה וכמה כאשר מתיאור העובדות עלה לא רק חשד לעצימת עיניים אלא לידיעה של ממש על נסיבות העסקה".
ייאמר כבר עתה כי לכאורה באו התמיהות המצוינות לעיל על תיקונן במהלך קיומו של הסכם המכר.
55. האם שילמה התובעת את תמורת הדירה בהתאם להוראות ההסכם
א. ייאמר כבר עתה כי לאחר בחינת הראיות בתיק, באתי לכלל מסקנה כי התובעת התנהלה על פי ההסכמות אליהן הגיעה עם עו"ד שינפלד במהלך קיום חיוביהם על פי ההסכם, פרט לתשלום הראשון ששולם עובר לחתימתו.
אין חולק כי התובעת שילמה את מלוא התמורה עבור הדירה, בתשלומים המפורטים לעיל, אם כי למעט התשלום השלישי שילמה את הסכומים המוסכמים בהסכם המכר, אך באופן שונה מהכתוב בהסכם.
המוכרים טענו כי מלשון ההסכם עולה שמדובר בחיובים מותנים, וכי התובעת הייתה מנועה מלשלם את מלוא התמורה כל עוד לא התמלאו התנאים הדרושים לכך, ואילו התובעת טענה כי הייתה רשאית לעשות כן, מפני שפעלה על פי הוראותיו של עו"ד שינפלד, אשר היה הצד השני שלה. גם כאן עסקינן בשאלה של פרשנות ובחינת אומד דעתם של הצדדים בעת ההתקשרות ובעת קיומו של ההסכם, וזו תבחן להלן ביחס לכל תשלום בנפרד.
ב. אשר לתשלום כספים לשינפלד לפני עריכתו של הסכם המכר, שלא לפי הוראותיו של ההסכם שנכרת לאחר חודשים – מבחינת התובעת, הצד השני שלה היה עו"ד שינפלד, נאמנם של הקונים, איש מכובד ובעל מוניטין במקומותיהם, והוא אשר נתן לה הוראות לגבי דרך ביצוע ההסכם, דהיינו אופן התשלום. עו"ד שינפלד היה האיש שהודיע לה כי לא יוכל לערוך הסכם לפני שיוסדר עניין היורשים האחרים, הוא שאמר לה בהמשך כי קיבל את המסמכים הדרושים מעו"ד צור, ואמר לה "תגידי מזל טוב, הכול בסדר", והוא שהחזיק בהסכם המכר ולא מסרו לה עד אשר יתקיים התנאי המתלה. ועוד, לא זו בלבד שהיא שילמה את מלוא הסכום המוסכם ולא קיבלה כל הנחה - כדי לפתותה להתקשר בהסכם מפוקפק לכאורה - אלא שאף נדרשה להוסיף כספים נוכח השיפוץ שבוצע בדירה, או להסכים על ביטול ההתחייבות לערוך עסקה ולקבל חזרה את המקדמה שמסרה לו.
משכך כאמור, הופקד התשלום הראשון בידיו של עו"ד שינפלד לא רק בניגוד להסכם, אלא בטרם נכרת הסכם בכתב, ובאותו שלב התובעת אכן שמה את כספה על קרן הצבי, כאשר כל שהיה בידה היה האמון המוחלט בעו"ד שינפלד, אשר נתן לה קבלות כנגד השיקים שמסרה לו (ראו דבריה כי מעולם לא חששה לכספה, בעמ' 29, ש' 19-23). לו הסתיים העניין באותו שלב, בהחלט ניתן היה לדבר על נסיבות מחשידות, שהיו צריכות לעורר חשד בלבה של התובעת. ואולם, לאחר שהפקידה את כספה בידי עו"ד שינפלד, הוא אכן הזמינה לחתום על הסכם המכר, ייחס את הסכום ששילמה לו ללא הסכם במסגרת התשלום הראשון, ורשם משכון על שמה למחרת. משכך, בשלב עריכתו של הסכם המכר, דהיינו ביום 9/3/14, לא הייתה לתובעת סיבה לחשוד כי העניינים אינם כשורה.
