הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן:
ראשית, העסקה השנייה עם זוארץ מ-2.1.14 לא הושלמה ברישום במרשם המקרקעין. זכויות הבעלות לא הועברו על שם זוארץ במרשם המקרקעין, ולטובת זוארץ נרשמה רק הערת אזהרה [ראו מוצג ת/30].
דרישת תום הלב, עפ"י סעיף 10 לחוק המקרקעין, חייבת שתלווה את הרוכש עד לרישום במרשם המקרקעין המקנה זכות קניין. בענייננו ניתן צו מניעה זמני, שנרשם במרשם המקרקעין ב-24.4.14, וזכויות הבעלות לא הועברו ע"ש זוארץ.
בע"א 7261/15 מועדי נגד שוקחה הדגישה כב' הנשיאה חיות בסעיף 34 לפסק:
"נפסק כי על מנת שהרוכש יוכל לחסות תחת הגנתה של תקנת השוק, עליו להשלים את רישום הזכויות על שמו, ואין די בהתחייבות אובליגטורית בלא הקנייה".
עוד ראו: ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים [1997] בע"מ נ' סונדרס פ"ד נו[6] 832.
הסתמכות על ביצוע הליך זיהוי במרשם המקרקעין של CMTA, הרשומה כבעלים במרשם המקרקעין ללא ח.פ. [מספר חברה – י.ג.] – אינה מספיקה לעניין זה, ואינה יכולה להיות תחליף להשלמת רישום זכויות ע"ש הקונה, ולדרישה שתום לב מצד זוארץ יימשך עד להשלמת רישום הזכויות על שמו במרשם המקרקעין.
שנית, בע"א 2046/06 אלג'אבר נ' חליל תקדין עליון 2013[1] 9466 עמ' 1, 14 הדגישה כב' השופטת חיות:
"די בנסיבות או בצרוף נסיבות שיש בו כדי לעורר תמיהה או ספק כדי לפגום בתום הלב של הרוכש... ככל שהיה בנסיבות העניין כדי להדליק "נורה אדומה" אצל הרוכש – הוא לא ייחשב תם לב, אם לא בדק בדיקה ראויה את זכויותיו של המוכר במקרקעין טרם שרכש אותן... דרישת תום הלב... היא דרישה נמשכת ועליה להשתרע על כל ציר הזמן שתחילתו בעת כריתת החוזה, וסופו בעת רישום הזכות על שמו של הרוכש במרשם המקרקעין".
זוארץ, שעיסוקו בנדל"ן, העיד בעמ' 194 לפרוטוקול מ-2.10.18 שורה 12: "אני עובד ב-20 שנה האחרונות בנדל"ן". זוארץ יוצג בעסקה השנייה ע"י עו"ד דהוד, ועו"ד דהוד העיד שזוארץ התייעץ גם עם עוד שני עורכי דין בעניין העסקה. עו"ד דהוד העיד בעמ' 191 לפרוטוקול מ-30.5.18 שורות 16-19: "אני ייצגתי את מר זוארץ [בעסקה השנייה – י.ג.] הוא התייעץ עם עוד שני עורכי דין".
כפי שיוסבר להלן, נסיבות המקרה היה בהם די כדי להדליק "נורה אדומה" אצל זוארץ, להצביע על סימנים מחשידים, ודי בכך כדי לפגום בתום ליבו של זוארץ.
במועד שבו זוארץ קנה את הזכויות מסעד בעסקה השנייה, הזכויות במרשם המקרקעין לא היו רשומות בבעלות סעד – הרוכש בעסקה הראשונה, אלא בבעלות CMTA. עוד נדגיש, שלא הייתה רשומה במרשם המקרקעין הערת אזהרה לטובת סעד על זכויות CMTA במקרקעין [ראו נסח טאבו – מוצג ת/30].