לא אחת נמכרת דירה שנתקבלה בירושה על ידי יורשים רבים, ותהליך רישומם אורך זמן. אין מדובר בנסיבות מחשידות בפני עצמן, שעה שהיורשים מגיעים לעתים ביניהם להסכמות, המייעלות את התהליך של קבלת צווי ירושה.
לכן, בשלב בו הודיע עו"ד שינפלד לתובע בשמחה כי יש בידו צו ירושה, לא הייתה לה סיבה לחשוד בנסיבות העסקה.
נוסף על כך, אף שיש ממש בטרוניה של הנתבעים לגבי הסך של 150,000 ₪, ששולם על קרן הצבי, ללא הסכם באוגוסט 13', הרי שבחתימתו של הסכם המכר במרץ 14', יש משום ריפוי של פגם זה, ובמועד החתימה עליו לא הייתה לה סיבה לחשוד בעו"ד שינפלד, כי שלח או ישלח יד בכספיה.
ג. לגבי התשלום השני בסך 250,000 ₪, שהיה צריך להשתלם במעמד חתימת ההסכם, התובעת שילמה את כל הסכום באופן המפורט לעיל, חלקו בהעברה בנקאית לחשבונו של עו"ד שינפלד, חלקו בשיק, וחלקו שולם למתווך אלון בגין דמי התיווך שהיו המוכרים חייבים לו, בדרך של קיזוז חובו של אלון לתובעת, בגין דמי שכירות שחב לה, כמפורט לעיל. יצוין כי בהסכם לא הייתה התייחסות לאופן התשלום השני, ולא היה כל פגם בחלוקת הסכום כמבוקש על ידי עו"ד שינפלד. עצם האיחור בתשלום של יומיים היה בהסכמה וללא השלכות בנדון.
אשר לתשלום למתווך בסך 13,865, שהיה על המוכרים לשלם למתווך אלון, בגין שירותי התיווך שנתן, אכן על פי הדין היה על התובעת לשלם לעו"ד שינפלד את מלוא התשלום בסך 250,000 ₪, והוא ישלם למתווך את דמי התיווך, כנגד חשבונית מס; יחד עם זאת, משביקש עו"ד שינפלד שהיא תשלם למתווך את דמי התיווך עבור המוכרים במקומו, והתובעת הסכימה עם המתווך כי חלק מסכום זה ישולם למתווך בדרך של תשלום מזומן וחלק על דרך של קיזוז חוב דמי שכירות שהוא חב לה (ראו מכתבו של אלי אלון מיום 11/3/14, על אופן התשלום של דמי התיווך), הרי שאין בהעדרה של חשבונית מס כדי להעיד על חוסר תום לבה של התובעת במסגרת עסקת הרכישה של הדירה נשוא התביעה. בסופו של יום שילמה התובעת לעו"ד שינפלד כנאמן את מלוא התשלום השני (לעניין תום לב יחסי ומשמעותו ראו ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ (1), 185, מפי כב' הנשיא ברק).
ד. לעניין התשלום השלישי בסך 100,000 ₪, אשר שולם ביום 11/5/14, לפי סעיף 4.2.3 היה על התובעת לשלמו "לא יאוחר מיום קבלת החזקה בדירה, ולא יאוחר מיום 30/5/14, ועם רישום המוכרים כחוכריה של הדירה בלשכת רישום המקרקעין, המוקדם ביניהם, ביטול המשכנתא הרשומה והמצאת נסח נקי מכל שיעבוד, ועם מסירת החזקה בדירה".
מדובר בסעיף בעייתי ביותר מבחינת השלכותיו, נוכח סוגי התנאים שנכתבו בו ואופן ניסוחו. ראשית, התשלום היה צריך להשתלם עד יום 30/5/14 לכל המאוחר, משנכתב "המוקדם ביניהם". שנית, היה על התובעת לשלם את התשלום האחרון גם לפני מועד זה, אם נתמלא אחד התנאים המצוינים בסעיף, כגון מסירת החזקה, אפילו לא נתקיימו התנאים האחרים, דהיינו, המוכרים לא נרשמו כחוכרי הדירה, והמשכנתא לא בוטלה.
אין חולק כי עו"ד שינפלד מסר את החזקה בדירה לתובעת ביום 11/5/14, לאחר שקיבל את המפתח מהמתווך אלון, והיא אכן שילמה לו את יתרת התמורה באותו מועד, במסגרת חיובים מותנים ושלובים. הוכח כי אופן התשלום ומועדיו היו בתיאום מלא עם עו"ד שינפלד, שהיה הנאמן על הדירה, והמוכרים לא הצביעו על כל אינטרס שהיה לתובעת להתנדב לשלם תשלום כלשהו לפני מועדו, לאחר החתימה על הסכם המכר.
ה. למען הסר ספק, סביר להניח כי לו יוצגה התובעת על ידי עורך דין אחר, מלכתחילה הוא לא היה מאשר את הנוסח המצוין בהסכם המכר, ולא היה מתיר לה לשלם את יתרת התמורה של הדירה, לפני שווידא כי המוכרים הם בעלי הזכויות בה, או מחזיקים בייפויי כוח מהיורשים האחרים, כי המשכנתא סולקה ועוד. ואולם, התובעת סמכה כאמור על עו"ד שינפלד, לא בחנה את לשון ההסכם בדקדקנות, כדבריה "את האותיות הקטנות", והסתפקה בכך שקיבלה חזקה בדירה כנגד התשלום האחרון.
יש לזכור כי סעיף 4.2.4 להסכם המכר קובע כי "דין תשלום לידי הנאמן כדין תשלום לידי המוכרים", וכי סעיף 4.2.5 קובע שסך של 40,000 ₪ יישאר בידיו הנאמנות של עו"ד שינפלד לצורך סילוק כל התשלומים החלים על המוכרים. מכאן, כי מלכתחילה היה עו"ד שינפלד בעל המוניטין בר שיחה היחיד של התובעת/הקונה, ולכאורה לא הייתה לה סיבה אמתית לחשד.
כזכור, רשם עו"ד שינפלד משכון על שמה למחרת החתימה על הסכם המכר, מסר לה חזקה בדירה בתוך חודשיים ממועד החתימה, וכל זאת, כאשר למיטב ידיעתה היה נאמן על הדירה, והיא הייתה "כמו שלו".
ראו לענייננו הדיון שנעשה לגבי סעיף 43 לחוק החוזים בע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן (11/8/11), מפי כב' הש' עמית, בהסכמת כב' הש' חיות (כתוארה דאז) וכב' הש' פוגלמן:
"22... בחיובים חוזיים, מקובל להבחין בין חיובים עצמאיים לבין חיובים מותנים עליהם חל סעיף 43(א)(2) ובין חיובים מקבילים או שלובים עליהם חל סעיף 43(א)(3). חיוב עצמאי הוא חיוב חד-כיווני, ללא תלות בחיוב הנגדי, ונפקותו כי על צד לחוזה לקיים את חיוביו במועד המוסכם גם אם הצד השני לחוזה אינו מקיים את החיובים המוטלים עליו... חיוב מותנה משמעו שהתחייבותו הנגדית של צד לחוזה, היא מאוחרת ומותנית בכך שהצד השני יקיים תחילה את חיובו...
]
חיובים שלובים/מקבילים משמעם, שעל הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד, וכשהדבר לא ניתן, להראות נכונות חד משמעית לקיים את חיובם .. חיובים שלובים/מקבילים שכיחים עד מאוד בחוזי מכר, על פי ברירת המחדל הקבועה בסעיף 23 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 ולפיה "חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד". כך, לדוגמה, בחוזי מכר דירות מקובל לקבוע תשלום ראשון כנגד רישום הערת אזהרה ותשלום אחרון כנגד מסירת החזקה בדירה...לא למותר להזכיר כי ברירת המחדל הקבועה בסעיף 23 לחוק המכר היא דיספוזיטיבית והצדדים רשאים להתנות עליה בהסכם המכר ולקבוע כי החיובים של הצדדים יהיו עצמאיים או מותנים...".